CF/SH

Numéro 23/01962

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 06/06/2023

Dossier : N° RG 22/02728 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IKYM

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[S] [O]

C/

[X] [K] [C]

[I] [T]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Mars 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [S] [O]

né le 04 Décembre 1949 à [Localité 9] (Corrèze)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître LABORDE-APELLE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [X] [K] [C]

né le 10 Avril 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [I] [T]

née le 26 Juin 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés et assistés de Maître MICHELOT de la SELARL ALQUIE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 25 JANVIER 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/00058

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2018, une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir non viabilisé, d’une surface d’environ 622 m², au [Adresse 1], à détacher d’une parcelle d’une superficie de 2 000 m², cadastré section AP n° [Cadastre 3], pour un prix de 265 000,00 € a été signée entre Monsieur [S] [O], vendeur, et Monsieur [X] [K] [C] et Madame [I] [T], acquéreurs comportant diverses conditions suspensives relatives à l’obtention d’un financement avec échéance du 15 février 2019, une déclaration préalable purgée de tout recours et un permis de construire purgé de tout recours, l’acte devant être réitéré le 1er juin 2019.

L’acte sous seing privé prévoyait également une clause pénale de 15 000 € et un dépôt de garantie du même montant a été versé.

Par lettre du '' , le document ne portant aucune date et l’accusé de réception n’étant pas produit, Monsieur [S] [O] a dénoncé le compromis de vente en faisant valoir que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire purgé de tout recours n’était pas réalisée et qu’il décidait alors de reprendre sa liberté.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2019, Monsieur [X] [K] [C] et Madame [I] [T] après une mise en demeure demeurée infructueuse, ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu tribunal judiciaire, Monsieur [S] [O] en restitution du dépôt de garantie de 15 000 €.

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— constaté que la condition suspensive relatif à l’obtention d’un permis de construire n’a pas été levée,

— constaté qu’en l’absence de mise en demeure préalable par le vendeur, les acquéreurs n’ont pu renoncer à la dite condition suspensive,

en conséquence,

— dit et jugé que les conditions d’application de la clause pénale n’étaient pas réunies,

— constaté que M. [S] [O] s’est prévalu des dispositions du paragraphe VI-Conditions suspensives, de l’acte sous seing privé en date du 29 octobre 2018 liant les parties et qu’il se devait de restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie versé,

en conséquence,

— condamné M. [S] [O] à restituer à M. [X] [K] [C] et Mme [I] [T] la somme de 15 000 euros au titre du dépôt de garantie séquestré,

— dit et jugé que cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2019,

— condamné M. [S] [O] à payer à M. [X] [K] [C] et Mme [I] [T] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [O] aux entiers dépens de l’instance.

Le juge de première instance a déclaré :

La clause pénale stipulée dans l’acte n’est applicable qu’après levée de toutes les conditions suspensives, or, la condition suspensive litigieuse relative à l’obtention d’un permis de construire purgée de tout recours n’a pas été remplie par les acquéreurs, donc aucune sanction n’est encourue.

Monsieur [O] pouvait se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire pour reprendre sa liberté, mais elle était conditionnée à l’absence d’indemnité et à la restitution de l’acompte versé par l’acquéreur sans aucune formalité.

Le 5 mars 2021, Monsieur [S] [O] et Madame [R] [V] ont relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du juge de la mise en état des 23 juin et 15 septembre 2021, Madame [R] [V] s’est désistée de son appel (RG 21/2287).

Le dossier s’est poursuivi sur l’appel de Monsieur [O] uniquement sous le dossier comportant le n° de rôle 22/2728.

Les conclusions de Monsieur [S] [O] du 10 février 2023 tendent à :

1 -Sur le droit de M. [O] à l’indemnité convenue à la promesse de vente passée entre les parties

1.1.- Sur l’absence d’exigence d’une mise en demeure

Vu l’article 1103 du code civil,

Juger que le contrat passé entre les parties ne subordonne pas l’application de la clause pénale à l’envoi d’une mise en demeure recommandée et à l’observation d’un délai de huit jours courant de la date de cette mise en demeure.

En conséquence, infirmer le jugement entrepris.

Débouter Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

1.2.- Sur l’absence de saisine de la cour d’appel d’un appel incident et, en conséquence, d’une demande aux fins d’une constatation de la caducité de la promesse de vente

Vu les articles 909 et 954 du code de procédure civile,

Juger que la Cour n’est pas saisie d’un appel incident formé par Mme [T] et M. [K] [C].

En conséquence,

Juger que la Cour n’est pas saisie d’une demande formée par Mme [T] et M. [K] [C] tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente passée entre les parties.

Débouter Mme [T] et M. [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

1.3.- À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour jugerait qu’elle est saisie de l’appel incident de M. [K] [C] et Mme [T], sur la prétendue caducité de la promesse de vente

Vu l’article 1103 du code civil,

Juger qu’il n’a pas existé de caducité de la promesse de vente.

Débouter Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

2.Sur les manquements des acquéreurs à leurs obligations contractuelles

Vu l’article 1103 du code civil, 1231-6,

Dire que les conditions suspensives stipulées au contrat n’ont pas été réalisées en raison de la faute, en tous cas du fait de Mme [I] [T] et de M. [X] [K] [C].

Infirmer le jugement entrepris.

Débouter Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

3.- Sur les sommes dues par Mme [T] et M. [K] [C] à M. [O]

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1343-2 du code civil,

Infirmer le jugement entrepris.

Condamner Mme [I] [T] et de M. [X] [K] [C], in solidum, à payer à M. [S] [O] la somme de quinze mille euros (15 000 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la restitution du montant de la clause pénale au mandataire des acquéreurs en exécution du jugement entrepris et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la date des premières écritures d’appel du concluant.

Débouter Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

4.- Sur la demande d’indemnité pour les frais irrépétibles

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement entrepris.

Condamner Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C], in solidum, à payer à M. [S] [O] la somme de cinq mille euros (5 000 €) à titre d’indemnité pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Débouter M me [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens,

arguments et demandes.

5.- Sur les dépens

Vu les articles 696, alinéa 1er et 699 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [O] aux dépens de première instance.

Condamner Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C], in solidum, aux dépens de première instance et d’appel, incluant le coût des frais réglés à l’huissier des intimés par M. [S] [O] en exécution du jugement de première instance, avec, s’agissant des dépens d’appel, bénéfice de distraction au profit de Maître Piault sur son affirmation de droit.

Débouter Mme [I] [T] et M. [X] [K] [C] de leurs moyens, arguments et demandes.

Les moyens de Monsieur [O] sont les suivants :

— il n’existe pas à la promesse de vente de clause exigeant une mise en demeure préalable des candidats acquéreurs par le vendeur ;

— la cour d’appel n’étant pas saisie d’un appel incident, n’est pas légalement saisie d’une demande de Madame [T] et de Monsieur [K] [C] aux fins d’une constatation de la caducité de la promesse de vente ;

— de toute manière, dans l’hypothèse où la Cour jugerait qu’elle est saisie de l’appel incident de Monsieur [K] [C] et Madame [T], sur la prétendue caducité de la promesse de vente, celle-ci ne peut avoir les conséquences qu’ils lui prêtent et déterminer la restitution aux candidats acquéreurs de l’indemnité convenue à titre de clause pénale.

Les conclusions de Monsieur [X] [K] [C] et de Madame [I] [T] du 14 février 2023 tendent à :

Vu les articles 1103, 1231-5, 1304-3 du Code civil,

Sur la caducité de la promesse :

Constater la caducité du compromis au mois de mai 2019, en conséquence juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour M. [O]

Sur la réalisation des conditions suspensives de déclaration préalable et de droit de préemption :

Juger que M. [O] est défaillant à prouver la réalisation des conditions suspensives d’obtention d’une déclaration préalable purgée de tout recours, et de l’absence d’exercice du droit de préemption.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire :

Juger que M. [O] rejette l’application de la page intitulée conditions suspensives particulières du compromis de vente du 29 octobre 2018.

Juger que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’a pas été accomplie.

Juger que Madame [T] et Monsieur [K] [C] n’ont pas manqué à leurs obligations.

Juger qu’aucune mise en demeure préalable n’a été adressée à Madame [T] et Monsieur [K] [C].

Juger que la clause pénale ne peut s’appliquer.

En conséquence,

Constater la caducité du compromis au mois de mai 2019, en conséquence juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour M. [O].

Débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BAYONNE le 25 janvier 2021.

A titre subsidiaire, si la Cour venait à infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 25 janvier 2021,

Ramener le montant de la clause pénale à la somme de 1 €.

Y ajoutant et en tout état de cause,

Condamner Monsieur [O] à verser à Madame [T] et à Monsieur [K] [C] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

Les moyens de Monsieur [X] [K] [C] et de Madame [I] [T] sont les suivants :

— la lettre de Monsieur [O] qui indique reprendre sa liberté en visant les dispositions de l’article VI de l’acte de vente implique la caducité du compromis de vente, sans indemnité de part et d’autre ;

— la condition suspensive du financement n’a pas à être discutée car ils avaient obtenu leur financement ;

— Monsieur [O] est défaillant dans la preuve de la levée des conditions suspensives sur la déclaration préalable purgée de tout recours et le droit de préemption urbain ;

— l’obtention d’un permis de construire est dans le paragraphe des conditions suspensives, et pas seulement dans l’annexe dont il est considéré par Monsieur [O] qu’elle n’est pas dans le champ contractuel ;

— le permis de construire a fait l’objet d’un refus et la condition n’est donc pas réalisée ;

la demande ne faisait pas l’objet d’un délai ;

— aucune faute ne peut être retenue et à défaut de mise en demeure préalable, Monsieur [O] ne peut exiger le bénéfice de la clause pénale ;

— subsidiairement il est sollicité la réduction de la clause pénale.

Vu l’ordonnance de clôture du 15 février 2023.

MOTIFS

Sur le document litigieux :

Il s’agit d’un document produit en dernière page de la pièce 1 par les consorts [K] [C]/[T] intitulé 'conditions suspensives particulières, obtention d’un permis de construire’ avec des règles générales et la mise en oeuvre. Cependant, bien que l’acte sous seing privé du 29 octobre 2018 intitulé vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives, établi par une agence immobilière, indique en page 5 dans l’article VI des conditions suspensives : obtention de permis de construire purgé de tous recours, (ANNEXE1), la page litigieuse ne comporte pas la mention 'annexe 1" ni de paraphes de la part des parties, alors que le document principal en comporte, et n’a que deux signatures qui correspondent à celles des consorts [K] [C]/ [T] ; il est constant que cette page n’a pas été signée par Monsieur [O].

Enfin, les intimés déclarent dans leurs propres conclusions prendre acte de ce que Monsieur [O] rejette l’application de la page intitulée 'conditions suspensives particulières'.

Aussi, il n’est pas démontré que la page litigieuse a reçu le consentement de toutes les parties et notamment celui du vendeur Monsieur [O] et les acquéreurs ne peuvent donc s’en prévaloir puisqu’elle n’est pas rentrée dans le champ contractuel.

Il sera cependant observé par la cour qu’aucune des parties ne produit à l’appui du compromis de vente du 29 octobre 2018 formalisé en huit pages, l’annexe 1 pourtant visée dans le compromis.

Le premier juge ne pouvait utiliser cette page litigieuse dans sa motivation. Il ne peut donc y avoir une adoption de motifs sur ce point.

Sur la caducité de la promesse de vente :

L’article 1304 du code civil prévoit que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La demande de caducité n’est pas une prétention formulée dans le cadre d’un appel incident de la part des intimés, qui serait hors délai selon Monsieur [O], mais un moyen invoqué par les intimés dès lors qu’il s’agit de la conséquence juridique de la défaillance de la condition suspensive ; la notion de caducité était implicite dans le jugement qui a constaté l’absence de levée de la condition suspensive afférente au prêt.

Aussi, la présente cour est saisie valablement de la question de la caducité qu’il convient donc d’examiner.

Il a été prévu dans l’acte sous seing privé du 29 octobre 2018 une condition suspensive relative au financement avec recours à un ou plusieurs prêts, en page 4, puis en page 5 dans le paragraphe afférent aux conditions suspensives, le rappel de la condition suspensive de prêt, celle de la déclaration préalable purgée de tous les recours, et celle d’obtention de permis de construire purgée de tous recours. Or, comme indiqué ci-dessus, à défaut de production de l’annexe 1, aucune précision ne peut être retenue quant au projet de construction sur le terrain à bâtir non viabilisé, objet du compromis de vente, ni aucun délai pour le dépôt pour ce permis de construire.

Il est constant que les consorts [K] [C]/[T] ont déposé une demande de permis de construire le 20 mai 2019 auprès du service d’urbanisme de la commune de Capbreton au nom de la SCI le 14 représentée par Monsieur [K] [C] alors que la signature de l’acte authentique était prévue au 1er juin 2019.

Néanmoins, ce retard s’explique d’une part par la date du certificat de décision de non opposition à une déclaration préalable relatif à la division parcellaire délivré seulement à la date du 19 décembre 2018, étape préalable et indispensable avant tout dépôt de permis de construire, puis d’autre part, par le projet immobilier de construction d’un cabinet paramédical et de deux logements rendu complexe par les accès et dont le service de la gestion voirie a été saisi dès le 6 février 2019, et enfin par la constitution de la SCI.

Même si ces deux dernières explications ne sont pas forcément opposables à Monsieur [O], il a été sollicité par l’intermédiaire de l’agence immobilière le report de la signature de la vente d’une durée de six mois. Par une lettre recommandée non datée mais que l’on peut situer avant le 28 mai 2019 eu égard à la date du 20 mai 2019 visée dans cette lettre et à la lettre du conseil de Monsieur [O] du 25 septembre 2019, où il est fait état de cette lettre indiquée comme étant antérieure au 31 mai 2019, Monsieur [O] a écrit notamment les termes suivants : 'conformément aux dispositions de l’article VI de l’acte de vente du 29 octobre 2018 : 'si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée (sauf renonciation par l’acquéreur à ces conditions) chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre, et la somme remise par l’acquéreur à titre d’acompte lui sera immédiatement restituée et ceci sans aucune formalité’ considérant que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 1er juin 2019 n’a pas été remplie et ne pourra pas l’être, j’ai décidé de reprendre ma liberté.'

Aussi, dès fin mai 2019, prenant acte que la condition de l’obtention du permis de construire ne serait pas réalisée, Monsieur [O] invoquait la clause qui prévoyait la renonciation à la réalisation de l’acte authentique, autrement dit la caducité du compromis de vente, sans indemnité de part et d’autre. S’il était invoqué dans la lettre la date tardive du 20 mai 2019 pour déposer la demande de permis de construire, Monsieur [O] ne tirait aucun grief sur cette date et concluait expressément à l’absence d’indemnité de part et d’autre.

Monsieur [O], par l’intermédiaire de la lettre de son conseil du 25 septembre 2019, fait état de deux courriels adressés par les consorts [K] [C]/[T] l’un du 28 mai 2019, en réponse à la lettre précitée selon laquelle Monsieur [O] indiquait reprendre sa liberté, où les acquéreurs faisaient part de leur surprise face à cette 'annulation’ et maintenaient leur volonté de poursuivre le projet, et l’autre du 31 mai 2019 où ils renonçaient à leur projet en raison de l’opposition du maire et du service de l’urbanisme sur des mesures d’abattage d’arbres pour favoriser les accès. Toutefois, aucun courriel dont il est fait ainsi état n’est produit par les parties et aucune conséquence ne peut en être tirée, la cour ne pouvant en vérifier les termes.

Le permis de construire a été refusé par décision du 8 juillet 2019 en raison du refus de rétablissement de l’accès véhicules inusité à l’ouest et de l’implantation du bâtiment à 4 mètres de la limite Sud au lieu de 5,30 mètres correspondant à la hauteur de la façade.

En tout état de cause que ce soit avant le 1er juin 2019 ou le 8 juillet 2019, la condition suspensive de l’obtention du permis de construire n’est donc pas réalisée, sans que la tardiveté du dépôt de la demande de permis n’ait une incidence sur la levée de cette condition et ne caractérise donc une faute.

L’examen de l’autre condition suspensive relative au financement devient donc sans objet.

En conséquence, compte tenu de la volonté de Monsieur [O] de reprendre sa liberté, sans indemnité de part et d’autre et de l’absence de réalisation de la condition suspensive, même un mois après la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique, il y a lieu de constater la caducité de la vente conclue sous conditions.

L’obligation d’acquérir étant réputée n’avoir jamais existé, aucune indemnité ne peut être réclamée, comme l’a précisé l’acte sous seing privé. La clause pénale prévue à l’article IX en application de la rubrique 'réalisation’ et après levée de toutes les conditions suspensives ne peut donc trouver à s’appliquer puisque les conditions suspensives ne sont pas levées.

Le jugement sera donc confirmé puisqu’il a condamné Monsieur [O] à rembourser la somme séquestrée de 15 000 €.

En cause d’appel, il est équitable d’allouer aux consorts [K] [C]/ [T] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant :

Condamne Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [X] [K] [C] et madame [I] [T] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [O] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE