ARRÊT N°

FD/SMG

COUR D’APPEL DE BESANÇON

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

CHAMBRE SOCIALE

Audience publique

du 17 décembre 2024

N° de rôle : N° RG 24/00418 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EX6G

S/appel d’une décision

du Tribunal paritaire des baux ruraux de BELFORT

en date du 13 février 2024

Code affaire : 52Z

Autres demandes relatives à un bail rural

APPELANT

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, présente

INTIMES

Monsieur [F] [T] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Josèphe LASSUS-PHILIPPE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substituée par M^e Christine MAYER BLONDEAU, avocat au barreau de BESANCON, présente

Madame [E] [B] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Josèphe LASSUS-PHILIPPE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substituée par M^e Christine MAYER BLONDEAU, avocat au barreau de BESANCON, présente

Monsieur [G] [C] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Josèphe LASSUS-PHILIPPE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substituée par M^e Christine MAYER BLONDEAU, avocat au barreau de BESANCON, présente

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats du 17 Décembre 2024 :

Monsieur Christophe ESTEVE, Président de Chambre

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseiller

Madame Florence DOMENEGO, Conseiller

qui en ont délibéré,

M^me MERSON GREDLER, Greffière

Les parties ont été avisées de ce que l’arrêt sera rendu le 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

**************

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2014, M. [C] [N] a consenti à M. [R] [Y] un bail rural sur un ensemble de 21 parcelles situées sur les communes de [Localité 11] et [Localité 16] (90) pour une surface totale de 8 ha 65 a 52ca.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, M. [F] [D] et Mme [E] [B] épouse [D], venant aux droits de M. [N], ont délivré à M. [R] [Y] un congé pour reprise au profit de leur fils M. [G] [D] à effet du 31 décembre 2023.

Par un second acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, M. [F] [D] et Mme [E] [B] épouse [D] ont délivré à M. [R] [Y] un congé pour changement de destination sur le fondement des dispositions de l’article L 411-32 du code rural et de la pêche maritime.

Contestant le congé pour reprise, M. [Y] a saisi le 6 septembre 2022 le tribunal paritaire des baux ruraux de Belfort aux fins de voir annuler le congé et de voir subsidiairement ordonner une expertise pour déterminer le montant des indemnités de sortie.

Par requête du 10 mars 2023, M. [Y] a attrait à la cause M. [G] [D] en sa qualité de nouveau propriétaire d’une partie des parcelles objet du congé contesté.

Par jugement du 13 février 2024 le Tribunal paritaire des baux ruraux de Belfort a :

— débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— déclaré valable le congé délivré par M. [F] [D] et Mme [E] [B] épouse [D] à M. [Y] le 13 mai 2022 concernant les parcelles sises sur la commune de [Localité 11] cadastrées section AD n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] et section AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]

— condamné M. [Y] à payer aux époux [D] et à M. [G] [D] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [Y] aux dépens.

Par lettre recommandée du 29 février 2024, M. [Y] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures réceptionnées le 16 décembre 2024, soutenues à l’audience, M. [Y], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions

— à titre principal, annuler le congé pour reprise qui lui a été signifié le 13 mai 2022 et débouter M. [D] de sa demande de sursis à statuer et plus généralement de ses demandes

— à titre subsidiaire, désigner une expert afin de déterminer le montant des indemnités de sortie de ferme qui lui sont dues en application des articles L 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

— en tout état de cause, condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures réceptionnées le 16 décembre 2024, soutenues à l’audience, Mme [E] [D], M. [F] [D] et M. [G] [D] , intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur la validité du congé dans l’attente de l’autorisation administrative d’exploiter de M. [G] [D]

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M. [R] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur le congé pour reprise :

— sur sa forme :

Aux termes de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Au cas présent, le congé délivré le 13 mai 2022 à M. [Y] mentionne expressément :

— que le bail a été consenti à compter du 1er janvier 2015 pour se finir le 31 décembre 2023

— que le congé pour reprise est délivré pour la date du 31 décembre 2023 s’agissant des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et section AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]

— que le bénéficiaire de la reprise sera M. [G] [D], leur fils, âgé de 50ans, qui possède toutes les conditions de compétence requises pour l’exploitation étant titulaire d’un bac agricole et étant installé comme pisciculteur exploitant depuis le 7 novembre 2000

— que ce dernier exerce la profession de pisciculteur et demeure [Adresse 2] à [Localité 14] [Adresse 13] (90)

— qu’il exploitera les parcelles par mise à disposition au profit de l’EURL PISCICULTURE [D] immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 351 109 111 depuis le 27 juin 1989 et dont le siège social est à [Adresse 10], représentée par son gérant, M. [G] [D].

— qu’il prend l’engagement d’exploiter personnellement les biens repris pendant neuf ans.

L’appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir déclaré le nul le congé ainsi délivré alors que ce dernier ne mentionne pas l’adresse où demeurera le bénéficiaire de la reprise après cette dernière et qu’une telle omission, qui constitue un vice de forme, ne lui a pas permis de vérifier les conditions exactes de la reprise et leur conformité à l’article susvisé.

Si le congé ne mentionne effectivement pas de manière formelle, dans un paragraphe distinct, l’adresse qu’occupera le bénéficiaire après la reprise, il précise cependant expressément que 'M. [G] [D] demeure à proximité des parcelles susmentionnées permettant ainsi leur exploitation directe’ , ce qui est le cas s’agissant de la commune de [Localité 15], et qu’il exploitera ces dernières par le biais d’une mise à disposition de l’EURL PISCICULTURE [D] , dont le siège social est clairement indiqué.

De tels éléments permettaient au preneur de se convaincre des conditions précises de la reprise par M. [G] [D], notamment quant aux modalités d’exploitation des parcelles et à la proximité géographique exigée par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Les mentions inscrites dans le congé n’étaient en effet pas inexactes et ne prêtaient pas à confusion, comme le soutient à tort l’appelant. Ce dernier se prévaut en effet de la production d’une carte d’électeur et du registre du RCS de Belfort dans sa dernière mise à jour du 24 novembre 2000, lesquels, s’ils comportent certes une adresse différente pour M. [G] [D], laquelle s’explique en partie compte-tenu de la date d’édition desdits documents, n’ont jamais été communiqués au preneur lors de la délivrance du congé. M. [G] [D] produit au contraire son avis d’imposition sur les revenus 2023 et une facture d’eau de décembre 2022 témoignant que ce dernier était bien domicilié à l’adresse figurant sur le congé lors de sa délivrance, comme à l’ échéance du délai-congé.

M. [Y] disposait donc de l’ensemble des informations nécessaires pour apprécier si la condition d’habitation à proximité était remplie de sorte que l’omission invoquée n’était pas de nature à induire le preneur en erreur.

C’est également en vain que l’appelant maintient à hauteur de cour sa contestation de la qualité des auteurs du congé.

Les intimés justifient au contraire, par la production de l’attestation de Maître [V], notaire, du 29 septembre 2020, que lors de la délivrance du congé par M. [F] [D] et Mme [E] [B] épouse [D] le 13 mai 2022, ces derniers étaient propriétaires des quatre parcelles litigieuses. Il importe peu que trois de ces parcelles aient été données le 25 juillet 2022 à M. [G] [D], dès lors d’une part, qu’une telle donation est sans emport sur la validité du congé délivré antérieurement et d’autre part, qu’ayant été attrait à la cause, le donataire s’est substitué à ses parents pour voir valider le congé et bénéficier de ses effets.

C’est donc à raison que les premiers juges ont débouté le preneur de sa demande de nullité pour vice de forme du congé délivré.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce chef.

— sur le fond du congé pour reprise :

Aux termes de l’article L 411-58 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé en respectant les conditions de forme prévues par l’article L 411-47 du code rural.

Pour ce faire, en application des dispositions de l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime, le bénéficiaire doit justifier:

— qu’il se consacrera à l’exploitation du bien pendant au moins neuf ans soit à titre individuel soit au sein d’une société et qu’à ce titre, il participera sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation

— qu’il possédera le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir

— qu’il occupera lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds permettant l’exploitation directe

— qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent et

— qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L 331-2 à L 331-5 du code rural ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Au cas présent, le bénéficiaire du congé est M. [G] [D], descendants des bailleurs pour la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 5] et bailleur lui-même pour les parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 6] et AD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Sa qualité d’exploitant agricole est remise en cause par l’appelant, lequel conteste la profession de pisciculteur exploitant revendiquée dans le congé par les bailleurs comme la réunion des conditions posées à l’article L 411-59 susvisé.

La condition de proximité est cependant remplie dès lors que l’habitation de M. [D], sise à [Localité 15], se situe à 16 kilomètres des parcelles louées et sa pisciculture à 2 kilomètres permettant une exploitation réelle et effective des parcelles.

La condition des moyens nécessaires pour exploiter est également remplie dès lors que si M. [D] ne produit certes qu’un certificat d’immatriculation d’un tracteur, les documents comptables et l’attestation du CREDIT AGRICOLE remis permettent de retenir que ce dernier dispose d’une capacité d’autofinancement de 155 000 euros et présente en conséquence des moyens financiers suffisants pour entretenir et exploiter les deux hectares de superficie induits par la reprise.

Quant aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, pour y satisfaire, M. [D] justifie être titulaire d’un baccalauréat Sciences Agronomiques et Techniques obtenu en 1992 et soutient exploiter depuis 2000 une pisciculture dans le cadre d’une SARL dont l’ objet social comprend d’une part, en plus du 'négoce de poissons, vente de produits de pisciculture, achat, vente de matériel de pisciculture, prestation de service et transport de poisson, préparation et transformation de tous poissons, traiteur ainsi que la préparation des plats à emporter, organisation de manifestions, salons, foires et expositions', 'l’élevage de poissons d’eau douce’ et qui loue d’autre part, plusieurs étangs et carpières 'à usage d’élevage et de stockage de poissons’ comme le stipulent les baux.

De tels éléments sont cependant insuffisants pour remplir la condition de capacité ou d’expérience susvisée dès lors d’une part, que le baccalauréat produit ne correspond pas à l’exigence de diplôme ou certificat mentionnée aux articles D 343-4 et D 343-4-1 du code rural et de la pêche maritime, et d’autre part, que M. [D] ne justifie pas de cinq années minimum d’expérience professionnelle sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne en qualité d’exploitant, d’aide familial, de salarié d’exploitation agricole d’associé exploitant ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L 321-5, en application de l’article R 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

En effet, si l’élevage de poissons est certes une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du code susvisé lorsqu’il constitue un étape nécessaire à l’exploitation du cycle animal, une telle activité n’a cependant été intégrée dans l’objet social de la SARL PISCICULTURE [D] que le 28 janvier 2022, selon le procès- verbal de l’assemblée générale produit, soit quatre mois avant la délivrance du congé litigieux. M. [D] ne produit par ailleurs aucune pièce pour démontrer que préalablement, il aurait exercé une activité agricole à titre personnel pour remplir les conditions de capacité requises.

En conséquence, à défaut pour le bénéficiaire de satisfaire aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, ce dernier ne peut prétendre à bénéficier du régime de la déclaration au titre du contrôle des structures prévue à l’article L 331-2 II du code susvisé, quand bien même il aurait reçu le bien par donation de ses parents.

Au surplus, dès lors d’une part, que les parcelles litigieuses étaient destinées à être exploitées dès leur reprise 'dans le cadre d’une société’ comme le précise le congé et d’autre part, que l’opération était manifestement soumise à autorisation, la SARL PISCICULTURE [D] se devait d’obtenir une autorisation au titre du contrôle des structures, conformément aux dispositions de l’article L 411-58 du code rural et de la pêche maritime.

Or, en l’état, M. [D] ne justifie pas que cette société, dont il est le gérant, a entrepris une telle démarche alors même qu’une telle charge de la preuve lui incombe et il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de l’autorité administrative.

Les conditions de fond imposées par l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime ne sont en conséquence pas réunies de sorte que c’est à tort que les premiers juges ont validé le congé délivré le 13 mai 2022.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé et le congé pour reprise du 13 mai 2022 sera déclaré nul.

II – Sur les autres demandes :

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.

Parties perdantes, les consorts [D] seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [D] seront condamnés à payer à M. [R] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, :

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Belfort du 13 février 2024 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déboute M. [F] [D], Mme [E] [B] épouse [D] et M. [G] [D] de leur demande de sursis à statuer

Déclare nul le congé délivré le 13 mai 2022 par M. et Mme [D] à M. [R] [Y] pour la reprise des parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et section AD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 12]

Condamne in solidum M. [F] [D], Mme [E] [B] épouse [D] et M. [G] [D] aux dépens de première instance et d’appel

Et par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [F] [D], Mme [E] [B] épouse [D] et M. [G] [D] à payer à M. [R] [Y] la somme de 2 000 euros et les déboute de leur demande présentée sur le même fondement.

Ledit arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le vingt huit janvier deux mille vingt cinq et signé par M^me Florence DOMENEGO, Conseiller, pour le Président de chambre empêché, et M^me MERSON GREDLER, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE CONSEILLER,