COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 JANVIER 2025

N° RG 22/05626 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAT6

[A] [S] [V] [B]

[I] [T] [X] [U]

[J] [E] [Z] [H]

c/

S.A.S. [M]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] (chambre : 1, RG : 18/10582) suivant déclaration d’appel du 12 décembre 2022

APPELANTS :

[A] [S] [V] [B]

né le 09 Juin 1948 à [Localité 24]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 7]

[I] [T] [X] [U]

né le 08 Mai 1949 à [Localité 25]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 5]

[J] [E] [Z] [H]

né le 29 Juin 1940 à [Localité 21]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e DAMOY

INTIMÉE :

S.A.S. [M]

SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 302 476 403 dont le siège social est sis au [Adresse 23], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 décembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [M], société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°302476403, dont le siège social est sis [Adresse 22], est titulaire d’un bail à construction en date du 18 juin 1975 aux termes duquel elle a été autorisée à édifier un centre à destination naturiste comportant un camping, des bungalows, des installations sanitaires, commerciales et sportives sur un domaine boisé de la façade Atlantique d’une superficie de 334 hectares.

La société [M] a rétrocédé à des usagers les droits de jouissance qu’elle détenait en vertu du bail, par lots comprenant une parcelle de terrain et un bungalow. Elle est restée seule titulaire des droits sur le camping, les commerces, le centre de thalassothérapie, la piscine, les terrains de sports et autres installations collectives.

Monsieur [H] a signé un contrat de réservation en septembre 1990 pour une livraison prévue en décembre 1990.

Monsieur [U] a signé un contrat de réservation en octobre 2004.

Monsieur [B] a signé un contrat de réservation en 2010.

À l’issue de chacun des contrats de réservation, la société [M] a construit le bungalow commandé. Le droit de jouissance de chacun des titulaires a été constaté par un acte notarié.

En 2014, la société [M] a lancé un programme de construction de 36 nouveaux bungalows dénommé « Village Afrique 2 ».

C’est à cette occasion que les consorts [U], [H] et [B] ont considéré que ce faisant, la société [M] ne respectait pas ses engagements puisqu’alors qu’on leur avait fait accroire que le site ne recevrait pas plus de 5000 usagers, se partageant les parties communes dont ils ont la jouissance indivise, ils doivent désormais partager cet espace avec 15 000 usagers.

Ils ont donc saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir condamner la société [M] :

— à ne plus procéder à de nouvelles constructions ni à créer de nouvelles places de camping

— à procéder à l’enlèvement d’une soixantaine de chalets

— à leur verser chacun, la somme de 30 000 €en réparation de leur préjudice de jouissance

— à leur verser une indemnité égale à 15 % de leur prix d’achat revalorisé

— à leur verser chacun, la somme de 20 000 € en réparation des manoeuvres dolosives dont ils estiment avoir été victimes.

Par jugement du 27 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Débouté Messieurs [U], [B] et [H] de leurs demandes;

— Débouté la société [M] de sa demande reconventionnelle;

— Condamné Messieurs [U], [B] et [H] à verser chacun la somme de 2.000 € à la société [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné Messieurs [U], [B] et [H] aux entiers dépens.

Par déclaration électronique du 12 décembre 2022, Monsieur [A] [B], Monsieur [I] [U] et Monsieur [J] [H] ont relevé appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 5 novembre 2024, Monsieur [A] [B], Monsieur [I] [U] et Monsieur [J] [H] demandent à la cour de :

— Dire et juger l’appel régularisé par eux recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 octobre 2022 en ce qu’il a débouté la société [M] de sa demande reconventionnelle;

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 octobre 2022 en ce qu’il :

— Les a déboutés de leurs demandes ;

— Les a condamnés à verser chacun la somme de 2.000 € à la société [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les a condamnés aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— Juger que les contrats de réservation signés par les demandeurs faisaient expressément référence à une limite de 5.000 usagers, dans l’ensemble du domaine [M] de 334 ha sur les parcelles sises Commune de [Localité 17], cadastrée [26] n°[Cadastre 6], pour 74 ha 93 a et 91 ca; Section AB N°[Cadastre 2] pour 43 ha 94 a et 74 ca; Section AC N°[Cadastre 1] pour 62 ha 02 a et 42 ca et Section AD N°[Cadastre 3] pour 149 ha 34 a et 25 ca, l’ensemble correspondant à une parcelle plus vaste antérieurement cadastrée E [Cadastre 8];

— Constater que la limite de 5.000 usagers est entrée dans le champ contractuel;

— Condamner la société [M] à ne plus procéder sur lesdites parcelles à l’édification de constructions à usage d’hébergement, ni de places de camping au-delà des emplacements actuels, ni d’aucun aménagement entraînant de nouvelles augmentations du nombre d’usagers sauf à réduire le nombre d’emplacements du camping en conséquence ;

— Condamner la société [M] à procéder à la démolition des trois bungalows en maçonnerie qui n’ont pas été vendus à des tiers de bonne foi ou qui restent la propriété d'[M] et de ses dirigeants :

— Le chalet construit récemment [Adresse 11] appelé « 18 Norvège », constaté par Me [N] en novembre 2017 ;

— Les 2 chalets édifiés par [M] aux numéros 1 et 3 de l’allée Tanzanie, constatés le 20 novembre 2020 et appartenant à la SCI Ansial appartenant à des dirigeants d'[M];

— Condamner la société [M] à démonter et évacuer les constructions légères suivantes non vendues à des acheteurs de bonne foi :

— Les 15 chalets de type « Estuaire » situés [Adresse 10] et constatés par Me [N] [G] en novembre 2017 ;

— Les 3 chalets de type Estuaire implantés [Adresse 13] et constatés par Me [N] en novembre 2017 ;

— Les 3 chalets édifiés [Adresse 9] et constatés par Me [N] en novembre 2017 ;

— Les 12 chalets édifiés [Adresse 10] postérieurement au constat de Me [N] en novembre 2020 ;

— Les 29 chalets édifiés [Adresse 9] postérieurement au constat de Me [N] en novembre 2020 ;

— Et toutes nouvelles constructions non vendues à des tiers de bonne foi ou appartenant à [M] qui pourront avoir été érigées après le constat de Maître [N] le 20 novembre 2020 ;

— Assortir ces condamnations à démolition et enlèvements d’une astreinte de 500 € par jour de retard et par construction qui commencera à courir à compter de l’expiration d’une période de six mois qui aura suivi la signification de l’arrêt à venir;

— Condamner la société [M] à reboiser les zones libérées des constructions par des arbres de hautes tiges d’au moins six ans d’âge et espacés de 10 mètres dans un délai de un an à compter de l’Arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 10.000 € par mois de retard;

— Prononcer l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société [M] pour inexécution de ses obligations;

— Condamner la société [M] à les indemniser à hauteur de 30.000 € chacun, pour préjudice de jouissance ;

— Condamner la société [M] à les indemniser pour préjudice économique à hauteur de 15 % de leur prix d’achat revalorisé suivant l’indice de la construction :

— Pour Monsieur [H] : 18.552 € ;

— Pour Monsieur [B] : 45.527 € ;

— Pour Monsieur [U] : 52.914 € ;

— Constater que la société [M] s’est rendue coupable de man’uvres dolosives ;

— Juger que les man’uvres dolosives de la société [M] causent aux requérants un dol qui doit être sanctionné;

— Condamner la société [M] à les indemniser à hauteur de 20.000 € chacun, au titre du dol ;

— Condamner la société [M] à leur verser la somme de 4.000 € chacun sur la base des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel et dont distraction pour ceux de la présente procédure au profit de la SELARL Cabinet Caporale Maillot Blatt, Avocat à la Cour, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 4 novembre 2024, la société [M] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle ;

— Débouter Messieurs [H], [U] et [B] de leurs demandes ;

— Les condamner reconventionnellement in solidum à lui verser la somme de 45.000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi par elle ;

— Les condamner chacun de façon supplémentaire à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, soit ensemble 9.000 €, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le respect des prévisions contractuelles et de l’obligation de délivrance

Il est constant que la commune de [Localité 16]-[Localité 20], qui souhaitait développer sur son territoire des activités touristiques, a obtenu du préfet de la Gironde, le 19 mars 1973, deux arrêtés l’autorisant à créer un village de vacances et un camping réservés aux naturistes.

Le premier arrêté était ainsi rédigé :

'Article 1-La commune de [Localité 16]-[Localité 20] est autorisée à aménager un terrain de camping au lieu-dit [Localité 14] conformément aux plans et devis du projet et sous les réserves ci-après:

1) Les aménagements projetés seront prévus pour le séjour de 1 500 (mille-cinq-cents) usagers au maximum;

2) Ils seront exclusivement réservés à l’accueil de campeurs naturistes (sous toiles ou en caravane) et correspondront aux normes de la catégorie 'quatre étoiles';

3) Ils seront exécutés en respectant intégralement les observations de chacun des services intéressés.

Article 2- Toute construction en dur …'

Le second arrêté est rédigé de la manière suivante :

'Article 1-La commune de [Localité 16]-[Localité 20] est autorisée à aménager un village de vacances au lieu-dit [Localité 14] conformément aux plans et devis du projet et sous les réserves ci-après:

1) Les bungalows seront prévus pour le séjour de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) usagers au maximum;

2) Ils seront réservés à l’accueil des naturistes et correspondront aux normes de la catégorie '4 étoiles';

3) Ils ne seront exécutés qu’après l’accord des services techniques intéressés et en respectant intégralement les observations de chacun d’eux.

Article 2- Toute construction en dur …''

La commune a ensuite confié la création de cet ensemble de loisirs et sa gestion à la société [M] au moyen d’un bail à construction convenu le 18 juin 1975 pour une durée de 70 années.

Ce bail à construction indique dans une première partie intitulée 'Exposé’ et une sous-partie intitulée 'II-Consistance du camp de naturistes projeté’ : 'Le camp de naturistes dont s’agit consiste en un ensemble d’installations permettant d’atteindre la capacité d’hébergement de cinq mille usagers conformément aux arrêtés de Monsieur le préfet de la Gironde en date du dix neuf mars mil neuf cent soixante treize dont une ampliation, certifiée conforme, est demeurée ci-annexée après mention'.

L’acte poursuit, après l’exposé, en relatant le contenu même du bail qui comporte un 'I-Engagement de construction'.

Il y est précisé que le preneur s’engage 'à poursuivre l’édification dudit camp de naturistes jusqu’à complet achèvement… tels qu’ils sont définis par les arrêtés de Monsieur le préfet de la région d’Aquitaine…'.

L’acte reproduit ensuite le premier arrêté du préfet du 19 mars 1973 relatif au terrain de camping.

L’acte de bail à construction poursuit de la manière suivante :

'Le deuxième arrêté indique :

Article 1-La commune de [Localité 16]-[Localité 20] est autorisée à aménager un village de vacances au lieu-dit [Localité 14] conformément aux plans et devis du projet et sous les réserves ci-après:

1) Les bungalows seront prévus pour le séjour de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) usagers au maximum;

2) Il est formellement convenu entre les parties que, pour atteindre la capacité d''hébergement indiquée dans les arrêts préfectoraux précités, il est nécessaire de construire mille deux cents bungalows ou logements et cinq cents places de camping-caravaning.

Tout dépassement de ces normes devra requérir obligatoirement l’autorisation du bailleur. (Mis en gras par la cour)

3) Ils seront réservés à l’accueil des naturistes et correspondront aux normes de la catégorie '4 étoiles';

4) Ils ne seront exécutés qu’après l’accord des services techniques intéressés et en respectant intégralement les observations de chacun d’eux.

Article 2- Toute construction en dur …''.

Il n’est pas contesté que le paragraphe souligné en gras ne figurait nullement sur les arrêtés préfectoraux d’origine et que par conséquent, la reproduction qui en est faite dans l’acte n’y est pas conforme.

Il a été établi également, le 9 mai 1977, un 'règlement de jouissance’ qui est l’équivalent d’un règlement de copropriété, qui reproduit in extenso les mentions du bail à construction.

Il est admis que les contrats de cession qui ont ensuite été passés avec les différents bénéficiaires de bungalows, parmi lesquels les appelants, doivent s’analyser en des contrats portant sur la rétrocession par la société [M] aux intéressés du droit de jouissance dont elle bénéficie en vertu du bail à construction.

Ce droit de jouissance s’exerce de manière privative sur les lots dévolus à chacun d’eux et de manière indivise avec tous les occupants, sur les parties communes.

Ces cessions ont donné lieu à des contrats de réservation suivis d’actes passés en la forme authentique.

C’est dans ces conditions que M. [J] [H] a acquis un droit de jouissance sur un bungalow, le 21 décembre 1990.

M. [I] [U] a, quant à lui, acquis des droits de jouissance sur 4 bungalows, les 7 mars 2003, 28 juillet 2003, 28 juin 2005 et 7 juin 2013.

M. [B], enfin, a acquis ses droits sur un bungalow, le 11 juillet 2011.

Selon les appelants, les pièces contractuelles qui définissent donc les droits et obligations des parties ainsi que leur intention commune sont constituées par les contrats de réservation et les actes notariés qui en sont la suite nécessaire mais aussi par le règlement de jouissance et le bail à construction.

Ils relèvent que dans ce dernier, il y a eu une falsification manifeste de l’un des deux arrêtés préfectoraux de sorte que ces mentions fausses ne peuvent être prises en considération.

Qu’abstraction faite de ces dernières, il résulte de ces actes une parfaite concordance sur la volonté des parties de limiter le nombre d’occupants à 5000 alors qu’en l’espèce, il y a au moins 10 524 lits dans les bungalows tandis que dans le camping, le nombre de places a été porté à 1400 ce qui représente 4200 usagers, d’où un total de près de 15 000 usagers.

Ils mettent l’accent sur les conséquences de cette situation en expliquant que leur droit de jouissance porte non seulement sur leur bungalow dont ils ont un usage privatif mais

aussi sur les parties communes dont ils ont la jouissance indivise.

Qu’il en résulte donc que sur ces parties communes, alors que leur contrat prévoyait une jouissance indivise entre 5000 usagers, celle-ci doit en réalité s’exercer entre 14500 usagers, d’où une réduction des deux tiers par rapport aux prévisions contractuelles.

De son côté, la société [M] soutient que le nombre des usagers du centre ne relève pas de ses engagements contractuels mais que c’est le nombre de bungalows qui la lie, ainsi qu’il résulte de la lecture du bail à construction et du règlement de jouissance qui, reproduisant l’arrêté préfectoral à ce sujet, mentionnent qu’il s’agit de 1200 bungalows à atteindre.

Elle relève qu’à l’heure actuelle, cette obligation est respectée puisqu’il n’existe que 1006 bungalows.

Que les actes de cession ne se bornent pas à citer les arrêtés préfectoraux du 9 mars 1973, qui ne présentent plus qu’un intérêt historique, mais énumèrent également toutes les autorisations administratives et les permis de construire obtenus au fil des ans depuis la création du centre de sorte que les appelants ne pouvaient pas ignorer quelle était la réalité de son occupation.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la notion de nombre d’usagers était devenue 'obsolète’ depuis l’entrée en vigueur des lois sur la décentralisation de 1982 ainsi qu’il résulte d’une lettre du préfet de région du 28 mars 1984 selon lequel 'l’autorisation de 5000 lits est caduque et à l’avenir, la capacité du site ne sera plus appréciée en termes de lits mais en termes de mètres de surface hors oeuvre nette (SHON) '.

La société [M] affirme enfin que la position des appelants est paradoxale puisqu’ils ont eux-même profité de ce qu’ils dénoncent, puisque par exemple, M. [U] a acheté le 995 ème bungalow et M. [B], le 990ème.

La solution du litige implique de déterminer quelle a été la commune intention des parties et quelle est la teneur exacte des obligations souscrites par la société [M] à l’égard des acquéreurs de droits de jouissance.

Il s’agit donc de déterminer ce qui est entré dans le champ contractuel.

En l’espèce, cette détermination ne peut reposer que sur les seuls documents écrits et signés par les appelants bien que ceux-ci invoquent différents arguments commerciaux mis en avant lors de la campagne de promotion animée par la société [M] mais dont il ne précisent pas la nature ni n’offrent d’en établir la preuve.

L’accord des parties est avant tout enfermé dans les contrats de réservation dont les actes notariés postérieurs ne font que consacrer l’acquisition effective de la jouissance du bungalow construit en exécution de ces contrats.

Il faut observer que ces contrats de réservation ne comportaient aucune faculté de rétractation en faveur du réservataire, c’est-à-dire des acquéreurs.

Autrement dit, c’est donc bien par ces contrats que se nouaient l’accord définitif sur l’objet du contrat.

Or ces contrats (pièces 7, 8 et 9 des appelants) exposaient que le réservant, c’est-à-dire la société [M], avait 'obtenu, par arrêté de Monsieur le préfet de la région Aquitaine, préfet de la Gironde, sous le numéro 63 145 du 17 avril 1975, l’autorisation générale de construire un centre naturiste de 5000 lits, définie en ce qui concerne la destination de son hébergement par des arrêtés de Monsieur le préfet de la région Aquitaine, préfet de la Gironde, en date du 19 mars 1973, autorisant la commune à aménager un camping-caravaning pour le séjour de 1500 usagers réalisé en 250 places de camping et 250 places de caravaning.

Et l’arrêté de Monsieur le préfet de la région Aquitaine, préfet de la Gironde, en date du 19 mars 1973, autorisant la commune à créer un village de vacances pour le séjour de 3500 usagers en unités d’hébergement dites bungalows.'

Même si l’existence de l’arrêté du 17 avril 1975 n’est pas évoquée par les parties et si cet arrêté n’est pas produit, il résulte clairement de la lecture ce ces mentions qu’à deux reprises, il était fait état d’un centre destinée à 5 000 personnes, soit sous la forme de 5000 lits soit sous la forme décomposée de 1 500 plus 3500 usagers.

Certes, était-il ajouté dans chacun de ces contrats de réservation que le réservant avait obtenu en outre, à différentes dates, des permis de construire successifs, cette énumération variant bien sûr selon l’ancienneté du contrat de réservation en cause

Mais outre le fait que, dans ces actes, seuls les deux premiers permis de construire ainsi énumérés précisaient le nombre de bungalows, soit respectivement 112 et 209, il ne pouvait être déduit de ces mentions le nombre d’usagers correspondants et le lecteur était fondé à penser qu’en toute hypothèse, ces permis de construire obtenus s’inscrivaient naturellement dans la limite, énoncée auparavant, de 5000 personnes.

Il en résulte donc que dans ces contrats la seule mention expresse en termes de capacité était bien celle de 5000 occupants.

Il est vrai que ces contrats procédaient aussi par renvoi puisqu’il était indiqué sous l’article II-8 'remise de documents’ que le 'réservant reconnaît avoir reçu (…) Le contrat de location qui le lie à la société [M] (…) L’état descriptif de division -règlement de jouissance cité supra’ (mis en gras par la cour).

Dans la mesure où l’on peut considérer, que malgré ses termes malhabiles, cette clause s’appliquait bien au réservataire (l’acquéreur) et non pas au réservant (la société [M]), il en résulterait néanmoins que les documents annexés ne permettraient pas d’adopter la thèse de la société [M].

En effet, si dans le contrat de bail à construction, qui ne lie que la commune de [Localité 15]-[Localité 20] à la société [M], il est question d’une mention figurant dans le deuxième arrêté préfectoral, rappelée plus haut, selon laquelle il serait convenu d’atteindre un nombre de 1200 bungalows, celle-ci ne peut en aucun cas être retenue.

En effet, d’une part, elle entre directement en contradiction avec les deux paragraphes précédents qui précisent 'Article1-La commune de [Localité 16]-L'[Localité 19] est autorisée à aménager un village de vacances au lieu-dit [Localité 14] conformément aux plans et devis du projet et sous les réserves ci-après:

1) Les bungalows seront prévus pour le séjour de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) usagers au maximum;(…)'.

D’autre part et surtout, il est établi que cette mention, qui se présente comme une reproduction de l’arrêté préfectoral en question, ne figure aucunement sur l’arrêté préfectoral original tel qu’il a pu être retrouvé par les appelants aux archives départementales.

C’est donc à raison que les appelants évoquent une falsification probable, étant observé que la société [M] ne fournit aucune explication sur cette discordance.

Il faut relever d’ailleurs à ce propos que, curieusement (ou significativement'), alors que les différents arrêtés préfectoraux ont été annexés au contrat de bail à construction selon ce que mentionne l’acte lui-même, et qu’un original de cet acte est détenu nécessairement par la société preneuse, la société [M], seul a été produit aux débats la copie du premier arrêté annexée à l’acte (pièce 1 dossier appelants) , de sorte que celle du second arrêté, qui nous intéresse ici, a dû être obtenue par les appelants au service des archives départementales (pièce 2).

Dès lors que cette société ne bâtit son argumentation que sur la seule circonstance qu’il ne faut raisonner que sur la base d’un nombre de 1200 bungalows autorisés et que celle-ci ne repose que sur une mention particulièrement sujette à caution, elle ne saurait être retenue.

Elle ne peut non plus tirer argument de la lettre du préfet du 28 mai 1984 qui n’entre nullement dans le champ contractuel et qui est donc inopposable aux appelants.

Il ne peut être tiré non plus d’argument particulier du règlement de jouissance qui, comme rappelé plus haut, reproduisait in extenso les termes du contrat de bail à construction.

Les actes notariés de cession, qui ne faisaient que consacrer des accords déjà convenus, se bornaient, quant à eux, à rappeler que la société [M] avait été autorisée, conformément à diverses autorisations administratives, notamment les arrêtés préfectoraux des 17 avril 1975 (') et 19 mars 1973, à réaliser un centre naturiste devant comprendre six villages, un centre d’accueil et de contrôle etc…

Il n’est pas contesté par ailleurs que la limite de 5000 occupants a été dépassée depuis longtemps et ce, avant même que les appelants aient acquis leur droit de jouissance.

Si l’ampleur de ces dépassements est sujette à discussion, la société [M] elle-même reconnaît que dès le 3 mai 1989, il y avait 708 bungalows, soit 3504 couchages, et parallèlement, qu’un arrêté municipal , pris en application du plan d’occupation des sols de 1986, avait porté à 1400 le nombre d’emplacement de camping, soit largement plus que les 500 prévus par le premier arrêté préfectoral (p11 conclusions [M]).

Elle affirme également (p13 de ses conclusions) que lors de l’acquisition par M. [H], le 21 décembre 1990, de son droit de jouissance, il existait 770 bungalows et déjà 3911 lits (au lieu de 3500) et que depuis son acquisition, 2760 lits ont été créés portant la capacité du centre à 6671 lits.

Elle indique encore que lors de l’acquisition du 4ème bungalow de M. [U], celui-ci était le 995 ème et que pour 6 couchages créés on atteignait donc 6613 lits.

De façon quelque peu contradictoire, elle évoque 6583 lits lors de l’acquisition de M. [B] alors que celle-ci ne représentait que le 990 ème bungalow.

Il est certain que la société [M] entretient une certaine indétermination quant au nombre exact des installations érigées dans le centre, comme l’a relevé la chambre régionale de compte d’Aquitaine à l’occasion de recommandations définitives adressées au maire de la commune de [Localité 18], le 6 décembre 2022.

Cet organisme invitait dès lors la commune à procéder à un inventaire exhaustif des constructions présentes sur le site.

À la suite de la notification de ces recommandations, la mairie a fait procéder à un comptage précis par des huissiers de justice, assistés de géomètres-experts, qui ont relevé 1341 'habitats en dur-bungalows’ et 413 mobil-homes ( pièce 39 bis des appelants).

Il est donc établi sans contestation possible que non seulement, la société [M] n’a pas exécuté son obligation de délivrance conforme au moment de celle-ci mais qu’en outre, par la suite, elle a, par sa faute, aggravé les conditions de jouissance par les appelants de leurs biens.

Or, contrairement à ce qu’elle soutient, il s’agit là d’une situation préjudiciable pour les acquéreurs ainsi qu’il sera vu plus loin.

Par conséquent, c’est à tort que le jugement a estimé que la société [M] avait parfaitement rempli son obligation de livrer des biens conformes aux prévisions contractuelles.

II- Sur la réparation des préjudices subis

C’est à juste titre que MM. [U], [H] et [B] font valoir que la situation créée du fait de la société [M] leur crée un préjudice réel.

En effet, alors qu’ils escomptaient profiter de leur investissement au sein d’un domaine de 330 ha dans un environnement calme et relativement isolé, ils doivent faire face à une population nettement plus nombreuse, en particulier dans les espaces communs, eux-mêmes réduits par les constructions d’espaces privatifs beaucoup plus nombreux que prévu.

Comme ils l’indiquent, ils doivent subir une réduction des espaces verts et boisés et des aménagements extérieurs communs.

Parallèlement, sur ces surfaces réduites, ils se trouve beaucoup plus de personnes et de circulation de même que sur les plages et les espaces de loisir.

Il s’ensuit nécessairement une réduction de la valeur vénale de leur acquisition de même qu’un tassement du marché locatif puisque leurs bungalows sont régulièrement offerts à la location.

A-Le démontage de constructions appartenant à la société [M] et réalisées depuis 2007;

Les appelants expliquent qu’ils ne sollicitent pas la démolition sous astreinte de la totalité des constructions qui excèdent la capacité d’accueil de 3500 personnes car elles sont occupées par des acquéreurs de bonne foi mais seulement de celles construites par la société [M] dont elle s’est réservé la jouissance ou qui ont été vendues à ses dirigeants.

À l’appui de cette demande, ils produisent des constats d’huissier dressés le 28 novembre 2017 et le 3 décembre 2020.

Cependant, ces constats d’huissier, qui ne sont produits aux débats qu’en photocopie de sorte que, constituées essentiellement de photographies, celles-ci sont illisibles, ne permettent pas de distinguer clairement ce dont il s’agit.

De plus, il semble que nombre de ces constructions ne seraient pas des bungalows mais des habitations légères de loisir, assimilables à des mobil-homes.

En tout état de cause, une telle mesure serait impropre à rétablir l’équilibre contractuel initial et ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts lorsqu’ils prétendent, comme en l’espèce, indemniser une situation à venir.

Cette demande sera donc rejetée.

Il sera fait droit en revanche à la demande d’interdiction de procéder à toute nouvelle construction ou installation destinée à un hébergement et à toute nouvelle création d’emplacement de camping sauf à procéder par compensation, toute création d’une nouvelle capacité d’hébergement étant compensée par la suppression d’une autre.

B- Les préjudices

1-Préjudice de jouissance

Comme indiqué plus haut, les appelants ont subi un préjudice de jouissance lié à la dégradation de l’environnement général dans lequel se situe leur bien.

Ce préjudice persiste puisqu’il n’est pas possible de remettre les chose en l’état et il se poursuivra jusqu’à la fin du bail à construction.

La somme de 30 000 € réclamée à ce titre est justifiée et sera retenue.

2-Préjudice économique

Les appelants font valoir à juste titre qu’il résulte de la situation créée à leur préjudice par la société [M] a pour conséquence une dépréciation de la valeur vénale de leur acquisition.

Ils relèvent à cet égard que le prix qu’ils ont payé, de l’ordre de 3000 € / m2 est très élevé par rapport au prix de biens immobiliers situés à proximité alors qu’ils ne détiennent pas la pleine propriété de leur bien et que leur droit est par nature temporaire même s’il est exact que, comme le fait remarquer la société [M], ce dernier bénéficie d’un accès direct au littoral et de divers services.

La circonstance que lors d’une revente, les appelants soient susceptibles faire une plus-value ne signifierait pas que pour autant leur bien n’aurait pas subi une dépréciation.

Il est également exact que pour la même raison, le bénéfice susceptible d’être tiré de la location des biens en question sera affecté d’une part, parce que leur qualité est moindre d’autre part, parce que le nombre d’offres sur ce marché spécifique est plus important.

La même observation doit être faite que précédemment, à savoir que même si les revenus tirés par les appelants de la location de leur bien ont pu progresser au cours des dernières années, cela ne signifie nullement qu’ils n’auraient pas pu obtenir un meilleur rendement si le site avait été préservé selon les normes initiales.

Au bénéfice de ces observations, il sera donc fait droit à la demande calculée sur la base de 15 % du prix d’achat revalorisé suivant l’évolution du prix de la construction, tel que détaillé dans la pièce 36 des appelants, soit :

-18 652 € pour M. [H]

-45 527 € pour M. [B]

-52 914 € pour M. [U]

3-Préjudice lié à une réticence dolosive

MM. [H], [U] et [B] font valoir que la société [M] s’est volontairement abstenue de les informer que, contrairement aux mentions figurant dans leurs actes d’acquisition, la jauge de 3500 couchages en bungalows était déjà dépassée, qu’elle s’en tenait à un critère d’appréciation fondé sur une limite de 1200 bungalows et qu’elle avait modifié à dessein la reproduction du deuxième arrêté préfectoral dans l’acte de bail à construction.

Ils demandent en conséquence, chacun, la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts.

Cependant, à supposer avérée l’existence d’un dol, encore faut-il caractériser et établir l’existence d’un préjudice.

Or, en l’espèce, les appelants se bornent à réclamer la réparation du 'préjudice subi’ du fait du dol sans en préciser la nature, la consistance et le quantum.

Cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

III-Sur les autres demandes

La demande en dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par la société [M] sera rejetée puisqu’elle ne repose que sur le caractère qu’elle estime infondé de la présente procédure.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société [M] qui sera tenue par ailleurs, de verser à chacun des appelants la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 octobre 2022 en ce qu’il a débouté MM. [U], [B] et [H] de leurs demandes et les a condamnés à payer à la société [M] la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

Interdit à la Sas [M] de procéder à toute nouvelle construction ou installation destinée à un hébergement et à toute nouvelle création d’emplacement de camping sauf à procéder par compensation, toute création d’une nouvelle capacité d’hébergement étant compensée par la suppression d’une autre;

Condamne la Sas [M] à payer les sommes suivantes :

— à M. [J] [H] la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 18 652 € en réparation de son préjudice économique

— à M. [A] [B] la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 45 527 € en réparation de son préjudice économique

— à M. [I] [U] la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 52 914 € en réparation de son préjudice économique

Rejette leurs autres demandes

Confirme le jugement pour le surplus;

Y ajoutant,

Condamne la sas [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à MM. [H], [U] et [B], chacun, la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,