COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MAI 2025

N° RG 23/00211 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCG3

[J] [L]

[S] [Y] [U] épouse [L]

c/

[V] [B]

S.C.P. PHILIPPE LAVEIX , [V] [B], [Z] [D] ERE ET [H] [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/09350) suivant déclaration d’appel du 13 janvier 2023

APPELANTS :

[J] [L]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[S] [Y] [U] épouse [L]

née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[V] [B]

né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [F] [T] , [V] [B], [Z] [D] ERE ET [H] [A]

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 18 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Présidente

Emmanuel BREARD, Conseiller

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique du 29 mai 2019 reçu par Maître [V] [B], notaire membre de la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A], Notaires, Madame [N] [W] épouse [I] a vendu à M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d’habitation, un grand gîte, un petit gîte, un terrain autour et deux piscines situées [Adresse 9] à Pellegrue (Gironde).

À cet acte, était annexé un diagnostic amiante établi par la Société [6] les 4 et 18 juillet 2009 suivant lequel il n’a été relevé aucune trace d’amiante.

2. Par actes délivrés les 13, 14 janvier et 14 août 2020, les époux [L] ont fait assigner en référé leur venderesse et le notaire instrumentaire afin de voir ordonner une mesure d’expertise pour examiner les désordres affectant selon eux les piscines, ainsi que les traces d’infestations par des insectes xylophages et d’amiante non révélées par les diagnostics annexés à la vente.

Suivant ordonnance du 7 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné la mesure d’expertise sollicitée et désigné M. [C] [M] en qualité d’expert lequel a déposé son rapport le 31 août 2021.

Sur la base des conclusions expertales, les époux [L] ont fait assigner Mme [I], Maître [B] et la SCP notariale par actes délivrés les 15 et 24 novembre 2021, la première en garantie des vices cachés affectant la piscine du grand gîte dont le liner est dégradé et la toiture du petit gîte présentant de l’amiante, et le second en réparation des préjudices consécutifs au manquement à son devoir de conseil et liés aux travaux de désamiantage à réaliser.

3. Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné Maître [V] [B], notaire, et la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A], Notaires; solidairement à payer à M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L], ensemble, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les parties pour le surplus ;

— fait masse des dépens et condamné Maître [V] [B], notaire, et la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] Notaires solidairement d’une part, et M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] d’autre part, à supporter ces dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé dont les frais d’expertise ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

3. Par déclaration électronique en date du 13 janvier 2023, Les époux [L] ont interjeté appel de ce jugement sur l’ensemble des chefs du dispositif.

4. M. et Mme [L], par dernières conclusions déposées le 11 octobre 2023, demandent à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné solidairement Maître [V] [B], notaire, et la SCP Philippe Laveix [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] à payer à M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les parties pour le surplus ;

— fait masse des dépens et condamné Maître [V] [B], notaire, et la SCP Philippe Laveix [V] [B], [Z] [P] et [H] [A], d’une part, et M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L], d’autre part, à supporter les dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé dont les frais d’expertise ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence,

— condamner solidairement Maître [V] [B] et la SCP Philippe Laveix [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] à payer à M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] la somme de 24.556,88 euros.

— débouter Maître [V] [B] et la SCP Philippe Laveix [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

— condamner in solidum Maître [V] [B] et la SCP Philippe Laveix [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] à payer à M. [J] [L] et Mme [S] [Y] [U] épouse [L] la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

5. Me [V] [B] et la SCP Laveix, [B], [P], [A] , par dernières conclusions déposées le 7 juillet 2023, demandent à la cour de réformer le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné Maître [B] et la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] à régler aux consorts [L] une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts outre la moitié des dépens en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise ;

En conséquence,

— débouter les consorts [L] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [B] et de la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] ;

— condamner les consorts [L] à régler à Maître [B] et de la SCP Philippe Laveix, [V] [B], [Z] [P] et [H] [A] une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700

du Code de Procédure Civile,

— condamner les consorts [L] aux entiers dépens.

6. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 18 mars 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

7. Le litige soumis à la cour ne porte plus que sur l’indemnisation du préjudice subi par les époux [L] du fait de la faute, reconnue par le notaire, ayant consisté pour celui-ci à annexer à l’acte authentique de vente du 29 mai 2019 un diagnostic amiante établi par la société [6] les 4 et 18 juillet 2009, qui n’était plus conforme à l’état de la réglementation en vigueur au jour de l’acte qui avait été modifiée en 2011, le dit acte n’ayant révélé aucune trace d’amiante alors que celle ci était en présente sous forme de plaques ondulées en sous face des tuiles de la toiture du petit gîte.

8. Il s’ensuit qu’en l’état d’un appel général, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses autres dispositions finalement non contestées.

9. Ayant retenu que le notaire n’avait aucune responsabilité dans la présence d’amiante sous la toiture du petit gîte et que seul pouvait lui être reproché le fait d’avoir fait perdre une chance aux époux [L] de négocier le prix d’achat, non sur la base des travaux de reprise de la toiture lesquels n’étaient selon le rapport d’expertise pas éxigés, mais d’une simple surveillance de ces plaques de fibro-ciment, le tribunal a alloué aux époux [L] une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice.

10. Ceux-ci critiquent le jugement de ce chef, faisant valoir qu’une indemnisation intégrale de leur préjudice ne peut se faire que sur la base du montant des travaux auxquels ils sont contraints de procéder du fait de la carence du notaire, alors qu’ayant acquis un bien immobilier authentique ils pouvaient légitimement s’attendre à ce que la toiture du petit gîte soit dépourvue d’amiante, ce qui constituait un élément essentiel et déterminant de leur consentement.

11. Les notaires forment appel incident demandant le débouté de toute demande des époux [L] à leur égard estimant qu’en réalité il ne résulte aucun préjudice pour les époux [L] de l’erreur du notaire dès lors qu’en l’absence de toute réglementation contraignante en matière de plaque de fibro-ciment, en l’occurrence parfaitement protégées par la couverture, aucuns travaux n’étaient à envisager, cette plaque d’amiante qui n’enfreint nullement la réglementation ne faisant encourir aucun risque aux acquéreurs.

Sur ce :

12. Il est constant que le notaire est tenu d’une obligation de perfection des actes qu’il instrumente et qu’il engage sa responsabilité extra-contractuelle en la matière en cas de faute à l’origine d’un préjudice pour ses clients.

13. En aucun cas cependant, celui-ci ne saurait être tenu des garanties incombant au vendeur sur le fondement du défaut de conformité ou des vices cachés, de sorte que le fait que les époux [L] ont été déboutés de leur action en garantie des vices cachés contre le vendeur ne leur permet pas de soutenir que le notaire aurait engagé sa responsabilité du fait de la présence d’amiante en sous toiture du petit gîte au motif que l’absence d’amiante sur le bien immobilier acquis était un élément déterminant de leur consentement et que s’ils en avaient été informés ils n’auraient pas acquis le bien, pour soutenir que leur préjudice consiste dans le coût des travaux qu’ils sont contraints de réaliser.

14. Quoi qu’il en soit, il n’est pas contesté que le notaire a commis une faute, en mentionnant à l’acte que 'les recherches effectuées n’ont pas révélé la présence d’amiante…' alors que cet élément ressortait d’un diagnostic amiante obsolète au jour de l’acte authentique.

15. Mais cette faute, ainsi que justement retenu par le tribunal, ne saurait rendre le notaire responsable de la présence d’amiante en sous face de la toiture du petit gîte.

16. Au cas présent, il ressort du rapport d’expertise que les plaques ondulées en amiante-ciment présentes en sous face de la toiture du petit gîte sont listées à la partie B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique pour lesquelles il est recommandé de réaliser une évaluation périodique, l’expert ayant en effet conclu expressément : ' De par la nature du matériau (liste B) et des conséquences de l’état de conservation de ce dernier : EP (évaluation périodique), il n’y a pas réglementairement d’obligation de travaux'.

17. A ce jour, aucun élément ne permet de retenir avec les appelants que les plaques d’amiantes, du fait de leur exposition au gel, à l’humidité ou aux UV, sont appelées à se dégrader 'dans plusieurs années’ ou qu’elles ont 'une durée de vie limitée', alors qu’ en outre, elles ne sont pas directement exposées aux intempéries étant installées en sous face.

18. Pas davantage en l’état, elles ne présentent un risque pour la santé qu’il conviendrait pour les époux [L] de faire cesser à titre préventif.

19. Les époux [L] font également valoir devant la cour que la présence d’amiante leur cause préjudice en ce sens qu’ils ne peuvent pas installer sur la toiture du gîte des panneaux photovoltaïques dans le souci d’optimiser sa performance énergétique, deux correspondances de France Habitat et d'[8] d’août et septembre 2013, leur ayant signifié l’impossibilité d’intervenir sur une toiture amiantée.

20. Cependant, les intimés observent pertinemment que ces deux correspondances n’établissent pas la réalité de leur projet d’implanter des panneaux photovoltaïques sur la toiture du petit gîte, ni en conséquence le préjudice qui en résulterait pour eux, lequel de surcroît, réclamé au notaire, n’est en tout état de cause jamais équivalent à l’entier préjudice, alors qu’au demeurant aucuns travaux n’étaient nécessités par la présence localisée de ces plaques d’amiante.

21. C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que la responsabilité du notaire ne peut être appréciée qu’au regard de la perte de chance pour les époux [L] de renégocier le prix, non sur la base de travaux dont la nécessité n’est pas établie, mais en tenant compte de cette obligation de surveillance.

22. N’étant pas établi que les époux [L] auraient pu négocier le prix d’acquisition du bien dont ils se portaient acquéreurs au delà de la somme allouée par le tribunal, le jugement déféré qui a fait une juste appréciation du montant de leur préjudice indemnisable résultant de la faute du notaire en le fixant à la somme de 2.000 euros, est confirmé.

23. Les époux [L] qui succombent en leur recours en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer aux intimés une somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Condamne in solidum M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] à payer à Maître [V] [B], notaire, et la SCP Philippe Laveix [V] [B] et [Z] [P] et [H] [A] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [J] [L] et Madame [S] [Y] [U] épouse [L] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,