République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/05841 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V5LG

Jugement (N° 24/01614)

rendu le 26 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

représentée par son syndic l’ EURL Cabinet Immobilier Marie-France Destombes sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélie Jeanson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Régis Debavelaere, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La SCI Madame Francine

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 20 février 2025 à personne morale

DÉBATS à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025

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La société civile immobilière Madame Francine (SCI Madame Francine), anciennement dénommée SCI La Rianderie, est propriétaire des lots 4, 16, 33, 65 au sein de la [Adresse 1] soumise au régime de copropriété, située [Adresse 1].

Se prévalant de l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a par deux lettres recommandées avec accusé de réception en date du 8 octobre 2019 et du 14 mai 2020, mis en demeure la SCI Madame Francine de procéder au paiement d’un arriéré de charges.

Par exploit du 23 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la SCI Madame Francine devant le tribunal de proximité de Tourcoing en paiement des charges de copropriété impayées.

Le 17 février 2021 le tribunal de proximité de Tourcoing a notamment condamné la SCI Madame Francine à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

la somme de 8 888,66 euros au titre des charges de copropriétés impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2020 sur la somme de 6 6637,84

et la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a adressé un commandement de payer les charges de copropriétés impayées à la SCI Madame Francine lui ordonnant de payer sous huitaine le montant de 20 799,21 euros ventilé de la manière suivante :

741,29 euros au titre du solde des sommes dues au titre du jugement du 17 février 2021 ;

20 057,92 euros au titre des charges exigibles pour la période courue depuis le 1er janvier 2021 au 4 septembre 2024

Par exploit de commissaire de justice du 04 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la SCI Madame Francine devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de la condamner à lui payer :

la somme de 21 199,15 euros au titre des charges exigibles au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 septembre 2024 ;

la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la procédure, aux frais d’inscription d’hypothèque.

Par jugement du 26 novembre 2024 le tribunal judiciaire de Lille a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande en paiement,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES ;

Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration d’appel reçue au greffe le 12 décembre 2024 le syndicat de copropriété Atlantide a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande en paiement,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » pris en la personne de son syndic, la SARLLUU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour :

d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 26/11/2024 (RG n°24/01614) en toutes ces dispositions ;

condamner la société civile M^me Francine à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

le montant de 22 849,31 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 janvier 2025 ;

la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens d’instance et d’appel de procédure, ainsi qu’au paiement des frais d’inscriptions d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] fait valoir, au visa des articles 10, 10-1, 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que les charges de copropriété réclamées sont dues et soutient que le jugement a, à tort, considéré le solde débiteur de 15 098,57 euros comme se confondant avec une précédente condamnation, alors que ce montant correspond exclusivement aux charges impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, distinctes des sommes arrêtées au 1er octobre 2020 par le jugement du 17 février 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] affirme que les frais de mise en demeure de 14,30 euros et la facture de 321,36 euros au titre du temps passé par le syndic constituent des frais nécessaires imputables au seul copropriétaire défaillant au sens de l’article 10-1 a/ de la loi de 1965, dès lors qu’ils sont prévus par le contrat de syndic et justifiés par des impayés persistants de la SCI Francine. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que l’ensemble des pièces comptables et justificatives (commandement de payer, décomptes individuels, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée et répartitions annuelles des charges) a été régulièrement communiqué, de sorte que le premier juge a, à tort, retenu un défaut de preuve.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de la SCI Madame Francine au paiement de l’appel de charges du 1er trimestre de l’année 2025, soit la somme de 1 650,16 euros ainsi qu’aux frais de l’hypothèque légale prise sur les lots appartenant à la SCI Madame Francine.

La SCI Madame Francine n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Et selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est constant que pour justifier sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le décompte des charges, les appels individuels de fonds, un état récapitulatif détaillé de sa créance et, le cas échéant, la mise en demeure prévue à l’article 19-2 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Madame Francine à la somme totale de 22 849,31 euros comprenant la somme de 741,29 euros au titre du reliquat dû suite au jugement du 17 février 2021, la somme de 20 457,86 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025 et la somme de 1 650,16 euros au titre de l’appel de charges du premier trimestre 2025

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

le compte débiteur de l’étude du commissaire de justice

le commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

des procès-verbaux d’assemblée générale (pièce n°6) :

du 23 avril 2021 portant approbation du budget prévisionnel de l’année N+1 pour l’exercice du 01er janvier 2021 au 31 décembre 2021 (résolution n°5), approbation du budget prévisionnel de l’année N+2 pour l’exercice du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022

du 24 mai 2022 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 (résolution n°3), approbation du budget prévisionnel de l’année N+1 pour l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

du 12 septembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice clos du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approbation du budget prévisionnel de l’année N+1 pour l’exercice clos du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

du 19 décembre 2023

les notifications de PV ;

le compte au 12 septembre 2024 (montant demandé en 1ère instance)

l’appel de fonds, pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, l’appel de fonds pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, l’appel de fonds du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, l’appel de fonds pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, l’appel de fonds pour la période du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 avec un solde de : 22 849,31 euros ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution n°3) et approbation du budget prévisionnel N+1 (2024) pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approbation du budget prévisionnel N+2 (2025) pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

un accusé de réception signé SCI FRANCINE

un état hypothécaire avec inscription du syndicat

une facture Expedium et lettre de mise en demeure du 26/04/2024

une facture cabinet immobilier M F DESTOMBES 11/03/2024

le contrat de syndic

la répartition des charges de la SCI Madame Francine pour les exercice du 01er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (pièce n°18).

Il ressort des pièces produites que la SCI Madame Francine a déjà été condamnée, par jugement du 17 février 2021, au paiement de 8 888,66 euros au titre des charges de copropriété impayées selon un décompte arrêté au 1er octobre 2020.

La cour doit dès lors apprécier si le syndicat justifie de l’existence et du bien fondé d’une créance de charges postérieure à cette décision.

Le décompte arrêté au 4 septembre 2024 fait apparaître un solde de 741,29 euros correspondant au reliquat dû au titre du jugement précité.

Il ressort en revanche des décomptes individuels produits aux débats que le montant de 15 098,57 euros réclamé par l’appelant correspond exclusivement aux charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023.

L’examen des extraits de compte copropriétaire confirme cette ventilation :

le relevé du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ne comporte aucun report de solde antérieur et présente un solde débiteur de 273,43 euros ;

le relevé du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 reprend ce solde et mentionne un nouveau solde débiteur de 7 138,92 euros ;

le relevé du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 porte enfin ce solde à 15 098,57 euros.

Ces éléments démontrent que la créance litigieuse correspond à des charges nées postérieurement au jugement du 17 février 2021, distinctes des sommes alors allouées par le jugement.

La SCI Madame Francine est bien redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 15 098,57 euros au titre des charges impayées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023.

À hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] justifie d’une créance actualisée s’élevant à 22 849,31 euros, correspondant :

' à 21 199,15 euros au titre des charges exigibles du 1er janvier 2021 au 12 septembre 2024 ;

' et à 1 650,16 euros au titre de l’appel de charges du premier trimestre 2025, appels régulièrement votés en assemblée générale et dûment notifiés à la SCI Madame Francine.

Les procès verbaux d’assemblée générale des 23 avril 2021, 24 mai 2022, 12 septembre 2023 et 17 décembre 2024, qui approuvent les comptes des exercices 2021 à 2023 et votent les budgets prévisionnels des exercices suivants, établissent que les charges appelées au titre des périodes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, puis du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, ont été régulièrement décidées.

Les appels de fonds relatifs aux exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et au premier trimestre 2025, ainsi que la répartition des charges de la SCI Madame Francine pour ces mêmes périodes, démontrent que les sommes de 21 199,15 euros (charges du 1er janvier 2021 au 12 septembre 2024) et 1 650,16 euros (appel du premier trimestre 2025) correspondent à des charges effectivement mises à sa charge pour chacune des périodes considérées et demeurées impayées.

La SCI Madame Francine n’a présenté aucune contestation ni produit aucune pièce de nature à remettre en cause ces éléments de preuve ou le calcul de la créance.

La cour retient, au vu des pièces produites, que le syndicat justifie de manière suffisante du principe et du montant des charges réclamées au titre des périodes du 1er janvier 2021 au 12 septembre 2024 ainsi que du premier trimestre 2025, celles ci ayant été régulièrement votées, approuvées et appelées, puis demeurées impayées par la SCI Madame Francine.

Il s’ensuit que la demande du syndicat est fondée en son principe.

S’agissant des frais que le syndicat a facturé à la SCI Madame Francine, il est constaté qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires a justifié une « facture expedium » de 14,30 euros en date du 26 avril 2024 et d’une facture établie par le cabinet Immobilier Marie-France Destombes d’un montant de 321,36 en date du 11 mars 2024 relative « au temps passé sur le dossier Madame Francine ». Toutefois, s’agissant de cette dernière facture, il est rappelé que si les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance doivent être imputés au copropriétaire défaillant, tel n’est pas le cas s’agissant de frais pour « le temps passé » dès lors qu’ils ne sont pas expressément justifiés. Ce montant de 321,36 euros sera donc déduit du solde dû.

En outre, le dernier appel de fonds du 19 décembre 2024 mentionne une facture « Dekerle n°24.10.2660 due par M^me Francine » d’un montant de 92,99 euros ; or celle-ci n’est pas apportée aux débats. Ce montant sera également déduit du solde dû.

En conséquence, la SCI Madame Francine est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 22 434,96 euros au titre des charges impayées du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, en ce compris le reliquat dû au titre du jugement du 17 février 2021 et de l’appel des charges pour le 1er trimestre 2025.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche il est infirmé en ce qu’il a laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.

La SCI Madame Francine est condamnée aux dépens engagés en première instance et en appel.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 novembre 2024 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 novembre 2024 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Localité 4] (59), [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES, de sa demande en paiement,

laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

condamne la SCI Madame Francine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES la somme de 22 434,96 euros au titre des charges impayées du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, en ce compris le reliquat dû au titre du jugement du 17 février 2021 et de l’appel des charges pour le 1er trimestre 2025,

condamne la SCI Madame Francine aux dépens engagés en première instance et en appel,

déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARLU Cabinet Immobilier Marie-France DETOMBES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente