DRépublique Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 18/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 24/01937 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VQHT

Jugement (N° 21/05521) rendu le 11 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS T’orsa, agissant par la personne de sa gérante, Mme [U] [V]

ayant son siège social sis [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-Christine Dutat, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SAS Invefimmo, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités au siège

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 22 octobre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er octobre 2025

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 18 décembre 2017, M. [K] [N] et Mme [E] [Y] épouse [N] ont donné à bail commercial à la SAS T’Orsa un local à usage de commerce situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Nord), lequel faisait partie d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Le loyer annuel était fixé à la somme de 9 600 euros.

Ce local a été affecté par deux dégâts des eaux successifs les 31 mai et 1er juin 2018.

La société Ateram a été mandatée par le syndic de copropriété, le cabinet Maes, pour déterminer l’origine des fuites. Elle a établi un constat de recherche le 29 juin 2018, concluant que le désordre touchant le plafond du rez-de-chaussée commercial trouvait son origine dans un défaut d’étanchéité de la cabine de douche de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble et que les dégradations et l’inondation du couloir des communs outre du sous-sol du restaurant étaient dues à un défaut d’écoulement de la toiture commune du local poubelle de la copropriété.

La société T’Orsa a procédé à une déclaration de ces sinistres auprès de son assureur, la société d’assurance Pacifica, laquelle a fait intervenir le cabinet Saretec afin d’obtenir son avis. En octobre 2018, cet assureur a refusé de prendre en charge les conséquences du second sinistre.

La société T’Orsa a sollicité auprès du gestionnaire de location des bailleurs puis du syndicat des copropriétaires la réparation des désordres apparus dans le sous-sol.

Dans le courant du mois d’avril 2019, M. et Mme [P] ont cédé leur immeuble à la société’Invefimmo qui a confié la gestion du local commercial à la société Quartus.

La société Semnord Assainissement a été mandatée par le syndic de copropriété pour rechercher l’origine de nuisances olfactives dont s’est plainte la société T’Orsa dans le local. Elle a conclu dans un rapport de diagnostic établi le 6 juin 2019 que les odeurs nauséabondes d’égout émanant du sous-sol étaient dues à la casse de la liaison entre l’évacuation des toilettes et le collecteur principal à l’intérieur du coffrage.

La société Quartus a mandaté un plombier pour intervenir. Celui-ci n’a toutefois pas pu procéder aux réparations, la société T’Orsa ayant décliné les deux rendez-vous fixés.

Par acte du 21 novembre 2019, la société T’Orsa a assigné la société Invefimmo devant le tribunal de commerce de Lille-Métropole aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux propres à remédier aux désordres affectant le local sous astreinte ainsi qu’au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des pertes d’exploitation qu’elle estimait avoir subies.

Par jugement du 5 janvier 2021, cette juridiction s’est déclarée incompétente.

Parallèlement à cette procédure, la société T’Orsa a quitté les lieux dans le courant du mois de décembre 2020.

Elle a assigné la société Invefimmo devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 2 septembre 2021 aux fins de la voir condamner au paiement de sommes d’argent en réparation des pertes d’exploitation subies et au remboursement des travaux engagés pour l’exploitation du local commercial. A titre subsidiaire elle sollicitait l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire outre le paiement d’une indemnité provisionnelle en réparation de ses pertes d’exploitation.

Suivant jugement contradictoire du 11 décembre 2023, le tribunal a':

— débouté la société T’Orsa sa demande d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation ainsi que de sa demande subsidiaire d’expertise,

— débouté la société T’Orsa de sa demande au titre du remboursement des frais et travaux engagés pour l’exploitation du local,

— condamné la société T’Orsa à payer à la société Invefimmo la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société T’Orsa de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

— débouté la société T’Orsa de ses autres demandes,

— débouté la S.A.S.U. Invefimmo de ses autres demandes,

— condamné la société T’Orsa aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 22 avril 2024, la société T’Orsa a relevé appel de cette décision, sauf en ce que la société Invefimmo a été déboutée de ses autres demandes.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 1er octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, la société T’Orsa demande à la cour de :

— dire mal jugé, bien appelé,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 11 décembre 2023 RG'21/05521 en ce qu’il :

— la déboute de sa demande d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation,

— la déboute de sa demande subsidiaire d’expertise,

— la déboute de sa demande au titre du remboursement des frais et travaux engagés pour l 'exploitation du local,

— la condamne à payer à la S.A.S.U. Invefimmo la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— la déboute de ses autres demandes,

— la condamne aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau':

À titre principal :

— condamner la société Invefimmo à lui verser la somme de 379'750 euros au titre des pertes d’exploitation,

A titre subsidiaire :

— désigner expert avec pour mission de se rendre sur place au [Adresse 2] à [Localité 7], se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties en leurs dires et observations, donner avis sur les pertes d’exploitations subies, soumettre un pré-rapport aux parties, répondre aux dires des parties,

— condamner la société Invefimmo à lui verser une indemnité provisionnelle de 10 000 euros en réparation des pertes d’exploitation subies,

En tout état de cause :

— condamner la société Invefimmo à lui verser une indemnité de 28'406,59 euros au titre du remboursement des frais et travaux engagés pour l’exploitation du local commercial,

— condamner la société Invefimmo à lui verser une indemnité de 1'500 euros correspondant aux frais de première instance sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même à lui verser une indemnité de 1'500 euros correspondant aux frais d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la société Invefimmo demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— dire et juger mal fondées les demandes présentées par la société T’Orsa,

— débouter la société T’Orsa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société T’Orsa à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminairement et dès lors que la compétence du tribunal judiciaire de Lille n’est pas remise en cause par les parties, c’est inutilement que la société T’Orsa développe dans ses écritures des moyens relatifs à la compétence de cette juridiction pour connaître du litige.

Sur la demande indemnitaire présentée par la société T’Orsa

Sur la responsabilité du bailleur

Au soutien de sa demande, l’appelante reproche au tribunal judiciaire d’avoir considéré que le bailleur n’avait commis aucune faute dès lors que les dommages trouvaient leur origine dans des éléments situés dans les parties communes ou dans d’autres parties privatives.

Elle estime qu’il appartenait à la société Invefimmo, en sa qualité de copropriétaire, d’accomplir les diligences nécessaires pour mettre fin aux troubles qui la privaient des avantages qu’elle tenait du bail et de lui permettre de jouir paisiblement des lieux, en exerçant notamment les différentes actions possibles à l’égard du syndicat des copropriétaires s’agissant des parties communes ou des copropriétaires s’agissant des parties privatives.

Elle plaide que les dégâts des eaux des 31 mai et 1er juin 2018 ainsi que les odeurs nauséabondes présentes dans le local ont rendu impossible l’exploitation du sous-sol de l’immeuble, exposant que cette pièce du restaurant avait vocation à accueillir 28 personnes et qu’elle n’a pu exploiter durant cette période que la salle du rez-de-chaussée qui ne pouvait en accueillir que 8. Elle précise que l’usage de cette seconde salle était lui aussi affecté par les remontées d’odeur et que dans ce contexte, elle n’a eu d’autre choix que de finalement donner congé au bailleur.

La société Invefimmo conteste quant à elle tout manquement contractuel de sa part. Elle expose que le dégât des eaux ayant endommagé le rez-de chaussée du restaurant a pour origine un désordre survenu dans les parties communes (débordement de la toiture du local poubelles) et qu’il relève par conséquence de la responsabilité du syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir que le copropriétaire bailleur ne peut être tenu pour responsable des préjudices nés d’un désordre affectant les parties communes, sauf à se voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin. Elle soutient qu’elle n’est pas restée inactive puisqu’elle s’est rapprochée du preneur pour fixer les modalités d’intervention d’un plombier mais que la société T’Orsa refusera toutes les propositions de rendez-vous et reproche à l’appelante d’avoir fait obstacle à l’intervention d’un plombier pour obtenir une indemnisation.

Elle considère également qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué dès lors que la société T’Orsa a continué à exploiter son restaurant postérieurement aux sinistres.

Enfin, elle fait grief à l’appelante d’avoir quitté les lieux sans formalité et sans lui avoir donné congé.

Sur ce, par application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu':

1° -De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent'; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° – D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° – D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° -D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation de jouissance du bailleur comprend la possibilité pour le preneur de jouir de la chose selon la destination convenue par les parties. Cette obligation perdure tout au long du bail et de ses renouvellements.

En l’espèce la société T’Orsa reproche au bailleur de n’avoir pas pu exploiter l’intégralité des salles du restaurant, et principalement de la salle située au sous-sol, du fait d’une part de problèmes d’humidité rencontrés à la suite du dégât des eaux et d’autre part de l’existence d’odeurs nauséabondes.

Il est établi et non discuté par les parties que les problèmes d’humidité en cause font suite au débordement de la toiture commune du local poubelle de la copropriété, lequel a entraîné une inondation du sol et un ruissellement au niveau du plafond (dégât des eaux du 1er juin 2018). Ce débordement provient de l’encombrement fortuit d’un chéneau par un compactage de pollen adjoint à une mauvaise configuration du système d’écoulement des eaux de pluie ainsi qu’il résulte du rapport de recherche de fuite de la société Ateram versé par l’appelante.

Le dégât des eaux du 31 mai 2018 quant à lui, qui provient de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble dans lequel est exploité le local commercial, n’a pas endommagé son sous-sol, mais uniquement le plafond de la salle de restaurant du rez-de-chaussée et il n’est en réalité pas concerné par les prétentions de la société T’Orsa. Cette dernière a d’ailleurs été indemnisée par son assureur pour les dommages matériels qui en sont résultés.

Selon le rapport de diagnostic établi le 6 juin 2019 (pièce intimée n°1), qui n’est pas non plus discuté, les odeurs nauséabondes trouvent quant à elle leur cause dans la dégradation de la liaison entre l’évacuation des toilettes et du collecteur principal.

a) ' S’agissant du dégât des eaux survenu le 1er juin 2018

Comme le fait valoir à bon droit la société Invefimmo, un bailleur pris individuellement ne peut être tenu pour responsable des désordres affectant des parties communes. Il ne peut en effet personnellement être condamné à effectuer des réparations sur celles-ci. Il doit toutefois accomplir les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour y mettre fin.

En sus du rapport du cabinet Ateram du 29 juin 2018, qui met en évidence l’existence de démarches pour rechercher l’origine des fuites, il est produit par l’appelante plusieurs échanges de courriels intervenus entre la fin de l’année 2018 (pièce appelante n°5) et le début de l’année 2019 avec le syndic de copropriété établissant que le 18 décembre 2018, celui-ci l’informait avoir transmis à l’assureur de la copropriété la demande de prise en charge du sinistre présentée pour «'éventuelles suites à donner'». Une relance a été effectuée le 22 janvier 2019 et il n’est versé aucune réponse de cet assureur ni aucune autre pièce ayant trait à une demande de réparation de la toiture commune émanant du bailleur ou de son gestionnaire auprès du syndic de copropriété ou du syndicat des copropriétaires.

S’agissant d’un écoulement provenant d’un débordement de la toiture, il ne peut utilement être soutenu par l’intimée qu’elle aurait satisfait à ses obligations en mandatant un plombier durant l’année 2019, ce dernier n’ayant en réalité été sollicité que pour remédier aux problèmes d’odeurs nauséabondes qui seront examinés infra.

Au regard de ces éléments, et la société Invefimmo ne justifiant plus d’aucune démarche après la simple relance du 22 janvier 2019, la cour, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ne peut considérer qu’elle a effectué des diligences suffisantes auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier à la cause du sinistre. Elle est donc susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre.

Cependant, et comme l’invoque le bailleur, la société T’Orsa ne justifie pas de l’existence du préjudice qui serait résulté de ce dégât des eaux, ni de sa persistance après l’inondation du 1er juin 2018 qui a été un phénomène ponctuel.

A cet égard, les photos figurant dans le rapport de recherche du cabinet Ateram, dont seule une copie en noir et blanc est produite, sont de très mauvaise qualité et totalement inexploitables et il n’est versé aucun constat, aucune autre photographie, aucune évaluation, ni même aucune description des dommages qui seraient consécutifs à l’inondation du sous-sol du local.

La société T’Orsa n’établit pas non plus qu’elle aurait été contrainte de quitter les lieux en décembre 2020 compte tenu de leur état.

La cour observe également que dans son courrier du 13 août 2019 (pièce intimée n°2) l’assureur de la société T’Orsa reprochait uniquement à la société Invefimmo l’existence d’odeurs nauséabondes ainsi qu’un problème de renouvellement d’air qui n’est pas invoqué en cause d’appel. La société d’assurance Pacifica ne faisait aucunement état de l’existence de dommages issus de l’inondation du 1er juin 2018 ni de la persistance d’éventuels désordres.

Au surplus, la société T’Orsa ne verse aucun document comptable de nature à établir l’existence et la réalité de la perte d’exploitation alléguée durant cette période.

En conséquence, à défaut pour la société T’Orsa de rapporter la preuve que le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible à la suite de ce sinistre aurait été générateur d’un préjudice, sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée à ce titre.

b) ' S’agissant des odeurs nauséabondes.

La présence de ces odeurs n’a pas été signalée dans l’état des lieux d’entrée du 1er mars 2018, ni dans le rapport de recherche de fuite de la société Ateram, ni dans aucun autre courrier ou courriel antérieur à celui de la gérante de la société T’Orsa du 16 novembre 2018.

C’est en conséquence à cette date que doit être apprécié le manquement reproché au bailleur et il est difficilement contestable que de telles odeurs sont de nature à causer un trouble dans la jouissance d’un locataire exploitant un local commercial destiné à recevoir une clientèle.

Le syndic de copropriété a mandaté la société Semnord qui a réalisé un diagnostic le 6 juin 2019 après être intervenue les 21 et 22 mai 2019 et a conclu que les nuisances olfactives étaient dues à la casse d’une liaison entre deux raccords d’évacuation des toilettes ce qui laissait s’échapper les odeurs d’égout.

Il est donc justifié de diligences du bailleur pour intervenir suite au désordre allégué.

Il n’est pas discuté, ainsi qu’il résulte d’un courriel de Mme [J] [I] (pièce intimée n°3), que suite à ce rapport et durant le mois d’août 2019, un plombier a été mandaté pour intervenir mais que la gérante de la société T’Orsa, Mme [S] [V], a reporté le premier rendez-vous fixé au motif qu’elle était souffrante.'

Elle a de nouveau refusé l’intervention d’un plombier le 4 septembre 2019 au motif cette fois qu’elle craignait qu’à la suite de l’intervention, le litige relatif au dégât des eaux ne soit pas réglé et elle souhaitait attendre la fin de ce litige avec son assureur.

Le preneur a dès lors refusé l’intervention du bailleur pour remédier aux désordres et il ne peut en conséquence lui reprocher de ne pas lui avoir permis de jouir paisiblement des lieux. Il en résulte, comme l’a retenu le premier juge, que la responsabilité de la société Invefimmo ne peut être engagée au titre de ce dommage.

En conséquence de tout ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation présentée par la société T’Orsa.

La demande d’expertise subsidiaire présentée par l’appelante sera elle aussi rejetée dès lors que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée, de même que sa demande d’indemnité provisionnelle et le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société T’Orsa de ses autres demandes.

Sur la demande au titre du remboursement des frais et travaux engagés par la société T’Orsa

Dès lors que la responsabilité contractuelle du bailleur n’est pas engagée, la société T’Orsa, qui au surplus n’établit pas que le local était inexploitable, n’est pas fondée à solliciter la réparation de travaux d’aménagement de la cave tels que des travaux d’électricité ainsi que le remboursement de frais d’achat de matériel,'de frais de notaire, de frais d’agence et de déménagement qu’elle aurait consécutivement exposés.

Aussi y a-t-il lieu de confirmer le jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que la société T’Orsa a été condamnée aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 1 500 euros.

La société T’Orsa, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel outre à payer à la société Invefimmo la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel';

Confirme le jugement entrepris';

Y ajoutant

Condamne la société T’Orsa aux dépens de l’instance d’appel';

Condamne la société T’Orsa à payer à la société Invefimmo la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente