Cour d'appel de Douai, 18 novembre 2013, n° 12/06501

XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 18/11/2013

***

N° de MINUTE :

N° RG : 12/06501

Jugement (N° 11/00897)

rendu le 13 Septembre 2012

par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI

REF : PM/VC

APPELANTES

SCI X

Ayant son siège social

XXX

59540 Y

Représentée par M^e Bernard FRANCHI, membre de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Fabrice SAVOYE, avocat au barreau de LILLE

SCP MARIE-HÉLÈNE E F, A Z

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Marie-Hélène LAURENT, membre de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Yves LETARTRE, membre de la SELARL ADEKWA avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

XXX

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocat au barreau de CAMBRAI

Assistée de M^e Adrien VERCKEN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

C D, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

DÉBATS à l’audience publique du 30 Septembre 2013, après rapport oral de l’affaire par C D

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame C D, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : 18 septembre 2013

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 septembre 2013

***

Par jugement rendu le 13 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Cambrai a :

dans l’instance principale :

constaté la caducité de la vente intervenue le 23 avril 2009 entre la SCI X (société civile immobilière identifiée sous le numéro SIREN 493 620 678 RCS Cambrai, ayant son siège XXX, 59.540 Y – Nord) et la société VMONT DEVELOPPEMENT (société par actions simplifiée unipersonnelle identifiée sous le numéro SIREN 502 818 370, RCS LE PUY EN VELAY ayant son siège XXX) et portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à Y (59.540 Nord), boulevard du 8 mai 1945, d’une superficie de 18.857 m² à prendre dans diverses parcelles cadastrées section XXX, 372, 393, 516, 518, 519, 521, 509, 511, 513 et 522 pour une contenance totale de 4 hectares, 22 ares et 78 centiares,

condamné la SCI X à payer à la société VMONT DEVELOPPEMENT la somme de 280.000 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée à la vente du 23 avril 2009,

condamné la SCI X à payer à la société VMONT la somme de 183.936,59 euros en réparation de son préjudice financier,

condamné la SCI X à payer à la société VMONT DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI X à payer à la société VMONT DEVELOPPEMENT les entiers dépens de l’instance principale,

dans l’instance d’appel en garantie :

condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, successeur désigné de M^e Daniel SPRUYT, à garantir la société X de sa condamnation à l’égard de la société VMONT DEVELOPPEMENT à hauteur de 183.936,59 euros,

condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, successeur désigné de M^e Daniel SPRUYT, à payer à la société X une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, successeur désigné de M^e Daniel SPRUYT, à garantir la société X du montant des entiers dépens nés de l’instance principale,

ordonné l’exécution provisoire.

La SCI X a interjeté appel de cette décision le 10 octobre 2012 et la SCP Marie-Hélène E F – A Z le 23 octobre 2012.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 14 novembre 2012.

RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 23 avril 2009, la SCI X a vendu à la société VMONT DEVELOPPEMENT un ensemble immobilier situé à Y, boulevard du 8 mai 1945, d’une contenance de 1 hectares 88 ares 57 centiares à prélever, selon un plan joint en annexe, dans diverses parcelles cadastrées section XXX, 372, 393, 516, 518, 519, 521, 509, 511, 513 et 522 formant le lot n° 3 d’un lotissement autorisé par une décision du maire de Y le 14 août 2008.

Des conditions suspensives liées notamment à l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation d’un projet immobilier étaient stipulées à l’acte.

Le prix de vente, fixé à 2.800.000 euros, était payable le jour de la régularisation de la vente par acte authentique, devant intervenir au plus tard le 15 avril 2010.

La SCI X avait elle-même acheté ces terrains, non viabilisés, auprès de la société PAJA, selon acte notarié du 18 décembre 2006 moyennant un prix de 998.660 euros.

Indiquant que le plan masse opposable, inclus dans la vente du 18 décembre 2006, était incompatible avec la promesse de vente, la société VMONT DEVELOPPEMENT a refusé de régulariser la vente par acte authentique et a fait assigner la SCI X devant le tribunal de grande instance de Cambrai, par acte d’huissier du 7 juin 2011, aux fins de dire et juger que la société défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles d’information élémentaire et à son obligation de réaliser l’aménagement du terrain dans le délai prévu et conformément aux conditions de la vente sous conditions suspensives du 23 avril 2009, de dire et juger caduque la vente sous conditions suspensives du 23 avril 2009, de condamner la SCI X à lui payer la clause pénale d’un montant de 280.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, à lui rembourser la somme de 485.353,04 euros TTC correspondant aux frais engagés en relation avec la vente du terrain, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la condamner à lui verser 50.000 euros hors taxes en réparation du préjudice d’image et de réputation subi, outre des dommages et intérêts «selon appréciation souveraine» au titre d’une perte du bénéfice escompté de l’acquisition des terrains et des baux commerciaux d’ores et déjà négociés.

La SCI X a fait assigner, par acte d’huissier du 18 mai 2011, la SCP E-F, Z, «successeur désigné» de M^e SPRUYT, notaire intervenu lors de la signature de l’acte de vente du 18 décembre 2006 mais également lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente du 23 avril 2009, en garantie sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

Dans ses dernières conclusions, la SCI X demande à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 1134, 1142, 1147 et 1383 du code civil, de :

réformer le jugement,

débouter la société VMONT DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 23 avril 2009 en raison du manquement à ses obligations contractuelles de la société VMONT DEVELOPPEMENT,

débouter la SCP E-F, Z de toutes ses demandes, fins et conclusions,

dire que la SCP E-F, Z sera tenue de la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle à la requête de la société VMONT DEVELOPPEMENT,

la mettre hors de cause et lui substituer le garant comme partie principale,

à titre reconventionnel, condamner la société VMONT DEVELOPPEMENT à lui payer le montant de la clause pénale, soit 280.000 euros,

condamner la société VMONT DEVELOPPEMENT à verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamner solidairement « l’autorité expropriante » et la SCP E-F, Z à verser « à la société défenderesse » la somme de 5.000 euros hors taxes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme que le jugement a commis une erreur de droit et de fait en affirmant que le plan de masse n’avait pas qu’une valeur d’implantation générale ne remettant pas en cause la faisabilité du projet de l’acquéreur, en estimant que ce plan était un document d’urbanisme essentiel à l’obtention d’un permis de construire et qu’il permettait de déterminer la zone à construire et la topographie des lieux.

Elle indique, en effet, que le plan de masse joint à la vente initiale n’a aucune valeur réglementaire et que les plans dans le dossier de demande d’autorisation de permis d’aménager pour la réalisation d’un lotissement n’ont que pour objet de visualiser l’implantation des lots, c’est-à-dire le morcellement de l’unité foncière considérée et l’implantation des équipements communs. Elle fait valoir que ce n’est que dans l’hypothèse où le lotisseur édifiera lui-même les constructions que les plans devront faire figurer l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions alors que tel n’est pas le cas en l’espèce. Elle remarque que le plan de masse au sens de la promesse de vente a eu tellement peu d’incidence sur le projet de la société VMONT Développement que celle-ci a obtenu, par arrêté du 8 décembre 2009, le permis de construire qu’elle sollicitait.

Elle ajoute que :

il n’a jamais été exigé de respecter strictement le plan de masse du lotissement mais simplement l’implantation générale des constructions.

le plan des constructions réalisées à ce jour sur l’ensemble du lotissement ne correspond d’ailleurs pas strictement au plan de masse initial mais, par contre, les implantations générales ont été respectées. C’est pour cette raison que le notaire du vendeur a proposé que la société VMONT se rapproche du vendeur initial pour qu’il co-signe les plans des constructions envisagées.

la société VMONT Développement a obtenu toutes les autorisations administratives pour mener à bien son projet, projet auquel elle n’a renoncé que pour des raisons conjoncturelles.

à la date de la signification du refus de l’acquéreur de régulariser l’acte de vente définitif, c’est-à-dire le 25 mars 2010, la promesse de vente était déjà caduque en raison de la carence de la société VMONT. En effet, la promesse synallagmatique prévoyait un certain nombre de conditions suspensives au rang desquelles l’obtention d’une autorisation administrative. Or, la demande d’autorisation auprès la CDAC du Nord, qui devait être déposée au plus tard le 30 mai 2009, n’a été régularisée que le 17 août 2009. La société VMONT ne peut s’exonérer de sa responsabilité et de sa carence en produisant un récépissé daté du 29 juin 2009 alors que la demande formulée à cette date s’est avérée irrégulière. Par ailleurs, la promesse synallagmatique de vente visait expressément une obligation d’affichage du permis de construire sur le terrain dès la notification d’octroi de ce permis. Or, il a été délivré le 8 décembre 2009 mais n’a été affiché que le 13 janvier 2010. Par ailleurs, la société VMONT n’a pas respecté les formalités prévues pour l’affichage de sorte que le point de départ du délai de recours contentieux à l’encontre du permis n’a pas été fixé. Cette situation a une incidence sur l’obtention du permis de construire purgé de tout recours, tel que prévu par les conditions suspensives. En effet, un recours contentieux a été introduit auprès du tribunal administratif de Lille le 12 mars 2010 ; ce recours n’aurait pas pu être déposé si l’affichage avait été effectué dans les délais prévus.

les conditions liées à l’obtention du permis de construire définitif, ou même à l’autorisation de la CDAC du Nord, bénéficient à toutes les parties en l’absence de stipulation prévoyant le bénéfice exclusif de la clause au profit de l’une des parties. Dès lors, elle est fondée à invoquer la caducité de la promesse de vente au 1^er juillet 2009 et ce, en raison de la carence de la société VMONT, laquelle n’a pas déposé sa demande de permis de construire régulièrement avant le 30 juin et n’a pas procédé à l’affichage immédiat de l’autorisation de construire obtenue le 8 décembre 2009.

la perfection de la vente était subordonnée à l’obtention à titre définitif, des autorisations d’urbanisme nécessaires au projet. Si ces autorisation n’avaient pas été obtenues, la convention serait devenue caduque sans que ni le vendeur ni l’acquéreur ne puisse prétendre à une quelconque indemnité. La société VMONT ne peut donc invoquer de préjudice lié aux frais de conception du projet, aux frais pour l’obtention des documents d’urbanisme, aux frais de publication et aux frais d’huissier alors que ceux-ci ont été exposés au risque exclusif de l’acquéreur et qu’ils ne peuvent, en conséquence, représenter un tel préjudice.

le notaire rédacteur de la promesse synallagmatique de vente du 28 avril 2009 était également le rédacteur de l’acte de vente initial du 18 décembre 2006. Il a omis d’insérer le plan de masse, inclus dans l’acte initial de vente, dans la promesse synallagmatique. Il a donc commis une faute qui lui a causé un double dommage, à savoir l’absence de régularisation de la vente consentie et sa condamnation au versement de dommages et intérêts à son acquéreur potentiel. Elle doit être garantie pour ces deux montants puisque la mise en oeuvre de la clause pénale trouve son origine, comme l’allocation des dommages et intérêts, exclusivement dans la faute commise par le notaire instrumentaire lors de la rédaction de la promesse synallagmatique. Le notaire fautif doit, en application des dispositions de l’article 1383 du code civil, l’indemniser du préjudice qu’elle a subi qu’il soit lié la caducité de la vente, à la mise en oeuvre de la clause pénale ou aux dommages et intérêts alloués sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

elle n’a commis aucune faute, en sa qualité d’aménageur, en retardant l’exécution des travaux à sa charge puisqu’elle avait la possibilité de différer cette prestation jusqu’à la construction des bâtiments selon l’article R442-13 du code de l’urbanisme, rappelé dans la promesse synallagmatique de vente.

Elle demande la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts dans la mesure où la caducité de la promesse synallagmatique de vente a pour origine la non exécution par l’acquéreur de ses obligations. Elle sollicite également sa condamnation à lui verser le montant de la clause pénale soit 280.000 euros.

Dans ses dernières écritures, la société VMONT DEVELOPPEMENT sollicite, au visa des articles 1142, 1147, 1134, 1382 et 1383 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité de la vente intervenue le 23 avril 2009, condamné la SCI X à lui payer une somme de 280.000 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée à l’acte de vente du 23 avril 2009, condamné la SCI X à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance. Elle forme appel incident et demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de son préjudice financier à la somme de 183.936,59 euros et de :

condamner la société X à lui verser la somme de 221.236,04 euros TTC en réparation du préjudice financier correspondant aux dépenses engagées dans le cadre de l’exécution de la vente sous conditions suspensives en date du 23 avril 2009,

condamner la SCI X à lui verser la somme de 50.000 euros hors taxes en réparation du préjudice d’image et de réputation qu’elle a subi,

rejeter purement et simplement toutes les autres demandes, fins et prétentions formulées par la SCI X et la SCP E- F, Z, notaires associés, à son encontre, dans leurs conclusions d’appel,

dire que toutes les sommes correspondant aux condamnations de première instance porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

condamner la SCI X au paiement d’une somme de 8.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel et de première instance,

dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt de la cour d’appel à intervenir, l’exécution forcée sera mise en oeuvre par l’intermédiaire d’un huissier, les frais en découlant seront supportés par la défenderesse en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que dans les jours précédant le délai de régularisation de la vente définitive prévue pour le 15 avril 2010, elle a été informée par le propriétaire initial du terrain, la SARL PAJA (laquelle a vendu la parcelle litigieuse à la SCI X), de l’existence d’un plan de masse, opposable aux acquéreurs successifs du terrain, comprenant des conditions strictes et précises d’implantation des bâtiments sur le terrain. Or, elle affirme que ce plan de masse ne lui a jamais été communiqué et que son existence n’a pas été mentionnée lors de la conclusion de la vente sous conditions suspensives. Elle fait valoir que ce document lui a été finalement transmis et qu’il est incompatible avec le plan prévisionnel des bâtiments, sur la base duquel le permis de construire a été obtenu de sorte que son notaire a informé la SCI X que la régularisation de la vente serait impossible.

Elle fait valoir que :

en omettant de lui transmettre le plan de masse de la parcelle au moment de la signature de la vente sous condition suspensive, la SCI X a manqué à ses obligations contractuelles et à son devoir de bonne foi. Ce plan de masse était un élément indispensable à son consentement libre et éclairé au moment de son engagement contractuel puisqu’elle a été, en l’absence de ce document, dans l’incapacité de se faire une idée exacte de l’aménagement qu’elle pourrait réaliser sur le terrain à acquérir. Elle a ainsi légitimement cru que l’implantation des bâtiments était libre et elle a travaillé sur son projet pendant près de deux ans, s’est évertuée à lever les conditions suspensives de la vente selon un projet que ne permet pas l’existence du plan de masse. En effet, l’aménagement et l’implantation des bâtiments qu’elle a prévues sont incompatibles avec ceux résultant du plan de masse qui encadre strictement ces points. A supposer même que son projet puisse être adapté, une nouvelle demande de permis de construire serait nécessaire, augmentant considérablement le délai de réalisation du projet, ce qui était totalement incompatible avec le délai de régularisation de la vente qui devait intervenir au plus tard le 15 avril 2010. Le vendeur et son notaire ont d’ailleurs proposé une médiation pour «arranger les choses» avec la société PAJA, ce qui démontre l’existence d’un problème grave. Elle avait clairement fait de l’implantation des bâtiments une condition essentielle de son consentement. Elle n’aurait pas contracté une telle vente si elle avait eu connaissance du plan de masse ou bien n’aurait offert qu’un moindre prix. Elle demande donc de «constater la caducité de la vente sous conditions suspensives, dès sa conclusion le 23 avril 2009 en raison des seuls manquements imputables à la SCI X».

dans la mesure où la vente a été viciée dès sa conclusion, les motifs correspondant à des événements intervenus postérieurement à la conclusion de cette vente sont nécessairement inopérants. En tout état de cause, elle justifie avoir déposé une demande de permis de construire le 29 juin 2009 et avoir procédé à l’affichage sur le terrain de ce permis de construire dès le 13 janvier 2010. La SCI X ne s’est jamais prévalue de la caducité de la promesse entre le 1^er janvier 2009 et le 15 avril 2010 ; elle sollicitait d’ailleurs encore postérieurement au 15 avril 2010, la régularisation de la vente par acte authentique. Elle ne peut donc valablement aujourd’hui se prévaloir d’une telle caducité.

le plan de masse peut s’apprécier comme un «document d’urbanisme» de droit privé puisqu’il régit les relations entre les acquéreurs successifs du terrain litigieux et les conditions d’implantation des bâtiments. Ce plan de masse doit nécessairement être joint à la demande de permis de construire et est donc indispensable à la réalisation de tout projet immobilier.

A titre subsidiaire, elle invoque un manquement par la SCI X à ses obligations contractuelles puisque celle-ci devait aménager le terrain mis en vente et qu’elle ne l’a pas fait dans les délais prévus par la promesse de vente. Elle observe que la SCI ne saurait prétendre qu’elle a, sans faute, retardé l’exécution de cette obligation puisque l’acte sous seing privé prévoit expressément que le terrain vendu devait être amenagé au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente.

Dans la mesure où la SCI X n’a pas respecté ses obligations contractuelles, elle estime qu’elle est fondée à solliciter l’application de la clause pénale stipulée dans la promesse pour 280.000 euros outre des dommages et intérêts complémentaires, à savoir le remboursement des frais engagés dans le cadre de la vente pour la levée des conditions suspensives et l’indemnisation de son préjudice financier (frais d’architecte liés à la phase de conception du projet, frais internes pour concevoir le projet d’implantation, frais de constitution du dossier de permis de construire, frais de constitution du dossier de CDAC, frais de publication, frais d’huissier de justice notamment) pour un total de 221.236,04 euros. Elle allègue également un préjudice d’image et de réputation.

Dans ses écritures, la SCP Marie-Hélène E-F et A Z sollicite la réformation du jugement, en conséquence, de rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SCI X, de l’en débouter, de la condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens de l’instance et d’appel.

Elle fait valoir que M^e SPRUYT n’a commis aucune faute puisqu’un plan de masse a été annexé à l’acte du 23 avril 2009.

Elle affirme, dans tous les cas, qu’il appartient à la SCI X de rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité de celui-ci avec les manquements imputés au notaire. Or, elle constate que les prétentions de la société VMONT DEVELOPPEMENT sont fondées sur des reproches faits à l’encontre de la SCI X laquelle aurait d’une part, manqué à ses obligations contractuelles d’information en omettant de porter à sa connaissance le plan de masse de la parcelle acquise et, d’autre part, manqué à ses obligations relatives aux travaux d’aménagement et de viabilisation du terrain. Elle affirme que sur le dernier point, les griefs imputés au notaire sont sans lien de causalité avec le préjudice dont se plaint la société acquéreure. Elle estime que le non-respect des obligations contractuelles d’information élémentaire par la société venderesse n’est pas établi dans la mesure où l’implantation générale imposée par la société PAJA dans le plan de masse a été respectée. Elle souligne, par ailleurs, que le plan de masse pouvait être modifié d’un commun accord entre les parties alors que la société VMONT DEVELOPPEMENT n’a jamais répondu à sa proposition en ce sens, préférant se délier de ses obligations contractuelles. Elle ajoute que l’acquéreur n’apporte aucune preuve de ce qu’il ne peut réaliser l’opération qu’il avait prévue. Elle relève que si le permis de construire obtenu a été contesté c’est uniquement au motif de l’activité que la société VMONT entendait exercer dans les locaux qu’elle voulait construire.

A titre subsidiaire, elle rappelle qu’elle ne peut être tenue de garantir le paiement de la clause pénale qui est de nature contractuelle et que la société VMONT doit conserver la charge des frais qu’elle avait risqué d’engager, sans certitude de la réitération future de la vente, notamment au regard des conditions suspensives prévues. Elle estime, dans tous les cas, que les demandes formulées ne peuvent s’analyser que comme une perte de chance et qu’en l’espèce, une telle perte de chance est inexistante et ne peut donner lieu à indemnisation. En effet, dans la mesure où la SCI X n’avait pas réalisé les travaux de voirie mis à sa charge, l’opération envisagée n’aurait pas pu aboutir, indépendamment de la communication du plan de masse.

Le dossier a été communiqué au ministère public, qui y a apposé son visa le 18 septembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La XXX, au soutien de sa demande tendant à voir prononcer 'la caducité’ de la vente invoque une faute de la SCI X, venderesse, à son égard, faute liée à un manquement de cette dernière à son obligation d’information. Elle affirme que ce manque d’information sur la parcelle objet de la vente 'a vicié son consentement'. Elle prétend donc qu’elle n’a pas pu donner un consentement libre et éclairé à la promesse de vente, lors de la signature de cet acte. Elle invoque une erreur de sa part, provoquée par une faute de la SCI X et par conséquent, indique que la convention n’a pas été valablement conclue en application des dispositions de l’articles 1109 et 1110 du code civil. Elle remet en cause la validité de la promesse de vente ; or, ce défaut de validité ne peut être sanctionné que par une annulation du contrat et non par sa caducité, sanction prononcée en cas de difficultés d’exécution d’une convention valablement formée. Les manquements 'contractuels’ invoqués à l’encontre de la SCI X seraient intervenus avant la signature de la promesse, lors de la phase de pourparlers et représentent, en réalité, des manquements délictuels affectant la conclusion du contrat et non son exécution.

Dès lors, la demande de 'caducité’ doit être requalifiée en demande d’annulation de la promesse de vente.

La XXX doit rapporter la preuve de ce qu’elle a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose objet du contrat, lors de la signature de l’acte du 23 avril 2009.

Il convient de rappeler que :

— selon acte notarié du 18 décembre 2006, passé par devant M^e DELATTRE, notaire à Roubaix, avec la participation de M^e SPRUYT, notaire à Hesdin, la SARL PAJA a vendu à la SCI X une parcelle de terrain non viabilisée d’une surface de 45.963 m², située sur la commune de Y. L’acte authentique prévoit une servitude d’activité à savoir que «l’acquéreur pourra construire sur les terrains objet de la présente vente, exclusivement des bâtiments pour exercer le commerce relatif à l’équipement de la maison, équipement du sport, hôtellerie et restauration. L’acquéreur s’interdit à titre de servitude d’activité, pendant une période de 30 ans à compter des présentes, sur les parcelles objet de la présente vente au bénéfice des parcelles restant appartenir au vendeur, d’exploiter ou de faire exploiter, y compris par le biais d’un contrat de location-gérance, tous commerces de bricolage, jardinage, vente de matériaux, équipement de la personne, commerce de vente de produits alimentaires.» Au titre des conditions particulières était stipulée la clause suivante «à titre de conditions essentielles et déterminantes sans lesquelles les parties n’auraient pas contracté, il est convenu ce que suit :

I/plan masse :

l’acquéreur s’engage à respecter le plan annexé aux présentes et approuvé par les parties en ce qui concerne l’implantation générale du bâtiment et l’implantation des parkings et voies d’accès. Il est convenu que le plan masse pourra être modifié d’un commun accord entre les parties.('.) »

— au mois d’avril 2008, la société VMONT DEVELOPPEMENT montrait son intérêt pour acquérir une parcelle de 20.292 m² sur la commune de Y.

— elle sollicitait, le 22 mai 2008, la transmission du plan du terrain validé par la mairie pour définir l’emplacement de la plate-forme qu’elle projetait de construire.

— après ces négociations, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée le 23 avril 2009 entre la SCI X, venderesse, et la XXX, acquéreur, portant sur une parcelle de 18.857 m² formant le lot 3 du lotissement dénommé 'Négrier', autorisé par M. le maire de Y, suivant permis d’aménager délivré le 14 août 2008.

— cet acte, signé avec le concours de M^e E, notaire à Hesdin, successeur de M^e SPRUYT, prévoit :

que le terrain vendu sera aménagé par le vendeur pour au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente.

une servitude d’activité.

une clause d’autorisation administrative selon laquelle '1°) CDAC : le présent acte est soumis à la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’une autorisation de la CDAC du Nord pour l’exploitation d’une surface de vente d’environ 6.000 m². L’acquéreur s’oblige à déposer son dossier auprès de la CDAC du Nord au plus tard le 30 mai 2009 ou, à défaut de parution à cette date de la circulaire d’application de la réforme de l’urbanisme commercial, dans le mois de la parution de celle-ci.

2°) permis de construire : le présent acte est soumis à la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire devenu définitif (purgé de tout recours et retrait administratif, après affichage sur le terrain et en mairie constaté par exploits d’huissiers), pour l’édification d’une SHON d’environ 7.500 m² (à plus ou moins 5 %). L’acquéreur s’oblige à déposer son permis de construire dans les deux mois du dépôt de son autorisation auprès de la CDAC du Nord au plus tard le 30 juin 2009.'

un plan de masse, annexé à l’acte ainsi qu’un plan de composition et de voirie.

Il est à noter que le plan de masse annexé à la promesse synallagmatique de vente n’est pas celui qui figure en annexe de l’acte de vente du 18 décembre 2006 ; il apparaît en fait, au regard de l’indication figurant en haut à droite de ce document, à savoir 'Cholet le 17/07/2008", que le plan de masse annexé à la promesse est celui établi par l’acquéreur dans l’optique de finaliser son projet de construction.

Le plan des réseaux, quant à lui, ne laissait pas apparaître d’obligation particulière quant à l’implantation des bâtiments ou leur localisation sur la parcelle de 18.857 m² cédée à la société VMONT DEVELOPPEMENT.

Il résulte de ces éléments que la société VMONT DEVELOPPEMENT n’avait pas connaissance lors de la signature de la promesse de vente le 23 avril 2009 du plan de masse annexé à l’acte de vente du 18 décembre 2006, sur lequel étaient localisés les bâtiments pouvant être construits sur la parcelle litigieuse, l’emplacement des parkings et des voies d’accès. Elle n’avait pas plus connaissance de ce que ce plan constituait un élément 'essentiel déterminant de la vente’ de décembre 2006 (ce qui implique que la société PAJA, venderesse en 2006, pouvait exiger le respect de cette obligation essentielle découlant du contrat de vente, même à l’égard des acquéreurs successifs) et qu’il ne pouvait être modifié que 'd’un commun accord entre les parties'. En conséquence, la société VMONT ne savait pas, lorsqu’elle a signé la promesse de vente, que si elle désirait mener à bien le projet dont elle avait déterminé les plans, elle devrait obtenir l’accord de la société PAJA et qu’à défaut d’un tel accord, elle devrait modifier ses plans pour respecter le plan de masse annexé à l’acte de vente de 2006.

Elle a donc commis, du fait de ce défaut d’information imputable à son vendeur, la SCI X, une erreur.

Cette erreur qui concerne la liberté d’aménager une parcelle de 18.857 m², dans le cadre d’une zone commerciale, et qui porte sur les possibilités d’utilisation et d’aménagement des lieux, constitue une erreur sur les qualités substantielles de la parcelle objet de la vente.

Ainsi, il ne saurait être prétendu que l’implantation des bâtiments prévue par la société VMONT DEVELOLPPEMENT était conforme à ce plan de masse puisque si les emplacements de parkings sont, en majorité, dans les deux plans, au même endroit, le projet de VMONT DEVELOPPEMENT prévoit un bâtiment plus grand, empiétant sur certains emplacements de parkings et sur certaines voies de communications prévues dans le plan de masse annexé à l’acte de 2006 et que la configuration des emplacements de parkings et des espaces verts n’est pas la même sur les deux plans. Il existe donc bien des différences d’implantation générale et non seulement de détails ou de surface.

Par ailleurs, la société VMONT ne prétend pas qu’un autre projet, respectant le plan de masse ne serait pas possible mais elle explique que ce projet nécessiterait de refaire toutes les demandes administratives. En tout état de cause, la validité de son consentement doit s’apprécier au moment de la signature de la promesse et non au regard de ce qui est survenu par la suite (de sorte que les observations des parties concernant l’exécution des obligations découlant de la promesse ou celles tendant à voir dire que l’accord de la société PAJA pour la modification du plan de masse aurait pu être obtenu, sont sans intérêt pour apprécier la validité de consentement de VMONT DEVELOPPEMENT lors de la conclusion du contrat du 23 avril 2009).

Il découle de ces éléments que le consentement de l’acquéreur a été vicié lors de la signature de la promesse ; en conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation (et non la caducité) de cet acte daté du 23 avril 2009.

Selon l’article 1227 du code civil, la nullité de l’obligation principale entraîne celle de la clause pénale.

En conséquence, suite à l’annulation de la promesse de vente du 23 avril 2009 du fait de l’erreur commise par la XXX, la clause pénale qui était insérée dans cet acte pour le cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations est également rétroactivement anéantie. La XXX n’est donc pas fondée à demander l’application de cette clause et elle doit être déboutée de sa demande en ce sens.

De même, la SCI X ne peut prétendre à l’application de cette clause pénale, annulée, à son profit. Sa demande de ce chef doit être rejetée.

La société VMONT DEVELOPPEMENT sollicite également des dommages et intérêts au titre de frais d’architecte, frais internes, frais de constitution de dossier pour le dépôt du permis de construire, de dossier auprès de la CDAC, des frais de publication du permis de construire.

Elle justifie qu’elle a fait face au paiement de la somme de 166.355,23 euros TTC au titre de frais d’architectes postérieurement à la signature de la promesse de vente, pour l’élaboration de son projet de construction outre 9.388,60 euros TTC au titre des frais exposés pour le dépôt de la demande de permis de construire et 7.973,36 euros TTC au titre du dossier de CDAC outre 783 euros au titre des frais de publication légale et 1.071 euros au titre des frais de constat d’huissier (liés à l’affichage du permis de construire) et 3.633,85 euros au titre de frais matériels (achat d’un panneau d’affichage, création de ce panneau, création d’un plan de numérisation, étude pour la protection de la santé).

Ces frais étaient indispensables pour la réalisation du projet immobilier de la société VMONT IMMOBILIER. Ils sont la conséquence directe de la signature de la promesse de vente litigieuse et n’auraient pas été engagés si cet acte n’avait pas été signé.

Ils sont donc la conséquence directe de la faute commise par la société X constituée par l’absence d’information sur l’existence d’un plan de masse, faute qui a empêché la société VMONT de conclure la promesse de vente en toute connaissance de cause.

Le préjudice invoqué ne constitue donc pas seulement une perte de chance de ne pas exposer ces frais mais un préjudice certain et effectif.

Le fait que la promesse ait prévu des conditions suspensives liées notamment à l’obtention des autorisations nécessaires à la réalisation du projet de la XXX est sans incidence sur cette situation étant, au surplus observé que ces autorisations ont été obtenues (même si le permis de construire faisait l’objet d’un recours du fait de l’absence de précision, dans le permis de construire, de l’affectation des locaux) et que la SCI X, même après la date fixée par la promesse de vente pour la réitération de la cession par acte authentique, continuait à demander que le contrat soit signé devant le notaire.

Cependant, la demande au titre des frais interne n’apparaît justifiée par aucun élément ; en effet, si des déplacements de personnel de la société VMONT sur le site de Y, ont été nécessaires rien ne permet de chiffrer le préjudice subi de ce fait à plus de 15.000 euros. Par ailleurs, une société SAS MONTEL INVEST a facturé la somme de 11.000 euros hors taxes à la XXX sans qu’il soit indiqué à quoi correspondait sa prestation. Les factures portent l’indication « achat terrain » alors que les parcelles de Y n’ont pas été acquises et CDAC alors que les prestations à ce titre ont été déléguées à une autre société (OPTIMA CONSEIL). Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

La société VMONT DEVELOPPEMENT invoque, par ailleurs, un préjudice d’image qu’elle aurait subi du fait de la rupture des négociations engagées pour la location de différentes cellules commerciales qu’elle entendait créer. Cependant, il doit être observé que la société VMONT DEVELOPPEMENT avait nécessairement engagé ces pourparlers sous réserve de réalisation effective de la vente et qu’au surplus elle a continué les pourparlers, malgré le fait qu’elle ait eu connaissance des problèmes rencontrés et notamment l’absence de communication du plan de masse (les pourparlers les plus avancés avec promesse de bail ayant été menés en mai 2010). Dans ces conditions, outre le fait qu’elle ne rapporte pas la preuve du préjudice d’image qu’elle invoque, elle ne rapporte pas la preuve que la faute de la SCI X est à l’origine de ce dommage. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

La SCI X doit donc être condamnée à réparer le préjudice financier subi par la société VMONT DEVELOPPEMENT à hauteur de 189.205,04 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement pour la somme de 183.936,59 euros et du présent arrêt pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, à compter du 8 mars 2013, date à laquelle cette demande a été présentée pour la première fois par la XXX.

Le jugement sera donc réformé en ce sens.

La demande de la SCI X tendant à être mise hors de cause doit donc être rejetée, cette dernière étant condamnée au paiement de dommages et intérêts ; la demande de cette société tendant à obtenir la garantie de la SCP E-F, Z ne peut aboutir à une substitution du débiteur des dommages et intérêts à l’égard de la XXX mais, le cas échéant, à une condamnation de la SCP de notaires au profit de la SCI X.

Le notaire, officier ministériel, doit veiller à l’efficacité des actes pour la rédaction desquels il intervient. En l’espèce, M^e SPRUYT a participé à la rédaction de l’acte authentique de vente du 18 décembre 2006. Il a également rédigé la promesse de vente du 23 avril 2009 (comme le précise cet acte en son paragraphe « frais ». Il aurait donc dû insérer à cet acte le plan masse annexé à l’acte de vente du 18 décembre 2006, document dont il ne pouvait ignorer l’existence, et aurait dû donner connaissance, avec le vendeur, de l’importance du respect ce plan, élément présenté par la société PAJA comme déterminant de son consentement à la vente de 2006.

En n’annexant pas ce plan à la promesse de vente, M^e SPRUYT a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard du vendeur ; il devait, en effet, conseiller ce dernier et lui indiquer l’importance de ce plan pour la validité de la promesse synallagmatique de vente.

En conséquence, la SCP E-F, Z sera condamnée à garantir la SCI X des condamnations prononcées à son encontre au profit de la XXX étant précisé que :

ces condamnations ne comprennent aucune somme au titre de la clause pénale

la faute, à l’origine de l’annulation de l’acte, est le manquement par la SCI X à son obligation de renseignement et non un défaut d’exécution par cette dernière d’obligations contractuelles,

les frais engagés par la XXX l’ont été en pure perte, compte tenu de la nullité de la vente sous conditions suspensives. Ils représentent donc un préjudice certain et non une simple perte de chance, indépendamment du fait que, si la vente avait été valable (ce qui n’est pas le cas), ils auraient été exposés aux risques de l’acquéreur au regard de l’existence des conditions suspensives et des risques d’inexécution en cas de carence de la société X dans l’exécution de ses obligations.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la SCP E-F, Z devrait garantir la société X de sa condamnation à dommages et intérêts.

La SCI X, qui succombe partiellement et qui est condamnée à l’égard de la XXX, ne rapporte la preuve d’aucune faute de cette société dans le cadre de la présente procédure. Sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit donc être rejetée.

Les parties succombant partiellement en cause d’appel, elles conserveront chacune la charge des dépens exposés. Les frais éventuels de recouvrement forcé seront à la charge des parties conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI X, sous la garantie de la SCP E-F et Z aux dépens de l’instance principale. Il sera ajouté que la SCP E-F et Z sera condamnée aux dépens de l’appel en garantie, en première instance.

Il n’est pas inéquitable, en cause d’appel, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement en ce qu’il a condamné la SCI X à payer à la XXX des dommages et intérêts, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens liés à l’instance principale ;

LE CONFIRME également en ce qu’il a condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, à garantir la SCI X de sa condamnation à dommages et intérêts à l’égard de la société VMONT DEVELOPPEMENT, condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, à payer à la SCI X une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, à garantir la société X du montant des entiers dépens nés de l’instance principale ;

INFIRME le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

ANNULE la promesse de vente sous conditions suspensives du 23 avril 2009 conclue entre la SCI X et la XXX ;

DÉBOUTE la XXX de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SCI X à payer à la XXX la somme de 189.205,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement pour la somme de 183.936,59 euros et de l’arrêt pour le surplus ;

DIT que les intérêts seront capitalisés par année entière, dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil, à compter du 8 mars 2013 ;

DÉBOUTE la SCI X de sa demande en paiement de la clause pénale et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT que la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, devra garantir la SCI X à hauteur de la somme de 189.205,04 euros outre les intérêts échus sur cette somme ;

CONDAMNE la SCP Marie-Hélène E-F et A Z, notaires, aux dépens de l’appel en garantie de première instance ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. D