[M] [A]

[X] [W] épouse [A]

C/

[T] [A]

G.A.E.C. [Localité 10]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 22/00675 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F6TF

MINUTE N° 25/

Décision déférée à la Cour : au fond du 06 mai 2022,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de chalon sur saone – RG : 5120000023

APPELANTS :

Monsieur [M] [A]

né le 19 Mai 1944 à [Localité 9]

Domicilié :

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [X] [W] épouse [A]

née le 15 Octobre 1944 à [Localité 11]

Domiciliée :

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparants, représentés par M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

INTIMÉS :

Monsieur [T] [A]

né le 5 Juillet 1965 à [Localité 16] (71)

Domicilié :

Lieudit [Localité 14]

[Localité 9]

non comparant, représenté par M^e Sophie LITTNER-BIBARD de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

G.A.E.C. DU [Localité 10]

[Localité 9]

[Localité 9]

Représenté par M^e Sophie LITTNER-BIBARD de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024 pour être prorogée au 12 Septembre 2024, au 28 Novembre 2024, 12 Décembre 2024, 16 Janvier 2025 puis au 23 Janvier 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 20 mars 1987, M. [O] [A] et Mme [N] [U] [K] [B] épouse [A] ont donné à bail à M.[I] [A] à compter du 11 novembre 1986, pour une durée de neuf ans et moyennant un fermage annuel correspondant à la valeur de 44 quintaux de blé, cinq parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 9] :

section ZM n°[Cadastre 4] lieudit [Localité 10] d’une superficie de 8ha,

section ZR n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 15] d’une superficie de 1ha 07a 54ca,

section ZR n°[Cadastre 5] lieudit [Localité 12] d’une superficie de 21a 50ca,

section ZR n°[Cadastre 6] lieudit [Localité 12], d’une superficie de 32a 71ca et de 40a 41ca,

section ZR n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 12], d’une superficie de 99a 50ca,

soit une superficie totale de 11ha 01a 67ca.

Par acte notarié du 15 février 1992, M. [O] [A] a donné à son fils M. [M] [A] la nue propriété de biens immobiliers dont les parcelles objets du bail.

Au décès de M. et Mme [O] [A], M. [M] [A], leur héritier est devenu propriétaire des parcelles.

A compter de 1993, M. [I] [A] a exploité des parcelles cadastrées ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] appartenant aux époux [O] et [U] [A].

Au départ à la retraite de M. [I] [A], son fils, [T] [A], a repris le bail et mis les parcelles à la disposition du GAEC [Localité 10] dont il est associé.

Se prévalant d’un échange de parcelles et d’une reprise au bénéfice de leur fille [R] [A], M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] ont délivré congé à M. [T] [A] et au GAEC [Localité 10] par acte d’huissier du 12 août 2020 pour le 10 novembre 2022, sur les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 9] ZM [Cadastre 4], ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2].

M. [T] [A] et le GAEC [Localité 10] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’une requête en nullité de ce congé.

Après une vaine tentative de conciliation et par jugement du 6 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon sur Saône a :

— prononcé la nullité du congé signifié le 12 août 2020 par M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] à M. [T] [A] et au GAEC [Localité 10],

— condamné M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] à verser à M. [T] [A] et au GAEC [Localité 10] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] aux dépens de la présente instance,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Suivant déclaration au greffe du 25 mai 2022, M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] ont relevé appel de cette décision.

Prétentions et moyens de M et Mme [M] [A] :

Les époux [A] ont soutenu oralement les dernières conclusions prises en leur nom et déposées au greffe le 21 mars 2024 et au terme desquelles ils demandent à la cour, au visa des articles L.411-47, L.411-58, L.411-59, L.411-46 et L331-2 du code rural, de :

— dire et juger que l’appel de Mme [X] [A] et de M. [M] [A] est recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— juger que les parcelles cadastrées sise commune de [Localité 9] section ZR [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] ont fait l’objet d’un échange au profit des parcelles sise commune de [Localité 9] cadastrées ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] ;

— juger que les parcelles sises commune de [Localité 9] cadastrées ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] se sont substituées aux parcelles ZR [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] sise commune de [Localité 9] au bail notarié établi par Maître [V], Notaire à [Localité 16] (71), en date du 20 mars 1987 ;

— valider le congé délivré le 12 août 2020 à M. [T] [A] et au GAEC Du [Localité 10] sur les parcelles sises commune de [Localité 9] cadastrées secti on ZM [Cadastre 4] , ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] ;

subsidiairement, si le congé n’était pas validé,

— juger que le GAEC Du [Localité 10] ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures au jour du renouvellement du bail le 11 novembre 2022 ;

— juger que le GAEC Du [Localité 10] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du renouvellement du bail au 11 novembre 2022 à son profit ;

— juger que le GAEC [Localité 10] est occupant sans droit ni titre sur les parcelles, sise commune de [Localité 9] cadastrées section ZM [Cadastre 4], ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] ;

en tout état de cause,

— débouter M. [T] [A] et le GAEC Du [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes ; prétentions et moyens ;

— ordonner l’expulsion de M. [T] [A], du GAEC Du [Localité 10] et de tous occupants de leurs chefs sur les parcelles sise commune de [Localité 9], secti on ZM [Cadastre 4], ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2], sous peine d’astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner, au besoin, la force publique ;

— condamner in solidum le GAEC Du [Localité 10] et M. [T] [A] à verser à Mme [X] [A] et à M. [M] [A], la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le GAEC du [Localité 10] et M. [T] [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [A] soutiennent que :

— les parcelles ZR [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ayant été prises dans l’assiette de restauration d’un étang, elles ont fait l’objet d’un échange avec les parcelles ZL n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2],

— ces quatre parcelles ne figurent plus dans le relevé parcellaire de M. [I] [A] depuis l’année 1994, période à compter de laquelle le fermage a été calculé sur la base de la nouvelle superficie résultant de cet échange,

— aucun bail supplémentaire n’a été conclu,

— le congé délivré pour le 10 novembre 2022, terme du bail initial, est conforme aux dispositions de l’artoicle L.411-47 du code rural et ayant été délivré à bonne date doit être jugé valide,

— subsidiairement son caractère prématuré n’emporte pas nullité, mais le report de ses effets à bonne date.

Ils font valoir que l’omission des mentions qui doivent figurer dans le congé n’entraine pas la nullité si elle n’est pas de nature à induire en erreur le preneur et relèvent que :

— par deux fois dans le congé il est mentionné l’habitation de la bénéficiaire de la reprise, Mme [R] [A],

— cette dernière est la cousine de M. [T] [A] qui n’ignore pas qu’elle habite depuis 2019 dans sa maison à [Localité 9] situées au milieu de deux autres parcelles données à bail qu’il exploite,

— le congé précise qu’au jour de la reprise, Mme [R] [A] sera inscrite comme chef d’exploitation.

Ils considèrent que leur fille remplit les conditions de la reprise énoncés par l’article L.411-59 du code rural, disposant d’un diplôme agricole, du matériel nécessaire à l’exploitation, demeurant à proximité des parcelles reprises, ayant cessé son activité salariée et n’ayant pas à justifier d’une autorisation d’exploiter qu’elle a néanmoins obtenue de manière implicite en l’absence de réponse à sa demande du 7 novembre 2022.

A titre subsidiaire, ils estiment que M. [T] [A] et le GAEC doivent justifier remplir les conditions exigées du bénéficaire d’une reprise par l’article L411-59 du code rural notamment au regard du contrôle des structures, que l’autorisation d’exploiter du 20 mai 2005 ne peut en justifier au jour du renouvellement alors que l’associé du Gaec, M.[E], ne dispose pas de diplôme validant sa capacité agricole et la conformité du GAEC aux règles relatives à l’agrément étant inopérante.

Prétentions et moyens de M [T] [A] et du Gaec [Localité 10] :

M [T] [A] et le Gaec [Localité 10] ont soutenu oralement les dernières conclusions prises en leur nom et déposées au greffe le 18 mars 2024, par lesquelles ils entendent voir, au visa des articles L.411-54, L.411-47, L.411-58, et L.411-59 du code rural :

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner in solidum M. [M] [A] et Mme [J] [A] à payer à M. [T] [A] et au GAEC [Localité 10], la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [M] [A] et Mme [J] [A] aux entiers dépens d’appel et autoriser la SCP Cabinet Littner Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [M] [A] aux entiers dépens.

Les preneurs contestent l’échange de parcelles et revendiquent l’existence d’un bail verbal autonome conclu en 1993 sur les parcelles ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] dont l’exploitation a été menée cumulativement aux parcelles ZR [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], lesquelles ont été restituées au propriétaire, notamment pour l’aménagement d’un étang.

Ils font valoir que par sa rédaction, le congé est imprécis quant aux parcelles concernées, ce qui suffit à entrainer sa nullité.

Ils se prévalent :

— du caractère prématuré du congé puisque le bail verbal concliu en 1993 s’est renouvelé tacitement en 2002, 2011, 2020 et doit venir à son terme en 2029 et considèrent qu’il n’a eu pour but que de paralyser leurs projets constituant une fraude entrainant sa nullité,

— de l’absence de mentions exigées par le texte relatives au domicile et la profession du bénéficiaire, leur lien de parenté ne pouvant régulariser le vice,

— du défaut de qualités et de compétence de la bénéficiaire de la reprise.

Ils soutiennent disposer d’une autorisation d’exploiter relevant que cette contestation n’est soulevée que tardivement par les bailleurs qui modifient ainsi le fondement de leurs demandes alors qu’il n’ont pas délivré congé en vertu de L.331-6 du code rural.

Ils font valoir que les parcelles visées par le congé constituent un ensemble foncier homogène, sont nécessaires à la viabilité de l’exploitation et qu’il existe un projet familial de transmission, les enfants des deux associés du GAEC suivant des formations agricoles, alors que le projet de permaculture de Mme [R] [A] n’est pas déterminé.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le congé litigieux a été délivré le 12 août 2020 pour prendre effet le 10 novembre 2022 au titre des parcelles « cadastrées actuellement ZL [Cadastre 1], ZL [Cadastre 2], ZM [Cadastre 4] (initialement ZR [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) » données en location par bail authentique à effet au 11 novembre 1986 et au motif de la reprise de ces parcelles par la fille des bailleurs.

1°) sur le caractère prématuré du congé :

Conformément aux dispositions de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail.

Si le bail authentique du 20 mars 1987 a mis à la disposition du preneur les parcelles cadastrées ZM n°[Cadastre 4], ZR n°[Cadastre 3], ZR n°[Cadastre 5], ZR n°[Cadastre 6] et ZR n°[Cadastre 7], il n’est contesté ni que les quatre dernières de celles-ci (ZR n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7]) ont été restituées au bailleur entre 1993 et 1997, ni que les parcelles ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] ont bien été mises à disposition de M.[I] [A] à compter de 1993, ainsi que le reconnaissent les intimés dans leurs écritures (p. 6) et qu’en témoignent les relevés d’exploitation établis par la MSA sur les déclarations du preneur.

Dès lors en visant expressément les parcelles objets du congé et en rappelant celles initialement désignées par le bail dont les bailleurs entendaient se prévaloir, le congé ne comporte aucune imprécision et n’a pu induire en erreur le preneur, qui n’a jamais méconnu l’assiette de ses droits, sur les intentions des propriétaires.

Par ailleurs, ainsi que l’ont parfaitement rappelé les premiers juges, quand bien même le congé, en ce qu’il porte sur les parcelles ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2], aurait été délivré pour une date erronée, comme prématurée, il ne s’en déduit pas sa nullité, mais le report de ses effets à bonne date de renouvellement du bail.

Il résulte des pièces produites aux débats que la facture de fermage pour l’année 1992/1993, dont les bailleurs imputent la rédaction à M. [O] [A] sans être démentis, établit le calcul à partir de la : « surface réglée en 1991-92 11ha » y ajoutant les surfaces de deux parcelles : « [Localité 13] » et y retirant celles dites : « [Localité 15] » et « [Localité 12] » pour parvenir à une superficie de 10 ha 04a 25 ca qui sera reprise dans la facture suivante 1993-94.

De plus, l’arrêté préfectoral autorisant la création de l’étang dont l’emprise sur les mêmes parcelles n’est pas contestée, a été pris le 22 septembre 1992 et le procès verbal de recolement des travaux exécutés dressé le 7 octobre 1993 avec avis de réception définitive de l’ouvrage du 15 octobre suivant.

A ces dates, les dites parcelles avaient donc nécessairement été déjà restituées par l’exploitant, nonobstant le décalage constaté dans sa situation auprès de la MSA, dont

les relevés parcellaires sont établis sur les seules déclarations du GAEC du [Localité 10].

Il s’en déduit que la reprise des parcelles ZR n° [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], visées par le bail et la mise à disposition de nouvelles parcelles ont été concomittantes, cette opération, prise en compte pour le calcul du fermage dû au 11 novembre 1993, étant intervenue durant l’année culturale 1992-93, pour une surface équivalente ce qui permet d’établir de manière suffisante l’échange des parcelles allégué par les bailleurs.

En conséquence, c’est donc bien au bénéfice de la date de renouvellement du bail authentique du 20 mars 1987 que les époux [A] ont délivré congé pour l’expiration au 10 novembre 2022 de la période en cours et le congé, ainsi que l’a jugé le tribunal paritaire des baux ruraux, n’encourt aucune nullité à raison de sa date d’effet.

2°) sur la nullité pour vice de forme :

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime impose à peine de nullité que le congé  :

— mentionne expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indique, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduise les termes de l’alinéa premier de l’article L.411-54,

écartant la sanction si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Le congé précise que son motif est la reprise des parcelles au bénéfice de Mme [R] [A], fille des bailleurs.

S’il énonce le diplôme dont est titulaire Mme [R] [A] depuis septembre 2017 et sa déclaration d’une expérience suffisante dans le domaine agricole, le congé ne mentionne ni sa profession, ni son domicile, n’indiquant que celui qu’elle occupera après la reprise.

L’absence de ces précisions prive le preneur de la possibilité d’apprécier en toute connaissance de cause le sérieux du projet de reprise motivant le congé et de vérifier notamment la condition de participation effective et permanente du bénéficiaire de la reprise à l’exploitation des parcelles alors qu’il ressort des pièces produites que malgré des séjours à [Localité 9] depuis 2019, Mme [R] [A] était officiellement domiciliée à [Localité 17] jusqu’en janvier 2022, où elle a été employée jusqu’en juillet 2021 en qualité d’attaché administratif au sein d’une association, qu’un profil Linkedin à son nom fait lui état d’une activité d’attachée de direction auprès d’un hôpital parisien jusqu’en mai 2022, et que le congé demeure imprécis quant aux conditions de l’exploitation indiquant qu’elle pourra être soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit enfin d’une société en participation.

L’existence de liens familiaux entre les parties, les ayant conduit à se cotoyer lors d’un mariage, ainsi qu’il est justifié, est insuffisante à établir que le preneur avait une connaissance exacte de la situation de la bénéficiaire de la reprise, indépendamment des informations qui devaient lui être délivrées dans le congé et dont l’omission ne pouvait en conséquence l’induire en erreur.

C’est donc de manière justifiée que les premiers juges ont prononcé la nullité du congé délivré le 12 août 2020 et leur décision sera confirmée.

3°) sur le renouvellement du bail :

Si la nullité du congé ne permet pas au bailleur de s’opposer valablement au renouvellement du bail, le preneur ne peut lui-même y prétendre s’il ne justifie pas du respect du contrôle des structures.

La demande des bailleurs tendant à faire constater le non renouvellement du bail et l’expulsion du preneur en l’absence de cette justification ne constitue pas une demande nouvelle, mais tend aux mêmes fins que celle visant à valider leur congé.

Le Gaec du [Localité 10] et M. [T] [A] justifient d’une autorisation d’exploiter délivrer le 20 mai 2005 à l’occasion d’une adjonction de parcelles portant leur exploitation à la superficie de 182, 03 ha (105,10 ha + 76,93 ha).

Au regard de la déclaration faite en 2023 au titre de la PAC portant sur une surface de 179,15 ha, il n’apparait pas que l’exploitation a, depuis 2005, connu des modifications nécessitant la délivrance d’une nouvelle autorisation d’exploiter, étant observé que si les parcelles louées ont été mises à disposition du GAEC, le seul titulaire des baux demeure M. [T] [A] et que c’est à son seul égard que doivent être vérifiées les conditions du renouvellement.

En conséquence, la demande des époux [A] tendant à voir déclarer M.[A] et le GAEC du [Localité 10] occupants sans droit ni titre des parcelles ZM [Cadastre 4], ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Châlon sur Saône en date du 6 mai 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant,

Déboute M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] de leur demande en expulsion de M. [T] [A] et du GAEC du [Localité 10] des parcelles cadastrées ZM [Cadastre 4] lieudit [Localité 10], ZL [Cadastre 1] et ZL [Cadastre 2] lieu dit [Localité 13] à [Localité 9],

Condamne M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] aux dépens de l’instance d’appel et autorise la SCP Cabinet Littner – Bibard à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne M. [M] [A] et Mme [X] [W] épouse [A] à payer à M. [T] [A] et au GAEC du [Localité 10] la somme complémentaire de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,