Cour d'appel de Basse-Terre, 1ère chambre, 24 juin 2021, n° 19/00429

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 479 DU 24 JUIN 2021

N° RG 19/00429 – N° Portalis DBV7-V-B7D-DCNQ

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, décision attaquée en date du 17 janvier 2019, enregistrée sous le n° 16/01261

APPELANTE :

Madame Z A

[…], […]

[…]

Représentée par M^e M-Michelle HILDEBERT de la SCP NAEJUS-HILDEBERT, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

INTIME :

Madame B K C

[…]

[…]

Représenté par M^e D E, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 26 avril 2021.

Par avis du 30 avril 2021 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de:

M^me Claudine FOURCADE, présidente de chambre,

M^me Valerie M-GABRIELLE, conseillère,

M^me B DEFOY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 juin 2021.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Claudie SOLIGNAC, greffier placé.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. Signé par M^me Claudine FOURCADE, Présidente de chambre, et par M^me Claudie SOLIGNAC, greffier placé, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant compromis de vente en date du 9 octobre 2008, Z A a vendu à B C un terrain à bâtir sis commune de Morne à l'[…], […] d’une superficie de 11 ares 48 centiares, au prix de 59 250 euros. Diverses conditions suspensives y étaient stipulées dont le règlement de la succession d’L M N, mère de la venderesse et l’obtention d’un prêt par l’acquéreuse.

Par acte sous seing privé signé le 16 octobre 2010, Z A a promis de vendre cette même parcelle à B C moyennant le même prix.

Suivant acte d’huissier en date du 22 juin 2016, B C a assigné Z A devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, en réitération de la vente par acte authentique et paiement de plusieurs indemnités.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a:

— déclaré irrecevable l’action et les demandes de B C concernant le compromis de vente signé le 9 octobre 2008,

— dit que la promesse unilatérale de vente en date du 16 octobre 2010 est valable,

— dit la vente parfaite,

— ordonné sa réitération en l’étude de Maître X, notaire à Pointe à Pitre, ou de son successeur dans les deux mois qui suivront la signification de la présente décision et dit que passé ce délai le présent jugement vaudra vente, moyennant le paiement en deniers ou quittances par B C à Z A du prix principal de 59 250 euros, du bien consistant en un terrain à bâtir sis lieudit Bosredon commune de Morne à l’Eau, […] d’une superficie de 11 ares 48 centiares,

— dit que la somme totale de 39 940,50 euros versée par B C vient en déduction du prix de vente du terrain à bâtir,

— ordonné la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques compétente,

— condamné Z A à payer à B C les sommes de:

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— débouté B C de sa demande au titre de l’exécution provisoire,

— condamné Z A aux dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître E, pour ceux dont il a fait avance sans avoir reçu provision.

Le 8 avril 2019, Z A a interjeté appel de cette décision.

Le 28 mai 2019, B C a constitué avocat.

Les parties ont remis au greffe leurs conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 octobre 2020.

Fixée le 26 avril 2021 et suite au dépôt des avocats, l’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 24 juin 2021 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS

- L’APPELANTE:

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 décembre 2019 aux termes desquelles Z A demande à la cour de :

* infirmer le jugement du 17 janvier 2019 en ce qu’il a:

— dit la vente parfaite,

— ordonné la réitération de l’acte du 16 octobre 2010 devant notaire dans le délai de deux mois de la signification du jugement et dit que passé ce délai le jugement tiendra lieu d’acte authentique,

— condamné Z A à payer à B C les sommes de:

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* et statuant à nouveau:

— débouter toutes ses demandes,

— déclarer irrecevable la demande de B C en paiement de la clause pénale,

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,

* en tout état de cause,

— condamner B C à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner B C aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NAEJUS-HILDEBERT,

- L’INTIMEE:

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 septembre 2019 par lesquelles B C sollicite de voir:

* confirmer le jugement du 17 janvier 2019 en toutes ses dispositions,

* et statuant à nouveau:

— déclarer parfaite la vente du terrain à bâtir situé lieudit Bosredon commune de Morne à l’Eau, […] d’une superficie de 11 ares 48 centiares et l’en déclarer propriétaire,

— ordonner à Z A, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de signer l’acte authentique de vente en l’étude du notaire, et qu’à défaut le jugement vaudra titre de propriété,

— déclarer que la somme de 40 539, 80 euros viendra en déduction du prix de vente de 59 250 euros et à défaut condamner Z A à lui rembourser ladite somme,

— condamner Z A à lui payer les sommes de:

. 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. 5 925 euros en application de la clause pénale,

* en tout état de cause,

— condamner Z A à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Z A aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e D E dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour

Attendu qu’en application des articles 561, 562, 568 et 954 du code de procédure civile, l’appel défére la cour la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent; que selon l’article 548 du code de procédure civile, l’appel incident permet à la partie intimée en cause d’appel de solliciter la réformation d’un ou plusieurs chefs du jugement non critiqués par l’appel principal ;

Qu’en l’espèce, si dans le dispositif de ses conclusions, B C sollicite la confirmation du jugement, il ressort de ce même dispositif, qu’elle revendique l’allocation de la clause pénale énoncée dans le compromis de vente du 9 octobre 2008, outre une indemnisation supérieure à titre de dommages et intérêts ; que c’est donc par une simple erreur de plume qu’elle a sollicité ladite confirmation ; qu’au regard de l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, dès lors que ses conclusions ont été remises au greffe le 4 septembre 2019, soit antérieurement à l’arrêt du 17 septembre 2020, sa défaillance à critiquer expressément les chefs du jugement dont elle entend solliciter la réformation, ne peut priver son appel incident d’effet dévolutif ;

Que dès lors, par ses conclusions prises dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, B C a ainsi régulièrement formé appel incident du chef du dispositif du jugement ayant déclaré irrecevable son action et ses demandes concernant le compromis de vente signé le 9 octobre 2008 ;

Sur la prescription

Attendu qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Qu’en matière de promesse de vente, le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente ;

Que la promesse synallagmatique sous conditions suspensives en date du 9 octobre 2008 mentionne qu’ ' en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans le délai de quatre mois à compter des présentes par le ministère de Maître F Y Notaire à POINTE À PITRE moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l’ordre du rédacteur. Il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte des délais et procédures spécifiques convenus. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative: renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanismes, arrêtés d’alignement, état hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle '1", répertoire civil. En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder TRENTE JOURS ouvrés. La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu’il est indiqué ci-dessus, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de juste, la partie défaillante supportant les frais de Justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts. Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant L’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier ';

Que des termes dudit compromis, il découle dudit que le défaut de signature de l’acte à la date indiquée n’était assorti d’aucune disposition sanctionnant de la caducité automatique – l’acquéreur pouvant renoncer à se prévaloir de la caducité en cas de non- réalisation d’une seule des conditions suspensives – ou de résolution de plein droit de la vente; que l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique dont la durée était alors fonction d’une date non fixée à compter de la réception des pièces nécessaires à la perfection de l’acte authentique tel l’établissement d’un acte de propriété immobilière de Z A, unique héritière de sa mère défunte L M N, ouvrait uniquement le droit, pour chacune des parties, d’agir en exécution forcée de la vente et indemnisation de son préjudice et au seul vendeur celui de renoncer après avoir formalisé sa renonciation soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire ;

Qu’il sera relevé que Z A ne justifie pas avoir formalisé une telle renonciation dans les formes prévues audit compromis ; qu’au contraire, par la signature d’une promesse unilatérale de vente par acte sous seing privé du 16 octobre 2010, sur ledit bien au même prix, elle renonçait implicitement à se prévaloir d’un tel droit issu de cet acte pendant une durée de 18 mois jusqu’au 16 avril 2012, avec reconduction tacite pour une nouvelle période de 18 mois, soit jusqu’au 16 octobre 2013 ; que de surcroît, cet acte ne remettait pas en cause l’acte du 8 octobre 2008 dès lors que sans mentionner de nouvelles conditions suspensives, il faisait implicitement référence à celles

antérieurement convenues et rallongeait le délai permettant d’y satisfaire; qu’en outre, le paragraphe VIII relatif aux FRAIS, mentionnait: 'LE BENEFICIAIRE a supporté intégralement les frais relatifs au bornage du terrain. Ces frais de bornage ont été réglés le 8 septembre 2008 au Cabinet G H, géomètre-expert pour un montant de MILLE QUATRE CENT QUARANTE euros et CINQUANTE CINQ cents (1 440€).', ce qui révèle encore le maintien et le contenu du lien contractuel acté lors de la signature du compromis; qu’enfin, de la lettre du notaire du 18 juillet 2014 et de la réponse que Z A en a faite le 28 juillet 2014, il ressort qu’elle a refusé de se présenter chez le notaire le 13 août 2014 afin de procéder au règlement de la succession et de l’acquisition du terrain ; que c’est à la suite de cette réponse qu’interviendra une mise en demeure datée du 3 décembre 2014 qui lui sera adressée par les parents, représentant B C;

Que ce n’est donc que par cette lettre du 28 juillet 2014 concernant les modalités de mise en oeuvre de l’engagement des parties que B C a eu connaissance du refus de Z A et ainsi au sens de l’article 2224 du code civil du fait lui permettant d’exercer ses droits au regard des engagements signés par les parties;

Qu’au regard de la date du 28 juillet 2014, l’instance judiciaire engagée par assignation du 22 juin 2016 n’est donc pas atteinte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et l’action de B C est dès lors recevable en toutes ses demandes ;

Sur le fond

Attendu qu’aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix ;

Qu’en l’espèce, le compromis de vente en date du 9 octobre 2008, par lesquelles les parties s’engageaient réciproquement à vendre et à acheter portait sur un terrain à bâtir sis commune de Morne à l'[…], […] d’une superficie de 11 ares 48 centiares, moyennant le prix de 59 250 euros ; qu’ y étaient stipulées au profit de l’acquéreuse, le règlement de la succession d’L M N, mère de la venderesse et l’obtention d’un prêt par celle-ci ; que cet acte valait donc accord réciproque des deux parties sur la chose et le prix, sous conditions de réalisation des conditions suspensives stipulées au bénéfice de l’acquéreuse ;

Qu’il sera relevé que l’acte intitulé 'PROMESSE UNILATERALE DE VENTE sous conditions suspensives’ du 16 octobre 2010, qui s’analyse – ainsi qu’il l’a déjà été observé – en référence à la promesse synallagmatique de vente du 9 octobre 2018, réitérait l’engagement de vendre de Z A, tout en maintenant les précédentes conditions suspensives, mais en en prolongeant le délai jusqu’au 16 octobre 2013 ; que le consentement réciproque des parties sur la chose et le prix, de même que la soumission de l’acte à la réalisation des conditions suspensives antérieurement définies, étaient ainsi confirmés ;

Que ce dernier acte, qui n’avait pas été constaté par un acte authentique, a été enregistré au service des impôts le 5 novembre 2010; que même si cet enregistrement n’a été effectué que postérieurement à l’échéance du délai de 10 jours prescrit par l’article 1840 A du code général des impôts, il ne peut être regardé isolément dès lors qu’il s’insère dans un rapport contractuel plus large né de l’accord du 9 octobre 2008 précédemment délimité et valant accord des parties sur les conditions de la vente, en ce compris l’existence des conditions suspensives; que s’y rajoutent les accords des parties sur le fait que pour y parvenir, l’établissement de l’acte de transmission immobilière requérait l’intervention d’un géomètre expert, dont les frais ont été partiellement avancés par l’acquéreuse, non seulement en 2008, mais également en 2011, 2012 et 2013; qu’ainsi, ne constituant pas l’unique objet de l’accord des parties, dont il ne peut être au regard de ses termes détaché, l’acte sous seing privé du 16 octobre 2010 ne peut être frappé de nullité ; qu’il n’avait donc pas à donner lieu à enregistrement;

Que dans cette économie contractuelle, la clause sur la levée d’option, inconciliable avec cette interdépendance en l’état d’un accord réciproque des parties sur l’objet de la vente, ne peut qu’être sans effet juridique, contrairement à celle sur la prolongation du délai des conditions suspensives ;

Que pour autant, B C n’est en droit d’obtenir l’exécution forcée de la vente, que si à la date du 16 octobre 2016, les conditions suspensives ont été réalisées, ou que leur non-réalisation est imputable à son co-contractant ou encore étant stipulées à son profit, si elle y avait renoncé ;

Qu’il ne peut qu’être constaté qu’à la date de prolongation de leur échéance le 16 octobre 2013, il est acquis aux débats que les conditions suspensives d’obtention du prêt et d’établissement d’un acte de propriété immobilière n’avaient pas été réalisées ; qu’en effet, ainsi que le met en exergue Z A, la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas établie, de même que celle afférente à l’attestation de transmission de propriété immobilière ne sera établie que le 31 mars 2016 par le notaire X, venant en remplacement du notaire instrumentaire initial Y; que s’agissant de cet acte, lequel est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière, il n’est pas plus établi à l’égard de Z A un quelconque agissement ou abstention de nature à avoir empêché la réalisation de cette condition dès lors que c’est par accord des parties que les frais pour parvenir à l’acte de notoriété immobilière ont été avancés par B C ; que la conclusion avec un tiers d’un acte de vente sur un autre bien immobilier le 31 mars 2016, soit près de deux ans et demi après le terme de leurs engagements le 16 octobre 2013, pour la réalisation des conditions suspensives est également sans incidence sur une telle démonstration; qu’enfin, il n’est pas allégué, ni en tout état de cause, démontré que B C ait renoncé aux conditions suspensives stipulées à son bénéfice avant le 17 octobre 2013, délai prolongé par le second acte signé entre les parties;

Que dès lors, faute de réalisation des conditions suspensives, de justification de ce que ce serait le cocontractant qui en aurait empêché l’accomplissement ou encore de renonciation à ces conditions par le bénéficiaire avant le 17 octobre 2013, la promesse synallagmatique de vente est caduque, ce qui n’ouvre pas droit à exécution forcée de la vente ;

Qu’en conséquence, il convient de débouter B C de ses demandes d’exécution forcée de la vente, et subséquemment de sa demande indemnitaire fondée sur la clause pénale, étant précisé que la somme de 2 962,50 euros consignée chez le notaire Y, lui a été restituée par ce dernier le 28 octobre 2014 ;

Attendu que pour parvenir à la vente, I C a fait l’avance de divers frais qui incombaient à Z A ; qu’ainsi, dans l’acte signé le 16 octobre 2010, il est indiqué qu’elle a réglé le 8 septembre 2008, les frais de bornage au géomètre expert pour un montant de 1 440 euros ; que pour permettre les inventaire et évaluation des masses de la succession d’un montant total de 58 505,66 euros, elle s’est également acquittée d’une somme de 25 000 euros auprès du cabinet du géomètre expert au bénéfice de Z A, les 11 mars 2011 et 4 avril 2011 par deux chèques de 20 000 euros et 5 000 euros ayant donné à un 'bon pour quittance’ signé par cette dernière ; que ce géomètre-expert a également reçu de sa part 'pour le compte de M^me A Z', trois autres chèques les 25 octobre 2012 et 26 octobre 2013 d’un montant pour les deux premiers de 5 000 euros et le troisième de 2 000 euros ; qu’elle justifie également du paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de travaux de réalisation d’une voie nécessaire aux travaux du géomètre pour parvenir à ses inventaires et évaluation des masses de la succession, lequel a validé ce montant; que dès lors, ces versements, fondés sur un engagement devenu caduc et B C n’ayant eu connaissance du refus de Z A de poursuivre la vente que le 28 juillet 2014, aucune prescription quant à un de ces quelconques versements n’est avéré à la date de l’assignation ; que le surplus de la somme sollicitée en cause d’appel à hauteur de 40 539,80 euros n’étant pas justifié, B C est donc en droit de prétendre à la restitution d’une somme totale de 39 940 euros, peu important que les chèques aient été émis par ses parents ayant expressément agi en qualité de mandataires ainsi qu’il s’évince de la lettre du 3 décembre 2014 ;

Que Z A sera condamnée à lui restituer ce montant;

Que s’agissant des dommages et intérêts revendiqués lesquels ne sont fondés sur aucun moyen développés dans la discussion des conclusions de B C et qui ne peuvent ainsi fonder la prétention d’un montant de 10 000 euros, la cour ne peut que les rejeter conformément de l’alinéa 3 de l’article 954 du code de procédure civile;

Qu’en référence également à ces dernières dispositions, la demande de délai de grâce présentée par Z A, laquelle n’invoque ni au demeurant, ne justifie de sa situation personnelle, sera également écartée, celle-ci ayant de surcroît bénéficié antérieurement, soit depuis le depuis le 28 juillet 2014, d’un long délai pour procéder à la restitution de la somme due à B C;

Sur les mesures accessoires

Attendu qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile, Z A, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ;

Que l’équité ne commande pas en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 17 janvier 2019 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de B C au titre de la clause pénale, et en ce qu’il a condamné à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Rejette les fins de non recevoir présentées par Z A,

Déclare caduc le compromis de vente signé par les parties,

Condamne Z A à payer à B C la somme de 39 940 euros au titre de la restitution des sommes avancées dans le cadre du compromis de vente devenu caduc,

Rejette la demande de délai de grâce présentée par Z A,

Déboute B C de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Z A aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par D E, avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Claudie SOLIGNAC, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président