[I] [B]

C/

GRAND [Localité 2] HABITAT

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GT4B

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 20 janvier 2025,

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 12-24-000289

APPELANT :

Monsieur [I] [B]

né le 12 février 1978 à [Localité 4] (21)

[Adresse 5]

— [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Mohamed EL MAHI, membre de la SCP CHAUMONT- CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 1

INTIMÉ :

E.P.I.C. GRAND [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e David FOUCHARD, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 30 Septembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller, pour le président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 26 juin 2020, ayant pris effet le 29 juillet 2020, l’office public de l’habitat Grand [Localité 2] Habitat a loué à M. [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 254,40 euros, outre une provision sur charges de 103,47 euros par mois, payables à terme échu.

Selon bail ayant pris effet le 6 août 2020, Grand [Localité 2] Habitat a loué à M. [B] un garage situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 20,00 euros, outre une provision sur charges de 3,00 euros par mois, payables à terme échu.

Par acte du 8 avril 2024, Grand [Localité 2] Habitat a fait signifier à M. [B], un commandement de payer la somme en principal de 3 375,37 euros, représentant les loyers et provisions impayés au 4 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. Ce commandement visait les clauses résolutoires insérées dans les baux et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte du 19 juin 2024, Grand [Localité 2] Habitat a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection de Dijon statuant en référé afin notamment d’obtenir la résiliation des baux de plein droit, la libération des lieux au besoin via l’expulsion de M. [B] et sa condamnation à titre provisionnel au paiement de sa dette locative et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux.

M. [B] s’est opposé aux demandes du bailleur, faisant valoir que par un virement du 31 octobre 2024 d’un montant de 3 735,38 euros, il avait soldé sa dette échue au 31 octobre 2024.

Par ordonnance de référé du 20 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 juin 2020 concernant le logement de M. [B] et un garage sont réunies à la date du 9 juin 2024,

— ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux d’habitation et le garage et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, Grand [Localité 2] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— débouté Grand [Localité 2] Habitat de sa demande de paiement de loyers et charges impayés;

— condamné M. [B] à payer à Grand [Localité 2] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 juin 2024 et jusque la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tel que si le contrat s’était poursuivi,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement (203,33 euros) et de l’assignation en référé (53,08 euros).

Par déclaration du 27 février 2025, M. [B] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 9 avril 2025, M. [B] demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

. a constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2020 sont réunies à la date du 9 juin 2024,

. lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux d’habitation et le garage et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification l’ordonnance,

. a dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, Grand [Localité 2] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

. l’a condamné à payer à Grand [Localité 2] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 juin 2024 et jusque la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

. a fixé le montant mensuel de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tel que si le contrat s’était poursuivi,

. l’a condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement (203,33 euros) et de l’assignation en référé (53,08 euros),

Statuant à nouveau,

— débouter l’EPIC Grand [Localité 2] Habitat de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du locataire,

— statuer ce que de droit sur les dépens comme il est prescrit en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 24 avril 2025, l’EPIC Grand [Localité 2] Habitat demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le 'jugement’ sur ce dernier point, et condamner M. [B] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 appliqué en première instance et en appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 03 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Il résulte de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, notamment à la demande du locataire qui est en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience, lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et que, dans ce cas, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail peuvent être suspendus.

Lorsque, comme en l’espèce, il apparaît lors de l’audience que le locataire a soldé l’intégralité de sa dette locative, certes au-delà du délai de deux mois après le commandement visant la clause de résiliation de plein droit du bail, il est possible de le constater et d’en tirer la conséquence que cette clause est réputée ne pas avoir produit ses effets.

Ceci n’est toutefois qu’une faculté.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif de M. [B] que :

— depuis son entrée dans les lieux loués, il n’a jamais payé de manière régulière ses loyers et charges,

— déjà en août 2023, Grand [Localité 2] Habitat lui avait fait délivrer un commandement de payer,

— à la suite de ce commandement, M. [B] a continué à ne payer ses loyers et charges que de manière irrégulière et partielle,

— suite à la délivrance du commandement du 8 avril 2024, M. [B] n’a pas affecté la moindre somme au paiement de ses loyers et charges jusqu’au 21 novembre 2024, sa dette ayant été contenue en raison essentiellement d’une régularisation SLS le 30 juin 2024 et le virement du 21 novembre 2024, d’un montant de 3 735,38 euros n’ayant été possible qu’en raison, selon ses propres déclarations, de la solidarité de sa famille,

— depuis le 21 novembre 2024, il n’a rien réglé, si bien qu’une nouvelle dette locative est née et ne cesse de croître.

Il ressort de ce qui précède que M. [B] n’apparaît pas en mesure de régler ses loyers et charges, si bien que la cour ne peut que confirmer l’ordonnance dont appel, sauf à :

— constater qu’à la date du 9 juin 2024 sont réunies les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail du 26 juin 2020 relatif au logement et de celle du bail du 6 août 2020 relatif au garage,

— préciser que la condamnation de M. [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation ne débute que le 1er novembre 2024, sa dette locative échue au 31 octobre 2024 ayant été soldée.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la cour confirme l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné M. [B] aux dépens de première instance et met à sa charge les dépens d’appel.

Si les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de Grand [Localité 2] Habitat, la situation économique de M. [B], bénéficiaire du RSA, commande de laisser à la charge de l’intimé l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance dont appel, SAUF à :

' constater qu’à la date du 9 juin 2024 sont réunies les conditions d’acquisition d’une part de la clause de résiliation de plein droit figurant dans le bail du 26 juin 2020 relatif au logement de M. [B] et d’autre part de la clause de résiliation de plein droit figurant dans le bail ayant pris effet le 6 août 2020 relatif au garage sis [Adresse 3] à [Localité 2],

' préciser que M. [B] n’est condamné qu’à compter du 1er novembre 2024, à payer à l’office Grand [Localité 2] Habitat une indemnité d’occupation, ce à titre provisionnel,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [B] aux dépens d’appel,

Déboute l’office Grand [Localité 2] Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêché