Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 4

ARRET DU 11 MAI 2012

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/13189

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/53328

APPELANTE

— Syndicat des copropriétaires du 96 C G H XXX

agissant poursuites E diligences en la personne de ses représentants légaux

96, C G H

XXX

Représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL avocats au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

assistée de M^e Sophie KRIEF DABI avocat au barreau de PARIS, toque : C0620, avocat plaidant

INTIMÉES

— Madame Z A épouse X

4 C de Monbel

XXX

Représentée par la SCP BLIN avocats au barreau de PARIS, toque : L0058, avocat postulant

ayant pour avocat M^e Francine SAVIDAN avocat au barreau de BOBIGNY, toque : BOB 19

— Société AIKO

Prise en la personne de son représentant légal

96, C G H

XXX

Représentée par la SCP BOMMART FORSTER – FROMANTIN avocats au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

assistée de M^e Elisabeth DE BOISSIEU de la SELAS SAINT YVES AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : P0218, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 E 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Avril 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président, E Madame Catherine BOUSCANT, Conseiller, chargés d’instruire l’affaire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président

Madame Catherine BOUSCANT, conseiller

Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, conseiller

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président E par Madame Carole MEUNIER, greffier.

* * * * *

Mme X est propriétaire d’un local au rez de chaussée de l’immeuble du 96 C G H à Paris 75017 qu’elle loue en vertu d’un bail commercial. Ce bail a été cédé le 30 avril 2010 à la société Aiko qui exploite un restaurant-bar spécialisé en sushis. Le syndicat des copropriétaires, qui se plaint de nuisances E de troubles du voisinage occasionnés par le nouveau locataire ainsi que de la présence dans les parties communes de divers équipements installés sans autorisation, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin de voir prononcer, sous astreinte, à l’encontre de la société Aiko, diverses interdictions.

Par ordonnance de référé prononcée le 23 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevable E mal fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 96 C G H – ci après le syndicat des copropriétaires – en ses demandes E l’a condamné, outre aux dépens, à verser à la société Aiko E à M^me X la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelant de cette ordonnance, le syndicat des copropriétaires, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2012, exposant qu’il a été autorisé à ester en justice par décision de l’assemblée générale du 7 décembre 2010, soutient qu’il rapporte suffisamment la preuve des nuisances, qu’il s’agisse des nuisances olfactives ou sonores, des encombrements des parties communes, de l’infraction aux règles d’hygiène ou encore de l’apposition de l’enseigne lumineuse sur la façade de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que la société Aiko exploite un restaurant alors que le bail indique qu’aucune cuisine ne peut être effectuée sur place E que M^me X, propriétaire du local, qui ne fait pas respecter à sa locataire le règlement de copropriété, doit répondre à l’égard du syndicat des nuisances causées par celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires demande, en conséquence, à la cour, au visa de l’arricle 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 808 E 809 E 849 du Code de procédure civile, des articles 1147, 1382 E suivants E 1166 du Code civil, d’infirmer l’ordonnance, de déclarer ses demandes recevables E bien fondées,en conséquence :

— sur les nuisances olfactives E sonores :

' d’interdire à la société Aiko de faire, dans les lieux exploités, toute préparation de cuisine odorante (vinaigre, poisson cru E frit ou nécessitant la moindre cuisson), d’ouvrir la fenêtre de la cuisine donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, de diffuser de la musique, sous astreinte de 3000 € par violation constatée à compter de l’arrêt à intervenir,

' d’enjoindre à la société Aiko d’apposer en évidence sur sa vitrine un panonceau par lequel elle informe sa clientèle de la nécessité de respecter la tranquillité des riverains E de ne pas stationner devant le restaurant après sa fermeture sous astreinte de 3000 € par infraction constatée à compter de l’arrêt à intervenir,

— sur le dépôt E la livraison des marchandises dans les parties communes :

' d’interdire à la société Aiko les dépôts E les livraisons de marchandises dans le hall, sous astreinte de 3000 € par violation constatée, à compter de l’arrêt à intervenir,

— sur les déchets E ordures du restaurant :

' d’enjoindre à la société Aiko de disposer ses conteners devant son local commercial de façon qu’ils n’obstruent pas le passage devant l’immeuble, sous astreinte de 3000 € par violation constatée à compter de l’arrêt à intervenir,

— sur l’apposition de l’enseigne sur la façade de l’immeuble :

