N° RG 24/00677 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MEEV

C6

N° Minute :

copie certifiée conforme délivrée

aux avocats le :

Copie Exécutoire délivrée

le :

aux parties (notifiée par LRAR)

aux avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES AFFAIRES FAMILIALES

ARRET DU MERCREDI 26 NOVEMBRE 2025

APPEL

Jugement au fond, origine juge aux affaires familiales de Gap, décision attaquée en date du 7 novembre 2023, enregistrée sous le n° 14/00832 suivant déclaration d’appel du 8 février 2024

APPELANT :

M. [P] [M]

né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Nicolas CHARMASSON, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMEE :

Mme [S] [H]

née le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline OUVRERY, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DELIBERE :

M^me Anne BARRUOL, Présidente,

M^me Christelle ROULIN, Conseillère,

M. Philippe GREINER, Conseiller honoraire,

DEBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025,M. Philippe Greiner, conseiller, chargé du rapport, assisté de Valérie Renouf, greffier a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Le 06/08/2003, M. [M] et Mme [H] ont acquis à hauteur de moitié chacun un terrain à [Localité 1] et y ont fait édifier une maison, le financement des travaux étant assuré par la souscription de deux emprunts immobiliers, l’un de 60.230 euros remboursable en 80 mois au taux de 4,15% l’an, l’autre à 0% de 16.769,39 euros remboursable en 216 mois.

Suite à la séparation du couple en 2012, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Gap, saisi le 11/07/2014, a, par jugement du 12/05/2015, ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision et ordonné une expertise.

Dans son rapport du 07/09/2015, l’expert a abouti aux conclusions suivantes :

— la maison est d’une superficie habitable de 138 m² avec un rez-de-jardin pour les espaces jours, un étage comportant deux chambres, sur un sous-sol pour le garage;

— elle est située dans un endroit recherché par sa proximité du lac de [Localité 12] et sa vue sur les montagnes ;

— sa contruction témoigne d’un effort architectural, avec deux ailes de plain-pied et une construction centrale sur deux niveaux ;

— sa valeur peut être estimée à 325.000 euros ;

— celle du terrain nu est de 78.000 euros ;

— la valeur locative du bien peut être fixée à 1.055 euros par mois.

Le 26/08/2016, les parties ont conclu une convention indiquant que M. [M] pourra vendre ses droits indivis au compagnon de Mme [H], M. [D], au prix de 162.500 euros.

Par jugement du 12/12/2017, le tribunal a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de M. [D] ;

— adopté les conclusions du rapport d’expertise ;

— fixé l’actif indivis à la valeur du bien immobilier soit 325.000 euros et le passif indivis au montant du capital restant dû au titre des prêts, soit 25.042,88 euros ;

— liquidé les droits des parties, ceux de M. [M] étant de 132.043,56 euros et ceux de Mme [H] de 167.913,56 euros ;

— fixé la date de jouissance divise à la date du jugement, soit le 12/12/2017 ;

— renvoyé les parties devant le notaire commis pour l’état liquidatif définitif, le compte d’indivision devant être actualisé au jour du partage en intégrant une indemnité d’occupation à la charge de Mme [H] à compter du 01/12/2016 ainsi que les échéances de prêt acquittées par elle.

Par arrêt du 02/04/2019, la cour d’appel de Grenoble a, après avoir constaté qu’aucun appel n’avait été interjeté concernant la date de jouissance divise :

— annulé la convention du 26/08/2016 ;

— dit que l’actif indivis est composé :

* du bien immobilier évalué 325.000 euros ;

* du solde du compte de M. [M] en faveur de l’indivision de 35.870 euros ;

* du solde du compte de Mme [H] en faveur de l’indivision de 13.825 euros ;

soit un total de 373.952 euros ;

— dit que le passif indivis arrêté au 13/11/2016 est de 25.042,88 euros, sauf à y ajouter la créance de Mme [H] au titre des remboursements du prêt entre le 13/11/2016 et le 12/12/2017 ;

— désigné Me [I], notaire à [Localité 10], aux fins d’établissement de l’état liquidatif et de l’acte de partage.

Le 13/08/2019, Me [J] a été désigné en remplacement de Me [I].

Le 26/05/2019, il a dressé un procès-verbal de carence sur état liquidatif.

Par jugement du 07/11/2023, le tribunal judiciaire de Gap a principalement :

— homologué l’état liquidatif dressé par Me [J] le 26/05/2020, notamment en ce qu’il a dit que:

* l’actif s’élève à 325.000 euros, valeur de l’immeuble ;

* M. [M] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 35.870 euros ;

* Mme [H] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 13.082 euros;

— débouté Mme [H] de sa demande d’attribution du bien indivis moyennant soulte ;

— débouté M. [M] de sa demande de licitation du bien ;

— sursis à statuer sur les autres demandes.

Par déclaration du 08/02/2024, M. [M] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions d’appelant, il demande que soit ordonnée la licitation du bien sur la mise à prix de 227.500 euros, Me [J] étant chargé de la vente, et réclame 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir en substance que :

— en l’absence d’accord des indivisaires, le notaire aurait dû faire une proposition de formation de lots ou de vente du bien sur licitation, comme l’a relevé le tribunal ;

— la constitution de lots étant impossible, seule la licitation peut être ordonnée ;

— tandis que lui-même propose d’acquérir la part de Mme [H], cette dernière avait souhaité que son compagnon, M. [D], acquiert la part de M. [M] ;

— Mme [H] vit dans une maison sans bourse déliée, le crédit immobilier étant réglé et aucune indemnité d’occcupation n’étant due.

Dans ses conclusions d’intimée et d’appel incident n° 2, Mme [H] conclut au rejet des demandes de l’appelant et demande à la cour de :

— fixer la valeur actuelle du bien indivis à 430.000 euros ;

— dire que sur cette somme, 105.000 euros sont issus des améliorations et aménagements réalisés par elle;

— lui attribuer la maison, constituant le lot n° 1, le lot n° 2, composé d’une soulte, étant attribué à M. [M] ;

— subsidiairement, fixer la mise à prix à 430.000 euros ;

— condamner M. [M] au paiement de 85.000 euros à titre d’indemnisation de la privation de son droit de propriété indivis compte tenu de la vente forcée ;

— condamner M. [M] au paiement de 25.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive outre 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que :

— M. [M] n’a pas les moyens d’acquérir sa part indivise, l’accord de principe donné par le [9] le 09/11/2024 étant imprécis et n’ayant pas valeur contractuelle ;

— plus aucune indemnité d’occupation n’est due depuis le 12/12/2017, de même que Mme [H] ne peut réclamer le remboursement des échéances du prêt postérieures à cette date ;

— la constitution de deux lots est possible ;

— le tirage au sort est abusif et ne respecte pas le principe directeur du droit commandant la fixation d’une solution réaliste et effective ;

— la licitation ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire ;

— Mme [H], aujourd’hui mariée, est en mesure de désintéresser M. [M] ;

— elle a procédé à de nombreux travaux d’amélioration du bien (piscine, revêtement de la terrasse en résine de marbre, deux garages, extérieurs aménagés, rénovation intérieure);

— elle produit un accord bancaire lui permettant de procéder à l’achat de la part indivise de M. [M].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur du bien indivis

S’il est de principe que la valeur d’un bien indivis, qui doit être déterminée à la date la plus proche du partage, peut être réévaluée, quand bien même elle aurait été fixée initialement par jugement, c’est dans le cas où aucune date de jouissance divise n’a été fixée.

Cette date l’ayant été au 12/12/2017, par jugement définitif, plus aucune modification de la valeur du bien ne peut désormais intervenir, pour liquider les droits des parties.

Sur le partage des biens indivis

Si le partage peut être effectué entre un lot constitué d’un bien immobilier, et un autre constitué d’une somme d’argent, celle-ci doit faire partie de l’actif indivis. Tel n’est pas le cas d’une soulte due par un coindivisaire, cette somme ne faisant pas partie de l’indivision.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge du partage de procéder à l’attribution des lots.

En réalité, la prétention de l’intimée s’analyse en une demande d’attribution préférentielle de la maison, moyennant une soulte à l’autre indivisaire, alors que, en matière de concubinage, cette possibilité n’est pas prévue par le code civil.

Mme [H] sera donc déboutée de sa demande de constitution de lots et d’attribution du bien.

Sur la licitation

Aux termes de l’article 1686 du code civil, « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte (..) La vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires », l’article 1377 du code de procédure civile ajoutant que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (..) ».

En l’espèce :

— le bien indivis n’est pas partageable en nature, la maison ayant été construite sur une parcelle de 1.000 m² et étant elle-même indivisible, sauf à engager des travaux onéreux, qui n’aboutiraient alors qu’à une forte dépréciation du bien, si celui-ci était coupé en deux ;

— chacun des indivisaires revendique l’attribution du bien ;

— dans une attestation du 02/11/2016, le premier notaire commis, Me [I], (pièce intimée n° 22) indique que M. [M] avait convenu de vendre sa part à M. [D] au prix de 138.000 euros, et, alors que les fonds avaient été versés sur le compte de l’étude, M. [M] était revenu sur sa décision ;

— le second notaire commis, Me [J], a écrit à Mme [H] le 18/03/2020 (pièce n° 24 intimée), que "effectivement, M. [M] semble tout faire pour retarder ou empêcher le déroulement de cette opération" ;

— le 26/05/2020, un procès-verbal de carence sur état liquidatif a été dressé par le notaire.

En conséquence , la vente du bien aux enchères est le seul moyen de procéder au partage, faute de possibilité matérielle de procéder à la division du bien et d’un accord entre les parties sur d’autres modalités de réglement de l’indivision, l’achat de la part de M. [M] par le futur époux de l’intimée ayant échoué.

La licitation sera donc ordonnée, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

Concernant la mise à prix, l’agence [7], située à [Localité 1] et donc bien placée pour connaître le marché immobilier local, déclare, dans son attestation du 04/12/2023, que le bien indivis a une valeur située entre 400.000 et 430.000 euros.

La cour retiendra, pour fixer la mise à prix, qui doit être attractive, 70% du prix de 400.000 euros, soit 280.000 euros, le notaire commis étant chargé de rédiger le cahier des charges et de procéder à la vente, au besoin par vente notariale interactive.

Sur la créance de Mme [H]

Aux termes de l’article 815-13 §1du code civil, « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ».

En l’espèce, il ressort de l’attestation de la société [7] que la propriété comporte désormais une piscine, des abris de jardin et un garage de 28m² avec mezzanine de 12m², constructions qui n’existaient pas au jour de la jouissance divise. En revanche, Mme [H] n’a fourni aucun élément quant aux autres travaux allégués, notamment concernant les abords. Du reste, le fait d’avoir refait les embellissements à l’intérieur ne relève que de l’obligation d’entretien de l’indivisaire et ne peut donner lieu à créance.

Il sera ainsi considéré que les travaux réalisés retenus ci-avant ont contribué à augmenter la valeur du bien à proportion de 15%.

En conséquence, Mme [H] se verra allouer 15% du produit de la licitation au titre de sa créance de travaux d’amélioration.

Sur les autres demandes

* les dommages-intérêts pour privation du droit de propriété

Mme [H] réclame 85.000 euros de dommages-intérêts pour privation de son droit de propriété indivis compte tenu de la vente forcée.

Ne bénéficiant pas du droit à l’attribution préférentielle, et nul indivisaire ne pouvant être contraint de rester dans l’indivision, l’intimée ne peut prétendre avoir subi un préjudice du fait de la licitation ordonnée, celle-ci s’avérant être le seul moyen de mettre fin à l’indivision. Elle sera déboutée de ce chef de demande.

* les dommages-intérêts pour résistance abusive

Mme [H] réclame 25.000 euros de dommages-intérêts à ce titre. En raison de la réformation du jugement sur la licitation, l’abus du droit d’ester en justice n’est pas démontré. Cette demande sera rejetée.

* les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu du sort partagé du litige, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, publiquement et par arrêt mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande d’attribution du bien indivis moyennant soulte et homologué l’état liquidatif dressé par Me [J] le 26/05/2020, en ce qu’il a dit que :

* l’actif s’élève à 325.000 euros, valeur de l’immeuble ;

* M. [M] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 35.870 euros ;

* Mme [H] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 13.082 euros;

Le réforme en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de licitation du bien indivis ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la licitation du bien indivis sis [Adresse 11] à [Localité 1], cadastré section B n° [Cadastre 4] sur la mise à prix de 280.000 euros ;

Commet pour y procéder Me [J], notaire à [Localité 10], qui dressera le cahier des charges de la vente, en prévoyant une possibilité de baisse en cas de carence d’enchères, déterminera la publicité et recevra les enchères, qui pourront se dérouler dans le cadre d’une vente notariale interactive ;

Dit que le profit subsistant résultant des travaux d’amélioration du bien indivis effectués par Mme [H] est de 15% de la valeur du bien indivis ;

Renvoie les parties après la vente devant le notaire commis pour l’établissement de l’acte définitif de partage ;

Déboute Mme [H] de ses demandes de dommages-intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégiés de partage;

PRONONCÉ par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ par la présidente Anne Barruol et par la greffière Abla Amari, présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente