NH/SL

N° Minute

1C25/640

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Novembre 2025

N° RG 22/00468 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G6CS

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 21 Février 2022

Appelants

M. [N] [U] [Y] [A], demeurant [Adresse 4]

M. [I] [V] [W] [A], demeurant [Adresse 4]

M. [P] [C] [X] [A], demeurant [Adresse 3]

M. [M] [I] [J] [A], demeurant [Adresse 5]

Représentés par la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

Syndicat des copropriétaires LE MERIDIEN représenté par son syndic en exercice, la société CIS IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par M^e Christophe LAURENT, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 23 juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 octobre 2025

Date de mise à disposition : 18 novembre 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Par acte notarié du 16 décembre 2016, reçu par la SCP Le Moing – Assier – Billard, notaires à [Localité 6], M. [D] [A] a notamment fait donation à MM. [P] et [M] [A] de la moitié en toute propriété des lots n° 18 et 19, constitutifs de deux locaux à usage de magasins, au sein de l’immeuble en copropriété Le Méridien situé à [Adresse 7], cadastré section BP n°[Cadastre 1], lequel a fait l’objet d’un règlement de copropriété le 21 octobre 1959 et d’actes modificatifs de l’état descriptif les 21 janvier 1961, 16 janvier et 28 juin 1963.

Par actes notariés des 20 janvier 2017 et 20 mars 2018, reçu par la SCP Le Moing – Assier – Billard, notaires à [Localité 6], M. [N] [A] a notamment fait donation à M. [I] [A] des sept seizièmes en pleine propriété et un seizième en nue-propriété des lots n°18 et 19 au sein de l’immeuble en copropriété Le Méridien, situé à [Adresse 7].

Par acte d’huissier du 19 juin 2019, MM. [N], [P], [M] et [I] [A] (ci-après les consorts [A]), propriétaires indivis des lots 18 et 19, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Méridien », représenté par son syndic en exercice la société Foncia Alpes Dauphiné, devant le tribunal de grande instance de Chambéry aux fins se voir décharger des charges de copropriété liées à la consommation de chauffage.

Par procès-verbal du 5 décembre 2019, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien a désigné la société CIS Immobilier en qualité de syndic pour une durée de 26 mois, en remplacement de la société Foncia Alpes Dauphiné.

Par jugement du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Rejeté la demande des consorts [A] tendant à voir juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien n’est pas en droit de leur demander le paiement de charges de consommation de chauffage pour les lots n° 18 et 19 de l’immeuble Le Méridien ;

— Rejeté la demande des consorts [A] tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Méridien » condamné à leur remettre un compte rectifié sur les lots n° 18 et 19 en expurgeant de celui-ci des charges de consommation de chauffage imputées depuis l’exercice 2009/2010 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir ;

— Condamné in solidum les consorts [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Méridien » la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné in solidum les consorts [A] aux dépens, avec distraction au profit de M^e Laurent ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

— Le règlement de copropriété de l’immeuble impose à tous les copropriétaires d’adopter le chauffage urbain ;

— Les consorts [A] ont adopté un mode de chauffage individuel, en contradiction avec ce règlement, et ils ne démontrent pas avoir demandé la mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une résolution relative soit à une dérogation à l’obligation de paiement des charges de chauffage soit à une modification du règlement de copropriété tendant à la fixation de la répartition des charges de chauffage ;

— Faute de dérogation prévue dans ledit règlement ou adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, les consorts [A] ne sont pas fondés à soutenir que le chauffage collectif ne leur est pas utile et qu’ils n’ont pas à participer aux charges afférentes ;

— En l’absence de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Le Méridien » sur la répartition des charges de chauffage entre les copropriétaires, jusqu’au 18 décembre 2018, il ne peut être déduit de l’absence de demande de payement de charges relatives au chauffage jusqu’en 2009, que les lots 18 et 19 auraient été exonérés des dites charges ;

— Les assemblées générales des 18 décembre 2018 et 23 septembre 2019 n’ont pas entériné de nouvelles répartition des charges de chauffage ;

— La répartition de ces charges doit s’effectuer en conséquence à l’aune du règlement de copropriété du 21 octobre 1959 qui prévoit, en son article 7, les proportions de répartitions des charges communes en fonction des droits de propriété.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 18 mars 2022, les consorts [A] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a ordonné l’exécution provisoire.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 16 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [A] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour de :

— Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien n’est pas en droit de leur demander le paiement de charges de consommation de chauffage pour les lots n° 18 et 19 de l’immeuble Le Méridien ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien à leur remettre un compte rectifié sur les lots n° 18 et 19 en expurgeant de celui-ci les charges de consommation de chauffage imputées depuis l’exercice 2009/2010 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A] font notamment valoir que :

' Les lots n° 18 et 19 de l’indivision [A] ne sont pas raccordés au réseau de chauffage collectif mais disposent de leur propre installation de chauffage et ce, depuis au moins 1966 de telle sorte qu’ils n’ont jamais utilisé le réseau urbain et ne se sont pas vu réclamer paiement pour la dépense de chauffage jusqu’en 2010 ;

' L’article 12 du règlement de copropriété relatif au chauffage ne prévoit la répartition des charges que pour les dépenses d’entretien et réparation du système de chauffage, il ne traite aucunement de la consommation ;

' Leurs lots ne bénéficient nullement du service collectif que constitue le chauffage de l’immeuble et, en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ils ne sont dès lors pas tenus de participer aux dépenses afférentes, toute disposition contraire étant réputées non écrite.

Par dernières écritures du 15 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— Dire et juger que les consorts [A] doivent participer aux charges entrainées par le chauffage collectif, et ce par application des dispositions de l’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble « Le Méridien » ;

— Débouter en conséquence les consorts [A] de l’intégralité de leurs fins et prétentions ;

— Condamner in solidum les consorts [A] à lui verser la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les consorts [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de Maître Christophe Laurent, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien fait notamment valoir que :

' Le règlement de copropriété obligent les copropriétaires à se raccorder au chauffage urbain et il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats par les consorts [A] que leurs lots ne seraient pas raccordés à ce système ;

' L’utilité de l’équipement collectif, au sens de l’article 10 de la loi de 1965, s’apprécie de manière objective, abstraction faite de l’usage réel.

' Les appelants ne produisent aucun procès-verbal d’Assemblée Générale des copropriétaires leur ayant permis d’adopter un mode de chauffage individuel et ils ne tirent pas ce droit de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, ce d’autant que l’individualisation de la consommation de chauffage se heurte à une impossibilité technique.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 23 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, 'I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties

tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'

L’article 10 de cette loi énonce que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part a’érente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'

Le règlement de copropriété, établi le 2 octobre 1959, dispose en l’espèce en son article douzième – chauffage, que 'l’immeuble sera branché sur le chauffage urbain. Tous les copropriétaires seront tenus d’adopter ce mode de chauffage. Les dépenses relatives aux installations de chauffage (entretien réparation) seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs deux millièmes.

Sur proposition du syndic, l’assemblée générale décidera du type et des modalités des contrats à conclure avec la Société Chambérienne de Distribution de Chaleur et s’il y a lieu du mode de répartition de la consommation de chaleur'.

Il est acquis à la lecture du diagnostic thermique en date du 6 octobre 2016, que nonobstant les dispositions du règlement de copropriété, le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, ne sont pas raccordés au dispositif de chauffage urbain. Ce défaut de raccordement du rez-de-chaussée est par ailleurs distingué par le diagnostiqueur, de la déconnexion de ce système de chauffage, constatée au 4ème étage, et qui pourrait être imputée aux copropriétaires concernés. Il apparaît en outre que le défaut de raccordement de ce niveau ne concerne pas que les lots 18 et 19 des consorts [A] mais l’ensemble du niveau dont le lot 20 ce qui permet là encore de douter d’une intervention volontaire des copropriétaires des lots 18 et 19. Il est en tout état de cause acquis que l’installation de chauffage urbain n’est d’aucune utilité pour les lots concernés.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de déterminer avec certitude les circonstances de ce défaut de raccordement, existant nécessairement depuis l’origine, et de l’imputer plutôt au choix des copropriétaires, à une impossibilité technique, à une décision de ne pas offrir de raccordement à ce niveau ou à toute autre hypothèse.

Il apparaît cependant que jusqu’en 2010, les lots 18 et 19 ont été dispensés du règlement de charges de consommation de chauffage, ce qui caractérise à tout le moins un usage durant plusieurs décennies, sans revendication des copropriétaires, ce qui rend vraisemblable d’une part l’impossibilité du raccordement et non une initiative individuelle, d’autre part l’existence d’une décision en ce sens d’une assemblée générale, quand bien même les consorts [A] ne disposeraient pas du procès-verbal de cette assemblée.

Il peut être relevé à cet égard que le syndicat des copropriétaires ne produit pas davantage d’explication sur cet usage ni surtout ne justifie de ce que le raccordement au réseau urbain serait possible pour les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée, ceci ne résultant ni du diagnostic thermique, ni de l’expertise confiée à M. [E] qui se contente d’indiquer que les lots 18 et 19 n’utilisent pas le réseau urbain et disposent depuis 1966 de leur propre installation.

Le règlement de copropriété ne met pour sa part nullement à la charge de tous les copropriétaires au prorata de leurs deux millièmes, le coût de la consommation de chauffage, mais seulement celui des dépenses d’entretien et de réparation. S’agissant de la 'consommation de chaleur’ il renvoie là encore à une décision de l’assemblée générale, laquelle, comme relevé précédemment, a nécessairement dû se tenir pour permettre au syndic de solliciter ensuite le paiement des charges.

L’assemblée générale du 17 décembre 2018 a par ailleurs adopté à l’unanimité une résolution n°18 aux termes de laquelle 'les charges de combustible (ou d’énergie) seront réparties sur les bases suivantes :

—  20% conformément aux préconisations du rapport [E] (ie en frais communs aux tantièmes)

—  80% en fonction des indications mesurées par les dispositifs de répartition installés à l’exclusion des lots 18 et 19"

Ce n’est qu’ensuite de la mention de l’adoption de cette résolution à l’unanimité qu’est portée une 'remarque’ de M. [H], copropriétaire, qui indique que dans le cas d’une impossibilité technique de répartition individuelle, une modification du règlement de copropriété sera proposée afin d’adapter la répartition des frais de chauffage à la réalité du bâtiment.

Il peut être constaté d’abord que si le syndicat des copropriétaires indique que cette installation est techniquement impossible comme l’aurait retenu l’assemblée générale du 23 septembre 2019, il ne produit pas l’avis technique évoqué lors de cette assemblée générale et l’assemblée générale ne s’est pas approprié cette affirmation non étayée puisque seul un 'compte rendu du syndic’ est constaté et aucun vote n’a eu lieu.

Il peut encore être relevé que la résolution n°18, adoptée le 18 décembre 2018, ne conditionne que la part individualisée à la mise en place d’un dispositif de répartition et ne suppose la modification du règlement de copropriété en cas d’impossibilité de mettre en oeuvre un tel dispositif, que pour les lots concernés, or les lots 18 et 19 en ont été expressément exclus de sorte que pour ces derniers, l’assemblée générale vient bien confirmer l’exonération dont ils avaient bénéficié antérieurement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [A] sont bien fondés en leurs demandes tendant à se voir décharger du paiement des charges de consommation de chauffage pour les lots 18 et 19 dont ils sont copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devra leur remettre un compte de charges rectifié pour ces lots, en expurgeant ce compte des charges de consommation de chauffage, et ce à compter de l’exercice 2009/2010. Au regard de l’ancienneté du litige et des nombreux courriers des appelants restés sans aucune réponse du syndic, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de 6 mois.

Le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions en ce compris les chefs portant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et versera aux consorts [A], ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; sa propre demande de ce chef sera rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien, n’est pas en droit de demander le paiement de charges de consommation de chauffage pour les lots n° 18 et 19 de l’immeuble Le Méridien,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien, représenté par son syndic en exercice, à remettre à MM. [N], [P], [M] et [I] [A], un compte de charges expurgé des charges de consommation de chauffage, au titre des lots n° 18 et 19, depuis l’exercice 2009/2010,

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de 3 mois courant à compter de la signification du présent arrêt, et dit que cette astreinte courra pendant 6 mois,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien de toutes ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Méridien à payer à MM. [N], [P], [M] et [I] [A], ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 novembre 2025

à

la SELARL ANNE-LISE BARBIER

M^e Christophe LAURENT

Copie exécutoire délivrée le 18 novembre 2025

à

la SELARL ANNE-LISE BARBIER

M^e Christophe LAURENT