AFFAIRE : N° RG 22/00766 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G6QO

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 24 Janvier 2022

RG n° 21/02553

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

APPELANTE :

Madame [P] [Z]

née le [Date naissance 9] 1963 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022002300 du 13/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMÉE :

La S.C.I. GUELFA IMMO

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : D 824 751 317

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée et assistée de M^e Nicolas MARGUERIE,substitué par M^e BELLAMY, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 11 février 2025

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Juin 2025, après prorogations du délibéré initialement fixé au 13 mai 2025 puis au 10 juin 2025, et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Guelfa Immo est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation collective composé de quatre appartements dont l’un de type 5, situé [Adresse 2].

Les locataires de cet appartement, comprenant également une cour intérieure et une dépendance, ont signalé à la SCI Guelfa Immo, postérieurement à leur entrée dans les lieux, un phénomène de fissuration du mur pignon de la dépendance.

L’expert, mandaté par la SCI Guelfa Immo, a constaté une importante lézarde de haut en bas correspondant à la ferme de la charpente de l’immeuble à usage d’habitation appartenant à Mme [P] [Z] et noté une dégradation de la couverture de l’immeuble de Mme [Z] permettant le passage des eaux de pluie au travers de cette toiture provoquant, par une exposition permanente, le pourrissement des éléments de charpente qui finissent par céder.

Au regard de l’état de péril, la SCI Guelfa Immo a invité ses locataires à ne plus utiliser cette dépendance.

Par courrier recommandé du 29 octobre 2018, la SCI Guelfa Immo a, par l’intermédiaire de son conseil, vainement mis en demeure Mme [Z] de remédier aux dommages portant atteinte selon elle à la solidité de l’ouvrage.

Puis par acte d’huissier en date du 28 août 2019 ,elle a fait assigner Mme [P] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 31 octobre 2019, il a été fait droit à la demande d’expertise et M. [H] a été désigné aux fins d’y procéder. Il a déposé son rapport définitif le 17 décembre 2020. Il a conclu notamment que les désordres observés sur la charpente de l’annexe de Mme [Z], affaissement et déversement de la charpente sur le fonds voisin, sont à l’origine des désordres obervés sur l’annexe de la SCI Guelfa Immo.

Celle-ci a procédé aux travaux conservatoires préconisés par l’expert judiciaire sur son propre immeuble et sollicité Mme [Z] pour connaître du calendrier des travaux de reprise de son immeuble.

Sans réponse de cette dernière, elle l’a faite assigner par exploit du 16 juillet 2021 devant le tribunal judiciaire de Caen.

Par jugement en date du 24 janvier 2022, le tribunal a :

— condamné Mme [P] [Z] à procéder aux travaux de reprise sur son immeuble sis [Adresse 6] tels que définis par l’expert judiciaire, soit :

— la découverture totale,

— la réfection à 100 % de l’ensemble de la charpente et de la couverture,

— le bardage et essentage sur pignon séparatif nord

— dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamné Mme [P] [Z] à verser à la SCI Guelfa Immo la somme de 8 855,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021, date de la mise en demeure qui lui a été adressée,

— condamné Mme [P] [Z] à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Guelfa Immo à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné Mme [P] [Z] à verser la somme de 5 000 euros à la SCI Guelfa Immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— condamné Mme [P] [Z] aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 28 mars 2022, Mme [Z] qui n’a pas comparu en première instance, a relevé appel de cette décision, la critiquant en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, elle demande à la cour de :

— la dire et juger bien fondée et recevable en son appel,

— infirmer le jugement du 24 janvier 2022 en ce qu’il :

— l’a condamnée à procéder aux travaux de reprise sur son immeuble sis [Adresse 6] tels que définis par l’expert judiciaire, soit :

— la découverture totale,

— la réfection à 100 % de l’ensemble de la charpente et de la couverture,

— le bardage et essentage sur pignon séparatif nord

— dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— l’a condamnée à verser à la SCI Guelfa Immo la somme de 8 855,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021, date de la mise en demeure qui lui a été adressée,

— l’a condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la SCI Guelfa Immo à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— l’a condamnée à verser la somme de 5 000 euros à la SCI Guelfa Immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— l’a condamnée aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation du rapport d’expertise établi par M. [H] et, en toutes hypothèses, ordonner une contre-expertise en désignant tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner avec la mission telle que figurant dans l’ordonnance de référé initiale, et avec assignation à l’initiative de la partie adverse de M. [G] dont le bien immobilier est situé [Adresse 16] cadastré [Cadastre 3], étant précisé que M. [G] est quant à lui domicilié [Adresse 15] et en tant que de besoin, participation de Mme [T] aux opérations d’expertise pour être entendue,

Subsidiairement,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a tenu Mme [Z] pour responsable, à raison d’une négligence d’entretien, des désordres occasionnés à la SCI Guelfa Immo,

Statuant à nouveau,

— constater que les désordres invoqués sont liés à la vétusté du bien immobilier appartenant à la SCI Guelfa Immo et à ses prédécesseurs dans les lieux et au défaut d’entretien du mur et à la végétation et au défaut d’entretien de la propriété [G],

En conséquence,

— infirmer le jugement du 24 janvier 2022 en ce qu’il a condamné Mme [Z] à procéder aux travaux de reprise sur son immeuble situé [Adresse 7] tels que définis au dispositif du jugement,

Et statuant à nouveau,

— écarter toute réclamation de la SCI Guelfa Immo en termes de condamnation à l’encontre de Mme [Z] pour des travaux à réaliser sur son immeuble sous astreinte,

— infirmer également le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [Z] à verser à la SCI Guelfa Immo la somme de 8 855,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021 pour les travaux à réaliser sur son fonds,

— écarter toute réclamation formulée par la SCI Gulefa Immo en termes d’indemnisations à son encontre,

Subsidiairement,

— dire et juger que les travaux conservatoires ne peuvent être retenus à hauteur de 5 087,50 euros mais qu’au maximum à hauteur de la facturation et non du devis pour 1 221,00 euros,

— dire et juger y avoir lieu à déduire des réclamations adverses l’intégralité de l’estimation des travaux à prévoir sur bardage en pignon soit la somme de 2 509,10 euros,

— dire et juger y avoir lieu à réduction à de plus justes proportions des autres postes du devis estimatif produit,

— infirmer le jugement du 24 janvier 2022 en ce qu’il a fait courir les intérêts sur les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [Z] à compter du 18 mars 2021,

Statuant à nouveau,

— dire et juger y avoir lieu en toute hypothèse à ne faire courir les intérêts sur une éventuelle condamnation qu’au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [Z] à verser à la SCI Guelfa Immo la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance, 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

Et statuant à nouveau,

— écarter toute réclamation formulée par la SCI Guelfa Immo en termes de préjudice de jouissance,

Subsidiairement,

— réduire ce préjudice à 1 euro symbolique,

— écarter toute réclamation de la SCI Guelfa Immo en termes d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ou de dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter toute réclamation formulée par la SCI Guelfa Immo en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’ensemble des procédures y compris des frais d’expertise,

Y additant et en cause d’appel,

— condamner la SCI Guelfa Immo à verser à Mme [Z] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens de la procédure,

— écarter l’ensemble de l’argumentaire présenté par la SCI Guelfa Immo en cause d’appel,

— débouter la SCI Guelfa Immo de ses réclamations complémentaires en cause d’appel à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ou dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2022, la SCI Guelfa Immo demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 24 janvier 2022 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Caen,

Y ajouter,

— condamner Mme [P] [Z] au paiement à la SCI Guelfa Immo d’une indemnité de 2 000 euros pour résistance abusive injustifiée,

— condamner Mme [P] [Z] au paiement à la SCI Guelfa Immo d’une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Guelfa Immo en cause d’appel,

— condamner Mme [P] [Z] aux entiers dépens d’appel et accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 16 octobre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de l’expertise judiciaire:

Mme [Z] demande à la cour de prononcer l’annulation du rapport d’expertise établi par M. [H] au motif d’une part, que celui-ci n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne s’assurant pas de sa présence aux opérations d’expertise et d’autre part, qu’il s’est rendu sur place en son absence alors qu’il s’agit d’une propriété privée.

Mais comme le souligne la SCI Guelfa Immo, il résulte du rapport d’expertise que non seulement Mme [Z] a été valablement convoquée par l’expert le 16 janvier 2020 mais également qu’elle était présente lors des opérations d’expertise qui se sont déroulées le 11 février 2020 ainsi qu’en atteste la feuille de présence qu’elle a remplie et signée et que l’expert a annexée à son rapport. En outre, l’expert précisant avoir visité les locaux et entendu les personnes présentes, il s’en déduit que Mme [Z] a nécessairement donné son accord à la visite de l’annexe lui appartenant, située en fond de cour. Il a donc procédé à ses constatations en présence de l’ensemble des parties au procès.

M. [H] a également transmis un pré-rapport à la SCI Guelfa Immo comme à Mme [Z] le 14 septembre 2020 leur accordant jusqu’au 30 novembre 2020 puis jusqu’au 15 décembre 2020 compte tenu de l’établissement des devis de réprise, pour faire valoir leurs dires par l’intermédiaire de leur conseil, avant d’adresser son rapport définitif au tribunal le 17 décembre 2020.

En conséquence, le principe du contradictoire ayant été respecté par l’expert, l’annulation du rapport ne peut être encourue de ce chef.

Sur la validité de l’expertise judiciaire et la responsabilité de Mme [Z]:

Mme [Z] reproche également à l’expert judiciaire de n’avoir pas examiné l’acte d’acquisition du 17 mars 2017 produit par la SCI Guelfa Immo ni analysé les diagnostics annexés à cet acte pour tenir compte de la situation du bien au moment de cette acquisition. S’appuyant sur le descriptif des biens dans l’acte de vente, elle conclut que le litige porte sur une cave et non sur une annexe comme précisé dans le rapport d’expertise et considère que les diagnostics annexés à l’acte de vente permettent d’avoir une idée du bien et de son état lors de l’acquisition, soulignant que la SCI Guelfa Immo s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouvait lors de son entrée en jouissance et qu’elle était parfaitement au courant de l’état du mur litigieux et de ce que des travaux étaient à entreprendre . Elle estime enfin que l’expert aurait dû s’interroger sur l’origine des désordres liés à la présence de végétaux issus de la propriété de M. [G] qui aurait pu être appelé à la procédure et entendu, ainsi que l’expert, M. [R], dont elle a sollicité une consultation, l’a conclu dans son rapport, mais aussi sur l’appartenance du mur séparatif .

Mme [Z] soutient donc que l’expert n’a pas rempli sa mission de sorte que l’expertise ne peut être validée et qu’une contre expertise doit être ordonnée en convoquant le propriétaire du fond voisin, M. [G] et Mme [T], locataire de la SCI Guelfa Immo. Elle considère que l’expert en ne se faisant pas remettre tous les documents utiles à sa mission, n’a pas répondu aux élements contenus dans cette mission, ce qui constitue, selon elle, une cause de nullité du rapport.

La SCI Guelfa Immo fait valoir en réponse qu’il n’entrait pas dans la mission de l’expert d’analyser les documents contractuels entre les parties, soulignant qu’il n’existe de toute façon aucun document contractuel la liant à Mme [Z] et que celle-ci ne peut se prévaloir des stipulations de l’acte authentique de vente du 17 mars 2017 constituant son titre de propriété qui n’a vocation à régir que ses rapports contractuels avec les vendeurs. Elle ajoute que sa connaissance des dommages à la date de l’acquisition ne saurait la priver de son recours à l’encontre de Mme [Z] pour troubles du voisinage dès lors que ceux-ci trouvent leur origine dans la vétusté et le défaut d’entretien de l’immeuble lui appartenant. Enfin, elle souligne qu’il appartenait à Mme [Z] de procéder aux mises en cause qu’elle estimait utiles et nécessaires.

Il sera rappelé que pour mener à bien la mission qui lui a été confiée, M. [H] devait non seulement convoquer les parties pour les entendre et recueillir leurs observations, mais également se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission 'notamment , s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution , le dossier de l’ouvrage exécuté'.

Il appartenait donc à l’expert d’apprécier les documents utiles à sa mission de sorte qu’il ne peut être reproché à M. [H] de ne pas avoir sollicité communication de l’acte de vente de la SCI Guelfa Immo alors que l’utilité d’un tel document pour l’accomplissement de la mission de l’expert n’est nullement démontrée. De surcroît, le fait que la SCI Guelfa Immo ait accepté de prendre le bien en l’état n’a de conséquences que dans ses relations contractuelles avec les vendeurs et ne peut être invoqué par Mme [Z] qui n’est pas partie à l’acte de vente. Il sera également souligné que Mme [Z] procède par allégations quand elle soutient que les désordres invoqués par l’intimée sont liés à la vétusté du bien immobilier lui appartenant et à ses prédécesseurs dans les lieux sans apporter le moindre élément pour en justifier.

La validité de l’expertise ne peut donc être remise en cause au seul motif que l’expert n’a pas jugé utile de se faire communiquer l’acte de vente par lequel la SCI Guelfa Immo est devenue propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1], étant observé que l’expert auquel il était notamment demandé de relever et décrire les désordres, malfaçons allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, d’en détailler l’origine , les causes et l’étendue, ainsi que leur conséquences a répondu à l’ensemble de ces questions dans son rapport.

La validité du rapport ne peut davantage être remise en cause au seul motif que M. [G] n’a pas été appelé aux opérations d’expertise par M. [H] alors que c’est à Mme [Z] qu’il appartenait de solliciter l’extension des opérations d’expertise à l’encontre de son voisin si elle l’estimait nécessaire.

Par ailleurs, M. [H] a procédé à un examen complet des lieux tant de l’annexe appartenant à la SCI Guelfa Immo que de celle appartenant à Mme [Z]. S’agissant de l’annexe, propriété de Mme [Z], il a noté que :

1/ à l’extérieur,

— les ardoises composant la couverture avaient glissé,

— le recueil des eaux pluviales s’effectuait dans un réservoir en PVC,

— l’ensemble de la couverture était affaissé,

2/ à l’intérieur,

— la charpente affaissée se déversait sur la propriété de la SCI Guelfa Immo,

— la ferme supportant la couverture était détruite, le poinçon avait disparu et que l’ensemble d’une grande vétusté, s’avérait dangereux, menaçant la sécurité des personnes.

Sur l’annexe appartenant à la SCI Guelfa Immo, l’expert a constaté à l’extérieur que la ferme composant le pignon de Mme [Z] faisait apparaître que l’arbalétrier et le reste de poinçon présentaient une flèche très importante se déversant d’une trentaine de centimètres sur le mur pignon de la SCI Guelfa Immo. La ferme n’étant revêtue d’aucun revêtement, 'aucune étanchéité n’était possible, laissant pénétrer les eaux de pluies'.

Al’intérieur de l’annexe, M. [H] a noté que le mur pignon séparatif de la SCI Guelfa Immo était lézardé, 'sans aucune consistance structurelle, avec une crevasse de 45° ouverte à 6 0 8 cm de moyenne'. Il a indiqué que l’emsemble du pignon avait subi une poussée de la ferme défaillante de Mme [Z] située en limite séparative, ce qui avait fait bouger la couverture, soulevant des tuiles qui avaient glissé de sorte que l’étanchéité n’était plus assurée.

Il sera souligné que les constatations de l’expert judiciaire corroborent celles de la société Immodiag expertises sollicitée par la SCI Guelfa Immo en 2017. Elle sont en outre, assorties de photographies confirmant ses observations .

Deux photographies prises depuis la venelle située à l’est des parcelles montrent clairement l’affaissement en limite séparative de la couverture charpente de l’annexe appartenant à Mme [Z]. Si la présence d’un début de végétation progressant sur le toit des annexes peut s’apercevoir sur les photographies prises par l’expert le 11 février 2020, cette progression est résiduelle de sorte qu’elle ne peut être qualifiée d’envahissante . La végétation est absente de l’intérieur des annexes à cette date.

Or, pour critiquer les conclusions de l’expert judiciaire, Mme [Z] s’appuie sur le rapport d’analyse établi à sa demande, après le jugement, par M. [R] à la suite de son transport sur les lieux, le 14 juin 2022, pour soutenir que les dommages affectant l’annexe de la SCI Guelfa Immo sont consécutifs à l’envahissement de l’annexe lui appartenant par des végétaux provenant du fond de M. [G] . Il sera toutefois relevé que cet expert indique en conclusion de son rapport 'outre la grande vétusté de l’annexe de Mme [P] [Z] comme indiqué dans le rapport d’expertise de monsieur [I] [H] et la vétusté moindre mais présente de l’annexe de Mme [T], la concomitance entre les désordres constatés et la végétation non contrôlée provenant de la propriété de monsieur [G] ne fait aucun doute.'

Il résulte de ce rapport d’une part, que M. [R] ne remet pas en cause les conclusions de M. [H] quant à la vétusté de l’annexe de Mme [Z] ni sa plus grande vétusté par rapport à l’annexe propriété de la SCI Guelfa Immo. D’autre part, l’expert amiable ne se prononce nullement sur l’origine des désordres, ne faisant que constater l’envahissement de la végétation provenant de la propriété de M. [G] sur les photographies qu’il a prises des lieux sans jamais expliquer les désordres par la seule pousse des végétaux et leur progression sur les toitures et à l’intérieur des annexes.

Il est manifeste, à la lecture tant du rapport judiciaire que du rapport amiable invoqué par l’appelante, ainsi qu’à l’examen des photographies qui y sont incluses, que les végétaux ont envahi les lieux bien après les dommages constatés par M. [H] sur l’annexe de la SCI Guelfa Immo de sorte qu’ils ne peuvent en être à l’origine. Il ne peut qu’être souligné que si Mme [Z] avait procédé rapidement après l’expertise judiciaire aux travaux nécessaires à remédier aux désordres, la végétation aurait été supprimée et n’aurait pu pénétrer à l’intérieur des bâtiments.

En conséquence, le rapport amiable de M. [R] n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions circonstanciées du rapport contradictoire de l’expert judiciaire aux termes desquelles M. [H] retient la responsabilité de Mme [Z] dans les désordres observés sur l’annexe de la SCI Guelfa Immo , considérant que l’affaissement et le déversement de la charpente de son annexe sur le fond voisin sont à l’origine de ceux-ci . L’expertise judiciaire doit donc être validée et la demande de contre-expertise rejetée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la responsabilité de Mme [Z] dans les désordres affectant la sécurité de l’annexe appartenant à la SCI Guelfa Immo résultait de sa négligence.

Sur la réparation des préjudices subis par la SCI Guelfa Immo :

A partir des conclusions de l’expert judiciaire, le premier juge a condamné Mme [Z], non comparante, à procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement, aux travaux de reprise sur son propre immeuble situé au [Adresse 8]. Sur la base des devis produits par la SCI Guelfa Immo, il l’a condamnée au paiement de la somme de 8 855,44 euros au titre des travaux de reprise sur l’immeuble du [Adresse 1], appartenant à celle-ci.

En appel, la SCI Guelfa Immo sollicite la confirmation du jugement sur ce point, rappelant à juste titre, que contrairement à ce que soutient Mme [Z], elle n’a jamais réclamé, au titre des mesures conservatoires, paiement de la somme de 5 087,50 euros TTC comme mentionnée par M. [H] dans son rapport mais de la somme de 1 221 euros TTC, telle que figurant sur la facture établie par l’entreprise Hubert [Localité 14] le 9 février 2021.

Mme [Z] conclut, à titre subsidiaire, à la réduction des sommes réclamées au titre des travaux de reprise au motif que le devis produit établi par l’entreprise Hubert [Localité 14] pour un montant de 7 634,44 euros TTC, pour les travaux définitifs du [Adresse 1], comprend un certain nombre de prestations en double avec celles qui doivent être mises à sa charge . Mais, le devis produit par la SCI Guelfa Immo concerne les travaux à accomplir sur l’annexe lui appartenant et pour lesquelles la responsabilité de Mme [Z] a été retenue. Il appartenait à cette dernière de faire établir un devis concernant les travaux à faire sur son annexe, étant observé que Mme [Z] n’a jamais exécuté les termes du jugement pourtant assorti de l’exécution provisoire et qu’elle ne produit au soutien de son appel, aucun devis de travaux de reprise que ce soit pour l’une ou l’autre des annexes de nature à diminuer les sommes réclamées par la SCI Guelfa Immo.

En conséquence, le jugement ne peut qu’être confirmé dans ses dispositions relatives aux condamnations prononcées à l’encontre de Mme [Z] tant au titre des travaux de reprise concernant son propre immeuble que des travaux de reprise de l’annexe de la SCI Guelfa Immo. Compte tenu de l’attitude de Mme [Z], l’astreinte prononcée par le tribunal à hauteur de 100 euros par jour de retard pour la condamnation relative aux travaux à accomplir sur l’annexe lui appartenant doit également être confirmée sauf à dire qu’elle courra à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et pendant six mois.

Par ailleurs, la créance de la SCI Guelfa Immo étant une créance de réparation, les intérêts au taux légal ne pourront courir qu’à compter de la décision confirmée et non à compter de la mise en demeure du 18 mars 2021 comme indiqué dans le jugement déféré.

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par la SCI Guelfa Immo à raison de l’interdiction d’accès à l’annexe édictée par l’expert, indemnisé à hauteur de 2 000 euros par le tribunal, c’est à juste titre que Mme [Z] fait valoir qu’un tel préjudice ne peut être subi que par la locataire de l’intimée et non par la SCI Guelfa Immo elle même. Celle-ci soutient, en appel, avoir concédé, en raison de cette interdiction d’accès, une réduction de loyer à M et Mme [T] . Cependant elle ne produit aucun document pour attester de cette réduction de loyer consécutive à une réduction de la surface louée. Par voie d’infirmation, la SCI Guelfa Immo sera déboutée de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance dont l’existence n’est pas démontrée.

Sur la demande d’indemnité au titre d’une résistance abusive et injustifiée :

Si la cour ne peut que constater l’inertie de Mme [Z] qui n’a entrepris aucune mesure conservatoire ou réparative sur son bien dont elle ne pouvait ignorer l’état de vétusté, il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance ni qu’elle ait mesuré les conséquences de cette vétusté sur l’annexe appartenant à la SCI Guelfa Immo. Par ailleurs, sa persistance à croire que les désordres ne lui sont pas imputables ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de sa part, une appréciation erronée de ses droits ne pouvant dégénérer en abus.

La SCI Guelfa Immo sera déboutée de sa demande d’indemnité formée à hauteur de 2 000 euros au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé en ses principales dispositions, il en sera de même s’agissant des dépens et frais irrépétibles. Aucune considération d’équité ne justifie de réduire la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, comme le sollicite Mme [Z], qui a fait le choix, bien qu’informée des conclusions de l’expert judiciaire, de ne pas se faire représenter devant le tribunal.

Succombant principalement en son appel, Mme [Z] supportera la charge des dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Guelfa Immo l’intégralité des frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés à l’occasion de l’appel. Aussi, Mme [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux conseils des parties qui le sollicitent.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire et la demande de contre-expertise formées par Mme [Z],

Confirme, en ses dispositions soumises à la cour, le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Caen sauf en ce qu’il a :

dit que l’astreinte de 100 euros par jour de retard assortissant la condamnation de Mme [P] [Z] à procéder aux travaux de reprise sur son immeuble sis [Adresse 5] tels que définis par l’expert judiciaire courra à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement,

assorti la condamnation de Mme [P] [Z] à payer à la SCI Guelfa Immo la somme de 8 855,44 euros des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021, date de la mise en demeure,

condamné Mme [P] [Z] à verser à la SCI Guelfa Immo la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

— dit que l’astreinte de 100 euros par jour de retard assortissant la condamnation de Mme [P] [Z] à procéder aux travaux de reprise sur son immeuble sis [Adresse 5] tels que définis par l’expert judiciaire courra à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de six mois,

— dit que les intérêts au taux légal assortissant la condamnation au paiement de

la somme de 8 855,44 euros par Mme [P] [Z] à la SCI Guelfa Immo courront à compter du jugement confirmé,

— déboute la SCI Guelfa Immo de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamne Mme [P] [Z] à payer à la SCI Guelfa Immo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamne Mme [P] [Z] aux entiers dépens d’appel,

— Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI