République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/05/2025

N° de MINUTE : 25/394

N° RG 23/05446 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHQ6

Jugement (N° 22-000019) rendu le 27 Novembre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras

APPELANT

Monsieur [D] [I] [Z]

né le 02 Juillet 1989 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitué par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

INTIMÉES

Madame [N] [L] épouse [H]

née le 03 Septembre 1980 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [G] [H]

née le 08 Février 1979 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentés par M^e Amaury Berthelot, avocat au barreau de Saint Quentin

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 20 mars 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique en date du 21 février 2006, M. [T] [F] a consenti au profit de M. [G] [H] et Mme [N] [L] épouse [H], à compter du 1er octobre 2005 et jusqu’au 30 septembre 2023, un bail rural d’une durée de 18 années entières portant sur les parcelles suivantes :

— sur la commune de [Localité 11], les parcelles cadastrées section ZA [Cadastre 5], ZA [Cadastre 4], ZC [Cadastre 2] et ZB [Cadastre 1],

— sur la commune de [Localité 10] les parcelles cadastrées section ZC [Cadastre 8] et [Cadastre 14] [Cadastre 8], l’ensemble pour une contenance totale de 8 ha 78 a et 80 ca.

Par exploit en date du 11 mars 2022, M. [D] [I] [Z], venant aux droits de M. [T] [F], a signifié aux preneurs leur congé sur le fondement de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime pour reprise de l’exploitation à son profit.

Par requête en date du 7 juin 2022, reçue au greffe le 9 juin 2022, M. et Mme [H] saisissaient le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras en annulation dudit congé.

En l’absence de conciliation lors de l’audience du 3 octobre 2022, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement du 28 novembre 2022 et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée lors de l’audience du 25 septembre 2023.

Par jugement en date du 27 novembre 2023, auquel il est renvoyé pour exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras a :

Débouté M. [D] [I] [Z] de sa demande en résiliation du bail,

Déclaré nul le congé délivré le 11 mars 2022 par la SCP Ketels, Haudiquet, Baderot,

Condamné M. [D] [I] [Z] à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [D] [I] [Z] aux dépens de l’instance.

Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

Rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [D] [I] [Z] a relevé appel de ce jugement par l’intermédiaire de son conseil, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat greffe de cette cour le 4 décembre 2023, sa déclaration d’appel portant sur l’ensemble des dispositions du jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

Lors de l’audience, M. [D] [I] [Z], représenté par son conseil, soutient oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles il demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras en date du 27 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau en cause d’appel :

A titre principal

Prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs,

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [H] et de tout occupant de leur chef, de l’ensemble des parcelles louées, dans le mois suivant la date de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

Condamner solidairement M. et Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [D] [I] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. et Mme [H] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

Débouter M. et Mme [H] de leur demande nullité du congé,

Valider le congé signifié le 11 mars 2022 par la SCP Ketels, Haudiquet, Baderot

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [H] et de tout occupant de leur chef, de l’ensemble des parcelles louées, à compter du 1er octobre 2023, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

Condamner solidairement M. et Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [D] [I] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. et Mme [H] aux entiers dépens.

M. [D] [I] [Z] entend fonder sa demande de résiliation de bail pour défaut d’exploitation personnelle par M. [G] [H], puisque celui-ci n’est devenu exploitant des parcelles louées que le 27 octobre 2022, alors même qu’avant cette date, seule Mme [N] [L], son épouse, exploitait lesdites parcelles ; en réalité, si deux entreprises individuelles ont été constituées une au nom de M. [H] et une au nom de Mme [H], c’est à l’effet de couvrir la faute relative à la violation de la cotitularité du bail, la régularisation de la faute postérieurement à la demande de résiliation du bail n’étant pas de nature à priver le bailleur de ladite résiliation ; ils ne peuvent venir revendiquer à leur bénéfice les dispositions de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, s’agissant du premier bail et non d’un bail renouvelé ; à défaut, s’agissant du congé, l’omission de la mention selon laquelle il mettrait les terres à la disposition d’une EARL après la reprise, n’a pas induit les preneurs en erreur, qu’il remplit en outre l’ensemble des conditions prévues aux articles L. 411-58 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.

M. et Mme [H], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Y ajoutant :

— Condamner M. [D] [I] [Z] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils font valoir que Mme [N] [L] est chef d’exploitation depuis le 26 mai 2003, qu’elle exerce désormais et depuis le 1er octobre 2022 en EARL avec son époux en qualité de cogérants et associés exploitants ; en tout état de cause, le preneur qui n’informe pas le bailleur de la cessation d’activité ne commet pas une infraction de nature à justifier la résiliation du bail ; enfin, M. [Z] n’apporte pas le moindre commencement de preuve, et n’invoque aucun manquement dans l’exploitation des terres. Le congé pour reprise ne respecte pas les dispositions légales, ne mentionnant pas que les terres ont vocation à être exploitées dans le cadre d’une société.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE

Sur la demande en résiliation du bail

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail, s’il justifie des motifs énumérés au paragraphe I (').

Il ajoute :

II. Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35.

L’article L. 411-35 du même code dispose notamment que (') lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il appartient enfin à celui qui se prévaut d’un fait d’en rapporter la preuve.

Alors qu’en première instance, M. [Z] affirmait que Mme [N] [L] avait cessé d’exploiter les parcelles en cause et avait perdu la qualité d’agricultrice, argument qui était réfuté par le jugement, en cause d’appel, le bailleur fonde sa demande de résiliation du bail pour défaut d’exploitation personnelle par M. [H], copreneur et époux de Mme [N] [L].

Le fait que M. [H] soit exploitant individuel sur une autre ferme ne suffit pas à prouver qu’il ne pouvait exploiter les parcelles ici concernées ; le fait que les parcelles étaient déclarées jusqu’au 1er octobre 2002 à la MSA au seul nom de Mme [N] [L] ne suffit pas davantage à démontrer que M. [H], lequel est affilié en qualité de chef d’exploitation depuis le 1er décembre 2016 à la MSA, n’exploitait pas également personnellement ces autres parcelles avec son épouse, une même exploitation ne pouvant avoir deux chefs d’exploitation déclarés ; c’est précisément en raison de cette difficulté que les époux ont créé en octobre 2022 une EARL pour voir reconnaître juridiquement l’exploitation par eux deux de ces parcelles.

En tout état de cause, la Cour de cassation considère depuis un arrêt du 30 novembre 2023 que « le preneur qui n’informe pas le bailleur de la cessation d’activité du copreneur ne commet pas une infraction de nature à justifier la résiliation du bail », et la résiliation ne peut être prononcée sans caractériser en quoi la bonne exploitation du fonds est compromise, et en quoi le prétendu manquement a porté préjudice au bailleur ; en l’espèce, M. [Z] ne soutient aucun de ces deux éléments à l’appui de sa demande de résiliation.

Ainsi que l’ont indiqué les premiers juges, la résiliation ne peut donc prospérer et la décision sera sur ce point confirmée.

Sur la validité du congé pour reprise :

Au visa de l’article L.411-47 du même code, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

L’article L. 411-59 du code dispose que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

M. et Mme [H] soutiennent que le congé est nul pour n’avoir pas mentionné que les terres seraient mises à la disposition de son EARL après la reprise.

Il n’est en effet pas contesté que le congé délivré ne contient pas cette indication, alors même que M. [Z] a formé auprès des services préfectoraux une demande d’autorisation d’exploiter les terres non pour lui-même mais pour le compte de l’EARL [Z] BAUDIN dont lui et Mme [R] [Z] sont associés, demande acceptée le 8 décembre 2022.

S’agissant de l’application combinée de ces textes, la Cour de cassation a précisé à plusieurs reprises qu’il incombait au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l’auteur, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé, cette omission étant susceptible d’induire en erreur les preneurs.

M. [D] [I] [Z] soutient que n’étant pas pluriactif cette omission n’a pas pu induire en erreur les preneurs, n’exploitant aucune autre société.

Mais dans une espèce en tous points comparables, la Cour de cassation, bien que ne s’agissant pas d’un exploitant pluriactif, a précisément indiqué que « l’omission de cette précision dans le congé était de nature à induire le preneur en erreur et à entacher le congé de nullité » (Cass, civ 3è-12 mars 2014, 12-26.388).

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que la nullité dudit congé est encourue et que la décision de première instance est sur ce point confirmée.

Sur les frais irrépétibles :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [H] les frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans le cadre du présent litige au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de la première instance ; il leur sera alloué pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel la somme de 1.500 euros.

M. [Z] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement s’agissant des dépens et à faire supporter la charge des dépens d’appel à M. [Z].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant en cause d’appel,

Déboute M. [D] [I] [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [I] [Z] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [D] [I] [Z] à payer à M. [G] [H] et Mme [N] [L] une indemnité de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN