République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/01/2026

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Minute electronique

N° RG 23/04481 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VEGJ

Jugement (N° 23/03884) rendu le 04 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANT

Monsieur [K] [T]

né le 21 Avril 1962 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexandre Demeyere – Honore, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SAS [M] Investissements prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 18 novembre 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2025

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Faisant valoir que M. [K] [T], à qui elle a donné à bail un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] ainsi que deux places de garage et une place de parking moyennant un loyer de 1 691 euros, un complément de loyer de 2 459 euros, et une provision sur charges de 200 euros, ne s’acquitte pas de ses loyers et ne justifie pas être assuré contre les risques locatifs, la société par actions simplifiées [M] Investissements a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux ns de résiliation du bail par assignation signi ée le 21 mars 2023.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 4 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

prononcé en date du 12 juin 2023 et aux torts de M. [T] la résiliation du bail conclu entre [M] Investissements et M. [T] portant sur l’immeuble situé [Adresse 2],

ordonné, à défaut pour M. [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [T] des lieux sus-désignés ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamné M. [T] à payer à [M] Investissements la somme de 28.718,29 euros correspondant au dépôt de garantie de 4.150 euros et aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 7 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, et dit que la part des provisions sur charges, soit 200 euros, pourra être réévaluée si la somme de charges annuelles excède 12X 200euros,

condamné M. [T] à payer à [M] Investissements une indemnité mensuelle d’occupation de 4.350 euros du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux avec une revalorisation conformément aux termes du contrat de bail,

condamné M. [T] à payer à [M] Investissements la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, M. [T] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a :

condamné à payer à [M] Investissements la somme de 28.718,29 euros correspondant au dépôt de garantie de 4150 euros, loyers et charges impayés au 7 juin 2023, terme de juin 2023 inclus ;

condamné à payer à [M] Investissements une indemnité mensuelle d’occupation de 4350 euros du 1er juillet 2023 à la libération effective des lieux et dit que la part des provisions sur charges, soit deux cents euros, pourra être réévaluée si la somme des charges annuelles excède 12x200 euros,

condamné à payer à [M] Investissements la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau de ces chefs :

Constater son départ au 23 juillet 2023,

Le condamner à régler les charges dues sous réserve de la production d’un décompte de charge par le bailleur,

Débouter [M] Investissements de sa demande de règlement du dépôt de garantie,

A titre reconventionnel :

Fixer le loyer total à 2.691 euros par mois et le condamner à verser à [M] Investissements la somme de 10.345 euros et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 2.691 euros,

En conséquence, fixer l’indemnité d’occupation due à 2.063,10 euros,

Condamner [M] Investissements à la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la SAS [M] Investissements demande à la cour de :

Constater l’irrecevabilité de la demande de diminution de complément de loyer présentée par M. [T] conformément à l’ordonnance rendue le 28 novembre 2024.

En conséquence, fixer le montant du loyer et du complément de loyer à une somme totale de 4.150 euros par mois et confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 en ce qu’il a condamné M. [T] au paiement de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation hors provision pour charges de 200 euros sur la base d’un loyer mensuel de 4.150 euros,

En conséquence, débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes.

Confirmer que M. [T] est redevable du dépôt de garantie à hauteur de 4.150 euros non réglé lors de la régularisation du contrat de bail le 1er juillet 2022,

En conséquence, confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2023 sauf à actualiser le décompte des sommes dues au regard de la restitution des clés intervenue le 18 septembre 2023,

En conséquence, condamner M. [T] au paiement de la somme de 33.832,59 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation dus jusqu’au 18 septembre 2023 déduction faite du dépôt de garantie,

Débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner M. [T] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre luminaire, il est acquis au débat que le locataire ayant définitivement quitté les lieux depuis le jugement de première instance, les demandes concernant la résiliation et ses conséquences quant à l’expulsion sont devenues sans objet, et ne sont d’ailleurs pas discutées par les parties.

Sur la demande au titre du montant du loyer

M. [T] conteste le montant du loyer qui serait deux fois et demi supérieur au plafond fixé par la Ville de [Localité 7] ; ainsi que l’indique l’intimé, suivant ordonnance du conseiller de la mise en état de la présente cour en date du 28 novembre 2024, cette demande a été considérée comme irrecevable, au visa des dispositions de l’article 140-1 de la loi du 23 novembre 2018, faute pour M. [T] d’avoir saisi dans le délai de trois mois la commission départementale de conciliation à cet effet ; cette ordonnance a acquis autorité de la chose jugée, en l’absence de déféré à son encontre ; cette demande est donc irrecevable.

Sur le montant des sommes dues au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges

M. [T] ne conteste pas la résiliation du bail intervenue à ses torts à la date du 12 juin 2023 et rester redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation non réglées à son bailleur pendant la durée de la location ; il soutient avoir restitué le logement dès le 23 juillet 2023, et qu’ainsi l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’à cette date, ayant unilatéralement saisi un commissaire de justice pour faire dresser un constat des lieux et lui remettre les clés ; or, ce dernier qui n’est mandaté que par M. [T] n’a nullement remis les clés à la SAS [M] Investissements le 23 juillet ; ce n’est que sur sommation interpellative envoyée par le même commissaire de justice le 30 août 2023 que la SAS [M] Investissements a été avisée officiellement que le logement avait été libéré et devait venir récupérer les clés ; il ne s’agit pas d’un procédé conforme à une remise effective du logement et des clés au bailleur, lequel n’a pas été prévenu par le locataire de la date de son départ ; ce n’est dès lors que le 18 septembre 2023 que la remise des clés par le commissaire de justice à la SAS [M] Investissements a eu effectivement lieu et vaut libération du logement et fin des indemnités d’occupation dues par le locataire ;

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultat antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

En l’espèce, [M] Investissements sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 33 832,59 euros correspondant aux loyers impayés des mois de juillet et août 2022, des mois d’avril à juin 2023 inclus, aux indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer et des charges mensuelles pour les mois de juillet et août 2023, ainsi que du 1er au 18 septembre 2023 inclus, date de la remise des clés au bailleur, outre la régularisation des charges pour la période du 01/01/2023 au 31/08/2023 et pour la période du 01/09/2023 au 18/09/2023, déduction faite du dépôt de garantie

( qui n’avait pas été réglé) ; la question portant sur le dépôt de garantie n’a ainsi plus lieu d’être discuté, puisque le bailleur le déduit du décompte final, étant acquis qu’il n’avait pas été versé par le locataire qui n’en justifie pas.

Un décompte précis est bien communiqué par le bailleur, avec notamment le décompte des charges et production des factures y afférentes, force étant de constater que M. [T] ne conteste pas devoir sa part de charges, indiquant vouloir en connaître la répartition et la justification, ce que fait précisément [M] Investissements dans la production des pièces au débat, avec la répartition suivant les superficies des différents logements.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [T] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à la SAS [M] Investissements la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf à actualiser la somme à laquelle est condamné M. [K] [T] envers la SAS [M] Investissements au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges dus à la date du 18 septembre 2023, au montant de 33.832,59 euros,

Condamne M. [K] [T] aux dépens d’appel et à payer à la SAS [M] Investissements la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président