Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 27 octobre 2020, n° 18/02439

TGI Bonneville 6 juillet 2018

CA Chambéry
Confirmation 27 octobre 2020

Arguments

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Rejeté
Transfert de l'engagement de construire
La cour a estimé que l'engagement de construire n'a pas été formellement repris par l'acquéreur, ce qui ne libère pas Buildinvest de son obligation initiale.
Rejeté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande en confirmant le jugement de première instance.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a confirmé la condamnation de Buildinvest aux dépens, suivant le jugement de première instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société Buildinvest conteste un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bonneville qui a rejeté sa demande de décharge d'impositions supplémentaires liées à l'exonération de taxe de publicité foncière. La question juridique principale est de savoir si Buildinvest a correctement transféré son engagement de construire à l'acheteur, Charlemagne Immobilier, lors de la revente de l'immeuble. Le tribunal de première instance a conclu que Buildinvest n'avait pas respecté les formalités nécessaires pour ce transfert. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments des parties, a confirmé le jugement de première instance, estimant que l'absence de mention explicite de la reprise de l'engagement dans l'acte de vente rendait le transfert invalide. La cour a donc infirmé la demande de Buildinvest et a condamné cette dernière aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1re ch., 27 oct. 2020, n° 18/02439
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	18/02439
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bonneville, 6 juillet 2018, N° 17/00244
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel FICAGNA, président
Avocat(s) :	Jean-Claude PONSART
Parties :	S.A. BUILDINVEST

Texte intégral

MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 27 Octobre 2020

N° RG 18/02439 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GDYU

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 06 Juillet 2018, RG 17/00244

Appelante

SA BUILDINVEST dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Richard DAMIAN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Jean-claude PONSART, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimé

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du Département des Bouches du Rhône dont le siège social est situé […]

Représenté par M^e Georges PEDRO, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL LEXWAY, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 21 septembre 2020 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Selon acte du 14 septembre 2011, la société Buildinvest a acquis un chalet à usage d’hôtel sis à […].

Elle a bénéficié de l’exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement compte tenu de son engagement de rendre l’immeuble à l’état neuf dans un délai de quatre ans en application

de l’article 1594 – 0 G A du code général des impôts.

Le service de la fiscalité immobilière de Bonneville, après mise en oeuvre d’une procédure de rectification, a délivré un avis de mise en recouvrement en date du 30 novembre 2016 pour un montant total de 311 182 €, soit 252 619 € de droits et 58 563 € d’intérêts de retard.

Par acte du 21 février 2017, la société Buildinvest a assigné l’administration fiscale devant le tribunal de grande instance de Bonneville afin d’obtenir la décharge des impositions supplémentaires.

Par jugement du 6 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté la société Buildinvest de l’ensemble de ses demandes.

Par déclaration du 20 décembre 2018, la société Buildinvest a interjeté appel devant la cour d’appel de Chambéry.

La société Buildinvest demande à la cour aux termes de ses conclusions du 17 août 2020 :

Vu l’article 1594-0 GA du Code Général des Impôts, dans sa rédaction applicable aux faits,

— de dire et juger que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bonneville le 6 juillet 2018 n’est pas fondé,

— de prononcer la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge pour l’année 2011 soit 252.619 € pour les droits et 58.563 € pour les pénalités et intérêts de retard,

— de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Haute-Savoie à lui verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2.000 €,

— de condamner en outre le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Haute-Savoie aux dépens de l’instance.

Elle soutient :

— qu’elle a revendu l’immeuble à la société CHARLEMAGNE IMMOBILIER dont le siège est situé […] par un acte notarié en date du 9 juillet 2013,

— que ces opérations ont été réalisées sous l’empire de la loi du 9 mars 2010 applicable depuis le 1^er mars 2010 qui lie l’engagement de construire au bien et non plus à la personne de l’acheteur comme c’était le cas sous l’empire de la loi antérieure,

— que de par la revente de l’immeuble à la société CHARLEMAGNE IMMOBILIER le 9 juillet 2013, la société Buildinvest a automatiquement transféré la responsabilité du non- respect de l’engagement de construire dans un délai de quatre ans sur l’acheteur,

— que celle-ci a transformé l’engagement en engagement de revendre comme elle en a le droit dès lors que la transformation intervient dans le délai initial de 4 ans,

— que les juges du premier degré ont ajouté à la loi,

— que cet engagement de revendre constitue une substitution d’engagement et, en conséquence, Buildinvest n’a pas à justifier du respect de son engagement initial.

L’Administration des Finances Publiques, représentée par le Directeur régional des Finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches- du-Rhône demande

à la cour aux termes de ses conclusions du 3 juin 2019 de confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions et de condamner l’appelante aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que s’agissant du transfert de l’engagement de construire sur le nouvel acquéreur, l’article 1594-0 G, A du CGI permet aux personnes assujetties à la TVA d’acquérir un immeuble moyennant la simple perception d’un droit fixe d’enregistrement de 125 euros prévu à l’article 691 bis du CGI en prenant l’engagement d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI ou les travaux nécessaires pour terminer un immeuble inachevé,

— qu’en cas de revente de l’immeuble avant l’expiration du délai de construire, l’article 1594-0 G, A-II précise que « ['] l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant »,

— que la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-40 n°370) a précisé, sans ajouter à la loi comme le prétend l’appelante, que la reprise de l’engagement doit être formalisée dans l’acte d’acquisition qui fera référence à la date et au numéro d’enregistrement et de publication de l’acte antérieur dans lequel le cédant s’était lui-même engagé à construire,

— que ce formalisme permet ainsi à l’administration fiscale de s’assurer que les dispositions de l’article 1594-0 G, A-II sont bien respectées,

— que cette solution a été confirmée par la cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 23 février 2016 (chambre civile, section 1, n°14/01825),

— que force est de constater qu’en l’espèce l’acte de vente du 9 juillet 2013 ne fait aucune mention de la reprise de l’engagement de construire souscrit par la société Buildinvest par le nouvel acquéreur, la société Charlemagne Immobilier,

— que la société Charlemagne Immobilier n’y a pas souscrit et ne peut donc être tenue désormais,

— qu’ aucune demande de substitution n’a été formulée,

— que l’engagement de revendre pris par la société Charlemagne Immobilier pour son propre compte dans l’acte d’acquisition du 9 juillet 2013 ne saurait valablement libérer la société Buildinvest de son engagement initial de construire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1594-0G A , II, 2^e alinéa : « En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s’impose l’engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date. »

Aux termes de l’Annexe III au CGI, article 266 bis : « VI.' La substitution d’un engagement de revendre à un engagement de construire telle que prévue au deuxième alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts résulte de l’enregistrement dans les conditions mentionnées au 1° du 1 de l’article 635 du code précité d’un acte complémentaire à l’acte de mutation comportant l’engagement d’origine auquel se substitue le nouvel engagement. Cet acte précise l’objet et la consistance des travaux auxquels il est renoncé ainsi que la valeur de l’acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice des dispositions de l’article 1115 du même code. ».

Il résulte de ces textes que l’acquéreur doit :

— reprendre l’engagement de construire,

— puis y substituer un engagement de revendre,

en respectant les délais édictés et formalismes édictés.

En l’espèce, la société Charlemagne Immobilier n’a pas expressément repris l’engagement pris par la société Buildinvest de réaliser les travaux, ni n’a fait dresser un acte complémentaire à l’acte de mutation comportant l’engagement d’origine auquel serait substitué le nouvel engagement.

Ainsi, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime donc que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Buildinvest à payer à l’Administration des Finances Publiques représentée par le Directeur régional des Finances publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches- du-Rhône la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Buildinvest aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 27 octobre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,