Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 1er décembre 2020, n° 19/03507

N° RG 19/03507 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KECF

N° Minute :

EC

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Emmanuelle PHILIPPOT

M^e Mathilde BAETSLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 1^er DECEMBRE 2020

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-17-424)

rendu par le Tribunal d’Instance de Montelimar

en date du 04 juillet 2019

suivant déclaration d’appel du 12 Août 2019

APPELANTE :

M^me L-M X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 19/9581 du 30/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

M. D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

M^me F Y

née le […] à MARSEILLE

de nationalité Française

[…], […]

[…]

Représentée par M^e Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, Présidente,

B Grava, Conseiller,

L-Laure Pliskine, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2020, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport d’audience, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE:

Par contrat sous seing privé en date du 20 octobre 2015, avec prise d’effet le 22 octobre 2015, M^me F Y a donné en location à M^me X un logement sis […] à Montélimar (26), moyennant un loyer mensuel de 410 euros outre 20 euros de charges.

Par acte sous seing privé du 1^er octobre 2015, M. D X s’est porté caution solidaire des engagements pris par M^me L-M X, pour une durée de trois années.

Le 29 septembre 2016, M^me Y a fait délivrer à M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1'812,52 euros au titre des loyers impayés à cette date.

Le 3 octobre 2016, le commandement de payer a été dénoncé à la caution.

Par acte du 18 octobre 2016, M^me X a assigné en référé devant le tribunal d’instance de Montélimar aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire permettant de constater l’état de l’appartement et a sollicité une suspension du paiement du loyer depuis mai 2016 jusqu’à la date du

jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire et avant dire droit du 16 février 2017, une expertise confiée à M.'H A, a été ordonnée sur l’état de salubrité du logement et, dans l’attente du résultat de l’expertise, le tribunal a sursis à statuer sur toutes les demandes.

Par actes des 26 juin et 8 juillet 2017, notifiés au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2017, M^me Y a assigné devant le tribunal d’instance de Montélimar M. et M^me X pour faire notamment constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir l’expulsion de M^me X et obtenir la condamnation solidaire de M. et M^me X au paiement de la somme de 5'182,57 euros au titre d’arriérés de loyers et charges, outre les loyers impayés jusqu’à la date du jugement, ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par acte du 24 mai 2018, M^me Y a assigné en référé la société SNC Eiffage route Centre-Est devant le président du tribunal d’instance de Montélimar.

Dans le cadre d’une autre instance, par ordonnance de référé du 26 juillet 2018, le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise ordonnées par le jugement du 16 février 2017 communes à la société SNC Eiffage route Centre-Est.

M. H A, ès qualités d’expert judiciaire, a déposé son rapport le 30 janvier 2019.

Les deux affaires en référé enrôlées sous les numéros RG 11-17-424 et RG 11-16-533 opposant M. et M^me X et M^me Y ont fait l’objet d’une jonction par le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 juillet 2019, le tribunal d’instance de Montélimar a':

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant M^me F Y à M^me X concernant le bien situé […], en date du 30 novembre 2016,

Condamné solidairement M. et M^me X à payer à M^me Y la somme de 2'076,55 euros correspondant aux loyers et charges restés impayés ou partiellement impayés jusqu’au mois de novembre 2016 inclus,

Rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M^me X pour le paiement des loyers à compter de décembre 2016,

En conséquence,

Condamné M^me X à payer à M^me Y la somme de 11'172 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1^er décembre 2016 au 31 mai 2019 inclus,

Dit que M. X, en sa qualité de caution, sera tenu au paiement solidaire avec M^me X des indemnités d’occupation pour la période allant du 1^er décembre 2016 au mois d’octobre 2018 inclus donc pour la somme de 8'302 euros,

Condamné solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 920,60 euros au titre de la régularisation d’eau jusqu’au mois d’octobre 2018 inclus et au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères jusqu’à l’année 2018 incluse,

Condamné M^me Y à payer à M^me X la somme de 5'000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Ordonné l’expulsion de M^me X du logement situé […],

Dit que faute par M^me X de ne pas avoir quitté les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejeté la demande de réduction de délai pour quitter les lieux formée par M^me Y,

Condamné M^me X à payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au loyer courant augmenté des charges à compter du 1^er juin 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejeté toutes les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens engagés par elle,

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a retenu que :

— l’arriéré de loyers et charges de M^me X s’élève à la somme de 2'076,55 euros au 30 novembre 2016, étant précisé que la locataire n’invoque pas d’exception d’inexécution antérieurement à décembre 2016,

— les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 30 novembre 2016, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— le bailleur peut délivrer un congé aux fins de vente ne serait-ce qu’à titre conservatoire dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande de constat de l’acquisition de la résiliation du bail,

— les désordres invoqués par la locataire ont été signalés à la CAF dès le 25 juillet 2016 et portés à la connaissance de la bailleresse à compter du mois d’octobre 2016,

— les problèmes d’humidité ont rendu le logement indécent à la suite du dégât des eaux du 18 octobre 2018,

— si la bailleresse démontre avoir tenté de réaliser des travaux en mars 2017, cette seule tentative sur une aussi longue période ne l’exonère pas de ses obligations de délivrance d’un logement conforme, de sorte qu’il convient d’indemniser M^me X de son préjudice de jouissance,

— le comportement de la locataire n’a toutefois pas permis, dans un premier temps, l’intervention de l’électricien mandaté par M^me Y, ce qui aurait peut-être pu permettre de remédier les problèmes dénoncés,

— la fuite d’eau ayant eu lieu lors de l’été 2018, est un élément imputable aux deux parties, ce qui a rendu indécent le logement,

— M^me X ne peut invoquer l’exception d’inexécution à compter de décembre 2016 dans la mesure où l’indécence du logement ne remonte pas au début de la procédure et l’impossibilité

d’utiliser totalement les lieux n’est pas démontrée, et que par jugement du 16 février 2017, il n’a pas été fait droit à sa demande de suspension des loyers,

— il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dont M^me X est redevable et la somme allouée à titre de dommages-intérêts,

— pour des raisons d’équité liée à une surconsommation d’eau à la suite d’un dégât des eaux dont la responsabilité relève des deux parties, la locataire devra prendre en charge la somme de 806,69'euros,

— M^me X ne conteste pas devoir la somme de 113,91 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères,

— M. X sera condamné au paiement solidaire des indemnités d’occupation et charges pour les sommes dues jusqu’en octobre 2018 inclus, son cautionnement n’étant valable que pour trois années.

Le 12 août 2019, M^me X a, seule, interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de réduction de délai pour quitter les lieux formée par M^me Y.

Le 6 septembre 2019, l’affaire a reçu une fixation à bref délai dans le cadre de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 6 janvier 2020, M. et M^me X demandent à la cour de':

Déclarer recevable et bien fondé l’appel de M^me X,

En conséquence,

Réformer le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que M^me Y a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail du fait de la délivrance d’un congé pour vente,

Dire et juger que le logement loué par M^me Y à M^me X n’est pas décent en application du décret du 30 janvier 2002,

Dire et juger que la créance de loyers due à fin novembre 2016 n’est pas supérieure à 427,55 euros,

Dire et juger qu’ils sont bien fondés à opposer l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil, et débouter en conséquence M^me Y au titre de sa demande en paiement de loyers ou indemnité d’occupation pour la période postérieure à novembre 2016,

Débouter M^me Y de sa demande en paiement des factures d’eau,

Dire et juger que M. X ne pourra être tenu à un quelconque paiement en sa qualité de caution,

Condamner M^me Y':

— à titre reconventionnel au paiement d’une indemnité de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la location d’un logement indécent,

— au paiement d’une indemnité de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Ils font valoir que':

— suivant acte du 23 mars 2018, M^me Y délivrait un congé pour vente dont les termes démontrent qu’elle a renoncé à se prévaloir du commandement de payer et de la clause résolutoire puisqu’elle a maintenu le contrat de bail jusqu’à son terme, à savoir octobre 2018,

— M. Z a indiqué dès le mois de novembre 2016 que l’appartement présentait des traces de moisissures et une odeur d’humidité,

— M. A, expert judiciaire, a constaté de nombreux désordres ne se limitant pas à la fuite d’eau sous dalle, ce à quoi il faut principalement ajouter des problèmes d’humidité et de moisissures résultant de ladite fuite,

— l’expert a indiqué que l’appartement n’était pas en conformité avec les dispositions du décret du 30 janvier 2002, il s’ensuit que l’appartement n’est pas décent, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat de l’état des lieux dressé par l’huissier de justice,

— M^me Y ne s’est pas souciée de la consommation d’eau ni de l’origine des désordres alors qu’elle n’a eu de cesse d’en faire état, de sorte qu’il appartient à la bailleresse de régler la somme de 920,60 euros au titre de la régularisation d’eau,

— la fuite sous chape n’a eu aucune incidence sur le dysfonctionnement du chauffe-eau,

— la dette locative au mois de novembre 2016 se chiffre à la somme de 427,55 euros, ce qui ne correspond pas à la somme visée par le commandement de payer, et que postérieurement à novembre 2016, les règlements de la CAF sont intervenus à hauteur de 882 euros,

— M^me X est fondée à opposer l’exception d’inexécution à compter de décembre 2016,

— compte tenu des désordres subis, elle est fondée à être indemnisée à hauteur de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts au regard des problèmes de santé liés à la moisissure, à la détérioration d’effets personnels, du nettoyage des réseaux d’évacuation ainsi que les murs, la surconsommation d’électricité ou du dysfonctionnement du chauffe-eau et de l’impossibilité de recevoir des tiers.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident n° 1 notifiées le 15 octobre 2019, M^me Y demande à la cour de':

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 30 novembre 2016,

— ordonné l’expulsion de M^me X,

— dit que faute par M^me X de ne pas avoir quitté les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Réformer ledit jugement pour le surplus, et statuant à nouveau,

Débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Condamner M^me X à lui payer les sommes suivantes :

—  2'340 euros au titre des loyers impayés jusqu’à la date du 30 novembre 2016, date d’acquisition de la clause résolutoire,

—  165,91 euros au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères de 2015 à 2018 inclus,

—  1'587,12 euros au titre de la consommation d’eau pour la période du 22 octobre 2015 au 21 octobre 2018,

—  227,64 euros au titre du remboursement des frais de commandement de payer et de la dénonce à la caution,

— à la consommation d’eau du 23 octobre 2018 jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs de M^me X,

— à la quote-part de la taxe d’ordure ménagère pour les années postérieures à 2018 et ce jusqu’au départ effectif de M^me X.,

— à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 2'% chaque année à la date du 22 octobre, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs de M^me X, sous déduction des versements CAF intervenus en décembre 2016 et janvier, février, mars et avril 2017 pour un montant total de 1'128 euros,

Dire que M. X, en sa qualité de caution, sera tenu au paiement solidaire avec Mme des loyers, indemnité et charges ci-avant jusqu’au 26 octobre 2018,

Dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1155 du code civil,

Condamner solidairement M^me X et M. X en qualité de caution à lui payer la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Elle fait valoir que :

— le dernier versement réalisé par M^me X date du 19 mai 2016 pour 204,21 euros et qu’à partir de cette date elle a cessé de payer ses loyers et charges sans explication, et n’a pas remboursé sa consommation d’eau,

— son courrier du 3 octobre 2016 adressé à M^me X, lui demandant de lui faire connaître d’éventuels désordres, est resté sans réponse,

— en février 2017, l’association SOLIHA a indiqué que le logement n’était ni insalubre ni indécent,

— elle a souhaité vendre son logement et, à titre conservatoire, elle a fait délivrer à M^me X un congé pour vendre sans pour autant avoir renoncé à renoncé à se prévaloir du commandement de payer et de la clause résolutoire,

— le non-respect réitéré de l’obligation de payer le loyer et les charges est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire,

— à la date du 30 novembre 2016, date d’acquisition de la clause résolutoire, M^me X restait redevable de 2'340 euros au titre des loyers,

— de 2015 à 2018 inclus, la locataire est redevable de 165,91 euros au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères,

— le dépôt de garantie a été versé par la société Action logement,

— M^me X lui est redevable de 1'613,37 euros au titre de la consommation d’eau pour la période du 22 octobre 2015 au 21 octobre 2018 sous déduction des provisions de 6,25 et 20 euros déjà payées par la locataire le 23 octobre 2015,

— la consommation d’eau de M^me X était normale puisqu’elle était comprise entre 9 et 10 m3 jusqu’au mois de juillet 2018, de sorte que l’équité ne commande pas que cette consommation soit divisée par deux, étant précisé que la locataire ne l’a pas informée de la fuite d’eau ayant eu lieu entre juillet et octobre 2018,

— dès lors, M^me X lui est redevable de la consommation d’eau du 23 octobre 2018 jusqu’à la libération des lieux,

— la locataire n’est pas fondée à solliciter l’exception d’inexécution dans la mesure où elle a cessé de payer ses loyers depuis décembre 2016, sans terme, alors même que la fuite a été réparée et que l’électricien attend toujours qu’elle lui donne une date d’intervention pour la VMC, et qu’il n’est pas démontré que le logement est inhabitable,

— le problème d’humidité aurait pu être identifié si M^me X l’avait averti des dysfonctionnements constatés avec son chauffe-eau,

— dans ces conditions, les désordres ne lui sont pas imputables et M^me X est seule responsable des désordres dans son logement,

— le premier juge l’a condamnée à verser à M^me X des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance alors que la demande de M^me X était relative à des dommages-intérêts pour logement indécent, il s’ensuit que le jugement sera infirmé,

— M^me X ne démontre pas le lien direct et exclusif entre le préjudice évoqué et le logement occupé, étant rappelé que le logement n’est pas inhabitable puisque M^me X a persisté à se maintenir dans les lieux.

Par message du 6 janvier 2020, le conseil de M^me Y a indiqué que M^me X avait quitté les lieux à la date du 30 octobre 2019 et qu’elle avait remis les clefs à M. B, huissier de justice. Il a précisé ne pas disposer de la nouvelle adresse de M^me X.

Le présent arrêt sera contradictoire en application de dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

Il est établi que M^me Y a fait délivrer par acte du 29 septembre 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 812,52 euros au titre des loyers impayés à cette

date, dont M^me X n’a pas réglé les termes dans les deux mois, de sorte que la résiliation du bail est intervenue le 30 novembre 2016.

M^me X expose que M^me Y a renoncé à se prévaloir du commandement de payer et de la clause résolutoire dès lors que, selon acte du 23 mars 2018, elle lui a délivré un congé pour vente. M^me Y soutient que la vente du logement est la conséquence de ses difficultés financières en raison du non-versement par la locataire des loyers impayés, et qu’elle n’a jamais indiqué avoir renoncé à se prévaloir du commandement de payer et de la clause résolutoire.

Ainsi que l’avait déjà pertinemment relevé le premier juge, le congé pour vente qui aurait été délivré en 2018 par M^me Y n’est pas versé aux débats, étant précisé qu’il n’est pas demandé à la cour de statuer sur sa validité dans le cadre de la présente procédure, et que la délivrance d’un congé aux fins de vente en cours de procédure ne peut se concevoir comme une renonciation de la bailleresse à se prévaloir de la clause résolutoire.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer devait intervenir de plein droit le 30 novembre 2016.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les arriérés locatifs jusque novembre 2016,

Il ressort des pièces produites que la dette de loyer de M^me X s’élève à la somme de 5 462,25 euros pour la période comprise du 23 octobre 2015 au 30 novembre 2016.

M^me X soutient avoir versé entre octobre 2015 et novembre 2016, la somme totale de 4 624,70 euros (1 796,03 euros versés par elle-même et 2 828,67 euros versés par la CAF) alors que M^me Y fait valoir que la locataire lui est redevable de la somme de 2 340 euros, paiements de la CAF inclus.

Pour la période d’octobre 2015 à novembre 2016, il résulte :

— du décompte produit par M^me Y,

— des ordres de virement de M^me X réalisés jusqu’au mois de mai 2016,

— du relevé de la CAF de M^me X en date du 28 juillet 2017,

que la locataire a effectivement réglé la somme de 1 796,03 euros au titre des loyers dus et que la CAF a versé à la bailleresse la somme de 2 230,79 euros, soit un total de 3 666,22 euros.

Dès lors, la dette au titre des loyers et charges impayés de M^me X au 30 novembre 2016 se chiffre à la somme de 1 435,43 euros (5 462,25 – 3 666,22).

Il est constant que M. X s’est porté caution solidaire des engagements contractés par M^me X, selon acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2015 pour une durée de trois années, soit jusqu’au mois d’octobre 2018.

M. et M^me X seront solidairement condamnés à la somme de 1 435,43 euros au titre de la datte locative jusque novembre 2016 inclus.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation et l’expulsion,

Il y a lieu de rappeler que les sommes réclamées postérieurement au 30 novembre 2016, correspondant à la période suivant la résiliation du bail, sont qualifiées d’indemnités d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront êtres expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers augmentés des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

M^me X sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 30 novembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des sommes versées par la CAF au titre de l’allocation de logement à savoir la somme de 1 128 euros pour la période comprise de décembre 2016 à avril 2017.

La majoration de 2 % de l’indemnité d’occupation, demandée par M^me Y, n’étant pas justifiée, sera rejetée en l’état.

Il est constant que M. X s’est porté caution solidaire des engagements contractés par M^me X selon acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2015 pour une durée de trois années, soit jusqu’au mois d’octobre 2018 .

M. et M^me X seront donc solidairement condamnés au paiement des somme dues au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation à compter du 30 novembre 2016, date de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au mois d’octobre 2018.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Il sera ajouté que M^me X, seule, sera en outre condamnée à la quote-part de la taxe d’ordure ménagère pour les années postérieures à 2018 et ce jusqu’à son départ effectif du logement loué.

S’agissant du prononcé de l’expulsion des occupants et du refus d’octroi de délais de paiement, le jugement déféré n’étant pas contesté sur ces points, sera confirmé.

Sur la décence du logement loué,

Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en application de l’article 1724 du code civil, si la chose louée a besoin de réparations qui ne puissent être différées, le preneur doit les souffrir mais, si elles durent plus de 21 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont il aura été privé.

Aux termes notamment de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations. Les dispositifs de ventilation équipant le logement doivent permettre un renouvellement de l’air en vue d’une occupation normale du logement et les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant.

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement décent, en bon état d’entretien et de réparations, pourvu des éléments d’équipement mentionnés au contrat de bail, ceux-ci devant être en bon état de fonctionnement.

A défaut, le bailleur pourra être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrance loyale de la chose louée.

M^me X demande la réformation du jugement entrepris, considérant que l’appartement loué par M^me Y n’était pas décent à compter de novembre 2016.

En l’espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour constater la présence de désordres dans le logement loué et déterminer le montant de l’indemnisation de la locataire au titre du préjudice de jouissance sont les suivants :

— une attestation de M^me I Z, datée du 30 novembre 2016, selon laquelle il y a une odeur d’humidité dans l’appartement ainsi que des traces de moisissures,

— une attestation de M^me J K du 14 mai 2019, selon laquelle en février 2016 M^me X a appelé M^me Y qui était venue constater les moisissures,

— plusieurs séries de photographies, non datées, du logement loué et des effets personnels de M^me X,

— une facture d’électricité du 12 février 2019 d’un montant de 380,70 euros pour la période du 10 février 2019 au 9 avril 2019,

— un questionnaire intitulé « normes de décence du logement », adressé à la CAF, établi par M^me X et daté du 25 juillet 2016, dans lequel elle liste elle-même un grand nombre de désordres affectant son logement,

— le constat amiable de dégât des eaux en date du 18 octobre 2018, signé par M^me Y, avec en complément une déclaration auprès de la société Axa assurances,

— un courrier daté du 3 octobre 2016 de M^me Y adressé à M^me X à qui elle demande de lui faire connaître les éventuels désordres de l’appartement loué et qu’elle s’engage à réaliser toute réparation utile qui lui incombe,

— un diagnostic technique du logement établi par l’association Soliha Drôme (l’association Soliha) intervenu à la demande de la CAF,

— un courrier en date du 22 mars 2017 de M. N O-P, électricien, selon lequel il a tenté de prendre rendez-vous avec M^me X à plusieurs reprises aux fins de réaliser des travaux d’électricité, sans obtenir de réponse de sa part,

— un courrier de M^me Y adressé à M^me X, daté du 30 mars 2017, dans lequel elle demande à la locataire de contacter l’électricien pour les travaux de mise en conformité,

— une facture de M. C, plombier, concernant « une fuite sous conduite EC sous carrelage » en date du 7 novembre 2018,

— un courrier de la société Saur, daté du 1^er mars 2019, indiquant une surconsommation d’eau concernant le logement loué pour la période comprise du 24 août 2018 au 28 février 2019, pouvant être expliquée par une fuite sur l’installation privée,

— le rapport d’expertise judiciaire du 30 janvier 2019.

S’agissant donc de la présence de désordres dans le logement loué (taux d’humidité anormalement élevé) et de la détermination du montant de l’indemnisation de la locataire au titre du préjudice de jouissance (5 000 euros), c’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s’est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

Il y a lieu seulement d’ajouter qu’il est produit, en cause d’appel, par M^me X, un procès-verbal de constat par huissier, réalisé non contradictoirement, en date du 30 octobre 2019, où il est relevé diverses traces d’humidité et de moisissures dans le logement loué. Ce document n’est pas susceptible de remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal sur l’indécence du logement loué et l’indemnisation de M^me X, pour la période de 3 ans depuis juillet 2016, puisqu’il est postérieur au mois de juillet 2019.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la taxe d’ordures ménagères et la facture d’eau,

A hauteur d’appel, M^me X ne conteste pas les sommes dues au titre de la taxe d’ordure ménagères qui, selon les justificatifs produits par M^me Y, s’élèvent à :

—  61,91 euros (9,91 + 52) au titre des taxes d’ordures ménagères de 2015 à 2016,

—  104 euros (52 + 52) pour les années 2017 et 2018,

ce qui correspond à un total de 165,91 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour les années 2015 à 2018.

En ce qui concerne la surconsommation d’eau due à une fuite d’eau, M^me X fait valoir qu’il appartenait à M^me Y d’assurer l’entretien des réseaux alors qu’elle se plaint depuis 2016 de l’humidité dans l’appartement et que la bailleresse semble avoir systématiquement procédé à un relevé du compteur d’eau.

M^me Y soutient quant à elle ne pas avoir été informée de la fuite d’eau alors que la locataire a expliqué entendre des bruits de remplissage de son chauffe-eau. La bailleresse ajoute que la consommation d’eau s’est aggravée entre les mois de juillet et octobre 2018, période durant laquelle la locataire s’est absentée pendant deux mois.

Il ressort des pièces du dossier et, plus particulièrement, de l’expertise judiciaire, des relevés du compteur d’eau ainsi que du courrier en date du 1^er mars 2019 et des factures émis par la société Saur, qu’une surconsommation d’eau est intervenue entre le mois de juillet et octobre 2018.

Si c’est précisément durant les mois de juillet et août 2018 que M^me X a indiqué être absente de son logement, ce qui n’est pour autant pas démontré, elle ne pouvait pour autant prétendre ne pas savoir que l’appartement souffrait de désordres liés à l’humidité et à une possible fuite. Il est également relevé que la locataire a disposé d’un mois et demi pour se rendre compte de la fuite d’eau dans la mesure où elle a indiqué être de retour à partir du 3 septembre 2018 (courrier de M^me X du 4 juillet 2018) alors que le constat de dégât des eaux est en date du 18 octobre 2018.

Force est de constater que la locataire n’a pas pris la peine de s’assurer de sa consommation d’eau durant ce laps de temps, ni de faire intervenir un plombier aux fins de faire diagnostiquer une éventuelle fuite, pas plus qu’elle ne démontre avoir averti la bailleresse du dysfonctionnement de son chauffe-eau ou des fuites du robinet.

Dès lors, M^me X est seule responsable de la surconsommation d’eau intervenue entre les mois de juillet et octobre 2018. Le relevé de compteur établi par M^me Y et le montant des factures de la société Saur n’étant pas contesté par la locataire, M^me X sera condamnée au paiement de la somme de 1 587,12 euros au titre de la consommation d’eau.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

En conséquence, M. et M^me X seront condamnés solidairement à payer à M^me Y la somme de :

—  165,91 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2015 jusqu’à l’année 2018 incluse,

—  1 587,12 euros au titre de la consommation d’eau.

Sur l’exception d’inexécution,

Aux termes des articles 6, 7, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1720 et 1728 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, tandis qu’il appartient au locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il s’avère que l’atteinte dans la jouissance du bien par le locataire doit être particulièrement importante afin de justifier une suspension des paiements, le locataire ne pouvant prétendre à une exonération totale du paiement des loyers que si le manquement du bailleur à ses obligations, après mise en demeure, a pour effet de priver le locataire de toute possibilité de jouissance des lieux, une atteinte partielle pouvant seulement légitimer une exonération partielle. Il incombe au locataire de rapporter la preuve de cette situation.

En l’espèce, M^me X soutient à hauteur d’appel être bien fondée à opposer à la bailleresse l’exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement loué à compter de décembre 2016.

M^me Y fait valoir que la locataire ne démontre pas le caractère inhabitable de l’appartement loué.

Il résulte de l’état des lieux entrant joint au bail d’habitation en date du 20 octobre 2015, que l’état du logement loué est essentiellement composé de pièces notées en états qualifiés de « très bon » et, plus généralement, de pièces et d’éléments compris allant de l'« état d’usage» à « neuf ».

S’il est vrai que M^me X a signalé les premiers désordres dès le 25 juillet 2016 auprès de la CAF, et non auprès de M^me Y, il n’en reste pas moins que le logement loué n’était pas indécent à cette date, ni même insalubre, contrairement à ce que soutient la locataire.

De plus, il ressort de l’expertise judiciaire que le taux d’humidité, certes anormalement élevé, au titre duquel M^me X a été indemnisée de son préjudice de jouissance, ne permet pas, à lui seul, de conclure à l’insalubrité du logement. L’expert judiciaire n’a d’ailleurs pas mis en cause la jouissance des lieux par la locataire au titre des phénomènes d’humidité qui dégradent le logement.

Dès lors, d’une part, l’indécence de l’appartement loué ne remonte pas au mois de décembre 2016,

d’autre part, M^me X ne verse pas aux débats d’éléments susceptibles de démontrer qu’à cette date elle était dans l’impossibilité d’utiliser totalement les lieux loués.

Par conséquent, M^me X qui ne caractérise pas une impossibilité de vivre dans le logement, ne peut à compter de décembre 2016 se prévaloir d’une exception d’inexécution. Elle est ainsi redevable des loyers à compter de décembre 2016.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que l’impossibilité d’utiliser totalement les lieux n’est pas démontrée, de sorte que M^me X n’était pas fondée à retenir le paiement des loyers depuis décembre 2016.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

M^me X qui ne s’est pas acquittée spontanément de la totalité des loyers et charges lui incombant, supportera la charge des dépens d’appel.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à la demande de M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure au profit de M^me Y.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— fixé à 2'076,55 euros la somme correspondant aux loyers et charges restés impayés ou partiellement impayés jusqu’au mois de novembre 2016 inclus, que M. D X et M^me L-M X ont été solidairement condamnés à payer à M^me F Y,

— fixé à 920,60 euros la somme à laquelle M. D X et M^me L-M X ont été solidairement condamnés au titre de la régularisation d’eau jusqu’au mois d’octobre 2018 inclus et au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères jusqu’à l’année 2018 incluse,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. D X et M^me L-M X à payer à M^me F Y la somme de :

—  1 435,43 euros correspondant aux loyers et charges restés impayés jusqu’au mois de novembre 2016 inclus,

—  165,91 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères impayées de 2015 à 2018,

—  1 587,12 euros au titre de la consommation d’eau due jusqu’au mois d’octobre 2018,

outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016, date du commandement de payer,

Condamne M^me L-M X à payer à M^me F Y la quote-part de la taxe

d’ordures ménagères pour les années postérieures à 2018 et ce jusqu’au départ effectif de M^me X du logement loué,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. D X et M^me L-M X à payer à M^me F Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. D X et M^me L-M X aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,