' enjoindre à la société Aiko de supprimer le caractère lumineux de l’enseigne sous astreinte de 3000 € de retard à compter de la décision à intervenir,

— d’enjoindre à M^me X de mettre en oeuvre les procédures nécessaires à la cessation des infractions E de condamner in solidum la société Aiko E M^me X, outre aux dépens, à verser la somme provisionnelle de 50 000 euros à titre de dommages E intérêts du fait du préjudice incontestable subi par l’ensemble de la copropriété E la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 14 mars 2012, M^me X, intimée, faisant valoir que les désordres allégués ainsi que les installations litigieuses ont été faites sans que la locataire n’ait recueilli son accord, qu’elle l’a contactée pour qu’elle mette fin aux nuisances, demande à la cour d’ être mise hors de cause, de dire que la demande de condamnation provisionnelle au titre de dommages E intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable en référé E sollicite la condamnation de l’appelant, outre aux dépens, à verser à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2012, la société Aiko, intimée, soutient quant à elle, que :

— son activité est conforme au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires qui est tiers au contrat de bail, ne peut s’en prévaloir E sa demande tendant à voir « constater » que son activité de restaurant avec préparation est contraire à son contrat de bail est irrecevable pour défaut de qualité E d’intérêt à agir;

— l’utilisation de la porte de service qui se situe dans le hall de l’immeuble pour des livraisons qui sont faites avant 10 heures n’est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété E à cet égard aucune violation n’est à déplorer, depuis octobre 2010, les livreurs disposent d’une clé d’accès à l’entrée de service du restaurant E ils ne déposent plus les marchandises dans le hall de l’immeuble, la demande de la société Aiko est donc sans objet,

— les enseignes « bandeau » E « drapeau » en façade de l’immeuble n’ont pas été modifiées, mais seulement repeintes avec son nom « Aiko » recouvrant celui de l’ancien locataire, écrit à l’identique, les deux spots prétendus lumineux placés sous l’enseigne existaient déjà avant son entrée dans les lieux E elle s’est bornée à les remplacer,

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas de preuves certaines que les déchets placés en-dehors des conteners seraient ceux de la société Aiko E la présence de souris dans l’immeuble ne saurait lui être imputée, en effet, elle respecte toutes les mesures d’hygiène liées à son activité (rapport audit d’hygiène du 29 juin 2010), c’est le syndicat des copropriétaires qui n’a pas pris les mesures nécessaires pour éradiquer les souris venant de la cave, E elle a, en ce qui la concerne, fait procéder à un devis de dératisation,

— la fenêtre donnant sur la cour intérieure est toujours fermée pendant les heures d’ouverture du restaurant E en dehors de ces heures, la société Aiko a le droit d’aérer comme tout autre occupant, E en tout état de cause, l’odeur de poisson qui a été constatée par huissier ne saurait être assimilée à l’odeur d’une poissonnerie, la provenance d’odeurs de cuisine dans un immeuble n’étant pas facilement identifiable,

— elle a déposé les enceintes musicales dans le local qui ne diffuse que de la musique d’ambiance,

— les attroupements sur le trottoir dont se plaint le syndicat des copropriétaires se sont limités à la clientèle qui fume en dehors de l’établissement ou à la célébration annuelle de la 'nuit blanche',

E demande à la cour de confirmer l’ordonnance, de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, à titre subsidiaire, de condamner celui-ci à faire procéder à la dératisation de la cave, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à défaut, de donner acte à Aiko de ses protestations E réserves, de condamner le syndicat des copropriétaires, outre aux dépens, à lui verser la somme de 6 959,74 euros « à parfaire » au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 29 mars 2012 ;

Par conclusions de procédure aux fins de rejet, la société Aiko exposant que le syndicat des copropriétaires a signifié le 29 mars 2012, jour de la clôture, des conclusions où il développe son argumentation sur les prétendues nuisances en versant aux débats une lettre de la préfecture, demande de rejeter les dernières conclusions du 29 mars 2012 ainsi que les pièces 47 E 48 communiquées le même jour, à titre subsidiaire, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions en réponse, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande tendant à voir rejeter des débats ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2012 ainsi que les pièces numérotées 47 E 48 aux motifs que la dernière lettre de la préfecture de Police en date du 29 février 2012, a été versée aux débats non pas le 29 mars 2012 mais le 14 mars 2012 E que la pièce 48 est un arrêt de la cour de cassation ;

— Sur l’incident de procédure,

Considérant que, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, les pièces 47 E 48 qui sont respectivement la lettre de la préfecture de police en date du 29 février 2012 E un arrêt de la cour de cassation en date du 22 juin 2005 n’ont pas été communiquées à la société Aiko le 14 mars 2012 mais le 29 mars 2012 comme le montre le bordereau de communications de pièces de l’avocat postulant du syndicat des copropriétaires daté du 29 mars 2012 ;

Que la production de jurisprudence, le jour de la clôture, par une partie ne justifie pas nécessairement le rejet des débats de la décision communiquée E la pièce n° 48 est un arrêt relativement ancien de la cour de cassation ; qu’il n’y a pas lieu d’en ordonner le rejet ; qu’en revanche, la société Aiko n’a pas été en mesure de prendre connaissance en temps utile afin de formuler d’éventuelles observations, de la lettre de la préfecture datée du 29 février 2012 ; que cette pièce n° 47 doit être rejetée des débats ;

Considérant que des conclusions signifiées le jour du prononcé de l’ordonnance de clôture ne sont pas irrecevables ; qu’en l’espèce, les dernières conclusions signifiées le 29 mars 2012, le jour de la clôture, par le syndicat des copropriétaires ne diffèrent pas de celles signifiées le 9 février 2012 ; qu’elle se bornent à répondre à celles de la société Aiko signifiées peu de temps auparavant, le 14 mars 2012 E ne se réfèrent pas à la pièce n° 47 ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’en ordonner le rejet des débats ;

— Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires,

Considérant que, dès lors que le preneur de locaux situés dans un immeuble en copropriété a contrevenu aux obligations découlant de son bail, que ces agissements, qui causent un préjudice aux copropriétaires, sont, en outre, contraires au règlement de copropriété E que celui-ci prévoit que chaque propriétaire est responsable des conséquences des actes de ses locataires qui n’y seraient pas conformes, le syndicat des copropriétaires, devant la carence du propriétaire intéressé, a le droit d’excercer l’action aux fins de mettre fin aux nuisances ;

Considérant qu’en l’espèce les locaux donnés à bail par M^me X sont destinés à la « dégustation E vente de produits régionaux sans préparation – vente à emporter – salon de thé – sandwitcherie – saladerie » ;

Que l’article 10 du réglement de copropriété stipule que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable de toutes les conséquences dommageables d’un usage ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui » ;

Que les deux rappels de M^me X à sa locataire de respecter le règlement de copropriété par courriers du 8 juillet E du 5 août 2010 n’ayant pas suffi à mettre fin aux nuisances alléguées, le syndicat des copropriétaires a qualité E intérêt à agir directement contre la société locataire à qui le règlement de copropriété est opposable E son action doit être déclarée recevable, sans qu’il y ait lieu toutefois de mettre hors de cause la propriétaire, M^me X ;

— Sur le fond du référé,

Considérant qu’en application de l’article 809 du Code de procédure civile, la compétence du juge des juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite trouve application dans l’hypothèse où dans toutes les circonstances, E avec l’évidence E un caractère suffisamment incontestable, il est porté atteinte à une disposition légale ou réglementaire ;

Considérant que l’article '9-b bruits’ du règlement de copropriété dispose notamment que :

« L’usage de radiophonie E des électrophones est autorisé sous réserve de l’observation des règlements de ville E de police E sous réserve également que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par des voisins.

Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements.

Les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail avec ou sans machine de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement » ;

Qu’il ressort des deux procès-verbaux de constat d’huissier dressés le 27 juillet E le 15 septembre 2011 à la requête du syndicat des copropriétaires que :

— les odeurs émanant du restaurant exploité par la société Aiko E notamment une forte odeur de cuisson de riz, de vinaigre E de poisson dont du poisson frit se propagent tous les jours à partir de 10h30 jusqu’à 15 heures puis à partir de 18 heures jusque vers une heure du matin, sauf le samedi, tant dans les parties communes que dans les appartements,

— qu’à ces odeurs s’ajoutent des bruits divers de cuisine depuis la fenêtre ouverte du restaurant, éclats de voix E de rire, bruits de fond de musique plus ou moins intenses qui sont perçus des fenêtres des appartements de l’immeuble ou des intérieurs des appartements E aussi, comme l’a remarqué l’huissier de justice, depuis l’angle de la C D E de la C G H ;

Que les comptes rendus d’enquête de l’inspecteur de salubrité de la préfecture de police dans deux rapports des 24 janvier E 14 juin 2011 notent des nuisances sonores au-dessus du seuil autorisé (musique, voix, déplacements de chaises, bruits de cuisine dans la cour) ; que dans le premier rapport, l’inspecteur indique avoir constaté que la fenêtre de la cuisine est maintenue ouverte pendant les heures de préparation E préconise de fermer les portes E fenêtres ou autre ouvrant donnant sur l’extérieur en raison de la gêne pour le voisinage E rappelle que l’ouverture de la fenêtre de la cuisine pendant les heures de service favorise non seulement la propagation d’odeurs de cuisine mais aussi celle des bruits ; que dans le second rapport, l’inspecteur préconise de nouveau la fermeture des portes E fenêtres en raison des odeurs typiques d’un restaurant de sushis ; qu’un troisième rapport en date du 24 novembre 2011 a constaté la persistance des nuisances sonores ;

Que les nuisances olfactives E sonores causées par la société Aiko constituent un trouble manifestement illicite que le syndicat des copropriétaires est en droit de faire cesser ;

Qu’il sera donc fait injonction, sous astreinte, à la société Aiko de prendre toute mesure pour les réduire comme il sera dit au dispositif ci-après, étant rappelé qu’il appartient, en tout état de cause à la bailleresse de faire respecter par sa locataire les prescriptions du règlement de copropriété ;

Considérant que le syndicat des copropriétaire qui doit assurer la tranquillité de l’immeuble, ne saurait, en revanche, se substituer à l’autorité compétente en matière de stationnement à l’extérieur de l’immeuble ; que la mesure tendant à faire apposer une panonceau informant la clientèle de ne pas stationner devant le restaurant après sa fermeture ne saurait être ordonnée ;

Considérant que ni le dépôt E la livraison des marchandises dans le hall de l’immeuble, ni l’obstruction du passage devant l’immeuble par des sacs poubelles E des déchets, ni l’apposition d’une enseigne lumineuse par la société Aiko ne sont avérés ;

Qu’en effet :

— il n’est pas démontré que le dépôt E la livraison des marchandises aient lieu en dehors des heures autorisées par le règlement de copropriété, après 10 heures du matin E que les divers déchets E sacs poubelles entreposés en dehors des containers destinés à cet effet soient exclusivement ceux du restaurant,

— bien que le règlement de copropriété interdise la pose d’enseigne sur la façade de l’immeuble, l’enseigne portant le nom d’Aiko préexistait avant que cette société s’installe dans les lieux E les parties ne sont pas d’accord sur le caractère lumineux de l’enseigne qui ne comporterait que deux spots, comme le montre la photographie produite par la société Aiko ;

Qu’aucune injonction ne sera donc donnée à la société Aiko du chef des autres violations alléguées au règlement de copropriété ;

Considérant que, sur la présence de souris dans l’immeuble, l’absence de certitude sur leur origine s’oppose à ce qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la dératisation de la cave ;

Considérant qu’en application de l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile, il peut être alloué une provision au créancier lorque l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas son préjudice propre au regard de celui des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ;

Qu’en conséquence, sa demande provisionnelle en paiement de dommages E intérêts formée à l’encontre de M^me X E de la société Aiko sera rejetée ;

Considérant qu’en raison de la solution donnée au présent litige, chaque partie conservera la charge de ses propres frais hors dépens E la société Aiko sera condamnée aux dépens de première instance E d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement E contracdictoirement,

Rejette des débats la pièce n° 47 communiquée le 29 mars 2012 par le syndicat des copropriétaires ;

Infirme l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires du 96 C G H recevable en ses demandes,

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause M^me X,

Interdit à la société Aiko de diffuser de la musique audible en dehors des locaux exploités E de propager des odeurs de vinaigre E de poisson cru, cuit ou frit en dehors des locaux exploités par la préparation dans les lieux exploités de cuisine odorante ou nécessitant des cuissons ;

A cet effet, interdit à la société Aioko d’ouvrir la fenêtre de la cuisine donnant sur la cour intérieure de l’immeuble pendant les heures de préparation des repas E pendant les heures d’ouverture du restaurant,

Assortit ces interdictions d’une astreinte de 300 € par infraction constatée, pendant un délai de trois mois, à compter de la signification du présent arrêt;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société Aiko aux dépens de première instance E d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT