N° Minute : [Immatriculation 2]/403

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 13 Novembre 2025

N° RG 24/00929 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQOU

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 13 Juin 2024, RG 23/01516

Appelante

OPAC DE LA SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Virginie HERISSON GARIN de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

Mme [D] [K], demeurant [Adresse 1]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 16 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 5 janvier 2022, l’OPAC de la Savoie a donné en location à Mme [D] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 410,13 euros révisable.

Se prévalant de loyers impayés, l’OPAC de la Savoie a fait délivrer le 21 août 2023 à Mme [K] un commandement à les payer.

Par acte du 22 novembre 2023, l’OPAC de la Savoie a attrait Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, la validité du congé pour le garage et d’ordonner son expulsion du logement et du garage.

Par un premier jugement du 14 mars 2024 le tribunal a :

— constaté que le bail conclu le 5 janvier 2022 entre l’OPAC de la Savoie et Mme [K] s’est trouvé de plein droit résilié le 22 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— constaté que le bail conclu le 17 mai 2022 pour un stationnement n° 9004, [Adresse 9], a été valablement résilié à la date du 15 octobre 2023,

— constaté que l’OPAC de la Savoie se désiste de sa demande au titre de l’expulsion de l’appartement de Mme [K],

— condamné Mme [K] à payer 5 875,57 euros au titre de sa dette locative outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la réouverture des débats afin qu’il soit statué sur la demande en dommages-intérêts de Mme [K] qui faisant valoir que le logement était indécent.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— condamné l’OPAC de la Savoie à payer à Mme [K] la somme de 1 476 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmé la condamnation de Mme [K] au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

— constaté l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi et allouer une indemnisation, le tribunal a estimé qu’il ressort des photographies fournies de multiples éléments permettant de caractériser les conséquences d’une humidité anormale du logement, et qu’une telle humidité ne peut résulter du seul comportement du locataire, que celle-ci démontre avoir alerté à plusieurs reprises l’OPAC de Savoie de cette difficulté, laquelle ne démontre pas avoir répondu ni recherché les causes de l’humidité. Le tribunal a estimé que le logement présentait un critère d’indécence. Il a évalué le trouble de jouissance imputable à l’humidité anormale à la somme de 1 476 euros, pour la durée d’occupation de janvier 2022 à janvier 2024. En revanche, il a estimé que les autres troubles invoqués par Mme [K] n’étaient pas établis.

Par acte du 1er juillet 2024, l’OPAC de la Savoie a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’OPAC de la Savoie demande à la cour de :

— déclarer l’OPAC de la Savoie recevable et bien fondée en ses demandes,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné l’OPAC de la Savoie à payer à Mme [K] la somme de 1 476 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmé la condamnation de Mme [K] au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

— constaté l’exécution provisoire,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— déclarer Mme [K] irrecevable et non fondée en ses demandes,

En conséquence,

— débouter purement et simplement Mme [K] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais en cause d’appel,

— condamner Mme [K] à l’ensemble des dépens de première instance et aux dépens en cause d’appel.

En substance l’OPAC estime que le tribunal a fait une mauvaise appréciation des faits d’agissant d’une éventuelle humidité anormale du logement. Il fait valoir que les photos produites en première instance par l’intimée ne sont ni datées ni localisées, estime qu’il n’est pas démontré que l’humidité rendrait le logement indécent, et ajoute qu’il a procédé à des travaux permettant d’éviter toute condensation et moisissure dans les logements en décembre 2022.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [K] par acte du 6 septembre 2024 (à sa personne), laquelle n’a pas constitué avocat. Les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par acte du 27 septembre 2024 (à sa personne).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en dommages-intérêts :

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert (…) ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

(…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.'

Seul un cas de force majeure peut dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent pendant la durée du contrat de bail.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Toutefois il ressort du jugement que Mme [K] a produit des pièces en première instance.

Or conformément à l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel. En outre selon le dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il en résulte que lorsque l’intimé ne comparaît pas en appel, il appartient à l’appelant de démontrer que l’analyse des pièces et éléments de la cause effectuée par le tribunal dans le jugement dont il fait appel est le cas échéant erronée, et de produire toutes pièces utiles à cette fin, y compris au besoin celles que l’intimé avait produites en première instance devant le Tribunal.

En l’espèce l’intimée non comparante est réputée s’approprier les motifs du jugement, et notamment ceux estimant qu’il ressort des photographies qu’elle a fournies en première instance la preuve de l’existence d’une humidité importante et anormale du logement, qui ne peut résulter du seul comportement de la locataire, que celle-ci démontre avoir alerté à plusieurs reprises l’OPAC de Savoie de cette difficulté, et que le logement présentait un critère d’indécence et lui a causé un trouble de jouissance de 15 % de la valeur locative sur 24 mois.

Le bailleur ne peut pas demander à la cour d’estimer que le tribunal a fait une analyse erronée des pièces produites par Mme [K] (photographies et alertes adressées par Mme [K] à l’OPAC à plusieurs reprises) sans produire ces pièces en appel.

En l’état la cour retient, ainsi que l’a fait le tribunal, que le logement a été affecté au cours du bail d’une humidité importante et anormale et présentait alors durant cette période un critère d’indécence, et que le trouble de jouissance en résultant correspond à 15 % de la valeur locative du logement pendant toute la période concernée.

Par ailleurs, alors que l’humidité importante et anormale du logement est retenue, il incombe au bailleur qui entend s’exonérer totalement de sa responsabilité de démontrer que cette humidité excessive était le cas échéant imputable au fait de Mme [K], cause exclusive du dommage ou présentant les caractères de la force majeure. Or il n’allègue pas de fait imputable à la locataire susceptible d’être la cause exclusive de l’humidité anormale du logement, ou de présenter les caractères de la force majeure. Il n’invoque et ne démontre pas non plus de fait de Mme [K] susceptible d’avoir contribué à une telle humidité anormale du logement.

En revanche le bailleur démontre qu’il a fait effectuer par des entreprises extérieures d’importants travaux de rénovation des 32 logements situés dans les résidences [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 6], qui se sont achevés fin 2022 début 2023. En particulier il a, à cette occasion, fait déposer les installations de VMC existantes, et fait poser de nouvelles VMC, ainsi que des bouches d’extractions dans les cuisines, salles de bains et toilettes, et des entrées d’air dans chacun des logements. Il ressort de la pièce 18 que ces travaux étaient tous facturés le 28 mars 2023 et donc réalisés à cette date. De même le bailleur a fait réaliser des travaux d’isolation extérieure et thermique de ces bâtiments, avec notamment l’isolation et le traitement des murs enterrés des immeubles, une réfection de fissure en façade, la mise en place de descentes d’eau pluviale, le traitement du joint de dilatation. Ces travaux étaient réalisés en janvier 2023, le décompte général définitif concerné datant du 23 janvier 2023 (pièce 21). Enfin il a notamment fait changer tous les appareils de production de chaleur et fait installer des sèches-serviettes dans tous les logements, et ces changements avaient été effectués dès le 20 décembre 2022, ainsi que l’indique sa pièce 23.

De tels travaux, par leur nature et leur ampleur affectant l’ensemble de l’immeuble dans lequel le logement de Mme [K] se trouvait, étaient notamment destinés à protéger tous les logements de l’humidité extérieure, à permettre dans chacun d’eux un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements, et à les chauffer correctement.

Or le jugement ne contient pas de motifs indiquant que malgré ces travaux de rénovation l’humidité anormale et importante du logement de Mme [K] aurait persisté. Dès lors il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que si le logement présentait une humidité anormale et ne remplissait donc pas tous les critères du logement décent après l’entrée dans les lieux de Mme [K], à tel point que le changement de la VMC et la rénovation de l’isolation extérieure étaient devenus nécessaires, cette situation avait cessé le 28 mars 2023, date à laquelle il est certain que tous les travaux précités avaient été réalisés par la bailleresse. En conséquence aucun critère d’indécence n’est démontré au-delà du 28 mars 2023, et aucun trouble de jouissance n’est à indemniser au-delà de cette date.

Dès lors seul un trouble de jouissance du 5 janvier 2022 au 23 mars 2023, représentant 15 % de la valeur locative du logement est établi, et sera indemnisé par la somme de 894 euros de dommages-intérêts. Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’OPAC de Savoie à payer la somme de 1 476 euros à Mme [K] à titre de dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement condamnant Mme [K] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, et rejetant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de l’OPAC de Savoie sont infirmées.

Malgré condamnation à dommages-intérêts Mme [K] reste débitrice de la bailleresse au titre de loyers impayés. Il y a lieu de la condamner aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Elle sera également condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à l’OPAC de Savoie la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, et la somme de 800 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné l’OPAC de la Savoie à payer à Mme [K] la somme de 1 476 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmé la condamnation de Mme [K] au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

Statuant à nouveau,

Condamne l’OPAC de la Savoie à payer à Mme [D] [K] la somme de 894 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [D] [K] aux entiers dépens de première instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 août 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

Condamne Mme [D] [K] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [K] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [D] [K] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 13 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

13/11/2025

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

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