N° Minute : 2C25/173

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 17 Avril 2025

N° RG 24/00452 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOJP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d’ALBERTVILLE en date du 22 Mars 2024, RG 24/00105

Appelant

M. [J] [Z] [D] [B]

né le 27 Janvier 1969 à [Localité 9] (ROYAUME UNI), demeurant [Adresse 7]

Représenté par la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocat au barreau D’ANNECY

Intimés

M. [N] [O] [U]

né le 21 Novembre 1964 à [Localité 6]

et

Mme [E] [I] [K] épouse [U]

née le 09 Novembre 1965 à [Localité 6],

demeurant ensemble [Adresse 5]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL ALTIUS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 décembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié des 12 et 13 mars 2020, M. [J] [B] a acquis de M. [N] [U] et Mme [E] [U], au prix de 240 000 euros, deux parcelles de terrain nu cadastrées section AC n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sis [Adresse 8] à [Localité 10]. La convention signée entre les parties prévoyait le paiement comptant d’une partie du prix, l’autre partie étant constituée de locaux à construire (garage double et casier à ski) au sein du bien que M. [B] projetait d’édifier.

Les parcelles cédées par les époux [U] sont issues d’une parcelle de plus grande contenance cadastrée section AC n°[Cadastre 1], laquelle a été divisée en trois parties (n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), étant précisé que la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4], comprenant un chalet, est demeurée la propriété des époux [U].

Un litige est ultérieurement né entre ces derniers et M. [B] lors de l’édification de l’ensemble immobilier aujourd’hui dénommé 'l’étoile du nord'.

Les époux [U] exposent en ce sens que l’acte notarié signé entre vendeurs et acquéreur prévoit une servitude de passage 'en tout temps et heures et avec tous véhicules particuliers’ à leur bénéfice afin d’accéder au garage double et au casier à ski leur appartenant, ainsi qu’à un ascenseur privatif reliant ces biens à leur chalet. Or, ils indiquent que cet accès leur est refusé par leur voisin. M. [B] soutient pour sa part qu’il a dû effectuer différentes modifications et que l’assiette de la servitude, telle que constituée dans l’acte notarié, doit être modifiée. En outre, il relève que l’accès à l’ascenseur, depuis la propriété [U], nécessite des travaux d’aménagement que ces derniers doivent exécuter sur leur fonds.

Dénonçant l’impossibilité d’accéder au garage, au casier à ski et à l’ascenseur, les époux [U] ont été autorisés, par ordonnance du 29 février 2024, à faire assigner en référé d’heure à heure leur voisin.

Consécutivement, par acte du 4 mars 2024, les époux [U] ont fait citer M. [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir, entre autres demandes, sa condamnation sous astreinte à leur remettre les badges du sous-sol et à leur laisser le libre accès au garage et au casier à ski précités.

Par ordonnance contradictoire du 22 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 4 mars 2024,

— condamné M. [B] à remettre aux époux [U] les badges et accès à leur garage et local à ski situés dans les volumes 2 et 3 de sa propriété, tels que visés à l’acte des 12 et 13 mars 2020, sis [Adresse 8] à [Localité 10], et à garantir une effectivité d’ouverture et de fermeture de ces badges, et un libre accès,

— dit que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— interdit à M. [B] ou à ses préposés de pénétrer dans le garage ou le local à ski constituant la propriété privée des époux [U],

— condamné M. [B] à payer aux époux [U] la somme de 8 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages-intérêts,

— condamné M. [B] à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. [B] aux dépens.

Par acte du 29 mars 2024, M. [B] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [B] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

l’a condamné à remettre aux époux [U] les badges et accès à leur garage et local à ski situés dans les volumes 2 et 3 de sa propriété, tels que visés à l’acte des 12 et 13 mars 2020, sis [Adresse 8] à [Localité 10], et à garantir une effectivité d’ouverture et de fermeture de ces badges, et un libre accès,

a dit que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

lui a interdit ou ses préposés de pénétrer dans le garage ou le local à ski constituant la propriété privée des époux [U],

l’a condamné à payer aux époux [U] la somme de 8 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages-intérêts,

l’a condamné à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

a rejeté les autres demandes,

l’a condamné aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— vu l’existences de contestations sérieuses, débouter purement et simplement les époux [U] de leur demande de provision,

En toute hypothèse,

— faire interdiction aux époux [U] d’avoir à pénétrer dans sa propriété et les condamner à la somme de 5 000 euros par infraction constatée,

— les condamner à lui restituer l’ensemble des clés et badges donnant accès à ses chalets et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— les condamner à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin les mêmes aux entiers dépens.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [U] demandent à la cour de :

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

condamné M. [B] à leur remettre les badges et accès à leur garage et local à ski situés dans les volumes 2 et 3 de sa propriété, tels que visés à l’acte des 12 et 13 mars 2020, sis [Adresse 8] à [Localité 10], et à garantir une effectivité d’ouverture et de fermeture de ces badges, et un libre accès,

dit que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

interdit à M. [B] ou à ses préposés de pénétrer dans le garage ou le local à ski constituant leur propriété privée,

condamné M. [B] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages-intérêts,

condamné M. [B] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de civile,

condamné M. [B] aux dépens,

Et y ajoutant,

— débouter M. [B] de toutes autres demandes,

— condamner M. [B] à leur régler une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Dormeval, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

Par message transmis au moyen du réseau privé virtuel des avocats le 10 décembre 2024, les époux [U] ont transmis de nouvelles écritures au terme desquelles ils sollicitent de la cour de :

A titre liminaire,

— révoquer l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024,

— fixer le cas échéant toute nouvelle date de clôture qu’il plaira,

— statuer ce que de droit sur le maintien ou non de l’audience des plaidoiries du 17 décembre 2024 à 8h30,

— juger recevable la communication de la pièce n°19,

Sur le fond,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

condamné M. [B] à leur remettre les badges et accès à leur garage et local à ski situés dans les volumes 2 et 3 de sa propriété, tels que visés à l’acte des 12 et 13 mars 2020, sis [Adresse 8] à [Localité 10], et à garantir une effectivité d’ouverture et de fermeture de ces badges, et un libre accès,

dit que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

interdit à M. [B] ou à ses préposés de pénétrer dans le garage ou le local à ski constituant leur propriété privée,

condamné M. [B] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages-intérêts,

condamné M. [B] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de civile,

condamné M. [B] aux dépens,

Et y ajoutant,

— débouter M. [B] de toutes autres demandes,

— condamner M. [B] à leur régler une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Dormeval, avocat sur son affirmation de droit.

Par arrêt distinct, la cour a rabattu l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024. La clôture a été nouvellement fixée au 17 décembre 2024 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clôture

Il a été rappelé au titre de l’exposé du litige que par arrêt distinct, la cour a rabattu l’ordonnance du 18 novembre 2024 et reporté la clôture au 17 décembre 2024 avant l’ouverture des débats. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces points au titre du présent arrêt.

Sur la communication de la pièce n°19 par les époux [U]

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, pris en ses deux premiers alinéas, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Au terme des écritures communiquées le 10 décembre 2024, les époux [U] ont communiqué un second constat établi le 29 novembre 2024 par commissaire de justice. Cette pièce, régulièrement communiquée à la partie adverse relate, factuellement, les conditions d’accès au garage de M. [B] et à l’ascenseur depuis le fonds appartenant aux époux [U], lesquelles ont été récemment modifiées par la pose d’un panneau de bois fixe sur le châssis de la porte d’accès à l’ascenseur, empêchant de ce fait tout accès physique à l’équipement précité.

M. [B], appelant, n’a pas conclu à l’irrecevabilité de la pièce nouvellement produite.

Dans ces conditions, constatant que la pièce n°19 a été régulièrement communiquée à M. [B] le 10 décembre 2024 lequel disposait du temps nécessaire pour solliciter un rabat de l’ordonnance de clôture et répliquer ou encore solliciter un renvoi, la cour déclare recevable ladite pièce.

Sur les demandes fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié des 12 et 13 mars 2020 qu’appelant et intimés se sont entendus pour la cession de deux parcelles de terrain nu (AC n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]) au profit de M. [B] en contrepartie du paiement d’une somme d’argent et du transfert de propriété, au sein de l’ensemble immobilier à construire, de deux lots (garage double et casier à ski) avec, pour y accéder, la constitution d’une servitude de passage et le bénéfice d’un usage privatif d’un ascenseur menant à la parcelle AC n°[Cadastre 4] demeurant la propriété des époux [U].

Si un litige oppose les parties sur la réception des travaux (le procès-verbal de réception transmis aux époux [U] n’ayant pas été retourné par ces derniers aux dires de l’appelant), il ne saurait être efficacement prétendu, pour interdire unilatéralement tout accès au garage double et au casier à ski, que les lots revenants aux époux [U] n’ont pas été achevés dans la mesure où il est par ailleurs établi que l’ensemble immobilier dénommé 'l’étoile du nord’ est terminé et exploité notamment à titre de location saisonnière, tandis que les époux ont factuellement pu disposer de leur garage et du casier à ski au cours de l’hiver 2023/2024.

A ce titre, force est de constater que la prise de possession des époux [U] est intervenue en fin d’année 2023, par la remise des clés et des badges d’accès, étant précisé qu’il n’est pas contesté par M. [B] que les époux [U] ont pu stationner leur véhicule et remiser leurs effets personnels au sein des lots litigieux, comme en attestent les échanges électroniques des parties produits aux débats et le constat du 19 février 2024.

Or, il s’avère constant que M. [B] a, postérieurement, et notamment par courriel du 9 février 2024 (rédigé par son notaire), fait interdiction aux époux [U] d’accéder aux garage double et casier à ski de façon unilatérale.

Les constats des 19 février et 29 novembre 2024 corroborent en outre le fait que l’accès au garage double et au casier à ski revenants aux époux [U] est entravé, tant en ce qui concerne la fonctionnalité des badges qui leur avaient été remis (lesquels ont manifestement été désactivés) qu’en ce qui concerne l’accès à l’ascenseur privatif dont l’entrée depuis la propriété [U] a été condamnée, de sorte que l’effectivité de cet accès s’avère compromise.

Aussi, sans qu’il n’y ait lieu d’assimiler les faits précités à un retard de livraison, de nature juridique distincte et pour lequel des pénalités contractuelles sont prévues à l’acte notarié des 12 et 13 mars 2020, le premier juge a, à bon droit, retenu que l’entrave à l’accès au garage et au casier revenants aux époux [U] constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile justifiant la condamnation de M. [B] à leur remettre les badges et à garantir un libre accès aux dits biens, outre l’interdiction qui lui est faite, ainsi qu’à ses préposés, de pénétrer dans le garage ou le local à ski des intimés.

Enfin, il n’est pas sérieusement contestable que l’obstruction précitée génère un préjudice certain aux époux [U] lesquels sont privés de la jouissance d’un garage double et d’un casier à ski depuis plusieurs mois. En ce sens, la condamnation provisionnelle de M. [B] à leur verser la somme de 8 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice définitif s’avère justifiée et proportionnée au dommage subi.

Aussi donc, la décision déférée sera intégralement confirmée.

Sur les demandes accessoires

M. [B], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens dont distraction au profit de M^e Dormeval s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il est en outre condamné à régler la somme de 3 500 euros aux époux [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Déclare recevable la pièce n°19 produite par M. [N] [U] et Mme [E] [U],

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Rappelle que par arrêt distinct, l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2024 a été rabattue et que la clôture a été nouvellement fixée au 17 décembre 2024 avant l’ouverture des débats,

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [B] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Dormeval s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne M. [J] [B] à payer à M. [N] [U] et à Mme [E] [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [N] [U] et Mme [E] [U] du surplus de leurs demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 17 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

17/04/2025

la SELARL CHAMBET NICOLAS

M^e Clarisse DORMEVAL

+ GROSSE