Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 6 janvier 2022, n° 20/01499

SD/IC

C Z

S.A.S. BYPA

S.A.R.L. AVL DEVELOPPEMENT

C/

E Y

G X

I J K épouse X

S.A.R.L. FAYETT-VALLEY

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 06 JANVIER 2022

N° RG 20/01499 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FSXY

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 07 décembre 2020,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00836

APPELANTS :

Monsieur C Z

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

S.A.S. BYPA prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis :

[…] S.A.R.L. AVL DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis :

[…]

[…]

représentés par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de M^e Carole DAHAN, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

S.A.R.L. FAYETT-VALLEY représentée par son gérant domicilié au siège social sis :

[…]

[…]

représentés par M^e Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

Monsieur G X

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

Madame I J K épouse X

née le […] à BRAZEY-EN-PLAINE (21)

domiciliée :

[…]

[…]

représentés par M^e Nathalie MINEL-PERNEL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 107 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2021 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rappport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2022,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. C Z et M. E Y avaient pour projet de constituer la société BYPA, détenue égalitairement entre eux, afin d’exploiter une 'épicerie du quotidien’ sous l’enseigne Citron rose, proposant des produits frais, de l’épicerie salée et sucrée et des vins de qualité, M. Y exploitant déjà une épicerie sur la commune de Fontaine-les-Dijon dans le cadre de la société Fayett-Valley et la société Caveau des vignerons, filiale de la holding AVL, dirigée par M. Z, étant spécialisée dans le négoce de vins.

Ils ont été mis en relation avec M. et M^me X, propriétaires de locaux commerciaux situés […].

La SARL BYPA a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Dijon le 18 juillet 2019, ayant pour associés :

- la société AVL Développement, représentée par M. C Z,

- la société Fayett-Valley, représentée par M. E Y.

Alors qu’elle était encore en formation, elle a conclu un bail commercial avec les époux X, par acte authentique reçu le 21 janvier 2019, portant sur un local faisant partie d’un ensemble immobilier en copropriété cadastré section HM n° 231 pour 32 a 90 ca, situé […], destiné à l’exploitation d’une épicerie dénommée Citron rose.

Les relations entre M. Y et M. Z se sont très vite dégradées.
Par exploit du 11 mars 2020, M. Y et la société Fayett-Valley ont fait assigner la société BYPA, la société AVL Développement et M. C Z devant le Tribunal judiciaire de Dijon, selon la procédure à jour fixe, afin de voir déclarer nul le bail commercial consenti par les époux X, au visa des articles L 145-1 et suivants et L 210-6 du code de commerce, et de se voir allouer une indemnité de procédure de 2 500 euros.

Aux termes de leurs écritures récapitulatives, ils demandaient au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivants, L 210-6 du code de commerce, et des articles 1179 et 1180 du code civil, de :

- déclarer nul le bail commercial en date du 21 janvier 2019, conclu entre les époux X et la société en formation BYPA,

- rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par la société BYPA, la société AVL Développement et M. C Z,

- condamner la société BYPA, la société AVL Développement et M. C Z au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société BYPA, la société AVL Développement et M. C Z aux entiers dépens.

Les demandeurs ont fait valoir que le bail a été conclu non pas par les fondateurs de la société BYPA mais par une société dépourvue de la personnalité morale, étant ainsi entaché de nullité absolue qui ne peut faire l’objet d’aucune régularisation.

lls ont ajouté que le régime des actes accomplis au nom d’une société en formation, opposable entre les associés, n’est pas en cause en l’espèce et que, pour être valable, l’acte aurait dû préciser que les associés fondateurs agissaient au nom et pour le compte de cette société, en soulignant que le seul fait que le bail conclu par la société mentionne que celle-ci est en cours d’enregistrement ou en cours de constitution et qu’elle est représentée par son associé n’est pas de nature à établir que ce contrat a été conclu par une personne ayant agi pour le compte d’une société en formation.

lls ont soutenu que les associés ne peuvent pas représenter une société en formation alors, au demeurant, que les associés mentionnés dans le bail ne sont pas les associés de la société BYPA puisque ces derniers sont au final la société Fayett-Valley à concurrence de 50% et la société AVL Développement à concurrence de 50 %, en précisant que le fait que les associés finaux de la société BYPA ont signé les statuts constitutifs de la société et son état des actes accomplis pour le compte de la société en formation est sans emport sur la nullité absolue du bail commercial et que la signature des statuts de la société BYPA par la société Fayett-Valley n’emportait pas renonciation de celle-ci à engager une action en nullité du bail.

En réponse à la fin de non recevoir opposée par les défendeurs, ils ont indiqué ne pas avoir soulevé une exception de nullité en défense mais avoir agi en annulation du bail en ajoutant, qu’en application de l’article 1180 du code civil, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt et ne peut être couverte par la confirmation du contrat.

Les époux X ont demandé au tribunal, au visa des articles 1130 à 1132 du code civil, de :

A titre principal,

- dire et juger nul le bail commercial notarié en date du 21 janvier 2019 signé entre eux, M. C Z et M. E Y, portant sur les locaux sis […],

A titre subsidiaire,
- leur donner acte de ce qu’ils s’associent à la demande d’annulation du contrat de bail commercial présentée par M. Y et la société Fayett-Valley,

- en conséquence, dire et juger la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y occupants sans droit ni titre,

- les condamner à libérer les lieux et, à défaut d’exécution spontanée, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de tous les meubles et effets avec, au besoin, le concours de la force publique,

- condamner in solidum les mêmes à leur payer une indemnité d’occupation courant du 21 janvier 2019 jusqu’à la libération des lieux,

- fixer cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été annulé, en deniers ou quittances,

- condamner qui mieux le devra de la SAS BYPA, de M. Y ou de M. Z à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. Z, la SAS BYPA et la société AVL Développement de l’intégralité de leurs demandes à leur encontre,

- condamner qui mieux le devra des mêmes aux entiers dépens de la présente instance.

Les bailleurs ont expliqué que c’est en tenant compte de la personnalité et des compétences respectives de chacun des fondateurs du projet qu’ils ont accepté de contracter avec eux avant même que la société ne soit immatriculée et que le bail a été conclu avec la société BYPA, en cours d’identification au SIREN, représentée à l’acte par M. E Y et la société Caveau des Vignerons (CDV).

Ils ont indiqué qu’il était prévu que l’immatriculation de la société emporterait reprise automatique du contrat à condition qu’elle intervienne au plus tard le 1er mars 2019 et, qu’à défaut d’immatriculation dans ce délai, le bien serait réputé loué par les membres fondateurs de la société identifiés aux présentes, indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social.

lls ont ajouté avoir été informés des dissensions existant entre M. Y et M. C Z et avoir découvert que la société BYPA n’avait jamais été constituée entre M. Y et la société Caveau des vignerons, les statuts de la société, immatriculée le 18 juillet 2019, mentionnant qu’elle est constituée entre la SARL AVL Développement et la SARL Fayett-Valley.

Ils ont prétendu, qu’à la date du 21 janvier 2019, la société n’avait aucune existence juridique et ils se sont opposés à la demande de validation du bail au profit de celle-ci, de M. Z et de la société AVL Développement, laquelle tendait à substituer un cocontractant à un autre et à leur imposer un preneur différent de celui avec lequel ils avaient choisi de contracter, alors que l’intuitu personae est important en matière de bail commercial.

Ils ont soutenu que le fait que les factures aient été libellées au nom de la société BYPA ne pouvait couvrir la cause de nullité dès lors qu’ils pensaient que le preneur avait une situation régulière et conforme aux termes du bail et que ces factures ont été régularisées à compter de janvier 2020, lorsqu’ils ont appris que la société n’avait pas été constituée entre les fondateurs.

Au terme de leurs dernières écritures saisissant le tribunal, la SAS BYPA, M. C Z et la société AVL Développement ont demandé à la juridiction au visa des articles 32-1, 121, 122 et 700 du code de procédure civile, L 210-1 et suivants du code de commerce et R 210-6 du même code, 1132, 1179, 1182 et 1185 du code civil de :

Avant dire droit ('),

- déclarer M. Y et la société Fayett-Valley irrecevables en leur demande de nullité du bail,

Subsidiairement,

- dire et juger que le bail a été conclu au nom et pour le compte de la société BYPA en formation,

- dire et juger qu’est annexé aux statuts de la société BYPA un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation mentionnant le bail,

- dire et juger que le bail a automatiquement été repris par la société dès son immatriculation,

- dire et juger qu’en tout état de cause, le bail a parfaitement été exécuté par le bailleur et la société depuis sa signature et après l’immatriculation de cette dernière, sans aucune contestation de part et d’autre,

- dire et juger que les époux X n’ont commis aucune erreur sur les qualités essentielles de leur cocontractant,

Par conséquent,

- dire et juger que le bail commercial conclu le 21 janvier 2019 avec les époux X est parfaitement valable et opposable à quiconque par son preneur, la société BYPA,

- débouter M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement :

- dire et juger que la demande de nullité du bail est en réalité intervenue en conséquence uniquement d’un différend entre les associés de BYPA au mois de janvier 2020, sans aucune incidence possible sur la validité et l’exécution du bail,

- dire et juger que M. Y et la société Fayett-Valley ont fait dégénérer leur droit d’ester en justice en abus,

- condamner, en conséquence, M. Y et la société Fayett-Valley à leur payer la somme forfaitaire de 5 000 euros chacune à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- dire et juger que la résistance du bailleur aux demandes de la société BYPA et à l’application du bail est abusive,

- condamner, en conséquence, M. et M^me X à corriger les appels de loyers émis depuis le mois de février 2020 en les établissant désormais à l’ordre de la société et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, et à payer à la société BYPA la somme forfaitaire de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Très subsidiairement, si par extraordinaire le bail était annulé et une indemnité d’occupation fixée,

- déclarer les sociétés BYPA SAS et ses fondateurs AVL Développement et Fayett-Valley comme des occupants sans droit, ni titre,
- prendre acte cependant que la société BYPA, grâce aux apports de M. Z et de la société AVL Développement, a toujours payé un dépôt de garantie et un loyer complet aux époux X jusqu’à ce jour et ce, depuis le 21 janvier 2019, date de signature du bail,

- débouter, en conséquence, M. et M^me X de leur demande de paiement d’une quelconque indemnité d’occupation de la part de M. Z, de la société AVL Développement et/ou de la société SAS BYPA pour la période courant du 21 janvier 2019 jusqu’à la date du jugement à intervenir,

- condamner la société Fayett-Valley, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre des locaux, à leur rembourser 50% de la totalité des sommes payées aux époux X au titre du bail pour la période courant du 21 janvier 2019 jusqu’à la date du jugement à intervenir,

- dire et juger que les sociétés BYPA SAS, AVL Développement et Fayett-Valley ne pourront être solidairement tenues d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actuel, envers le bailleur, qu’à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux,

En tout état de cause,

- condamner M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X à leur payer la somme forfaitaire de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 7 décembre 2020, rectifié le 22 février 2021, le Tribunal judiciaire de Dijon a :

- déclaré recevable l’action en nullité du bail commercial,

- déclaré nul le bail commercial, en date du 21 janvier 2019, conclu entre les époux X et la société en formation BYPA,

- dit que la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y sont occupants sans droit ni titre,

- les a condamnés à libérer les lieux et, a défaut d’exécution spontanée, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de tous les meubles et effets avec, au besoin, le concours de la force publique,

- condamné in solidum en deniers ou quittances, la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y à payer aux époux X une indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2019 puis à compter du mois de juin 2020 jusqu’à la libération des lieux,

- fixé cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été annulé,

- débouté la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement aux entiers dépens de l’instance,

- condamné la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement à payer, d’une part, à M. E Y et la SARL Fayett-Valley la somme de 1 500 euros et, d’autre part, aux consorts X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs plus amples moyens et prétentions,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement ont régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2020, portant sur l’ensemble des chefs de la décision déférée.

Par ordonnance rendue le 13 avril 2021, la Première Présidente de la cour d’appel a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par les appelants, les a déboutés de leur demande d’aménagement de l’exécution provisoire de droit attachée au jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dijon le 7 décembre 2020 et les a condamnés in solidum à payer aux époux X et à M. Y et la société Fayett-Valley chacun la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en les condamnant aux dépens du référé.

Par écritures récapitulatives notifiées le 1er septembre 2021, les appelants demandent à la Cour, de :

Vu les articles 32-1, 121, 122 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L 210-1 et suivants du code de commerce et R 210-6 du même code,

Vu les articles 1132, 1179, 1180, 1181, 1182 et 1185 du code civil,

- réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Dijon en date du 7 décembre 2020, lequel a été corrigé d’une erreur matérielle par jugement du Tribunal judiciaire de Dijon en date du 22 février 2021, en ce qu’ils ont :

Déclaré recevable l’action en nullité du bail commercial,

Déclaré nul le bail commercial, en date du 21 janvier 2019, conclu entre les époux X et la société en formation BYPA,

Dit que la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y sont occupants sans droit ni titre,

Les a condamnés à libérer les lieux et, à défaut d’exécution spontanée, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de tous les meubles et effets avec, au besoin, le concours de la force publique,

Condamné in solidum en deniers ou quittances, la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y à payer aux époux X une indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2019 puis à compter du mois de juin 2020 jusqu’à la libération des lieux,

Fixé cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été annulé,

Débouté la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement de leurs demandes reconventionnelles,

Condamné la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement aux entiers dépens de l’instance,

Condamné la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement à payer, d’une part, à M. E Y et la SARL Fayett-Valley la somme de 1 500 euros et, d’autre part, aux consorts X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs plus amples moyens et prétentions,

Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Et statuant à nouveau,

- déclarer que la société BYPA est parfaitement titulaire du bail,

- déclarer que le bail ne souffre d’aucune cause de nullité, qu’elle soit relative ou absolue,

- déclarer M. et M^me X, M. Y et la société Fayett-Valley irrecevables en leur demande de nullité du bail,

- les débouter de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- débouter M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X de leur demande de nullité du bail et de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

- dire et juger que le bail a, dans les faits, été régularisé par la SAS BYPA et M. et M^me X,

Très subsidiairement,

- débouter M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X de leur demande de nullité du bail et de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,

- dire et juger que la SAS BYPA, en accord avec l’ensemble des parties, s’est substituée à Caveau des Vignerons et à M. Y dans l’exécution et la poursuite du bail pour en devenir l’unique preneur,

Reconventionnellement,

- dire et juger que M. Y et la société Fayett-Valley ont fait dégénérer leur droit d’ester en justice en abus en sollicitant judiciairement la nullité du bail,

- condamner en conséquence M. Y et la société Fayett-Valley à leur payer la somme forfaitaire de 10 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- dire et juger que la résistance de M. et M^me X aux demandes de la société BYPA et à l’application du bail est abusive,

- condamner en conséquence M. et M^me X :

' à corriger les appels de loyers émis depuis le mois de février 2020 en les établissant désormais à l’ordre de la société BYPA et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

' à payer à la société BYPA la somme forfaitaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour confirme la qualité de la SAS BYPA d’occupant sans droit ni titre des locaux,

- réformer le jugement en ce qu’il a également considéré M. Z et M. Y comme occupants sans droit ni titre et les a condamnés à quitter les lieux sous peine d’expulsion ainsi qu’au paiement in solidum d’une indemnité d’occupation,

- prendre acte que, depuis la conclusion du bail, M. et M^me X sont intégralement payés d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, par la SAS BYPA,

- dire et juger que le bail est en définitif conclu et en vigueur depuis le 21/01/2019 par M. et M^me X avec Y. Y et la société Caveau des vignerons, indivisément entre eux,

En tout état de cause,

- condamner M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X à leur payer la somme forfaitaire de 15 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Y, la société Fayett-Valley et M. et M^me X aux entiers dépens.

Par écritures récapitulatives d’intimés n° 2 notifiées le 15 octobre 2021, les époux X demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence débouter les appelants de l’intégralité de leurs prétentions,

Ajoutant au jugement entrepris,

- condamner in solidum la SAS BYPA, la SARL AVL Développement et M. Z à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions d’intimés n° 3 notifiées le 18 octobre 2021, M. Y et la SARL Fayett-Valley demandent à la cour de :

Vu les articles L 145-1 et suivants, L 210-6 du code de commerce,

Vu le bail commercial en date du 21 janvier 2019,

Vu les articles 1179 et 1180 du code civil,

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dijon en date du 7 décembre 2020 (RG N°20//00836) dans toutes ses dispositions,

En conséquence :

- déclarer recevable l’action en nullité du bail commercial,

- déclarer nul le bail commercial, en date du 21 janvier 2019, conclu entre les époux X et la société en formation BYPA,

- dire que la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y sont occupants sans droit ni titre,
- les condamner à libérer les lieux et, à défaut d’exécution spontanée, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de tous les meubles et effets avec, au besoin, le concours de la force publique,

- condamner in solidum en deniers ou quittances, la SAS BYPA, M. C Z et M. E Y à payer aux époux X une indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2019 puis à compter du mois de juin 2020 jusqu’à la libération des lieux,

- fixer cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été annulé,

- débouter la SAS BYPA, la SARL AVL Développement et M. Z de leurs demandes reconventionnelles,

En tout état de cause,

- constater que la demande tendant à dire et juger que la SAS BYPA, en accord avec l’ensemble des parties, s’est substituée à Caveau des vignerons et à M. Y dans l’exécution et la poursuite du bail pour en devenir l’unique preneur, est une demande nouvelle à hauteur d’appel qui doit être déclarée irrecevable,

- rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par la société BYPA, la SARL AVL Développement et M. Z,

- rejeter la demande tendant à ce que soit dit et jugé que la société BYPA est parfaitement titulaire du bail,

- rejeter la demande tendant à déclarer que le bail ne souffre d’aucune cause de nullité, qu’elle soit relative ou absolue,

- rejeter la demande tendant à déclarer M. et M^me X, M. Y et la société Fayett Valley irrecevables en leur demande de nullité du bail,

- rejeter la demande tendant à dire et juger que le bail a, dans les faits, été régularisé par la SAS BYPA et M. et M^me X,

- rejeter la demande tendant à dire et juger que la SAS BYPA, en accord avec l’ensemble des parties, s’est substituée à Caveau des vignerons et à M. Y dans l’exécution et la poursuite du bail pour en devenir l’unique preneur,

- rejeter la demande tendant à dire et juger que M. Y et la société Fayett Valley ont fait dégénérer leur droit d’ester en justice en abus en sollicitant judiciairement la nullité du bail,

- rejeter la demande tendant à les voir condamner à payer à la société BYPA, la société AVL Développement et M. Z la somme forfaitaire de 10 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner la société BYPA, la société AVL Développement et M. Z au paiement d’une somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit,

- condamner la société BYPA, la société AVL Développement et M. Z aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 octobre 2021.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions visées ci-dessus.

SUR QUOI

Sur la nullité du bail commercial

Au soutien de leur appel, la SAS BYPA, M. C Z et la SARL AVL Développement prétendent que les dispositions des articles L 210-6 et R 210-6 du code de commerce qui régissent la reprise des actes conclus par une société en formation ont été respectées, les fondateurs de la société BYPA ayant régularisé le bail litigieux en ses lieu et place et la signature des statuts de la société, auxquels était annexé le bail signé pour le compte de la société en formation, emportant automatiquement reprise de l’acte par la société à son immatriculation.

Ils précisent que le bail litigieux mentionne expressément qu’il est conclu au nom et pour le compte de la société en formation et que l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront réputées avoir été conclues dès l’origine par la société elle-même, et ils ajoutent que les statuts stipulent qu’un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, avec l’indication pour chacun d’eux des engagements qui en résultent pour la société, leur est annexé et que l’immatriculation de la société au RCS entraînera de plein droit reprise par celle-ci desdits actes et engagements, et que l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation annexé aux statuts constitutifs mentionne expressément la signature du bail conclu avec les époux X.

Ils estiment que le fait que les associés de la société BYPA ne soient finalement pas les fondateurs identifiés comme tels au bail est sans conséquence, l’article L 210-6 du code de commerce n’obligeant que les personnes ayant agi pour le compte de la société en formation.

Ils ajoutent que le fait que le bail soit signé par messieurs Y et B en qualité de représentants de la société BYPA est une simple maladresse rédactionnelle, contredite par l’indication qu’ils agissaient au nom et pour le compte de la société en formation, le visa exprès des articles L 210-1 à L 210-9 du code de commerce couvrant toutes les maladresses de rédaction qui ont pu ensuite être commises et sur lesquelles les intimés fondent leur demande de nullité.

Ils arguent enfin de l’irrecevabilité de la demande de nullité du bail en se fondant sur l’article 1181 du code civil, les demandeurs ne justifiant pas d’un intérêt d’ordre général à sauvegarder pour poursuivre l’annulation du bail et la nullité du bail ne pouvant être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que le bail ayant reçu un commencement d’exécution, sa nullité ne pouvait plus être demandée, l’irrégularité commise lors de sa signature ayant été couverte.

Comme le relèvent à bon droit M. Y et la société Fayett-Valley, le commencement d’exécution du bail commercial litigieux est sans emport sur la recevabilité de l’action en nullité du bail qu’ils ont intentée, la nullité n’étant pas invoquée à titre d’exception.

Selon l’article 1180 du code civil, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

Or, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal, la nullité affectant les actes conclus par une société dépourvue d’existence juridique est une nullité absolue qui peut dès lors être sollicitée par l’un de ses associés mais également par le signataire de l’acte dont la nullité est sollicitée, lesquels ont un intérêt à agir, et l’action en nullité du bail commercial liant la société BYPA aux époux X initiée par M. Y et la société Fayett-Valley est donc recevable, le jugement entrepris méritant confirmation sur ce point.

L’article L 210-6 du code de commerce prévoit que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés et que les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Or, comme l’a exactement relevé le tribunal, il ressort du bail régularisé par acte authentique le 21 janvier 2019 que le contrat a été conclu entre les époux X et la société BYPA, société à responsabilité limitée en cours d’identification au SIREN, représentée par ses deux seuls futurs associés, à savoir M. Y et la SARL Caveau des Vignerons, l’acte étant signé par les époux X en qualité de bailleurs et par M. Y et M. B, représentants de la société dénommée BYPA, laquelle n’était pas constituée à cette date puisque ses statuts constitutifs ont été signés le 27 juin 2019.

Les futurs associés n’ont pas agi « pour le compte de la société en formation » en leur qualité d’associé, comme le veut l’usage, afin de pouvoir engager la société elle-même une fois immatriculée, ou, à défaut de reprise de l’acte par la société, d’être engagés eux-même puisqu’au cas présent, c’est la société elle-même, en formation, qui s’est engagée.

Or, au stade de sa formation, cette dernière n’a aucune existence juridique et ne dispose d’aucune capacité de contracter.

Le défaut de la mention selon laquelle les futurs associés agissent pour le compte de la société en formation, fait de la société, dépourvue de personnalité juridique, une partie contractante dont les engagements alors souscrits sont frappés de nullité, l’indication qu’elle est en cours d’identification au SIREN n’étant pas de nature à modifier cette solution, pas plus que la précision que l’opération était réalisée au nom et pour le compte de la société en formation dans le cadre des dispositions des articles L 210-1 à L 210-9 du code de commerce.

Le tribunal a également retenu à bon droit qu’il importait peu que la SAS BYPA ait été par la suite constituée et immatriculée et qu’un état des actes accomplis pour son compte, comprenant le bail signé le 21 janvier 2019, ait été annexé aux statuts de la société signés le 27 juin 2019, le litige ne portant pas sur les modalités de reprise de l’acte mais sur la validité de celui-ci, de sorte que la clause contractuelle prévoyant que l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit la reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues par la société elle-même ne pouvait recevoir application.

L’engagement souscrit par une société dépourvue d’existence juridique étant nul de nullité absolue, il n’est pas susceptible de confirmation ou de ratification et son irrégularité ne peut pas être couverte par des actes d’exécution postérieurs à l’immatriculation.

C’est donc vainement que les appelants soutiennent, pour la première fois en cause d’appel, pour faire échec à la demande d’annulation du bail, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle mais un nouveau moyen de défense, que la société BYPA s’est substituée à M. Y et à la société Caveau des Vignerons dans l’exécution et la pouruite du bail pour en devenir le preneur.

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a déclaré nul le bail commercial conclu le 21 janvier 2019 entre M. et M^me X et la société BYPA.

Sur les conséquences de la nullité du bail commercial
La nullité du contrat ayant pour effet de placer les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, le tribunal a pu à bon droit ordonner l’expulsion des locaux propriété des époux X de la société BYPA, mais également des représentants de celle-ci à l’acte, et condamner ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au titre du mois d’avril 2019 et à compter du mois de juin 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux, sauf à préciser que la condamnation est prononcée en deniers ou quittances, le récapitulatif des indemnités d’occupation annexé au commandement aux fins de saisie vente signifié le 29 juin 2021 à la SAS BYPA et à M. B mentionnant des règlements mensuels de juin 2020 à juin 2021.

C’est également à bon droit que le tribunal, ayant fait droit à l’action en nullité du bail, a considéré que la procédure initiée par M. Y et la société Fayett-Valley ne revêtait aucun caractère abusif, pas plus que l’attitude des bailleurs dans le cadre des appels de loyers, et qu’il a débouté la SAS BYPA, M. B et la SARL AVL Développement de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts et le jugement déféré mérite également confirmation sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Les appelants qui succombent supporteront la charge des dépens d’appel.

Il est par ailleurs équitable de mettre à leur charge une partie des frais de procédure exposés en cause d’appel par les intimés.

Ils seront ainsi condamnés in solidum à verser à M. E Y et la SARL Fayett-Valley, d’une part, et aux époux X, d’autre part, chacun la somme de 2 000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SAS BYPA, M. B et la SARL AVL Développement recevables mais mal fondés en leur appel principal,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020, rectifié le 22 février 2021, par le Tribunal judiciaire de Dijon, sauf à préciser que la condamnation in solidum de la SAS BYPA, M. B et M. Y à payer aux époux X une indemnité d’occupation est prononcée en deniers ou quittances,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SAS BYPA, M. B et la SARL AVL Développement à payer à à M. E Y et la SARL Fayett-Valley, d’une part, et aux époux X, d’autre part, chacun la somme de 2 000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la SAS BYPA, M. B et la SARL AVL Développement aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président, 1. L M N O

[…]