COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/02432 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZLE

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 11]

C/

S.N.C. KLECAR FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2023 par le juge de l’expropriation de CHARTRES

RG n° : 18/00003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA,

M^e Julie GOURION- RICHARD

M. [K] [W] (Commissaire du gouvernement)

Le Ministère Public

La Cour de Cassation

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

COMMUNE DE [Localité 11] prise en la personne de son Maire en exercice, Monsieur [H] [U] ;

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

APPELANTE

****************

S.N.C. KLECAR FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et M^e Emmanuel ROSENFELD de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T06

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Me [K] [W], direction départementale des finances publiques.

****************

MINISTERE PUBLIC

Cour d’Appel de Versailles

[Adresse 5]

[Localité 7]

PARTIE JOINTE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La SNC Klecar France, propriétaire d’un ensemble immobilier constitué de vingt locaux commerciaux, sis à [Localité 11], [Adresse 10], [Adresse 9] et [Adresse 8], cadastré CK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une superficie de 107 077 m², a souhaité vendre ce bien pour la somme de 26 920 116 euros. A la suite de la conclusion d’une promesse de vente avec la société Immobilière Carrefour, une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée le 27 janvier 2014 et reçue par la mairie de [Localité 11] le 29 janvier 2014, et le 26 mars 2024, la SPL [Localité 11] Aménagement, sur délégation de la ville de [Localité 11], a décidé de préempter ce bien pour la somme de 5 382 000 euros valeur occupée. Les parties ne sont pas parvenues à un accord quant au prix.

Saisi par la ville de [Localité 11] selon mémoire parvenu au greffe le 10 juin 2014, le juge de l’expropriation de Chartres a par jugement daté du 5 octobre 2015 mandaté un expert aux fins de donner son avis sur la valeur vénale du bien selon la méthode de capitalisation du revenu. Par jugement daté du 21 mars 2016, il a constaté le désistement d’instance de la SPL [Localité 11] aménagement qui renonçait à son droit de préemption.

Selon courrier du 24 juillet 2017, la SNC Klecar France a exercé le droit de délaissement prévu à l’article L 311-2 du code de l’urbanisme, et a mis en demeure la ville de [Localité 11] d’acquérir le bien pour un prix de 26 880 000 euros. Aucun accord n’étant intervenu au bout d’un délai d’un an, la SNC Klecar France a le 6 août 2018 saisi le juge de l’expropriation de Chartres afin qu’il prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble.

Le 31 mai 2018, le conseil municipal de la ville de [Localité 11] a décidé de lancer la procédure de modification du dossier de la création de la [Adresse 14] afin d’en réduire le périmètre et d’en exclure le centre commercial de [13] ; la SNC Klecar France a formé un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif contre cette décision.

Par jugement en date du 17 décembre 2019, le juge de l’expropriation a ordonné le sursis à statuer jusqu’à la production du jugement du Tribunal administratif de Versailles.

Le Tribunal administratif de Versailles a rendu sa décision le 7 décembre 2021, rejetant le recours de la SNC Klecar France. Celle-ci a alors relevé appel dudit jugement devant la Cour administrative d’appel de Versailles, et a demandé au juge de l’expropriation de prononcer un sursis à statuer ou subsidiairement de fixer la valeur du bien à 26 880 000 euros.

Par décision en date du 18 janvier 2023, le juge de l’expropriation de Chartres a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la ville de [Localité 11], déclaré recevable l’action en délaissement exercée par la SNC Klecar France, et a ordonné le sursis à statuer jusqu’à la production de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles.

Pour statuer ainsi, il a relevé que l’action en délaissement était ouverte de façon générale et sans restriction par l’article L 311-2 du code de l’urbanisme, et pouvait dès lors porter sur les parcelles litigieuses, même s’il s’agissait de lots en volume s’inscrivant dans une partie d’un ensemble immobilier, et que dès lors que la société Immobilière Carrefour avait renoncé à son droit de préférence sur les parcelles, la mise en demeure d’acheter le bien du 24 juillet 2017 adressée à la mairie de [Localité 11] était régulière.

Par déclaration en date du 12 avril 2023, la ville de [Localité 11] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 10 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et la SNC Klecar France ont accusé réception respectivement les 19 et 20 juillet 2023, qui sera suivi d’un second mémoire déposé au greffe le 19 février 2024, notifié en une lettre recommandée du 20 février 2024 dont le commissaire du gouvernement et la SNC Klecar France ont accusé réception le 22 février 2024, puis d’un troisième mémoire déposé au greffe le 17 juin 2024 qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception datée du 17 juin 2024 reçue le 19 juin 2024, puis d’un autre mémoire déposé le 18 juillet 2024 qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2024, reçue par la SNC Klecar France le 20 juillet 2024 et par le commissaire du gouvernement le 22 juillet 2024, la ville de [Localité 11] expose :

— que le premier juge a confondu droit de préemption et droit de délaissement ;

— que la nature des biens délaissés a pour effet l’irrecevabilité de la procédure de délaissement ; qu’en effet l’article L 311-2 du code de l’urbanisme vise des terrains qui feraient l’objet d’une acquisition plénière ; que la jurisprudence a ainsi exclu les lots de copropriété de cette procédure ;

— qu’en effet le droit de délaissement invoqué par la SNC Klecar France ne porte pas sur la totalité des trois parcelles cadastrées CK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], mais uniquement sur une partie, organisée en volumes ; que ces derniers appartiennent à un ensemble qui possède une unité ;

— que la SNC Klecar France, vendeur, et la société Immobilière Carrefour ont adopté une convention portant état descriptif de division, qui a pour effet de diviser le terrain d’assiette du Centre commercial de [13] et de créer des servitudes ;

— que si le droit de délaissement était recevable pour de tels biens, le transfert de leur propriété aurait pour conséquence de faire disparaître l’organisation collective particulière qui avait été mise en place ;

— qu’au contraire, le droit de délaissement est inapplicable à seulement une partie de l’organisation volumique ;

— que les droits de délaissement ne sont ouverts que dans les cas de l’article L 230-1 du code de l’urbanisme c’est à dire sur un terrain, qu’il soit bâti ou non ;

— qu’un volume immobilier n’est pas assimilable à une parcelle, le titre de propriété de la SNC Klecar France indiquant d’ailleurs qu’elle ne détient aucun droit de propriété sur le terrain d’assiette de l’ensemble immobilier ;

— que la Cour de cassation a rendu un arrêt le 9 juin 2021 selon lequel les cessions de volumes à construire ne comprennent pas de terrains d’assiette ;

— qu’en outre, la SNC Klecar France avait souscrit des engagements envers la société Immobilière Carrefour qui sont incompatibles avec l’exercice d’un droit de délaissement, étant rappelé que l’article L 230-5 du code de l’urbanisme prévoit l’extinction des droits réels ou personnels ;

— que la mise en demeure du 28 [24] juillet 2017, envoyée à une époque où la SNC Klecar France était encore retenue dans les liens contractuels avec la société Immobilière Carrefour, était irrégulière ;

— que si la Cour a ordonné la production de cette pièce, la SNC Klecar France a versé aux débats un document le 31 mai 2024, qui est irrecevable au regard des dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation ; qu’en effet les pièces doivent être produites dans le délai de dépôt du mémoire ; que de plus ces pièces sont litigieuses, faute de preuve de la date de leur envoi et de leur réception ; qu’interrogée, la Poste a déclaré ne pas avoir trace de ces lettres recommandées avec avis de réception ;

— que la renonciation au pacte de préférence par la société Immobilière Carrefour aurait dû faire l’objet d’un acte authentique et être publiée au service de publicité foncière ;

— que la Cour ne peut évoquer et donc ne peut pas fixer la valeur du bien ou ordonner une expertise.

La ville de [Localité 11] demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondée la demande de la SNC Klecar France en fixation de la valeur vénale et de désignation d’un expert ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir et déclaré recevable l’action en délaissement intentée par la SNC Klecar France ;

— déclarer irrecevables cette action et la mise en demeure du 28 juillet 2017 ;

— déclarer irrecevable la production du 31 mai 2024 ;

— subsidiairement, ordonner aux services de La Poste la communication de toutes informations relatives à la mise en circulation postale des bordereaux recommandés 2C12082682760 et 2C12082682746 ;

— déclarer irrégulière la saisine du juge de l’expropriation de Chartres ;

— rejeter les demandes de la SNC Klecar France ;

— condamner la SNC Klecar France à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Arena.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 11 octobre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 novembre 2023 dont le commissaire du gouvernement et la ville de [Localité 11] ont accusé réception respectivement le 14 décembre 2023 et à une date indéterminée, le cachet de la Poste ne comportant pas de date, qui sera suivi d’un second mémoire déposé au greffe le 21 mai 2024 et qui sera notifié par le greffe au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2024 qui sera reçue par le commissaire du gouvernement le 27 mai 2024, et qui sera suivi d’un autre mémoire déposé au greffe le 21 juin 2024 qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 21 juin 2024 reçue le 25 juin 2024, la SNC Klecar France réplique :

— que par arrêt daté du 31 janvier 2024, la Cour administrative d’appel de Versailles a annulé la délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 11] et déclaré celle-ci ainsi que son aménageur co-responsables de la faute, en ayant préempté sans intention d’acquérir ; que cet arrêt est actuellement frappé d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat ;

— que si la ville de [Localité 11] prétend qu’un bien faisant l’objet d’une division en volumes ne peut faire l’objet d’un délaissement, il ne saurait être tiré de conséquence de la jurisprudence relative aux lots de copropriété, car une volumétrie ne laisse subsister aucune quote-part indivise ;

— qu’un volume immobilier est assimilable à une parcelle, puisque la volumétrie ne laisse subsister aucune partie commune ;

— que si les textes applicables ne font référence qu’à des terrains, c’est parce qu’ils datent d’une époque où la division en volumes n’était pas prévue par la loi ;

— que les volumes peuvent exister sans les servitudes, qui une fois éteintes donneront lieu à une indemnisation des titulaires des droits personnels ou réels éteints ;

— que la faculté de délaissement de l’article L 311-2 du code de l’urbanisme n’est donc pas applicable à une volumétrie ;

— que dès le 20 juillet 2017, la société Immobilière Carrefour l’avait informée de sa décision de ne pas exercer son droit, si bien que ne subsiste aucune difficulté résidant dans le fait que la clause de non-concurrence dont bénéficiait cette société ne prenait fin que le 16 juillet 2018 soit ultérieurement ;

— qu’elle produit un courriel de la société Carrefour Property lui transmettant une copie de la lettre recommandée avec avis de réception portant renonciation au droit de préférence ;

— que cette pièce ne saurait être écartée au visa de l’article R 311-26 du code de l’expropriation, sous peine d’enfreindre les dispositions de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme ;

— que la publication de cette renonciation au service de publicité foncière est possible à tout moment ; qu’elle est dès lors opposable aux tiers ;

— que s’agissant de la fixation de la valeur du bien, il se situe dans un centre commercial composé de boutiques, d’un hypermarché, des locaux et bâtiments et d’un parc de stationnement ;

— qu’il convient d’utiliser, s’agissant d’un immeuble de rapport, la méthode d’évaluation fondée sur les revenus dégagés ;

— qu’au 30 juin 2023, ses lots avaient été évalués à 19 362 887 euros.

La SNC Klecar France demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— renvoyer l’affaire devant le juge de l’expropriation de Chartres pour être statué sur les points non traités dans ledit jugement ;

— subsidiairement, pour le cas où la Cour infirmerait le jugement sur le sursis à statuer et évoquerait, fixer la valeur de l’immeuble délaissé à 19 362 887 euros hors frais de vente ;

— plus subsidiairement, ordonner une expertise aux frais avancés de la ville de [Localité 11] ;

— débouter la ville de [Localité 11] de ses prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Gourion-Richard.

Le 18 octobre 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire en un seul exemplaire, qui n’a dès lors pas été notifié par le greffe.

Par email en date du 19 avril 2024, la Cour a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité dudit mémoire qui n’avait pas été produit en un nombre d’exemplaires suffisants.

Le 15 mai 2024, le commissaire du gouvernement a fait parvenir ses conclusions en trois exemplaires et elles ont été notifiées aux autres parties en une lettre recommandée du 16 mai 2024, dans lequel il a indiqué que les questions posées ne relevaient pas de sa compétence.

Le 21 mai 2024, la SNC Klecar France a soutenu que le second mémoire du commissaire du gouvernement était irrecevable pour avoir été déposé hors délai.

Par message électronique adressé à l’ensemble des parties ainsi qu’au Ministère public le 8 octobre 2024, la Cour leur a demandé leurs observations au sujet d’une éventuelle saisine de la Cour de cassation sur la question de savoir si la faculté de délaissement pouvait s’appliquer à un volume immobilier.

Le Ministère public a répondu, le 10 octobre 2024, qu’il s’en rapportait, la question étant nouvelle et n’ayant pas été tranchée par la jurisprudence.

La SNC Klecar France a soutenu, le 10 octobre 2024, qu’elle ne verrait que des avantages à ce que la Cour de cassation soit saisie de la question.

La ville de [Localité 11] a indiqué être favorable à ce qu’une question soit posée à la Cour de cassation selon les termes suivants : 'Le droit de délaissement prévu à l’article L 311-2 du code de l’urbanisme au profit des propriétaires de terrains compris dans le périmètre d’une ZAC, réglementé aux articles L 230-1 et suivants du même code, peut-il être mis en oeuvre pour une partie seulement des lots de volumes composant l’organisation volumétrique mise en place, au profit de personnes qui ne disposent d’aucun droit de propriété sur le terrain d’assiette de l’ensemble immobilier ' '.

Le commissaire du gouvernement s’est déclaré favorable à une saisine de la Cour de cassation pour avis.

Le greffe a transmis les observations de chacune des parties aux autres.

MOTIFS

En vertu de l’article L 311-2 du code de l’urbanisme, à compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté :

1° Les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L 230-1 ;

2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l’aménagement et l’équipement de la zone, le sursis à statuer peut être prononcé dans les conditions définies à l’article L 424-1.

La SNC Klecar France est propriétaire de lots de volume n° 3, 4, 5 et 7 de l’état descriptif de division volumétrique du centre commercial de [13] à [Localité 11], ces lots regroupant un ensemble de 20 commerces loués (13 lots dans la galerie commerciale, et 7 lots à l’extérieur, dans le parc d’activité commerciale).

Par ailleurs il existe un certain nombre de servitudes grevant le bien ; il s’agit de servitudes d’accès et d’utilisation de locaux (cellules arrivée EDF, groupe électrique, transformateur général basse tension, onduleurs et éclairages de sécurité, toiture), d’appui de l’extension d’un local commercial, d’accrochage, d’ancrage des équipements, d’utilisation du réseau incendie armé, d’utilisation de divers équipements, de passage, et d’installation de meubles commerciaux. Elles sont fondées sur la superposition ou l’imbrication des différents ouvrages composant l’ensemble immobilier afin d’en permettre une utilisation rationnelle.

La division en volume est une technique juridique consistant à diviser la propriété d’un immeuble sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme au-dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans et cotes sans qu’il n’existe de parties communes. Le droit sur le volume est opposable aux tiers et permet de construire en respectant les dispositions d’urbanisme et les clauses contractuelles acceptées par son titulaire. Lorsque l’immeuble divisé en volumes est achevé, chaque volume peut être lié aux autres par un jeu de servitudes ; une coopération entre les covolumiers est indispensable. Si des volumes sont des biens immobiliers autonomes les uns par rapport aux autres, il appartiennent à un ensemble dont l’unité ne peut être méconnue. Cette unité est confirmée par la constitution de servitudes diverses, par la fondation d’une personne morale chargée de la gestion, et par la charge réelle qui pèse sur chacun des propriétaires de contribuer au paiement des dépenses communes.

La SNC Klecar France fait plaider que le terme 'terrain’ employé à l’article L 311-2 du code de l’urbanisme est un terme générique, et qu’il ne peut être déduit de ce seul mot que des parties de parcelles organisées en volumes ne peuvent pas faire l’objet d’un délaissement.

La ville de [Localité 11], pour sa part, expose que le droit de délaissement de l’article L 311-2 du code de l’urbanisme n’est pas applicable à un volume immobilier.

Se pose la question de savoir si les diverses servitudes qui régissent un bien volumétrique sont compatibles avec l’exercice d’un droit de délaissement, lequel a un effet extinctif de tous droits réels et personnels prévu à l’article L 230-5 alinéa 1er du code de l’urbanisme, selon lequel l’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure.

Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux lots de copropriété n’est pas nécessairement applicable au cas d’espèce, car une volumétrie ne laisse subsister aucune quote-part indivise.

Les conditions d’application de l’article L 441-1 du code de l’organisation judiciaire sont ainsi réunies, dès lors qu’il s’agit là d’une question de droit nouvelle, qu’elle présente des difficultés sérieuses, et qu’elle se pose dans de nombreux litiges.

Il convient en conséquence de saisir la Cour de cassation d’une question au sujet de l’applicabilité du droit de délaissement à une partie seulement d’une organisation volumétrique.

PAR CES MOTIFS

— SAISIT la Cour de cassation de la question suivant : ' Le droit de délaissement prévu à l’article L 311-2 du code de l’urbanisme est il applicable à une partie d’un bien organisé en volumes '' ;

— SURSOIT à statuer jusqu’à ce que la Cour de cassation rende son avis ou que le délai prévu à l’article 1031-3 du code de procédure civile soit écoulé ;

— RÉSERVE les dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT