AFFAIRE : N° RG 22/03120

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 11 Octobre 2022 RG n° 21/03354

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [W] [D] [C]

né le 31 Mai 1946 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [T] [J] [K] [N] épouse [C]

née le 20 Janvier 1948 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés et assistés par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [E] [S] [O]

née le 12 Décembre 1954 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Monsieur [W] [Y]

né le 19 Septembre 1964 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentés et assistés par M^e Sabrina SIMAO, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 02 décembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 06 février 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

M. [W] [D] [C] et Mme [T] [N] épouse [C] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 1], à [Localité 9], composé de deux parties, un premier logement de 83 m² et un second logement de 47 m².

Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2018, les époux [C], par l’intermédiaire de la société ORPI, ont donné en location à Mme [E] [S] [O] et M. [W] [Y] le logement de 83 m² situé [Adresse 1] désigné comme étant 'la maison de gauche'.

Par lettre du 7 juillet 2020, remise en mains propres le 13 juillet 2021, la société ORPI a informé Mme [S] [O] et M. [Y] de la décision prise par les époux [C] de ne pas renouveler le contrat de location, en raison de leur volonté de vendre le logement.

Il était précisé que ce congé était donné pour le 20 avril 2021, date d’expiration du bail, et qu’il valait offre de vente au prix de 400.000 euros, hors frais de notaire, pour l’ensemble de l’immeuble comprenant les deux logements.

Le 20 janvier 2021, Mme [S] [O] et M. [Y] ont quitté les lieux.

Par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2021, Mme [S] [O] et M. [W] [Y] ont assigné les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de les voir condamner à titre principal au paiement de différentes sommes au titre des préjudices matériel et moral subis du fait de l’irrégularité du congé délivré.

Par jugement du 11 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, a :

— condamné M. et Mme [C] [W] et [T] née [N] in solidum à verser à Mme [E] [S] [O] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné M. et Mme [C] [W] et [T] née [N] in solidum à verser à M. [W] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné M. [C] [W] et [T] née [N] in solidum à verser à Mme [E] [S] [O] et M. [W] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

— condamné M. [C] [W] et [T] née [N] in solidum à verser à Mme [E] [S] [O] et M. [W] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles;

— condamné in solidum M. et Mme [C] [W] et [T] née [N] aux dépens.

Par déclaration du 13 décembre 2022, les époux [C] ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 7 septembre 2023, les appelants demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

— Débouter les consorts [Y] – [S] [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum les consorts [Y] – [S] [O] à régler aux époux [C] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner in solidum les consorts [Y] – [S] [O] à régler aux époux [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— Condamner in solidum les consorts [Y] – [S] [O] aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 8 juin 2023, Mme [E] [S] [O] et M. [Y] [W] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* condamné M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum à verser à M. [W] [Y] et Mme [E] [S] [O] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

* condamné M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au paiement des entiers dépens ;

* débouté M. [W] [C] et Mme [T] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

— Déclarer recevables et bien-fondés M. [W] [Y] et Mme [E] [S] [O] en leur appel incident ;

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* limité à 2.000 euros la somme due par M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum en réparation du préjudice moral subi par Mme [E] [S] [O] ;

* limité à 2.000 euros la somme due par M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum en réparation du préjudice moral subi par M. [W] [Y] ;

* limité à la somme de 500 euros l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi par [E] [S] [O] ;

— Condamner M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au payement de la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [W] [Y] ;

— Condamner M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au payement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en règlement des frais exposés en première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au payement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en règlement des frais exposés en cause d’appel ;

— Condamner M. [W] [C] et Mme [T] [C] in solidum au payement des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la demande de dommages et intérêts pour irrégularité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, I. – [l]orsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Les époux [C] font grief au jugement entrepris de les avoir condamnés au paiement des dommages et intérêts pour non conformité du congé aux dispositions légales, en raison de la discordance entre le bien loué et celui proposé à la vente, et pour congé frauduleux, donné sans réelle intention de vendre le bien loué.

Le congé pour vente donné par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce qui suppose une description précise de l’objet de la vente, une parfaite correspondance entre le bien loué et celui proposé à la vente étant exigée (Civ. 3ème, 27 juin 2024, n°23-15.682; Civ. 3ème, 26 janvier 1994, n°92-10.611).

En l’espèce, les époux [C] ont délivré à Mme [S]- [O] et à M. [Y] un congé valant offre de vente prioritaire adressée aux locataires, sous la forme d’une lettre datée du 7 juillet 2020 remise en mains propres le 13 juillet 2020.

Les conditions de validité tenant à la forme du congé donné, au délai de notification intervenant au moins six mois avant le terme du bail et aux mentions obligatoires découlant de la reproduction en intégralité des cinq premiers alinéas de l’article 15 II, de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas contestées à hauteur d’appel.

Mme [S]-[O] et M. [Y] font valoir l’irrégularité du congé au vu de la discordance entre le bien loué et celui proposé à la vente, expliquant que l’offre de vente porte sur la totalité de l’immeuble appartenant aux bailleurs, alors qu’ils ne sont locataires que d’une partie, soit un logement de 83 m² au sein de cet ensemble immobilier.

Les bailleurs admettent que l’offre de vente prévue à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne peut porter que sur les locaux qui font l’objet du bail liant les parties, mais précisent qu’il en est toutefois différemment lorsque l’immeuble objet de la vente forme un tout indivisible (Civ. 3ème, 24 novembre 2004, n°03-13.571), ce qui selon eux est le cas en l’espèce.

Cependant, les allégations des époux [C] s’agissant de l’indivisibilité matérielle de l’ensemble immobilier sont démenties par les mentions figurant au contrat de bail du 20 avril 2018 produit aux débats.

En effet, le logement loué par Mme [S] [O] et M. [Y], désigné comme étant 'Villa Ty Koant, située [Adresse 1]', est un 'immeuble individuel', comprenant quatre pièces principales et les équipements suivants : cuisine aménagée, deux salles de bain, un WC. Il est précisé que le logement dispose d’un chauffage individuel électrique et d’eau chaude sanitaire individuelle. La seule référence à l’ensemble immobilier dont dépend le bien loué mentionne que 'l’immeuble collectif dans lequel se trouvent les locaux loués est équipé d’une entrée (portail) commun avec deux autres biens'.

De même, il ressort de l’attestation de vente de l’immeuble du 16 novembre 2021, produite aux débats (pièce n°3 des appelants), que la propriété cédée par les époux [C] est composée de deux logements, qui apparaissent distincts, au vu de leur description, les deux comprenant plusieurs pièces principales, une cuisine aménagée, au moins une salle de bain et un WC.

Il est par ailleurs établi que les époux [C] louaient séparément ces deux logements, les derniers contrats datant du 6 juin 2021 pour le logement de 87 m donné à bail au profit de M. [P] [U], et du 3 juillet 2021 pour le logement de 45 m loué à M. [G] [Z] (pièces n°5 et 6 des appelants).

Le plan produit par les bailleurs (pièce n°7), qui n’est pas analysé, ni explicité, ne permet pas d’établir 'l’imbrication des pièces’ invoquée par eux et partant le caractère indivisible de l’ensemble immobilier.

Enfin, la seule volonté des bailleurs de vendre l’intégralité de leur bien immobilier n’a pas d’incidence sur le caractère indivisible ou indissociable de leur bien.

Au vu de ces éléments, le premier juge a fait une appréciation exacte du caractère divisible du bien des époux [C] en estimant que l’immeuble aurait dû être proposé à la vente à M. [Y] et Mme [S] [O] à proportion du logement occupé par eux, soit celui de 83m2, et que le prix correspondant à l’immeuble entier aurait dû être ventilé pour les locataires concernés, qu’à défaut d’une telle offre de vente, les locataires n’ont donc pas bénéficié d’un droit de préemption conforme à leur occupation des lieux et que le congé délivré le 13 juillet 2020 est dès lors irrégulier.

Ce seul motif suffit à engager la responsabilité des bailleurs sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens d’irrégularité du congé invoqués.

Le premier juge a fait une appréciation exacte en considérant que la délivrance d’un congé irrégulier par les époux [C] a entraîné un préjudice pour Mme [S] [O] et M. [Y] qui ont dû déménager, alors qu’ils n’y étaient pas tenus, et qui n’ont pas pu bénéficier, par conséquent, d’un renouvellement de leur contrat de bail.

S’agissant du préjudice matériel découlant de l’irrégularité du congé litigieux, les locataires font valoir des frais de déménagement d’un montant de 1.000 euros, justifiés par les factures émises par la société Déménagement Germain (pièce n°8 des intimés).

Ce préjudice direct et certain doit être réparé et le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [C] au paiement d’une somme de 1.000 euros en réparation du préjudice matériel de leurs anciens locataires.

S’agissant de leur préjudice moral, les locataires reprochent au premier juge d’avoir sous-évalué les sommes réclamées à ce titre. Ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 6.000 euros chacun. A l’appui de leurs prétentions, ils allèguent des difficultés de se reloger du fait de leur âge et de leurs faibles ressources, l’apparition du syndrome dépressif de Mme [S] [O], lequel serait dû à l’état anxiogène occasionné par le déménagement imminent, ainsi que des conditions de relogement plus contraignantes, la superficie de leur nouveau logement étant inférieure à celle du logement qu’ils ont dû quitter.

Il résulte des attestations produites aux débats qu’à la suite du congé irrégulier délivré par les époux [C], Mme [S] [O] et M. [Y] ont entrepris des démarches afin de trouver un nouveau logement et visité plusieurs biens (pièce n°10 des intimés).

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l’existence d’offres de location ne permet pas de conclure à la facilité de trouver un logement qui soit adapté aux revenus, à l’âge (67 ans et 56 ans) et aux critères de Mme [S] [O] et M. [Y].

Par ailleurs, le fait que les locataires ont fait le choix de quitter les lieux le 20 janvier 2021, soit 3 mois avant la fin du préavis de 6 mois, n’est pas non plus de nature à contredire les difficultés rencontrées pour retrouver un logement, étant rappelé que leurs recherches ont duré 6 mois pendant lesquels la crainte de ne pas disposer d’un logement d’ici la fin du bail était nécessairement présente.

Enfin, s’agissant du syndrome dépressif de Mme [S] [O], la proximité temporelle entre la date du congé, donné le 13 juillet 2020 pour le 20 avril 2021, la date du début des recherches entamées pour trouver un nouveau logement et celle du déménagement effectif intervenu le 20 janvier 2021, permet d’établir un lien de causalité directe entre la délivrance du congé irrégulier et l’apparition du syndrome dépressif sévère de Mme [S] [O], pris en charge depuis le 25 novembre 2020.

Au vu de ces éléments, le premier juge a fait une appréciation exacte du préjudice moral de M. [Y] en le fixant à 2.000 euros.

En revanche, le préjudice moral de Mme [S] [O] mérite d’être indemnisé à hauteur de 3.500 euros.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Compte tenu de la solution donnée au litige, la demande formée du chef de procédure abusive par les époux [C] doit être rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. et Mme [C] succombant, sont condamnés in solidum aux dépens de l’appel, à payer à Mme [S] [O] et M. [Y], unis d’intérêts, la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sont déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [C] in solidum à verser à Mme [E] [S] [O] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne M.[W] [D] [C] et Mme [T] [N] épouse [C] in solidum à payer à Mme [E] [S] [O] la somme de 3.500 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamne M. [W] [D] [C] et Mme [T] [N] épouse [C] in solidum à payer à Mme [E] [S] [O] et M. [W] [Y], unis d’intérêts, la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [W] [D] [C] et Mme [T] [N] épouse [C] in solidum aux dépens d’appel;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY