XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 15/11/2012

***

N° MINUTE : 12/1068

N° RG : 11/07787

Jugement (N° 11-11-290) rendu le 25 Août 2011

par le Tribunal d’Instance de LENS

REF : CA/FB

APPELANTE

SAS MAISONS & CITES SOGINORPA,

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par Maître Virginie LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI, constituée aux lieu et place de la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, anciens avoués

assistée de Maître Y-Guy VOISIN, avocat au barreau de DOUAI,

INTIMÉS

Monsieur Y X

né le XXX à IVERGNY

demeurant

XXX

XXX

représenté par Maître François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI, ancien avoué,

assisté de Maître Garance GEOFFROY-BLEITRACH, avocat au barreau de BETHUNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle 70 % numéro 59178002/12/00007 du 17/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

Madame A-B E épouse X

née le XXX à LENS

demeurant

XXX

XXX

représentée par Maître François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI, ancien avoué

assistée de Maître Garance GEOFFROY-BLEITRACH, avocat au barreau de BETHUNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle 70 % numéro 59178002/12/00007 du 17/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

DÉBATS à l’audience publique du 04 Octobre 2012

tenue par Cécile ANDRE magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Christine DUQUENNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Françoise GIROT, Président de chambre

Bénédicte ROBIN, Conseiller

Cécile ANDRE, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2012 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Françoise GIROT, Président et Christine DUQUENNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 Juin 2012

*****

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2000, la société Maisons & Cités SOGINORPA a donné à bail à Y X et à son épouse A-B E une maison à usage d’habitation sise à XXX moyennant un loyer mensuel de 275,17 Euros

Par acte du 27 février 2011, les locataires ont fait assigner la société Maisons & Cités devant le Tribunal d’instance de LENS, réclamant la somme de 9.000 Euros en réparation de leur trouble de jouissance.

La société Maisons & Cités a soulevé l’irrecevabilité de la demande.

Selon jugement du 25 août 2011, le Tribunal d’instance de LENS a :

Constaté que la demande était recevable ;

Constaté que la société Maisons & Cités n’a pas respecté son obligation de délivrer aux époux X un logement conforme aux obligations de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Condamné la société Maisons & Cités à payer aux époux X la somme de 2.500 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamné la société Maisons & Cités aux dépens.

La société Maisons & Cités a formé appel de cette décision le 21 novembre 2011 et par ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2012, elle demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et de :

Débouter les époux X de leurs demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Les condamner solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 1.200 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose avoir loué le logement en 2000, alors qu’il était complètement réhabilité et soutient que l’état des lieux démontre que le logement était en bon état à l’entrée des locataires ; qu’elle l’a entretenu régulièrement par la réalisation de divers travaux, malgré leur résistance ; qu’en août 2008, les locataires se sont opposés à la réalisation des travaux de réparation des « voûtains de cave » qui ne pouvaient être réalisés que dans un logement vide et ont demandé à changer de logement ; que ce n’est qu’en octobre 2008 qu’ils ont accepté de déposer une demande de mutation ; qu’en février 2010 ils ont accepté la proposition de relogement qu’elle avait formulé à la suite de la visite de la DDASS et de la Mairie de LENS.

Elle relève qu’entre 2004 et 2008 les époux n’ont fait aucune réclamation sur l’état du logement.

Elle reproche également aux locataires de ne pas entretenir correctement les lieux, en ne respectant pas les règles d’hygiène et de propreté, et précise que la situation est identique dans leur nouveau logement.

Elle estime donc qu’ils sont mal fondés à se plaindre d’un trouble de jouissance qu’ils ont eux-mêmes généré en persistant à rester dans des locaux qui ne pouvaient être réparés de par leur seule faute.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 10 avril 2012, les époux X, formant appel incident, demandent à la Cour de condamner la société Maisons & Cités à leur payer la somme de 9000 Euros de dommages et intérêts avec intérêts à compter de l’acte introductif d’instance, outre une indemnité procédurale de 750 Euros.

Ils font observer que pendant des années ils ont dû s’accommoder d’un logement infesté d’humidité ce qui mérite une juste réparation ; que l’immeuble nécessitait en 2008 la réparation des voûtains de cave, soit d’importants travaux sur sa structure, et qu’il n’est en rien démontré que ces désordres résulteraient d’un défaut d’entretien de leur part.

Ils estiment que la circonstance qu’ils aient souhaité être relogés plutôt que de subir les travaux n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer et de maintenir les lieux loués dans un état permettant une jouissance paisible et répondant aux critères de décence.

Maitre Virginie LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI, a fait signifier des conclusions de reprise d’instance au nom de la société Maisons & Cités, le 27 janvier 2012, à la suite de la dissolution de la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués, et de l’interruption d’instance.

SUR CE :

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; que ces dispositions sont d’ordre public ;

Attendu qu’il résulte de l’état des lieux amiable établi entre les parties le 3 novembre 2000 que les sols carrelés sont en bon état, et que les revêtements muraux sont pour la plupart neufs ou fraichement repeints pour certains ; qu’aucun désordre particulier n’est relevé ;

Attendu que la société Maisons & Cités produit elle-même un courrier interne à ses services daté du 21 juillet 2008 dans lequel, à la suite d’une visite sur les lieux réalisée le 18 juillet 2008, le remplacement des voutains en cuisine « s’avère difficilement réalisable en logement occupé compte-tenu de la configuration des lieux » ; que ces désordres qui concernent la structure même de l’immeuble ne peuvent résulter d’un simple défaut d’entretien des locataires ;

Que pour autant, en l’absence de toute pièce susceptible de démontrer que l’affaissement des voutains avait été signalé par les locataires avant cette visite, il ne saurait être considéré que le bailleur en avait connaissance et aurait ainsi manqué à son obligation d’entretien sur ce point ; que ces désordres qui se sont manifestés 8 ans après l’entrée dans les lieux ne relèvent pas d’une inexécution de l’obligation de délivrance ;

Qu’il n’en demeure pas moins qu’à compter du moment où il en a été informé, il appartenait au bailleur de remédier à ce problème ;

Que le courrier du 25 juillet 2008 adressé à la société Maisons & Cités par les preneurs demande expressément à ce que les travaux soient réalisés « correctement » sauf à leur proposer un relogement ; qu’il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les époux X auraient refusé l’exécution des travaux ; qu’au demeurant, le bailleur reconnait implicitement dans son courrier du 18 juillet 2008 que leur réalisation serait difficile si le logement n’était pas vide de tous occupants ; que les locataires n’avaient aucune obligation de déposer un dossier de demande de relogement, alors que le bailleur était pour sa part tenu de leur proposer une solution de relogement dans une telle situation ; qu’en tout état de cause, ce n’est qu’en février 2010 qu’une telle proposition a été faite à la famille X ;

Attendu que le 9 octobre 2008, les locataires ont déposé une demande de relogement motivée expressément par l’insalubrité du logement, l’humidité de ses chambres et le « problème » de la cave ;

Attendu que les locataires versent également aux débats un constat établi par Maitre PATOU, Huissier de Justice, le 10 septembre 2009, qui met en évidence les désordres suivants :

Le sol carrelé de la cuisine présente de nombreuses fissures sur toute la longueur de la pièce, quatre carreaux sont soulevés et gênent l’ouverture et la fermeture de la porte ;

Des étais et une planche en bois ont été installés pour soutenir le plafond en briques de la cave, situé au dessous de la cuisine, ce qui est susceptible d’expliquer les fissures du carrelage ; les joints en ciment du plafond se désagrègent et les poutrelles métalliques de soutènement sont complètement rouillées ;

L’enduit en torchis des murs de la cuisine, de la cage d’escalier et du palier se désagrège en plusieurs endroits ;

La tapisserie des murs du séjour, le plafond et les menuiseries du palier, le plafond et certains murs de toutes les chambres présentent d’importantes traces de moisissures ;

Une des lames du plancher bois de l’une des chambres se désagrège et le plancher est prêt à s’effondrer à cet endroit ;

Attendu que ces constatations ont été reprises par la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales à la suite de sa visite des lieux le 4 janvier 2010, en présence d’un représentant du bailleur ; que le courrier de cette administration relève, en plus de l’affaissement de la dalle de la cuisine :

— une très forte humidité des murs et des plafonds de l’étage, due à une insuffisance d’isolation des murs et du toit ainsi qu’à une insuffisance de chauffage, assuré uniquement par des radiateurs électriques mis en place par les locataires ;

— l’absence de chauffage central, le chauffage étant assuré par un poêle dans le séjour et un convecteur dans la cuisine alimentés au bois ;

Que dans son courrier du 2 février 2010, le Directeur Départemental a donné un délai d’un mois au bailleur pour effectuer une proposition de relogement aux locataires ;

Attendu que la société Maisons & Cités communique une liste de travaux désignés de façon succincte, établie par elle-même et qui parait se rapporter à des travaux d’entretien mais dont rien n’indique qu’ils concernent le logement litigieux ;

Attendu qu’il ne résulte d’aucune pièce que les époux X auraient eux-mêmes manqué à leur obligation d’entretenir le logement loué, et notamment en ne respectant pas les règles d’hygiène élémentaires ; que les allégations du bailleur sur ce point ne sont étayées par aucune pièce si ce n’est des correspondances qu’il a lui-même rédigées et qui n’ont donc aucune valeur probante ; qu’il est manifeste que la cause principale de l’humidité est l’insuffisance d’équipements de chauffage et la mauvaise isolation de la couverture et des murs ;

Que quand bien même des travaux d’entretien auraient été régulièrement réalisés au cours du bail, ils ont été, au vu des constatations faites par un service préfectoral et un Huissier de Justice, insuffisants pour supprimer l’importante humidité du logement ; que le bailleur a été avisé de cette situation au plus tard en octobre 2008 lors du dépôt de la demande de relogement ;

Attendu que le trouble de jouissance que subissent les locataires est constitué à la fois par les dégradations du sol de la cuisine, générées par l’affaissement de la dalle, et par l’humidité excessive du logement ; qu’il est imputable à la seule négligence du bailleur ; qu’en dehors de travaux d’urgence réalisés dans la cave pour éviter des désordres plus graves, aucun remède n’y a été apporté durant le bail ;

Que cependant, il ne résulte pas des certificats médicaux versés aux débats que les troubles ORL dont sont atteints les enfants des locataires seraient indiscutablement en lien avec l’humidité du logement ;

Attendu que les époux X ne contestent pas avoir été relogés par la société Maisons & Cités depuis le 6 mai 2010 ; que leur préjudice de jouissance a donc cessé à cette date, alors que le bailleur en avait été avisé entre juillet et octobre 2008 ;

Attendu que la somme allouée par le premier juge apparait au vu de ces éléments suffisante pour réparer le préjudice subi par les intimés ;

Qu’il convient donc de confirmer le jugement entrepris de ce chef ;

Attendu que la société Maisons & Cités qui succombe sera condamnée aux dépens ;

Attendu que les époux X disposent de l’aide juridictionnelle partielle ; qu’il apparait équitable de condamner encore l’appelante à leur payer la somme de 600 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Condamne la société Maisons & Cités SOGINORPA à payer à Y X et A-B E épouse X une somme de 600 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Maisons & Cités aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

C. DUQUENNE F. GIROT