NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/337

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 27 Mai 2025

N° RG 24/00944 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQRL

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 9] en date du 28 Mai 2024

Appelante

SARL DE LA FONTAINE, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimés

M. [H] [N]

né le 05 Février 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [W] épouse [N]

née le 27 Octobre 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A.R.L. STAR BAT, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL CONCORDE ' DROIT IMMOBILIER, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 avril 2025

Date de mise à disposition : 27 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SARL de la Fontaine a entrepris la construction de 4 maisons individuelles situées [Adresse 1] à [Localité 8].

Un marché de travaux a été conclu, pour cette opération, le 5 août 2020 entre le maître de l’ouvrage et la société Star Bat en qualité de constructeur pour un montant de 385.620 euros HT. La société Star Bat a également assuré la maîtrise d''uvre complète de l’opération en vertu d’un contrat signé à cette même date.

Le délai de réalisation des travaux prévus par ce contrat était arrêté par les parties, lors de sa signature, pour une durée de 13 mois à compter du démarrage des travaux pour chaque maison.

Le 9 avril 2021 M. [H] [N] et Mme [B] [W] épouse [N], ont régularisé avec la SARL de la Fontaine un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement pour l’achat du lot N°4. L’acte précise que la maison était, au jour de la vente, au stade de l’achèvement des fondations et stipule un délai d’achèvement à la fin du premier trimestre 2022.

Le 21 février 2022, constatant l’absence d’avancée du chantier, la SARL de la Fontaine a assigné la société Star Bat devant le juge des référés du tribunal de commerce d’Annecy lequel, par ordonnance en date du 2 août 2022, a condamné la société Star Bat à achever les travaux prévus au contrat signé le 5 août 2020 sous astreinte. La société Star Bat a interjeté appel de cette décision.

Le 20 février 2023, la société de la Fontaine et la société Star Bat ont conclu un protocole de fin de chantier valant avenant au contrat de travaux et au contrat de maîtrise d''uvre aux termes duquel la société Star Bat s’engageait à réceptionner et livrer les travaux au plus tard au 31 mars 2023, les parties abandonnant les procédures en cours et le bénéfice de l’ordonnance de référé. Ce protocole n’a pas été suivi d’effet.

Suivant exploit en date du 21 novembre 2023, les époux [N] ont assigné la SARL de la Fontaine et la société Immoprod devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon les Bains afin d’obtenir la condamnation de la SARL de la Fontaine à leur livrer sous astreinte la maison d’habitation acquise en état futur d’achèvement et à leur payer la somme de 10.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice consécutif au retard de livraison et afin qu’il soit fait injonction à la société Immoprod d’expliquer la nature de son intervention sur le chantier.

Les deux sociétés défenderesses ont appelé en cause la société Star Bat.

Par ordonnance en date du 28 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon les Bains a :

— condamné la SARL de la Fontaine à livrer la maison dans les 2 mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit que la livraison sera matérialisée par la remise de l’ensemble des clés à l’acquéreur et par la rédaction et la signature d’un procès-verbal de livraison mentionnant le cas échéant l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et l’acceptation ou le refus de ces réserves par le vendeur,

— condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. et Mme [N] la somme de 10.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel consécutif au retard de livraison arrêté au 31 mars 2023,

— débouté les époux [N] de leur demande à l’encontre de la société Immoprod,

— condamné la société Star Bat à achever les 4 maisons d’habitation objets du marché de travaux conclu le 5 août 2020 et à procéder aux opérations de réception avec la SARL de la Fontaine dans un délai de 49 jours calendaires suivant la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit que la livraison sera matérialisée par la remise de l’ensemble des clés au maître de l’ouvrage et par la rédaction et la signature d’un procès-verbal de livraison mentionnant le cas échéant l’ensemble des réserves émises par le maître de l’ouvrage et l’acceptation ou le refus de ces réserves par le constructeur,

— s’est réservé la liquidation des astreintes,

— débouté la SARL de la Fontaine de sa demande tendant à être garantie par la SARL Star Bat des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. et Mme [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société Star Bat à payer à la SARL de la Fontaine la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes au titre de ce même article,

— condamné in solidum la SARL de la Fontaine et la SARL Star Bat aux dépens,

— rejeté la demande de distraction des dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' la défaillance d’un constructeur ne peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison qu’à charge pour le vendeur de démontrer qu’il a accompli les diligences nécessaires pour remédier à cette défaillance ;

' qu’alors que la défaillance de la société Star Bat était manifeste depuis le milieu de l’année 2021, la société de la Fontaine ne justifie pas avoir accompli les diligences propres à y remédier et a notamment saisi le juge des référés tardivement puis, plutôt que de faire exécuter la décision, a conclu un protocole d’accord inefficace ;

' le non respect du délai de livraison a nécessairement causé préjudice aux époux [N] ;

' la société Star Bat n’a respecté ni les obligations contractuelles mises à sa charge, ni le protocole d’accord.

Par déclaration au greffe du 3 juillet 2024, la SARL de la Fontaine a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné la SARL de la Fontaine à livrer la maison dans les 2 mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit que la livraison sera matérialisée par la remise de l’ensemble des clés à l’acquéreur et par la rédaction et la signature d’un procès-verbal de livraison mentionnant le cas échéant l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et l’acceptation ou le refus de ces réserves par le vendeur,

— condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. et Mme [N] la somme de 10.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel consécutif au retard de livraison arrêté au 31 mars 2023,

— s’est réservé la liquidation des astreintes,

— débouté la SARL de la Fontaine de sa demande tendant à être garantie par la SARL Star Bat des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. et Mme [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes au titre de ce même article,

— condamné in solidum la SARL de la Fontaine et la SARL Star Bat aux dépens,

— rejeté la demande de distraction des dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai et les parties en ont été avisées le 9 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 7 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SARL de la Fontaine demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance des chefs visés dans sa déclaration d’appel,

Statuant à nouveau,

— constater que la livraison de la maison de M. et Mme [N] est intervenue le 10 juin 2024,

— juger sans objet la demande visant à la contraindre sous astreinte, à livrer la maison à M. et Mme [N] et les en débouter,

— constater qu’elle justifie de causes légitimes du report de la date de livraison des lots vendus en l’état futur d’achèvement,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [N] de leurs demandes indemnitaires,

Subsidiairement, si la Cour devait faire droit aux demandes de M. et Mme [N],

— juger irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de M. et Mme [N] postérieurement au 31 mars 2023,

— débouter M. et Mme [N] de leurs demandes indemnitaires postérieurement au 10 juin 2024,

— condamner la société Star Bat à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de M. et Mme [N] et notamment de toutes les conséquences pécuniaires pouvant résulter du retard de livraison du bien acquis par ces derniers,

— débouter la société Star Bat de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. et Mme [N], s’ils succombent, ou la société Star Bat à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [N] ou la société Star Bat aux entiers dépens avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de la Selurl Bollonjeon, Avocat associé.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que :

' l’acte de vente comporte l’énoncé des causes légitimes de suspension du délai de livraison au nombre desquelles figure la défaillance d’un constructeur ou de la maîtrise d’oeuvre,

' que le retard est bien en l’espèce la résultante de la défaillance de la société Star Bat qui a abandonné le suivi du chantier pendant plusieurs mois et s’est révélée incapable de respecter les délais contractuels d’achèvement, pourtant maintes fois recalés,

' que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, elle a fait toutes diligences utiles pour remédier à cette défaillance étant observé qu’elle ne pouvait se substituer au constructeur et réaliser elle même les travaux,

' que dès lors, en application des dispositions contractuelles, elle est fondée à opposer aux époux [N] un report de la date de livraison de 24 mois, ce qui amène une date de livraison au 31 mars 2024 et ne justifie pas une indemnisation avant cette date,

' que la demande des intimés tendant à être indemnisés pour la période courant jusqu’au 30 juin 2024 est nouvelle en cause d’appel et comme telle irrecevable, et en tout état de cause mal fondée au delà du 10 juin 2024, date à laquelle la maison a été livrée,

' que le retard est imputable à Star Bat qui doit donc en répondre, cette dernière n’ayant pas respecté le contrat et échouant à démontrer la bonne exécution du protocole d’accord en ne justifiant d’aucune action mise en place pour respecter ses engagements.

Par dernières écritures du 27 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Star Bat demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 28 mai 2024 en ce qu’elle a :

— condamné la société Star Bat à achever les quatre maisons d’habitation objets du marché de travaux conclu le 5 août 2020 avec la SARL de la Fontaine et à procéder aux opérations de réception avec le maître de l’ouvrage, dans un délai de 49 jours calendaires suivant la signification de l’ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard,

— condamné la société Star Bat à payer à la SARL de la Fontaine la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL de la Fontaine et la société Star Bat aux dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau,

— Constater que la réception des quatre maisons d’habitation est intervenue le 10 avril 2024,

Pour le surplus,

— Confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 28 mai 2024,

En tout état de cause,

— Débouter la SARL de la Fontaine de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SARL de la Fontaine à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Star Bat fait notamment valoir que :

' le délai de livraison prévu au marché n’était que prévisionnel, alors que le délai de livraison convenu entre le vendeur et les acquéreurs était un délai fixe de sorte que le vendeur est à l’origine de ses propres difficultés,

' le délai a été prolongé à raison de causes légitimes de suspension que constituent les désistements successifs des entreprises pressenties pour le gros oeuvre, la survenance d’un cas de force majeure en l’espèce a pandémie de Covid 19 et la survenance d’une difficulté imprévue la guerre en Ukraine,

' le délai a été prolongé par le protocole d’accord du 20 février 2023, dont il appartenait au maître d’ouvrage de répercuter les termes sur ses propres contrats avec les clients finaux, et dont elle établit elle-même avoir tout mis en oeuvre pour le respecter,

' elle a elle-même livré la SARL de la Fontaine le 10 avril 2024 et ne peut être tenue responsable d’un retard au delà,

' le contrat prévoit qu’il ne peut lui être réclamé de pénalité de retard 'du fait de la particularité du chantier’ alors que les demandes tendent à lui faire supporter le coût du retard, de sorte que leur bien fondé suppose une interprétation du contrat qui exclut la compétence du juge des référés.

Par dernières écritures du 16 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [N] demandent à la cour de :

— Constater que la condamnation à livraison ordonnée par le juge des référés est devenue sans objet,

— Confirmer l’ordonnance entreprise rendue le 28 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de Thonon les Bains en ce qu’elle a condamné la SARL de la Fontaine à leur payer par provision la somme de 10.200 euros pour perte financière découlant du règlement de 12 mois de loyers du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

Y ajoutant,

— Juger recevable en cause d’appel la demande indemnitaire complémentaire et actualisée par les concluants au titre de leur préjudice financier,

— Condamner la SARL de la Fontaine à leur payer par provision la somme de 12.795 euros pour perte financière découlant du règlement de 15 mois de loyers supplémentaires du 1er avril 2023 au 30 juin 2024,

— Confirmer également l’ordonnance entreprise au titre des frais irrépétibles de première instance et des dépens,

— Condamner la SARL de la Fontaine à leur payer une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit du cabinet Fillard, Avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

' la date de livraison prévue au contrat engage la société de la Fontaine,

' la société de la Fontaine n’a pas fait diligence pour faire respecter les délais prévus dans le contrat la liant à la société Star Bat et a commis une faute en substituant à une obligation de résultat une obligation de moyens dans le protocole d’accord qu’elle n’a pas cherché à faire respecter,

' le retard de livraison leur a causé un préjudice financier correspondant aux loyers versés en pure perte depuis la date de livraison contractuellement fixée et non respectée,

' leurs demandes pour la période postérieure au 31 mars 2023 ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et constituent une simple actualisation.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mars 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la livraison de la maison

Il est acquis que la livraison de la maison des époux [N] est intervenue le 10 juin 2024 et il n’est plus formé de demande à ce titre.

Il sera constaté que la demande de livraison est devenue sans objet.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'.

La cour saisie d’une ordonnance de référé, ne dispose pas de plus de pouvoir que le premier juge et ne peut dès lors accorder une provision qu’en l’absence de contestation sérieuse.

Le contrat de vente passé en la forme authentique, fixe un délai d’achèvement des travaux et de livraison 'au plus tard à la fin du 1er trimestre 2022". Il précise en page 19 que le vendeur s’oblige à mener les travaux pour que ce délai soit respecté, 'sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'. Puis définit les causes légitimes de suspension du dit délai en visant notamment 'la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou la maîtrise d’oeuvre ou encore de leurs fournisseurs ou de leurs sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant)'. Le contrat énonce enfin que ces causes de suspension auront pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

L’existence même du retard n’est aucunement contestable ni d’ailleurs contestée, la livraison prévue au plus tard le 31 mars 2022 étant intervenue plus de deux ans plus tard le 10 juin 2024.

Il est cependant également admis que la défaillance de la société Star Bat, à la fois maître d’oeuvre et contractant général est à l’origine du retard de livraison.

Pour considérer comme l’a fait le premier juge que cette défaillance ne permettrait pas de suspendre le délai de livraison contrairement aux clauses contractuelles liant les acheteurs à la SARL de la Fontaine et retenir que la créance n’est pas sérieusement contestable, la juridiction saisie doit se livrer à une interprétation des conditions de mise en oeuvre de la clause et à une appréciation de la bonne ou mauvaise exécution de cette clause par la SARL de la Fontaine en retenant une éventuelle insuffisance de diligences constitutive d’une faute puis à l’évaluation du préjudice en découlant.

Une telle analyse qui excède l’évidence et impose de raisonner au fond, échappe au pouvoir du juge des référés qui ne peut faire droit à la demande indemnitaire des époux [N], sérieusement contestée par l’appelante.

La décision querellée sera infirmée de ce chef et il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

III – Sur les frais et dépens

L’ordonnance de référé soumise à la cour sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. et Mme [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné la société Star Bat à payer à la SARL de la Fontaine la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté les autres demandes au titre de ce même article et condamné in solidum la SARL de la Fontaine et la SARL Star Bat aux dépens.

A hauteur de cour, chacune des parties supportera la charge des dépens et frais par elle exposés et il n’y a pas lieu d’ordonner la distraction.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Constate que la demande de condamnation à la livraison du bien est devenue sans objet,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SARL de la Fontaine à régler à M. [H] [N] et Mme [B] [W] épouse [N] la somme de 10.200 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel consécutif au retard de livraison arrêté au 31 mars 2023,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Rejette la demande de provision formée par M. [H] [N] et Mme [B] [W] épouse [N] qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à distraction.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 27 mai 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

M^e Michel FILLARD

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 27 mai 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA