Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 30 mars 2022, n° 21/00536

TGI Guéret 29 avril 2021

CA Limoges
Infirmation partielle 30 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Existence de dégradations imputables aux locataires
La cour a estimé que les dégradations constatées étaient mineures et que l'état des lieux d'entrée montrait déjà un logement en mauvais état. Par conséquent, la demande d'indemnités locatives pour remise à neuf n'était pas fondée.
Rejeté
Justification des montants réclamés
La cour a noté que les devis ne suffisaient pas à prouver le montant des dégradations imputables aux locataires, d'autant plus qu'aucune facture n'a été fournie pour les travaux réalisés.
Accepté
Validité de la retenue sur le dépôt de garantie
La cour a confirmé que la retenue était valide en raison des dégradations constatées, mais a noté que le montant des indemnités locatives se compensait avec le dépôt de garantie.
Accepté
Montant dû pour solde de tout compte
La cour a jugé que les locataires n'avaient pas prouvé avoir réglé ces charges, et a donc accordé la demande de paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 30 mars 2022, n° 21/00536
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	21/00536
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Guéret, 29 avril 2021
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Corinne BALIAN, président
Avocat(s) :	Véronique WERNER LOMINÉSylvia DELIRANT

Texte intégral

ARRÊT N° .

RG N° : N° RG 21/00536 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIG7K

AFFAIRE :

F B

G C épouse X, Y, Z, H Z, H X

MCS/MLL

demande en dommages-interêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Grosse délivrée

M^e DELIRANT, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 30 MARS 2022

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Le trente Mars deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

F B

de nationalité française

née le […] à […]

Profession : Inconnue, demeurant […]

représentée par M^e Sylvia DELIRANT de la SELARL SYLVIA DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’un jugement rendu le 29 AVRIL 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de GUERET

ET :

G C épouse X de nationalité française

Profession : Inconnue, demeurant […]

défaillante

Y, Z, H Z, H X

de nationalité française

né le […] à […]

Profession : Demandeur d’emploi, demeurant […]

représenté par M^e Véronique WERNER LOMINÉ, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005466 du 09/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

INTIMES

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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 09 Février 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 30 Mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2021

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Madame E-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me E-M N, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.

Après quoi, Madame E-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Mars 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame E-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame K L, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et d’elle même, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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Exposé du litige :

Le 18 août 2017, M^me F B a donné à bail à usage d’habitation à M. Y X et à M^me A épouse X, un appartement sis […]) moyennant un loyer mensuel de 225 euros outre 75 euros de provision sur charges.
Les locataires ont donné congé.

Le 31 juillet 2019, un état des lieux de sortie était établi par la bailleresse et par M. X.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2020, M^me B faisait assigner ses anciens locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Guéret aux fins de conciliation ou, à défaut, de condamnation à lui payer la somme de 7 684,66 euros pour défaut d’entretien et réparations locatives. A titre reconventionnel, les époux X-C sollicitaient notamment la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement réputé contradictoire du 29 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Guéret a :

-constaté la validité de la retenue opérée par M^me B à hauteur de la somme de 225 euros en réparation des dégâts constatés dans 1'état des lieux du 31 juillet 2019 ;

-débouté les époux X-C de leur demande de restitution de ladite somme ;

-débouté M^me B de sa demande aux fins de voir les époux X condamner à lui payer la somme de 7 684,66 € au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

-débouté les époux D de leur demande reconventionnelle et de toutes leurs demandes supplémentaires ;

-condamné solidairement les époux X-C à payer à M^me B la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné les époux X-C aux entiers dépens de l’instance.

****

Appel de la décision a été relevé le 15 juin 2021par M^me F B dans des conditions de forme et de délai non contestées du chef des dispositions l’ayant déboutée de sa demande tendant à voir condamner les époux X à lui payer la somme de 7 684,66 € au titre du défaut d’entretien et des dégradations.

L’affaire a été orientée à la mise en état .

****

Par conclusions signifiées et déposées le 20 juillet 2021, M^me F B demande à la Cour de :

- réformer le jugement en ses dispositions critiquées,

statuant de nouveau,

-condamner solidairement les époux X à lui verser une somme de 7 684,66 € au titre du

défaut d’entretien et des dégradations locatives, à laquelle il conviendra d’enlever la somme de 225

€ correspondant au dépôt de garantie à laquelle il conviendra encore d’enlever la somme de 183 € correspondant au solde du loyer de juillet pour 63 €, à la taxe des ordures ménagères pour l’année 2019 du 1er janvier au 31 août pour 63 € et à la révision du chauffe-eau à la charge des locataires pour les années 2017 à 2019 pour 57,16 € par an ; -condamner solidairement les mêmes à lui verser une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

-confirmer le jugement pour le surplus.

****

Par conclusions signifiées et déposées le 18 octobre 2021, M. Y X demande à la Cour de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me B de sa demande aux fins de voir condamner les époux X-C à lui payer la somme de 7 684,66 € au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

-réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a constaté la validité de la retenue opérée par M^me B de la somme de 225 € en réparation des dégâts constatés dans l’état des lieux du 31 juillet 2019 ;

* l’a débouté, avec M^me X, de leur demande de restitution de ladite somme ;

* l’a condamné solidairement, avec M^me X, à payer à M^me B la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

statuant à nouveau,

-constater l’absence de validité de la retenue opérée par M^me B de la somme de 225 € en réparation des dégâts constatés dans l’état des lieux du 31 juillet 2019 ;

-condamner M^me B à lui restituer la somme de 225 € correspondant au dépôt de garantie ;

-débouter M^me B de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

-condamner M^me B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

****

M^me C épouse X, n’ayant pas constitué avocat dans le mois de la notification de la déclaration d’appel, la déclaration d’appel lui a été signifiée à la requête de M^me B par acte d’huissier de justice du 19 juillet 2021 remis à étude ainsi que les conclusions de l’appelante remises dans les mêmes conditions . M^me C n’a pas constitué intimée.

****

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2021.

La Cour pour un plus ample exposé des faits ,de la procédure ,des demandes et moyens des parties

,fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M^me F B sollicite le paiement de la somme de 7684,66 € correspondant aux indemnités locatives et à diverses sommes dont seraient redevables ses anciens locataires ( solde du loyer de juillet pour 63 € , taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’année 2019 pour 63 € et coût de la révision du chauffe-eau pour 57,16 € ) sauf à déduire la somme de 225 € correspondant au dépôt de garantie versée par ces derniers lors de l’entrée dans les lieux.

*Sur la demande en paiement de la somme de 183 € :

M^me F B justifie à ses pièces du bien-fondé de sa réclamation dès lors que ses anciens locataires ne justifient pas avoir effectué le paiement du solde du loyer de juillet 2019 pour 63 €, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 63 € et du coût de la révision du chauffe-eau à leur charge pour 57,16 €.

La somme arrondie à 183€ qu’elle sollicite dans ses écritures lui sera donc accordée.

*Sur la demande en paiement d’indemnités locatives:

M^me F B sollicite paiement à ce titre de la somme de 7276,66€ (=7684,66€ -225e

-183€) dont elle ne fournit pas le détail, produisant au soutien de sa réclamation, deux devis : un premier devis de réfection de l’appartement établi par l’entreprise I J pour un montant de 13'000, 20 € TTC et un second devis établi par la société EIRL AMOULEN pour un montant de 6212,70 €TTC

Ces devis correspondent à une réfection complète de l’appartement et donc à sa remise à neuf..

En cause d’appel et en première instance ,M^me F B ne produit aucune facture d’entreprise et expose dans ses écritures avoir procédé elle-même aux travaux de remise en état du logement sans justifier de l’achat de fournitures. A cet égard, M. X précise que l’appartement a été reloué dès le mois d’août 2019 à Monsieur O P Q R et soutient que cette relocation rapide du logement viendrait contredire les déclarations de la bailleresse, selon lesquelles des travaux auraient été effectués dans le logement pris à bail pour une somme de plus de 7000 € .

Dans ses écritures, M^me F B n’a formulé aucune contestation quant à l’ affirmation de son ex locataire sur la relocation du logement dès le mois d’août 2019.

Si effectivement comme elle le soutient, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution de réparations locatives et si en l’absence de devis, le juge peut fixer lui-même le montant des réparations nécessaires, c’est à la condition qu’il soit établi de manière certaine, l’existence de dégradations dans le logement dont le locataire est seul responsable.

En effet, en vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Par ailleurs, aux termes de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il incombe donc au bailleur d’établir à la charge de son locataire, l’existence de dégradations du logement pris à bail imputables à sa faute, à l’exclusion des dégradations survenues par vétusté ou préexistantes à l’entrée dans les lieux du preneur.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi par les parties lors de l’entrée dans les lieux des époux X-C et lors de la remise des clés.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’impose pas que l’ état des lieux soit fait par huissier de justice. En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été effectué le 29 juillet 2017 contradictoirement entre M^me F B et Monsieur X ; l’épouse de ce dernier régulièrement convoquée étant absente et M. X, présent, ayant signé et paraphé les pages de cet état des lieux de sortie, celui-ci est donc opposable aux locataires.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie révèle ainsi que l’a relevé à bon droit, le premier juge, un logement dans un état un peu plus dégradé à la sortie que lors de l’entrée dès lors que des trous dans les murs non rebouchés ont été constatés et qu’un nettoyage de certaines pièces était nécessaire.

Cependant, l’état des lieux d’entrée révéle un logement dans un état très moyen avec des dégradations notées dans différentes pièces dont les époux X -C ne sauraient être tenus responsables. Hormis le coût du rebouchage de trous dans les murs et la nécessité d’un nettoyage, la bailleresse n’est pas fondée à leur réclamer le paiement d’indemnités locatives correspondant à une remise à neuf du logement .

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a débouté les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie de 225 € et a fixé à la somme de 225 €, le montant des indemnités locatives revenant au bailleur, montant qui se compense avec le dépôt de garantie (225€)qu’il détient.

M^me F B sera déboutée du surplus de sa demande d’indemnités locatives et M. X sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

*Sur les demandes accessoires:

Succombant dans son recours, M^me F B supportera les dépens d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier devant la cour, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions de première instance concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et susceptible d’opposition, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré en ce qu’elles ont :

- débouté les époux X-C de leur demande de restitution du dépôt de garantie (225 €)

- condamné les époux X-C aux dépens et à payer à M^me F B la somme de 700 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme pour le surplus, les dispositions critiquées du jugement,

Statuant de nouveau,
Fixe à 225 € le montant des indemnités locatives du par M Y X et Madame G C épouse X à M^me F B,

Dit que la créance de M^me F B au titre des indemnités locatives dues par ses anciens locataires(soit 225 €) se compensera avec le montant de dépôt de garantie qu’elle détient (225€)

Condamne solidairement M Y X et Madame G C épouse X à payer à M^me F B, la somme de 183 € pour solde de tout compte,

Y ajoutant,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par M^me F B.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

E-M N. K L.