ASW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00220 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E3WI

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 31 MARS 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 décembre 2024 – RG N°1124000219 – TRIBUNAL DE PROXIMITE DE DOLE

Code affaire : 50F – Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 27 janvier 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

Madame [H] [I]

née le 11 juillet 1933 à [Localité 1]

de nationalité française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Yannick GAY, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉE

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Madame [T] [A]

née le 11 juillet 1950 à [Localité 2]

de nationalité française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e François BOUCHER de la SCP CODA, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Le 8 mars 2022, devant notaire, Mme [H] [I] veuve [X] a consenti à Mme [T] [A] une promesse unilatériale de vente portant sur un appartement, une cave, un grenier et un garage situés au sein de la [Adresse 3] à [Localité 3] (39).

La vente a été passée le 8 juin 2022 pour le prix de 155 500 euros, et le 12 juillet 2022, Mme [A] s’est vu adresser un premier appel de fonds d’un montant de 1 955,93 euros au titre de travaux de réfection de la toiture de l’immeuble votés le 16 juin 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle a par la suite réglé deux autres appels de fonds, respectivement de 2 281,94 euros chacun.

Par acte du 13 juin 2024, Mme [A] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal de proximité de Dole aux fins de condamnation en paiement de la somme de 6 519,81 euros à titre de dommages et intérêts, outre 1 500 euros de frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 19 décembre 2024, le tribunal a :

— dit que la responsabilité contractuelle de Mme [H] [I] était engagée envers Mme [T] [A] au titre de son manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [T] [A] la somme de 6 519,81 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Mme [H] [I] aux dépens de l’instance,

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [T] [A] la somme de 1 000 euros au litre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision était exécutoire de plein droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

— que Mme [I] avait été invitée le 27 mai 2022, soit avant la vente, à l’assemblée générale du 16 juin 2022 au cours de laquelle les travaux avaient été décidés,

— qu’elle n’avait pas communiqué l’information à Mme [A],

— qu’elle avait en conséquence manqué à son obligation précontractuelle d’information,

— que ce manquement avait empêché Mme [A] de pouvoir négocier le prix à la baisse en fonction du montant des travaux envisagés à la date de la conclusion de la vente,

— que Mme [I] était dès lors redevable de la somme de 6 519,81 euros correspondant au montant réglé par [A] au titre des travaux.

Par déclaration du 7 février 2025, Mme [H] [I] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement, à l’exception de celui relatif à l’exécution provisoire.

Le 5 juin 2025, Mme [T] [A] a déposé des conclusions d’incident aux fins de radiation pour défaut d’exécution par Mme [I] du jugement rendu le 19 décembre 2024.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de Mme [A].

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 janvier 2026, Mme [H] [I] demande à la cour :

— de la juger recevable et bien fondée en son appel,

— de réformer/infirmer le jugement déféré et mettre à néant l’ensemble de ses dispositions, les chefs de jugement critiqués étant :

«- DIT que la responsabilité contractuelle de Mme [V] [I] est engagée envers Mme [Y] [A] au titre de son manquement à l’obligation précontractuelle d’information ;

— CONDAMNER Mme [V] [I] à payer à Mme [Y] [A] la somme de 6 519,81 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNE Mme [V] [I] aux dépens de l’instance ;

— CONDAMNE Mme [V] [I] à payer à Mme [Y] [A] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile »,

Statant à nouveau en la cause :

— de débouter Mme [T] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— d’ordonner la restitution à son profit des sommes payés à Mme [T] [A] au titre du jugement de première instance,

— de condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 7 650,89 euros,

— de juger qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, laquelle au surplus n’engage pas sa responsabilité des faits de la cause, celle-ci n’étant pas défaillante du respect de ses obligations,

— de juger que Mme [T] [A] ne justifie, au demeurant, d’aucun dommage direct et causal d’avec de quelconques fautes susceptibles de lui être imputables,

— de condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral résultant de cette action abusive,

— de condamner Mme [T] [A] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [T] [A] aux entiers dépens d’instance, de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 janvier 2026, Mme [T] [A] demande à la cour :

— de déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de Mme [I],

— de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 19 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Dole,

Y ajoutant,

— de condamner Mme [I] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [I] aux dépens,

— de débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes.

La clôture a été ordonnée le 23 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

Elle a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la responsabilité de Mme [I] et la perte de chance

Mme [T] [A] indique qu’elle a eu la surprise d’apprendre, après la vente, qu’une assemblée générale s’était tenue et avait voté des travaux de réfection de la toiture. Elle reproche son silence à Mme [I] et fait valoir le caractère mensonger de l’acte de vente en ce qu’il dispose que le vendeur a attesté n’avoir pas reçu de convocation à une assemblée de copropriétaires, et a déclaré qu’aucune opération nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble n’avait été décidée. Elle soutient en conséquence avoir perdu la chance de ne pas s’engager dans une vente coûteuse, ou encore la chance de négocier le prix à la baisse.

Mme [H] [I] s’oppose à la demande en indiquant qu’elle n’a commis aucune faute dans la mesure où elle n’a réceptionné aucune convocation à l’assemblée générale et qu’elle n’a donc pas eu connaissance de sa tenue. Elle conteste la perte de chance et soutient qu’en tous les cas, la résolution prise aurait été adoptée, quand bien même Mme [A] s’y serait opposée.

Elle ajoute que les travaux étant postérieurs à la vente, ils pèsent en conséquence sur l’acquéreur.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 65, alinéas 1 et 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Par ailleurs, l’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, il ressort du dossier :

— que par acte notarié du 8 juin 2022, Mme [I] a vendu à Mme [A] quatre lots dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3], constitués d’un appartement, d’une cave, d’un grenier et d’un garage, moyennant le prix de 155 000 euros,

— que les parties avaient conclu, en vue de la réalisation de cette vente, une promesse au termes d’un acte reçu le 8 mars 2022,

— que cet acte mentionnait en page 21 :

que le promettant supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’à ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution, et que le bénéficiaire « supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date sauf à tenir compte de ce qui suit expressément convenu entre les parties »,

que pour ce qui concerne « les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’acte authentique de vente, ils ne seront supportés par le bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à l’assemblée ayant décidé lesdits travaux »,

qu’en conséquence, « en cas d’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires postérieurement aux présentes et jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente, le promettant devra en informer le bénéficiaire par écrit (papier ou électronique) sous la forme recommandée avec accusé de réception et lui communiquer l’ordre du jour dans un délai d’au moins huit jours avant la date de cette assemblée »,

que le bénéficiaire « pourra alors donner des instructions écrites au promettant qui devra, dans ce cas, assister à l’assemblée » et « émettre un vote conforme aux instructions »,

que le promettant « pourra toutefois, s’il le préfère, donner pouvoir au bénéficiaire à l’effet de le représenter à cette assemblée »,

qu’en cas de « non respect de ses engagements par le promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’acte authentique de vente serait alors supportée non pas par le bénéficiaire mais par le promettant »,

— que l’acte du 8 juin 2022 dispose, en page 22, sous le titre « Absence de convocation à une assemblée générale entre l’avant-contrat et la vente », que le vendeur atteste « n’avoir reçu depuis la conclusion de l’avant-contrat de convocation pour une assemblée des copropriétaire, ni avoir reçu précédemment à l’avant-contrat de convocation pour une assemblée générale entre celui-ci et ce jour »,

— que le 16 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de travaux de réfection de la toiture de l’immeuble pour un montant de 393 303 euros, a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires à leur paiement, et voté des travaux complémentaires de chevronnage et de voligeage à hauteur de 40 692 euros, et s’est engagée sur des dépenses relatives à la dommage-ouvrage pour 8 642,48 euros, à des honoraires de suivi de chantier pour 4 950 euros, ainsi qu’à des honoraires dus au syndic pour le projet de réfection de la toiture à hauteur de 8 642,48 euros,

— que Mme [I] a fait l’objet d’une convocation à cette assemblée générale par le syndic de copropriété selon courrier recommandé avec avis de réception du 24 mai 2022,

— que cette lettre, présentée à Mme [I] à l’adresse de la [Adresse 4] à [Localité 3], a été retournée avec la mention « Pli avisé et non retiré ».

Si Mme [I] fait plaider sa bonne foi au motif qu’elle n’a pas reçu la convocation à l’assemblée générale du 16 juin 2022 parce qu’elle lui a été envoyée à son ancien domicile, il n’en demeure pas moins qu’il lui appartenait, comme l’impose l’article 65 du décret précité, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble à la date de cette convocation et jusqu’au 8 juin 2022, de notifier sa nouvelle adresse au syndic afin d’assurer la réception des convocations et autres communications officielles, ce qu’elle ne démontre pas avoir effectué.

Ainsi, en n’informant pas Mme [A] de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires fixée au 16 juin 2022, en ne lui communiquant pas l’ordre du jour prévu à cet effet, et en attestant dans l’acte de vente, n’avoir reçu, depuis la conclusion de l’avant-contrat, de convocation pour une assemblée de copropriétaires, Mme [I] a manqué à son obligation contractuelle d’information à l’égard de l’intimée, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

C’est donc à juste titre que Mme [A] fait valoir que le préjudice résultant pour elle de la faute de Mme [I] consiste dans la perte d’une chance de ne pas conclure le contrat, ou d’en négocier le prix.

En revanche, l’indemnisation qui doit en résulter doit être évaluée à l’aune de la chance perdue, sans pouvoir équivaloir à l’avantage qui en serait résulté si la chance s’était réalisée.

Or, c’est vainement que Mme [I] considère que cette perte de chance aurait en l’espèce été inexistante.

En effet, les frais liés aux travaux de réfection de la toiture ainsi votés sont d’importance, et ils auraient nécessairement constitué pour Mme [A] un élément d’appréciation de nature à influer sur sa décision d’achat, non seulement par rapport à l’état de l’immeuble, mais aussi au regard du prix de la vente qu’elle aurait pu tenter de négocier à la baisse dans les mêmes proportions que la dépense induite par les travaux.

Ainsi, compte-tenu de ces éléments, il doit être considéré que la perte de chance pour Mme [A] doit être fixée à 80 %, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Mme [I] sera en conséquence condamnée à indemniser Mme [A] à hauteur de 80 % de la somme de 6 519,81 euros dont elle s’est acquittée au titre des travaux de réfection de la toiture, soit 5 215,84 euros.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Mme [I] ne développe aucun moyen à l’appui de sa prétention.

Compte-tenu de ce qui vient d’être jugé et en l’absence de caractérisation d’un abus d’action de Mme [A], cette demande sera rejetée.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Mme [I] sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [A] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de ce chef sera en outre rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Dole en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité contractuelle de Mme [H] [I] est engagée envers Mme [T] [A] au titre de son manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

— condamné Mme [H] [I] aux dépens de l’instance,

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [T] [A] la somme de 1 000 euros au litre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant

CONDAMNE Mme [H] [I] à payer à Mme [T] [A] la somme de 5 215,84 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [I] à titre de procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [H] [I] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [H] [I] à payer à Mme [T] [A] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [H] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,