E.A.R.L. RESERVE DU CHATEAU DE LOCHE

C/

[T] [U]

[E] [X]

[B] [A]

[G] [O]-[A]

[L] [U]-[A]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

N° RG 23/00265 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GEFI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 10 février 2023,

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon – RG : 512200009

APPELANTE :

E.A.R.L. RESERVE DU CHATEAU DE LOCHE

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-michel BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24, substitué par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON

INTIMÉS :

Monsieur [T] [U]

Décédé

Monsieur [E] [X] ès qualité de curateur

domicilié :

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant,

représenté par M^e Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [B] [A], veuve de M. [T] [U]

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [G] [O]-[A]

domiciliée :

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [L] [U]-[A]

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentées par M^e Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025 pour être prorogée au au 18 Septembre 2025, au 06 Novembre 2025, au 04 Décembre 2025 puis au 15 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2015, M. [T] [U] a donné à bail à métayage à son frère [M] [U], une parcelle de vignes plantées dans l’aire d’appellation [Localité 13] cadastrée sur la commune de [Localité 11] section AA[Cadastre 2], au lieu-dit [Adresse 9], d’une superficie totale de 91 a 40 ca.

Conformément aux stipulations du bail, cette parcelle a été mise à disposition de l’EARL Réserve du Château de Loché.

Par acte sous seing privé daté du 23 janvier 2022, retourné après signature par M. [T] [U] à M. [M] [U] par un courrier du 25 février 2022, les parties sont convenues de la résiliation amiable du bail à effet du 23 janvier 2022.

Par courrier du 5 mars 2022, M. [M] [U] a contesté cette résiliation aux motifs qu’elle devait être suivie de la signature d’un nouveau bail à métayage au bénéfice de la SAS Dormy Vins, dirigée par son petit-fils [Z] [H].

Dans une réponse du 14 mars suivant, M. [T] [U] a indiqué ne pas vouloir conclure un tel bail.

Saisi par requête de M.[T] [U] et par jugement du 10 février 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon a :

— reçu l’intervention de M. [E] [X] aux côtés de M. [T] [U], es-qualité de curateur,

— dit que les parties ont conventionnellement et amiablement résilié le bail à métayage souscrit le 7 novembre 2015 entre M. [T] [U] et M. [M] [U] sur les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 11] (71) en section AA n°[Cadastre 1] d’une superficie de 91 ares et 40 ca,

— dit que la résiliation conventionnelle dudit bail a pris effet au 23 janvier 2022,

— débouté l’EARL Réserve du Château de Loché de sa demande subsidiaire relative aux vendanges 2022, et de sa demande d’expertise aux fins de fixer le montant de l’indemnité de sortie,

— débouté M. [T] [U] de sa demande indemnitaire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens de l’instance à la charge de l’EARL Réserve du Château de Loché,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Suivant déclaration du 28 février enregistrée au greffe le 2 mars 2023, l’EARL Réserve du Château de Loché a relevé appel de cette décision.

M. [T] [U] étant décédé le 14 mars 2023, ont été appelées en intervention forcée ses héritières, Mmes [B] [A], [G] [O]-[A] et [L] [U]- [A].

Prétentions de l’EARL Réserve du Château de Loché :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024 reprises oralement à l’audience, l’EARL Réserve du Château de Loché demande à la cour de :

— réformer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [U] de sa demande indemnitaire.

— débouter les consorts [A], venant aux droits de M. [T] [U] de leurs demandes ;

— juger que le bail en date du 7 novembre 2015 n’a pas fait l’objet d’une résiliation amiable ;

A titre subsidiaire, sur le fondement des dispositions des articles L.411-69 et suivants du code rural,

— dire et juger que l’EARL Réserve du Château de Loché a droit à une indemnité de sortie ;

— condamner à ce titre les consorts [A] venant aux droits de M. [T] [U] à verser une indemnité d’un montant de 38.000 euros ;

A titre subsidiaire

— ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire aux fins de fixer le montant de cette indemnité ;

— dire et juger que l’EARL Réserve du Château de Loché est propriétaire de la récolte de l’année 2022, sauf à reverser la part du bailleur en métayage ;

A titre subsidiaire, si la cour n’attribuait pas la propriété de la récolte 2022 à l’EARL Réserve du Château de Loché,

— condamner les consorts [A] venant aux droits de M. [T] [U] à verser à l’EARL Réserve du Château de Loché une indemnité d’un montant de 30.000 euros au titre du remboursement des frais engagés pour cette récolte par l’EARL ;

— condamner les consorts [A], venant aux droits de [T] [U], à verser une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [A] venant aux droits de M. [T] [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de Mmes [A] :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024 et reprises oralement à l’audience, Mmes [A] entendent voir, au visa des articles L. 311-1, L. 411-1, L. 411-69, R. 411-25 et L. 417-1 du code rural ; 520 et 547 du code civil ; 146 du code de procédure civile et 1240 du code civil, :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire des bailleurs,

— débouter l’EARL Réserve du Château de Loché de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formulée par les consorts [U],

— condamner l’EARL Réserve du Château de Loché au paiement au profit des consorts [U] d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d’une meilleure valorisation de l’intégralité de sa récolte,

— condamner l’EARL Réserve du Château de Loché à payer aux consorts [U] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la cour, outre les entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la résiliation amiable du bail :

L’EARL Réserve du Château de Loché soutient que la renonciation au bail est équivoque alors qu’elle a été consentie dans le cadre d’une opération de reprise de l’exploitation par M. [Z] [H] au travers de sa société Dormy Vins ; que M. [T] [U] n’a pas respecté la commune intention des parties et ne peut se prévaloir de la résiliation du bail.

Elle conteste toute pression exercée sur M. [T] [U] pour obtenir la conclusion d’un nouveau bail, comme sa volonté de demeurer coopérateur au sein de la cave de [Localité 11] et l’impossibilité pour une SAS de conclure un bail rural, une société commerciale pouvant adjoindre à son objet une activité agricole.

Mmes [A] font valoir que leur auteur n’a jamais eu l’intention de conclure un nouveau bail au profit de la société de M. [H] alors qu’il souhaitait maintenir le climat « Croix de Monceau » et rester coopérateur de la Cave de [Localité 11] auprès de laquelle il n’a pas dénoncé son engagement qui a été reconduit pour cinq ans ; que MM. [H] et [U] ont usé de pressions pour obtenir dans un premier temps la cession des parcelles à vil prix, puis la conclusion d’un bail ; qu’il n’est pas démontré que la résiliation amiable a été soumise à une condition, ni que cette condition était la conclusion d’un bail au profit de la société Dormy Vins, ni encore qu’il existait une volonté synallagmatique de conclure un tel bail.

Elles considèrent que la demande de résiliation amiable formulée par [M] [U] par courrier du 23 janvier 2022 est claire et explicite et que l’acte n’est entaché d’aucune équivoque.

Elles relèvent enfin que la société Dormy Vins est constituée sous forme de SAS, qu’il s’agit d’une société de nature commerciale, dont l’objet statutaire est la réalisation d’acte de commerce ne lui permettant pas l’exercice d’une activité agricole par nature civile.

— - – - – -

Ainsi que l’a parfaitement rappelé le tribunal paritaire, le preneur à bail rural peut renoncer aux droits qu’il tire du bail dès lors que ces droits sont nés et que sa renonciation est dépourvue d’équivoque.

Il résulte du bail conclu entre MM. [T] et [M] [U] que ce dernier bénéficiait de la jouissance des parcelles louées jusqu’au 1er novembre 2024.

Or, par un acte sous seing privé daté du 23 janvier 2022, signé par M.[M] [U], gérant de l’EARL Réserve du Château de Loché, le preneur a expressément consenti à la résiliation amiable et anticipée du bail à effet du 23 janvier 2022.

Cette résiliation a également été acceptée par le bailleur qui a signé l’acte et en a fait retour à M. [M] [U] par courrier du 25 février 2022.

S’il résulte des pièces produites, et particulièrement des échanges entre MM. [T] et [M] [U] ainsi que M.[Z] [H], que les parties ont envisagé dès septembre 2020, le rachat de la vigne par ce dernier et le retrait de la coopérative de [Localité 11], il n’en ressort pas que l’éventualité d’un nouveau bail au bénéfice de M. [H] ou de la société Dormy Vins a été discuté avant l’envoi de l’acte du 23 janvier 2022 au bailleur pour recueil de son consentement.

Par ailleurs, aucune stipulation de cet acte ne soumet la résiliation à la condition de la signature concomitante d’un bail en faveur de la société Dormy Vins, ni ne se réfère à un accord à ce sujet, ni même encore à des pourparlers.

Si l’envoi à M. [T] [U] de l’acte de résiliation accompagné de ce projet de bail se déduit de la réponse du bailleur informant M. [M] [U] : « ne pas être disposé à consentir un nouveau bail au profit de la société Dormy Vins SAS », il est insuffisant à caractériser l’existence d’un accord de principe préalablement échangé de nature à rendre équivoque la volonté du preneur de renoncer au bail, formalisée sans aucune réserve par la signature de l’acte.

C’est donc à juste titre que le tribunal paritaire a considéré que les parties avaient, d’un commun accord, mis un terme au bail les liant le 23 janvier 2022 et sa décision sera confirmée sur ce point.

2°) sur l’indemnité de sortie et la récolte 2022 :

L’EARL Réserve du Château de Loché revendique un droit à indemnisation en application des articles L.411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime, la clause insérée dans l’acte de résiliation étant nulle et inopposable en vertu de l’article L.411-77 du code rural et de la pêche maritime et ne pouvant constituer une renonciation valable, pour être intervenue avant la résiliation du bail qui seule a fait naître son droit à indemnisation.

Elle conteste le mauvais entretien de la vigne invoqué par les intimées et se prévaut au contraire des améliorations apportées pour remettre la vigne en état et revendique la propriété de la récolte 2022 qu’elle est en droit de vendanger, sauf à en être indemnisée.

Mmes [A] se prévalent des termes de la clause de la convention de résiliation amiable écartant toute indemnisation de sortie du preneur et soutiennent que la vigne a été mal entretenue par le métayer qui ne saurait prétendre à indemnisation ; que les pieds de vigne étant leur propriété, elles sont également propriétaires de leurs fruits et que les travaux viticoles commençant à la [Localité 12], le 22 janvier, et le bail ayant été résilié le 23, l’EARL Réserve du Château de Loché ne peut prétendre à la récolte 2022, même si elle s’est maintenue sur les parcelles au mépris de la résiliation amiable.

Elles considèrent que la poursuite de l’exploitation par l’EARL Réserve du Château de Loché ont privé le bailleur de la gestion de sa récolte et d’une chance d’en retirer l’intégralité du profit.

— - – - – -

Selon l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, le preneur, qu’elles protègent, peut renoncer à ce droit dès lors qu’il lui est acquis.

Si l’EARL Réserve du Château de Loché justifie d’une part du mauvais état de la parcelle prise à bail tel que décrit dans l’état des lieux du 9 novembre 2016 ; d’autre part des travaux notamment de fertilisation et de rebrochage suivant factures, l’acte de résiliation amiable du bail comporte en son article 3 la déclaration des parties que : «il n’y a pas lieu à une indemnité pour amélioration ni d’indemnité de résiliation», cette déclaration souscrite sans réserve par le preneur postérieurement aux travaux de remise en état et d’amélioration de la parcelle emporte renonciation expresse à son droit à indemnisation.

Conformément à leur accord, les parties ont mis un terme au bail avec effet au 23 janvier 2022 de sorte que le preneur ne peut prétendre au bénéfice de la récolte intervenue postérieurement à cette date, sa poursuite de l’exploitation de la parcelle jusqu’aux vendanges s’étant faite au mépris de l’opposition du bailleur exprimée notamment dans ses conclusions de première instance et en conséquence à ses risques et périls, sans pouvoir faire supporter le coût de cette exploitation au bailleur.

Il résulte des pièces que l’engagement de M.[T] [U] en qualité de coopérateur de la Cave de [Localité 11] ne s’achevait qu’au 31 décembre 2022 de sorte que le bailleur était toujours tenu de livrer sa vendange 2022 à la coopérative et ne justifie pas du préjudice allégué au titre d’une perte de chance.

Le mauvais entretien à l’origine d’une baisse de productivité de la parcelle n’est pas non plus démontrée.

La cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des prétentions de l’EARL Réserve du Château de Loché sur une indemnité de sortie, sur la récolte 2022 et sur l’indemnisation de ses frais de culture et en ce qu’il a écarté la demande d’indemnisation du bailleur.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon en date du 10 février 2023, en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant,

Condamne l’EARL Réserve du Château de Loché aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne l’EARL Réserve du Château de Loché à payer à Mmes [B] [A], [G] [O]-[A] et [L] [U]- [A] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,