ARRET

N°

[X]

C/

S.E.L.A.R.L. R ET D

GH/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATRE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04930 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ITDS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [U] [X]

né le 28 Septembre 1980 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Catherine LESTURGEZ, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

S.E.L.A.R.L. R ET D ès qualités de « Administrateur judiciaire Provisoire » de la « Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] » sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence BROCHARD BEDIER de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 24 avril 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente M^me Clémence JACQUELINE et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 04 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe.

Le 04 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

*

* *

DECISION :

M. [U] [X] et son épouse, Mme [D] [G], sont propriétaires des lots 413 et 466 dans un ensemble immobilier nommé résidence [Adresse 12], situé [Adresse 5] [Localité 8], immeuble collectif constitué de 50 appartements.

Ils sont en litige avec la copropriété à laquelle ils reprochent une répartition inégalitaire des charges.

Me [B] [F], administrateur judiciaire, membre de la SELARL Rouvroy & [F], a été nommé administrateur provisoire du syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 12] selon ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Amiens du 27 novembre 2017 pour une durée d’un an.

Par acte du 4 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de leur condamnation à un impayé de charges de copropriété.

Par jugement du 12 septembre 2022, le juge a :

— rejeté l’exception d’incompétence élevée par M. et Mme [X],

— condamné M. et Mme [X] à payer au [Adresse 16] [Adresse 12], représentée par son administrateur provisoire, la somme de 5 339,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019 à hauteur de la somme de 4 528, 86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. et Mme [X] à payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 4 novembre 2022, M. [X] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Le 3 janvier 2023, des conclusions au fond ont été notifiées au nom de M. et Mme [X].

Par conclusions d’incident notifiées le 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au conseiller de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [X] et irrecevable l’appel formé par M. [X] compte tenu de l’indivisibilité du litige.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 juin 2023, celui-ci a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de ses demandes sur incident, déclaré recevable l’appel formé par M. [X], dit qu’il produit effet à l’égard de Mme [X], laquelle s’est jointe à la procédure par conclusions signifiées le 3 janvier 2023, compte tenu de l’indivisibilité du litige, rejeté les demandes formées pour les frais irrépétibles et condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] aux dépens.

Par un arrêt du 19 mars 2024, la cour a infirmé l’ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 28 juin 2023, mais seulement en ce qu’elle a déclaré recevable l’appel de Mme [D] [G] épouse [X], statuant à nouveau de ce chef, déclaré l’appel de Mme [D] [G] épouse [X] irrecevable, condamné M. [U] [X] aux dépens de l’incident, débouté les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 janvier 2023, M. [X] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris qui a condamné les époux [X] à régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 5 339, 09 euros au titre des arriérés de charges à la date du 26 avril 2022 et en application de l’article 1231-6 du code civil à des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 mars 2019 à hauteur de la somme de 4 528,86 euros et à compter de l’assignation du 4 mars 2022 pour le surplus,

— ordonner la production par le Syndicat des copropriétaires des comptes de gestion des exercices 2020/2021 et 2021/2022, ainsi que des budgets prévisionnels votés pour les années postérieures, afin d’être en mesure de calculer les charges de copropriété effectivement dues jusqu’au 26 avril 2022,

— ordonner le remboursement des charges de copropriété non dues par les époux [X] et notamment la somme de 1 898,92 euros à titre de régularisation aux bénéfices des époux [X], somme calculée à compter l’exercice 2016/17 jusqu’au 26 avril 2022,

— ordonner également le remboursement de l’ensemble des frais afférents aux lettres recommandées et mises en demeure qui étaient erronées dans leur montant et par conséquent injustifiées,

— condamner le Syndicat de copropriété à régler aux époux [X] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à leur préjudice matériel et moral pour toutes les démarches effectuées auprès du Syndic de Copropriété pour faire entendre leurs revendications,

— voir constater également que les intérêts de retard ne peuvent pas courir sur la somme de 4 528, 86 euros à compter de la sommation de payer en date du 27 mars 2019, alors que la situation comptable avait été régularisée le 13 février 2020 avec un solde de 25 euros, correspondant aux frais relatifs à une mise en demeure et ne faire courir les intérêts au taux légal qu’à compter du jugement à intervenir sur la somme éventuellement due,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Bellevue [Adresse 14] à régler aux époux [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel (notamment timbre fiscal de 225 euros et les frais de signification de la déclaration d’appel et des conclusions).

M. [X] expose avoir toujours contesté le calcul de la quote-part de charges, faisant valoir qu’il règle une quote-part plus importante que les autres copropriétaires disposant d’appartements similaires au sien et représentant les mêmes tantièmes et ce depuis qu’il a acquis avec son épouse un appartement F4.

Il soutient que la méthode de calcul de la quote-part des charges de copropriété de chacun des copropriétaires doit être appliquée avec les chiffres qui apparaissent sur les comptes de gestion de la copropriété notifiés aux époux [X]. Il soutient qu’au terme de l’exercice 2018/2019, son épouse et lui devaient au syndicat des copropriétaires une régularisation de 106, 20 euros. Il indique que les appels de fonds dépassent largement les budgets prévisionnels qui ont été approuvés par le mandataire judiciaire, sans que le syndicat des copropriétaires n’ait justifié en première instance l’augmentation de ces appels de fonds en versant aux débats les justificatifs correspondants.

Il affirme qu’au terme de cet exercice le 30 juin 2020, il restait un solde dû de 179,10 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Il soutient que pour faire valoir, de manière certaine, sa créance arrêtée au 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires devra verser aux débats les comptes de gestion des exercices 01/07/2020-30/06/2021 et 01/07/2021-30/06/2022.

Il indique ne pas remettre en cause les charges échues approuvées par le mandataire ad hoc pour la copropriété mais les appels de charges adressés systématiquement plus élevés que les autres copropriétaires disposant d’appartements similaires et représentant les mêmes tantièmes.

A titre reconventionnel, il indique contester la reprise du solde Gerancimmo du 11 décembre 2017 d’un montant de 1 815, 86 euros qui leur a été notifiée le 16 juillet 2018, somme dont il demande le remboursement.

Sur les intérêts de retard, il soutient qu’ils ne peuvent pas courir à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019, sans tenir compte des régularisations successives effectuées à compter du mois de décembre 2019. Il précise demander à ce que les intérêts de retard ne courent qu’à compter de la décision de cour d’appel à intervenir dans la mesure où il conteste le montant des charges de copropriété qui lui est réclamé.

Le syndicat des copropriétaires, par ses conclusions signifiées le 3 juin 2024, demande à la cour de

— 'rappeler que l’appel de Mme [X] est irrecevable '',

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel de M. [X],

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ce qu’il a :

* rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. et Mme [X],

* condamné M. et Mme [X] au paiement de la somme de 5 339,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019 à hauteur de 4 528,86 euros et à compter de l’assignation délivrée le 4 mars 2022 pour le surplus,

* condamné M. et Mme [X] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Y ajoutant,

* actualiser les sommes dues par M. [X] au titre des charges de copropriété outre les condamnations pour procédure abusive et article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

* condamner M. [X] au paiement de la somme de 8 720,58 euros au titre des charges de copropriété outre les condamnations dues soit la somme totale de 17 531,02 euros selon décompte du 17 mars 2023,

* condamner M. [X] à payer au [Adresse 16] [Adresse 12] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’administrateur provisoire a approuvé les comptes, que les assemblées générales des copropriétaires ont été valablement réunies de sorte que l’approbation des comptes s’impose désormais à chacun des copropriétaires et porte non seulement sur les charges échues mais également sur les provisions pour charges qui sont devenues exigibles passé le délai de 30 jours à l’issue des lettres recommandées valant mises en demeure. Il indique que les décisions de l’administrateur provisoire, investi des pouvoirs de l’assemblée générale, relèvent d’un régime dérogatoire et sont insusceptibles de recours.

Il expose que M. [X] ne dispose pas du même nombre de tantièmes pour la cave que les autres propriétaires et que ses calculs sont erronés. Il indique que la régularisation des charges consiste dans la différence entre les dépenses réelles de l’exercice N et le budget voté pour l’exercice N et non N-2. Il ajoute verser au débat les différents appels de fonds détaillés et transmis à M. et Mme [X] de juin 2019 à avril 2022 justifiant les régularisations annuelles.

Le syndicat des copropriétaires précise que le décompte produit en première instance du 27 avril 2022 laissait apparaître un solde dû de 5 339,09 euros, auquel les consorts [X] ont été condamnés. Il indique qu’il a été mis au crédit deux versements de 876,05 euros sans que soit porté au débit le montant des condamnations à la suite de l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 3 décembre 2021, qui condamnait notamment les consorts [X] au paiement de la somme de 1 000 euros chacun au titre de procédures abusives, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamnations dues à la suite des jugements rendus par le tribunal judiciaire d’Amiens le 27 janvier 2021 qui les condamnent à des dommages et intérêts pour procédure abusive, outre les indemnités sur le fondement de l’article 700 et entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient ainsi que M. [X] est redevable de la somme de 8 720,58 euros au titre des charges de copropriété outre les condamnations dues soit la somme totale de 17 531,02 euros (avant déduction du règlement opéré par devant la cour de 6 802,65 euros de charges et frais de procédure) selon décompte du 17 mars 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 avril 2025.

SUR CE :

1. Il convient de rappeler que l’appel interjeté par Mme [X] a été déclaré irrecevable par l’arrêt du 19 mars 2024, devenu définitif, de la présente cour, statuant sur déféré.

Ses demandes, telles que figurant aux conclusions prises au nom de M. [L] et de Mme [X], ne sont donc pas recevables.

2. Il y a lieu de constater que le rejet de l’exception d’incompétence soulevée par les époux [X] devant le tribunal judiciaire ne fait l’objet d’aucune contestation en appel.

3. Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En l’espèce, il ressort des écritures de l’appelant qu’il remet en cause non le montant global des charges échues approuvées, mais la répartition de celles-ci au motif que lui et son épouse règlent un montant systématiquement plus élevé que les autres copropriétaires placés dans une situation similaire.

Or, il résulte des explications données par le syndicat, confortées par les pièces versées au débat, non sérieusement contredites, que M.et Mme [X] sont propriétaires de deux lots dans l’ensemble immobilier du [Adresse 5] [Localité 8], soit un appartement de type 4 pour 189 tantièmes mais également une cave pour 17 tantièmes, en sorte que les calculs de M. [X] se basant sur les seuls189 tantièmes de l’appartement pour apprécier sa participation aux charges sont erronés. Le syndicat fait également à bon droit valoir que les charges de l’entrée 8 comprennent aussi la consommation d’eau qui n’est pas répartie selon le nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire mais en fonction de sa consommation d’eau de chaque appartement, ce que fait clairement apparaître le document d’information daté du 2 mars 2020 envoyé par la Sergic, syndic de copropriété, aux époux [X] (pièce n°21/10 produite par l’intimé partiellement insérée dans ses dernières conclusions). L’existence d’une erreur en leur défaveur, reproduite chaque année, n’est donc pas plus que devant les premiers juges démontrée. La comparaison avec d’autres copropriétaires, dont il n’est pas démontré qu’ils se soient trouvés dans une situation exactement similaire à la leur, qu’il s’agisse du nombre de tantièmes ou de la consommation d’eau, est à cet égard inopérante.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [X] à verser au syndicat de copropriété la somme de 5 339,09 euros au titre des arriérés et charges arrêtés au 26 avril 2022, déduction faite des sommes réglées par M.et Mme [X] le 27 avril 2021, soit par chacun la somme de 876,05 euros correspondant pour partie à leur condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive prononcée par la cour d’appel d’Amiens au terme de l’arrêt du 3 décembre 2020, ainsi qu’il ressort des pièces n° 22 et 23 de l’intimé et des extraits de compte (pièces n°15 et 30 de l’intimé).

Le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il a fait courir les intérêts à hauteur de 4 528,86 euros, cette somme ayant été réclamée par la mise en demeure du 27 mars 2019 et les extraits de compte précités révélant qu’ils étaient à cette date redevables de ce montant.

4. Sur le demande d’actualisation des sommes dues par M. [X], il résulte de l’extrait de compte produit au débat (pièce n°30 de l’intimé) que sont dues les provisions pour charges échues pour la période postérieure au 30 juin 2022 et jusqu’au 31 mars 2023, des frais relatifs à l’entretien des espaces verts, à la sécurité incendie, des travaux de décontamination, au changement de la porte d’entrée, soit une somme supplémentaire de 2 561,77 euros et qu’ont été portées au crédit des époux la somme totale de 690,86 euros. Le syndicat est donc justifié à réclamer la paiement de la différence entre ces deux sommes, soit 1 870,91 euros.

Le syndicat intimé ne peut reconventionnellement à l’occasion de la présente instance solliciter la condamnation de M. [X] à lui verser une seconde fois des sommes pour lesquelles il a déjà des titres exécutoires que sont l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 3 décembre 2020 et le jugement du 27 janvier 2021.

M. [X] sera donc condamné à verser au syndicat la somme supplémentaire de 1 870,91 euros au titre des sommes restant dues pour la période du 1er mai 2022 au 31 mars 2023 et le syndicat de copropriété débouté du surplus de sa demande.

5. La demande reconventionnelle formée par le seul M. [X], seule pouvant être prise en compte en l’absence d’appel recevable de Mme [X], tenant au remboursement de la somme de 1 898,92 euros correspondant au terme de ses écritures au différentiel entre les sommes qu’il aurait dû régler pour la période du mois de juillet 2016 au 26 avril 2022 d’une part et ce qu’il doit régler selon le jugement déféré d’autre part, se base sur la critique du jugement sur le montant retenu de 5 339,09 euros au titre des arriérés et charges arrêtés au 26 avril 2022, critique écartée ci-dessus, et sur les sommes qu’il estime devoir en se basant sur une différence de traitement avec d’autres copropriétaires à laquelle il a été répondu précédemment.

Cette demande, au surplus nouvellement formée en appel, sera donc rejetée.

6. La demande de remboursement des quelques frais afférents aux mises en demeure sera aussi rejetée, les lettres recommandées ayant été rendues nécessaires par la défaillance des intéressés dans le règlement des sommes mises à leur charge de manière justifiée.

7. Il n’est pas non plus démontré par M. [X] qu’il a subi un préjudice matériel et moral, si bien qu’il sera débouté de ce chef de demande.

8. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [X], appelant qui succombe, sera donc condamné aux dépens d’appel et à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M [U] [X] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme supplémentaire de 1 870,91 euros au titre des charges restant dues pour la période du 1er mai 2022 au 31 mars 2023 ;

Rejette toutes les autres demandes formées par M. [U] [X] et par le [Adresse 15] [Adresse 11] ;

Condamne M [U] [X] aux dépens et à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE CADRE GREFFIER LA PRESIDENTE