N° RG 23/02619

N° Portalis DBVM-V-B7H-L4YC

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES

la SARL PY CONSEIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 FÉVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 21/00242)

rendu par le président du tribunal judiciaire de Vienne

en date du 16 mars 2023

suivant déclaration d’appel du 11 juillet 2023

APPELANTE :

Mme [F] [D]

née le 20 Mai 1963 à [Localité 5] (Allemagne)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Bourgoin-Jallieu

INTIMÉ :

M. [P] [J]

né le 26 décembre 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocat au barreau de Grenoble, et plaidant par M^e Elise NALLET-ROSADO, avocat au barreau de Grenoble

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier, en présence de [Y] [N] [S], greffier stagiaire,

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 février 2025, Madame Blatry a été entendue en son rapport.

M^e NALLET-ROSADO a été entendu en ses observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous-seing privé du 5 octobre 2020, Mme [F] [D] a consenti une promesse de vente à M. [P] [J] concernant un ensemble immobilier cadastré, sur la commune d'[Localité 2] (38), moyennant le prix de 130.000€ sous conditions suspensives, notamment, d’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques visées à l’acte.

La promesse de vente a prévu une clause pénale d’un montant de 13.000€, outre en page 28/29, une clause interdisant à la venderesse de conférer sur le bien à vendre des droits réels, personnels ou des charges, mêmes temporaires.

Mme [D] ayant mis à la location le bien immobilier et M. [J] ayant justifié de deux refus de prêts, Me [V], notaire à [Localité 6], a constaté la caducité de la promesse par courrier du 23 novembre 2020.

Suivant exploit d’huissier du 9 mars 2021, M. [J] a fait citer Mme [D] en paiement de la clause pénale et d’une indemnité de procédure.

Reconventionnellement, Mme [D] sollicite le rejet des demandes adverses et la condamnation de M. [J] à lui payer des dommages-intérêts de 143.000€.

Par jugement du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a débouté chacune des parties de leurs prétentions, condamné M. [J] à payer à Mme [D] une indemnité de procédure de 1.500€ et à supporter les dépens de la procédure.

Suivant déclaration du 11 juillet 2023, Mme [D] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 7 mars 2024, Mme [D] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages-intérêts et de condamner M. [J] à lui payer des dommages-intérêts de 143.000€ et une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Elle fait valoir que :

M. [J] n’avait pas la volonté d’acquérir le bien,

le tribunal n’a pas tiré les conséquences du fait que M. [J] avait immédiatement notifié le rejet de ses demandes de prêt afin de retrouver sa liberté et que le défaut de régularisation n’était pas lié à la mise en location du bien,

M. [J] a tenté de profiter d’elle alors qu’elle était menacée par une procédure de saisie immobilière,

il a attendu la dernière limite pour solliciter des prêts, sa demande ne pouvant qu’être vouée à l’échec, faute d’apport personnel,

M. [J] n’a engagé aucune démarche près de la mairie si bien qu’il n’aurait pu satisfaire à la deuxième condition suspensive,

M. [J] a manifesté une volonté de nuire à son encontre,

il a bénéficié par l’intermédiaire de la société Alter Ego d’un bail concernant une partie de sa maison d’habitation,

il s’est approprié la totalité de la maison l’empêchant de jouir de son bien,

il a empêché l’organisation de visites pour vendre le bien et s’est maintenu dans les lieux malgré le congé délivré,

elle n’a pu vendre son bien qu’à la moitié du prix envisagé,

au regard de ces diverses circonstances, c’est à bon droit que le tribunal a débouté M. [J] de l’ensemble de ses demandes.

Au dernier état de ses écritures du 17 janvier 2025, M. [J] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande en dommages-intérêts, infirmer pour le surplus et condamner Mme [D] à lui payer la somme de 13.000€ au titre de la clause pénale, outre une indemnité de procédure de 4.500€, ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprennent les frais du commandement de payer.

Il expose que :

Mme [D] ne démontre aucune volonté de nuire de sa part,

il a accompli les démarches en obtention de prêt dans le délai imparti,

le notaire a bien indiqué que c’était au regard de la location du bien qu’il a constaté la caducité du compromis de vente et subsidiairement du fait des refus de prêts,

il est bien fondé à obtenir le paiement de la clause pénale

au regard de la location du bien, c’est de manière légitime qu’il n’a pas saisi la mairie d’une demande de permis de construire,

son obligation était limitée au dépôt d’une demande et non à l’obtention d’un permis de construire,

il est un profane en matière de vente immobilière et Mme [D] ne démontre nullement le contraire,

Mme [D] ne démontre aucunement la volonté de nuire qu’elle allègue,

le fait qu’il occupe partie du bien loué par Mme [D] à la société A:lter Ego n’est pas de nature à établir une volonté de nuire,

il a cherché la résolution amiable de leur conflit,

il s’est fait expulser du logement de façon sauvage,

il a perdu la chance d’acquérir le bien immobilier,

il n’a nullement manifesté sa volonté de retrouver sa liberté,

deux refus de prêts étaient nécessaires pour la clause stipulée à son bénéfice de non exécution de la condition suspensive,

le défaut de régularisation est imputable à Mme [D].

La clôture de la procédure est intervenue le 21 janvier 2025.

MOTIFS

sur la demande de Mme [D]

Mme [D], qui recherche la responsabilité de M. [J] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, doit démontrer à son encontre une faute en lien de causalité avec un préjudice.

Elle lui reproche, principalement, de ne jamais avoir eu l’intention de conclure la vente ainsi qu’une intention de nuire.

Il ressort des explications des parties et des pièces produites aux débats une certaine complexité des relations entre elles qui, ont par l’intermédiaire de la société Alter Ego représentée par M. [J] lui-même, conclu un bail temporaire en septembre 2020 sur une partie de la ferme.

Il est aussi démontré, dans le cadre de ce bail, une dégradation des relations entre Mme [D] et M. [J], lesquelles ne peuvent toutefois pas être interprétées au titre de l’application du compromis de vente, ainsi que l’a justement retenu le tribunal.

Dès lors, les éléments produits par Mme [D] sont insuffisants pour établir le défaut de volonté réelle de M. [J] de conclure la vente et sa volonté de lui nuire.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a débouté Mme [D] de sa demande en dommages-intérêts.

sur la demande en clause pénale de M. [J]

Le compromis de vente prévoit en page 12 une clause pénale d’un montant de 13.000€ due par la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique en ne satisfaisant pas aux obligations exigibles.

Le compromis de vente du 5 octobre 2020 a été conclu sous deux conditions suspensives au titre de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme nécessaire pour travaux d’aménagement avec dépôt de la demande au plus tard dans le délai de 45 jours, soit au 19 novembre 2020, et d’obtention d’un prêt de 230.000€ sur 25 ans maximum au taux nominal maximum d’intérêts de 1,80% avec dépôt de la demande dans le même délai et réception de l’offre au plus tard le 31 décembre 2020.

Il est établi que M. [J], alors qu’il avait jusqu’au 31 décembre 2020 pour faire valoir l’acception ou le refus de ses demandes de prêts, a immédiatement saisi le notaire le 10 novembre 2020 du premier refus.

En outre, M. [J] ne démontre nullement qu’il était en mesure de présenter une demande de permis d’aménagement alors qu’il s’est dispensé de satisfaire à la deuxième condition suspensive.

Ces éléments démontrent que M. [J], dès le premier refus de prêt, avait renoncé à poursuivre la vente.

Il ne peut donc prétendre avoir perdu une chance d’acquérir en reprochant à Mme [D] un comportement fautif d’avoir conclu un bail sur le bien mis en vente.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice.

Enfin, chacune des parties, succombant en son appel, conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE