République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 7 SECTION 3

ARRÊT DU 24/02/2025

***

N° MINUTE : 25/52

N° RG : N° RG 24/00009 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VIUA

Jugement (N° 22/04503)

rendu le 14 Novembre 2023

par le Juge aux affaires familiales de Boulogne sur mer

APPELANTE

Mme [L] [G] [I] [Z]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe Robert, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro c-59178/24/006508 du 25/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

M. [S] [T]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 novembre 2024

tenue par Camille Colonna magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 805 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Videhouenou Gandaho, adjoint administratif faisant fonction de greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurence Berthier, présidente de chambre

Sandrine Provensal, conseillère

Camille Colonna, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après prorogation du délibéré en date du 27 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Laurence Berthier, présidente et Sylvie Genel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 octobre 2024

*****

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [T] et Mme [L] [Z] ont vécu en concubinage, ont eu quatre enfants nés en 2002, 2006, 2008 et 2014 et se sont séparés en mai 2019.

Suivant acte authentique dressé le 31 mai 2005, ils ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 68.600 euros, financé notamment par un prêt du même montant accordé par le [7], remboursable par mensualités de 417,43 euros sur 25 ans.

Par jugement du 3 août 2020, le juge aux affaires familiales de Boulogne-sur-Mer saisi par M. [T], a notamment constaté l’exercice commun par les deux parents de l’autorité parentale à l’égard des quatre enfants mineurs, fixé leur résidence habituelle au domicile de Mme [Z], accordé à M. [T] un droit de visite et d’hébergement classique et dispensé M. [T], en raison de son état d’impécuniosité, de toute contribution alimentaire jusqu’à son retour à meilleure fortune.

Par exploit délivré le 12 octobre 2022, M. [T] a attrait Mme [Z] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux,

— Commettre à cette fin tel notaire qu’il plaira au tribunal,

— Dire que sauf meilleur accord des parties, il sera procédé par le notaire à la vente sur licitation de l’immeuble indivis sur la mise prix de 150.000 suros,

— Dire que Mme [Z] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation à fixer

par le notaire à compter du mois de mai 2019 et jusqu’à libération des lieux,

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec distraction prononcée au profit de la SCP Wable Trunecelt Tachon Aubron, société d’avocats aux offres de droit.

En première instance, Mme [Z] s’en rapportait sur les demandes de M. [T] à l’exception de la vente sur licitation de l’immeuble indivis et de l’indemnité d’occupation et demandait au juge de le débouter de ses demandes de vente de l’immeuble indivis sur licitation et d’indemnité d’occupation et de le condamner entiers frais et dépens.

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, le juge aux affaires familiales de Boulogne-sur-Mer a notamment, outre le rappel des règles applicables au partage judiciaire ressortant des articles 1359 à 1378 du code de procédure civile :

— Ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux entre M. [T] et Mme [Z] ;

— Désigné Maître [E] [K], notaire à [Localité 8], pour procéder aux opérations de liquidation partage ;

— Désigné pour surveiller les opérations Mme [C] [F] ou le magistrat désigné par l’ordonnance de roulement ;

— Dit que le notaire et le magistrat désignés pourront être remplacés par ordonnance sur simple requête ;

— Autorisé le notaire, à défaut de vente amiable par les parties au prix qu’elles auront fixé dans un délai de six mois à compter de sa désignation, à procéder à la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant la mise à prix de 120.000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères ;

— Dit que le notaire désigné rédigera le cahier des conditions de vente ;

— Dit que le notaire devra prendre en compte dans l’établissement du projet liquidatif l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] à compter du mois de mai 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux ou jusqu’à ce qu’elle devienne seule propriétaire du bien ;

— Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et rappelé qu’un tel emploi est incompatible avec les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ce jugement a été signifié à Mme [Z] le 1er décembre 2023.

Par déclaration du 2 janvier 2024, Mme [L] [Z] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— Autorisé le notaire, à défaut de vente amiable par les parties au prix qu’elles auront fixé dans un délai de six mois à compter de sa désignation, à procéder à la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant la mise à prix de 120.000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères ;

— Dit que le notaire désigné rédigera le cahier des conditions de vente ;

— Dit que le notaire devra prendre en compte dans l’établissement du projet liquidatif l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] à compter du mois de mai 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux ou jusqu’à ce qu’elle devienne seule propriétaire du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2024, Mme [Z] demande à la cour d’infirmer la décision rendue concernant la vente sur licitation qui a été ordonnée et le principe de l’indemnité d’occupation qui a été fixée, et statuant à nouveau, de :

— Dire qu’aucune indemnité d’occupation ne sera mise à la charge de Mme [Z],

— Débouter M. [T] de cette demande,

— Débouter M. [T] de sa demande de mise en vente de l’immeuble commun,

— Condamner M. [T] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, M. [S] [T] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris des chefs relatifs à l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] et à l’autorisation du notaire de procéder à la vente sur licitation du bien immobilier et de condamner Mme [Z] aux dépens.

Il sera référé, pour le détail de l’argumentation des parties, à leurs dernières conclusions écrites par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’occupation du bien indivis

Mme [Z] indique qu’elle a valorisé l’immeuble depuis son départ du domicile familial, en payant seule les charges, situation dont M. [T] va tirer profit.

Elle soutient que M. [T] a été déchargé de toute contribution alimentaire concernant les enfants communs compte tenu de ce qu’elle n’exposait pas de charge de loyer et qu’en cas d’indemnité d’occupation M. [T] verrait son patrimoine fructifier sans bourse délier, qu’en conséquence, il doit être jugé n’y a pas lieu à indemnité d’occupation. Elle se réfère à un arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2024, retenant qu’il n’y avait pas lieu à indemnité d’occupation due par l’épouse, l’occupation gratuite de l’immeuble commun constituant une modalité du devoir de secours par son époux séparé de corps, et fait valoir que cette solution est transposable à sa situation.

M. [T] fait valoir que depuis la séparation, il verse mensuellement sur le compte joint sur lequel est prélevée l’échéance du prêt ayant financé l’acquisition de l’immeuble indivis, la somme de 210 euros correspondant à la moitié de l’échéance mensuelle et qu’il a continué à payer les taxes foncières, y compris la part de Mme [Z] qui ne peut donc prétendre avoir, seule, enrichi l’indivision.

Il soutient que Mme [Z] ne peut affirmer que l’indemnité d’occupation dont elle est débitrice pourrait être compensée par une pension alimentaire qui lui serait due, la situation d’espèce de l’arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2004 ne pouvant être transposée à la leur, puisqu’ils vivaient en concubinage et que la demande de pension alimentaire sollicitée par Mme [Z] a été rejetée par le jugement du 3 août 2020.

Le premier juge, retenant que le caractère privatif de la jouissance du bien indivis à compter du mois de mai 2019 par Mme [Z] n’est pas contesté et est établi par le jugement du juge aux affaires familiales du 3 août 2020, celle-ci est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par le notaire, à compter du mois de mai 2019 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Aux termes des dispositions de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, M. [T] et Mme [Z] vivaient en concubinage.

Le juge aux affaires familiales a exactement retenu que depuis la séparation des concubins, intervenue au mois de mai 2019, Mme [Z] jouit privativement de l’immeuble indivis, situation ouvrant à une créance de l’indivision à son encontre au titre de l’indemnité d’occupation.

La jurisprudence dont se prévaut Mme [Z] retenant l’occupation gratuite d’un immeuble commun en tant que modalité d’exécution du devoir de secours entre époux séparés de corps ne peut s’appliquer en l’espèce, en l’absence d’identité de qualité des parties et de fondement juridique du moyen développé, celles-ci vivant en concubinage sans être tenues d’un devoir de secours l’une envers l’autre.

En outre, la dispense de M. [T] de contribuer à l’entretien et à l’éducation de ses enfants par le jugement du 3 août 2020 ne procède pas de la situation économique de Mme [Z], qui, certes n’avait pas de charge de logement, mais de la situation économique personnelle de M. [T], impécunieux, et rien n’étaye la version de l’appelante selon laquelle l’occupation gratuite de l’immeuble commun constituait une modalité de contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants.

Il n’y a donc pas lieu de dispenser Mme [Z] de réglement de l’indemnité d’occupation et ce chef sera confirmé.

Il n’en demeure pas moins qu’il pourra être tenu compte de l’équilibre des décisions de justice antérieures devenues définitives pour en apprécier le montant.

Si les parties n’ont pas soumis à la cour d’appel cette appréciation, la cour relève que du procès-verbal d’ouverture dressé le 5 février 2024 communiqué par les parties ressort leur déssacord sur le calcul du montant de cette indemnité et qu’elle dispose des éléments permettant de statuer sur ce point compte tenu de la valeur de l’immeuble fixée ci-après.

La cour sollicite donc les observations des parties sur la fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’occupation et ordonne la réouverture des débats sur ce point.

Sur la demande de licitation de l’immeuble

Mme [Z] s’oppose à ce que soit ordonnée la mise en vente du bien indivis, faisant valoir que la valeur de l’immeuble doit être estimée à 100 000 euros et que l’absence de mise à sa charge de l’indemnité d’occupation par le premier juge lui permettra de reprendre les droits de M. [T].

M. [T] soutient que Mme [Z] ne justifie pas être en mesure de financer le solde de l’emprunt et la soulte qu’elle lui devrait en cas d’acquisition de sa part de l’immeuble indivis, quand bien même sa valeur serait fixée à la somme de 100 000 euros. Il fait valoir en outre que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé la mise à prix de l’immeuble à la somme de 120 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères, le bien étant situé non loin de la mer dans un secteur prisé à [Localité 6] où il existe une pénurie de logement en raison du développement des locations touristiques et Airbnb.

Aux termes du jugement dont appel, le notaire a été autorisé, à défaut de vente amiable par les parties au prix qu’elles auront fixé dans un délai de six mois à compter de sa désignation, à procéder à la vente sur licitation du bien indivis sur la mise à prix de 120 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères, aux motifs que Mme [Z], invitée à se positionner dès le mois de novembre 2021 par le conseil de M. [T] concernant le rachat de l’immeuble ne rapportait aucun élément sur sa situation financière personnelle permettant d’établir qu’elle serait en mesure d’acquérir le bien et que, s’agissant de la mise à prix, seul l’acte notarié de vente du 31 mai 2005 était produit par M. [T], la valeur du bien n’ayant pu qu’augmenter depuis près de dix-huit ans.

L’article 1686 du code civil dispose que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

En l’espèce, alors qu’en première instance seul l’acte notarié de vente du 31 mai 2005 était produit par M. [T] qui estimait que la valeur de l’immeuble devait être fixée à 150.000 euros, Mme [Z] communique en cause d’appel une évaluation du bien rédigée le 23 février 2024 par Maître [V], notaire associé à Maître [K] désigné pour les opérations de liquidation et partage de l’indivision, aux termes de laquelle : « compte tenu de son emplacement le long d’un axe bruyant, de sa configuration avec toiture mono-pente, de sa surface d’environ 95 m2 habitable, de l’état d’entretien moyen, des travaux conséquents à y envisager, des tôles amiante situées sur l’ensemble des dépendances et du marché immobilier où les prix sont en baisse, celui-ci a aujourd’hui, en l’état, une valeur vénale d’environ 100 000 euros ».

Cet avis de valeur est réalisé par un notaire de la Selarl [V] [K] dont M. [T], par dire consigné au procès-verbal d’ouverture du 5 février 2024, sollicitait l’estimation et est particulièrement circonstancié, contrairement à ce qu’indique M. [T] qui n’étaye pas la tension immobilière dans ce secteur géographique en raison du développement touristique particulier dont il reproche qu’il ne soit pas tenu compte.

Il y a donc lieu de retenir l’estimation produite et la valeur de l’immeuble à hauteur de 100.000 euros.

Cependant alors que, lors de l’établissement du procès-verbal d’ouverture des opérations de liquidation le 5 février 2024, Mme [Z] indiquait au notaire ne pas disposer pas de liquidités pour procéder au paiement des droits de M. [T] sur l’immeuble, elle ne justifie pas davantage en cause d’appel qu’en première instance qu’elle serait en capacité de lui payer une soulte afin de les acquérir.

L’autorisation de vente sur licitation à défaut de vente amiable par les parties, sera par conséquent confirmée, dans les conditions reprises au dispositif compte tenu de la valeur du bien actualisée à la somme de 100.000 euros.

La décision sera par conséquent confirmée en ce que le notaire a été autorisé, à défaut de vente amiable par les parties au prix qu’elles auront fixé dans un délai de six mois à compter de sa désignation, à procéder à la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] mais infirmée en ce que la mise à prix était fixée à la somme de 120.000 euros, et, statuant à nouveau sur ce point, il sera dit que la mise à prix sera de 100.000 euros, avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères.

Sur les dépens

Aux termes de sa déclaration d’appel, Mme [Z] n’a pas saisi la cour du chef du jugement disant que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Les dépens de la procédure d’appel seront également employés en frais privilégiés de partage, les parties étant déboutées de leurs demandes formulées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge aux affaires familiales de Boulogne-sur-Mer entre M. [T] et Mme [Z], en ce qu’il a précisé que la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] se fera moyennant une mise à prix de 120.000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Dit que la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] se fera moyennant une mise à prix de 100.000 euros faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères ;

Ordonne la réouverture des débats sur la fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’occupation et renvoie les parties à l’audience de la mise en état du 3 avril 2025 ;

Déboute les parties de leurs demandes relatives aux dépens de la procédure d’appel et dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Le greffier La présidente

Sylvie Genel Laurence Berthier