Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 4 février 2026, n° 24/00531

TGI Bastia 12 septembre 2024

CA Bastia
Infirmation 4 février 2026

Arguments

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Accepté
Justification des convocations aux assemblées générales
La cour a constaté que les convocations étaient valides et que les charges étaient dues, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Fondement de la demande de dommages intérêts
La cour a estimé que le retard de paiement était déjà réparé par les intérêts moratoires, rendant la demande de dommages-intérêts non justifiée.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé équitable d'allouer des frais irrépétibles au Syndicat, en raison des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 4 févr. 2026, n° 24/00531
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	24/00531
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bastia, 12 septembre 2024, N° 23/151
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ALESSANDRIPierre Louis MAUREL
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ Adresse 6 ] c/ S.C.I. L' ARBOUSIER

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 FÉVRIER 2026

N° RG 24/531

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJNB JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 12 septembre 2024, enregistrée sous le n° 23/151

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6]

S.C.I. L’ARBOUSIER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Covedia, [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sophie ALESSANDRI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.C.I. L’ARBOUSIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2025, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [F] [Y], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 février 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 27 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. Covedia, a assigné la S.C.I. L’arbousier

par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de la voir :

« Condamner à lui payer la somme de 25 625,41 euros arrêtée au I5 décembre 2021, assortie des intérêts légaux

Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros a titre de dommages-intérêts ».

Par jugement du 12 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

« REJETÉ la demande de nullité de l’assignation,

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’îlot un de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic, la SARL COVEDIA, de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’îlot un de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic, la SARL COVEDIA à payer à la SCI L’ARBOUSIER la somme totale de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’îlot un de la résidence « [Adresse 4] » représenté par son syndic, la SARL COVEDIA aux entiers dépens,

REJETÉ le surplus des demandes,

RAPPELÉ que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu à l’écarter ».

Par déclaration du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Covedia, a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

« – débouté le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA de l’ensemble de ses prétentions

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA de sa demande en paiement par la SCI L’ARBOUSIER de la somme de 25.625,41 € arrêtée au 15 décembre 2021 assortie des intérêts légaux

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA de sa demande en paiement par la SCI L’ARBOUSIER de la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA de sa demande en paiement par la SCI L’ARBOUSIER au titre des dépens d’instance

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA à payer à la SCI L’ARBOUSIER la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL COVEDIA aux entiers dépens – ordonné l’exécution provisoire ».

Par conclusions déposées au greffe le 30 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] a demandé à la cour de :

« – Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bastia en date du 12 septembre 2024.

Statuant à nouveau :

— Condamner la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la [Adresse 9] la somme de 25.625,41 € arrêtée au 15 décembre 2021 assortie des intérêts légaux à compter du commandement en date du 6 novembre 2023.

— Infirmer le jugement du 12 septembre 2024 en ce qu’il condamne syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la [Adresse 9] au paiement de la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI L'[Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la [Adresse 9] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts

— Condamner la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la Résidence [Adresse 4] la somme de 5 000 €uros de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sous Toutes Réserves ».

Par conclusions déposées au greffe le 6 mars 2025, la S.C.I. L’arbousier a demandé à la cour de :

« CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 12 septembre 2024 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU COVEDIA de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI LES ARBOUSIERS

condamné le syndicat des copropriétaires de l’îlot 1 de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU COVEDIA au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

Le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pierre Louis MAUREL

Au visa de l’article 10-1 l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires devra être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 1er octobre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 13 novembre 2025.

Le 13 novembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’appelant ne justifiait pas de la convocation de l’intimée aux assemblées générales validant les comptes, pas plus qu’il ne justifiait de la notification des résolutions des dires assemblées générales, qu’il convenait, en conséquence, de le débouter de ses demandes en paiement qui n’étaient pas justifiées par la production des appels de fonds.

* Sur la créance réclamée

l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En l’espèce, malgré l’annulation de plusieurs assemblées générales pour des problèmes du respect des délais légaux de convocation, l’appelant démontre avoir régulièrement convoqué l’intimé pour l’assemblée générale du 30 septembre 2021 en produisant, en pièces n°14 de son bordereau le courrier de convocation, la convocation elle-même avec son ordre du jour mentionnant l’approbation des comptes pour les exercices 2017, 2018, 2019 2020 et le budget provisionnel pour les années 2021 et 2022, -pièce n°10-,

le procès-verbal de ladite assemblée avec l’approbation de toutes les résolutions relatives aux comptes des années précitées et des budget provisionnel, avec la mention que l’intimé n’était pas présente ni représentée et n’avait pas voté par correspondance -pièce n°11-, assemblée générale pour laquelle l’intimée ne conteste pas qu’elle lui a été notifiée et, en conséquence celle-ci est actuellement définitive.

A ces documents s’ajoutent les différents appels de fonds au titre des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 -pièces n°17 à 21- détaillant les charges dues pour chaque période, un commandement de payer du 6 novembre 2023, non contesté, portant sur une somme de 30 220,70 euros le 2 novembre 2023 au titre des charges impayées et un jugement du 27 mars 2014 -pièce n°16- condamnant l’intimée à payer à l’appelant une somme de 2 933,96 euros au titre des charges impayées au 11 décembre 2013, ce qui démontre la caractère habituel pour l’intimé d’être débitrice du paiement de ses charges.

Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris en condamnant l’intimée à paiement à hauteur de la somme de 25 625,41 euros au titre du solde de sa quote part sur les charges de copropriété arrêtées au 15 décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du 6 novembre 2023

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’appelant sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sans toutefois préciser le fondement de cette demande, fondement qui ne peut être le retard dans le paiement de la somme due celui-ci étant réparé par le jeu des intérêts moratoires alloués.

En conséquence, à défaut d’explication quant à cette demande, il convient de la rejeter.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’appelant ; en conséquence, il convient de débouter la S.C.I. L’arbousier de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à ce titre la somme de 3 000 euros au Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.C.I. L’arbousier à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. Covedia, la somme de 25 625,41 euros au titre du solde de sa quote part sur les charges de copropriété arrêtées au 15 décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du 6 novembre 2023,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A. R..L. Covedia, de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la S.C.I. L’arbousier de l’ensemble de ses demandes en ce compris celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. L’arbousier au paiement des entiers dépens tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,

Condamne la S.C.I. L’arbousier à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. Covedia, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT