ARRET N°

N° RG 23/00700 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPXB

AFFAIRE :

Mme [O] [W], Mme [T] [E], Mme [N] [E], Mme [A] [E], M. [U] [E]

C/

Mme [I] [S], M. [M] [S]

GS/LLS

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 06 MARS 2024

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Le SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [O] [W]

née le 18 Novembre 1942 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [T] [E]

née le 19 Juin 1976 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [N] [E]

née le 15 Février 2001 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [A] [E]

née le 01 Juillet 1970 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [U] [E]

né le 30 Novembre 1966 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 19 JUILLET 2023 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

ET :

Madame [I] [S]

née le 14 Novembre 1975 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence DUMONT, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [M] [S]

né le 28 Avril 1974 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Clémence DUMONT, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 07 Février 2024 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 24 mai 2016, Mmes [O], [A], [T] [E] et MM. [Z] et [U] [E] (les consorts [E]) ont vendu à M. [M] [S] et à sa épouse Mme [I] [S] (les époux [S]) une parcelle bâtie située n° [Adresse 3] (87), les vendeurs restant propriétaire de la parcelle bâtie voisine.

Le 25 avril 2023, les consorts [E] ont assigné les époux [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges pour voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, en reprochant à ceux-ci d’avoir fait aménager les ouvertures de leur maison, ce qui leur cause un préjudice.

Les époux [S] se sont opposés à cette prétention et ils ont formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance du 19 juillet 2023, rectifiée par ordonnance du 30 août 2023 pour corriger une erreur purement matérielle portant sur l’identité des défendeurs, le juge des référés a:

— débouté les consorts [E] de leur action, après avoir retenu qu’ils ne justifiaient pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile,

— rejeté la demande reconventionnelle des époux [S].

Les consorts [E] ont relevé appel de cette ordonnance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Les consorts [E] réclament une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en soutenant que les époux [S] n’ont pas respecté leurs obligations découlant de l’acte de l’acte de vente notarié du 24 mai 2016, en créant des vues nouvelles sur la parcelle bâtie voisine qui reste leur propriété.

Les époux [S] concluent à la confirmation de l’ordonnance déférée, sauf à leur allouer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

MOTIFS

Pour soutenir justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à la mesure d’expertise qu’ils réclament, les consorts [E] se prévalent à l’encontre de leurs acheteurs, les époux [S], de deux séries de griefs qui concernent deux des ouvertures de la maisons vendue, étant ici précisé que ces ouvertures existaient déjà à la date de la vente. Ils font ainsi valoir :

— qu’en se bornant à poser un film opaque sur la porte vitrée du rez-de-chaussée de la maison, les époux [S] n’ont pas satisfait aux exigences de l’acte de vente du 24 mai 2016 qui ne leur reconnaît aucun droit de vue, d’autant que cette porte vitrée demeure habituellement ouverte;

— qu’en modifiant l’ouverture située dans le grenier, qui se limitait à un simple volet, les époux [S] n’ont pas respecté l’interdiction qui leur était fait dans l’acte de vente de créer des vues nouvelles.

Avant même l’examen de chacun de ces griefs, il convient de relever que les consorts [E] se prévalent, au soutien de leur action, d’attestations dont ils sont eux-même les auteurs (attestations de Mme [O] [W] épouse [E] et de M. [U] [E]). Ces attestations sont dénuées de toute valeur probante, nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même (article 1363 du code civil).

Sur la porte vitrée en rez-de-chaussée de l’immeuble vendu.

La présence de cette porte vitrée a été expressément envisagée dans l’acte notarié de vente du 24 mai 2016 qui comporte en p. 12 une clause spécifique intitulée 'Condition particulière’ à son sujet, libellée comme suit: 'Les parties déclarent qu’il existe sur le bien vendu une porte pleine en bois et une porte vitrée donnant sur la parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 7], jardin de la propriété restant appartenir aux vendeurs.

Cette situation confère au bien vendu le droit à un jour donnant sur la propriété restant appartenir aux vendeurs mais, en aucun cas, un droit à la moindre vue, ni un droit de passage.

Les parties déclarent avoir connaissance de cette situation et vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque'.

En l’état de cette clause leur déniant tout droit de vue, les époux [S], acheteurs du bien, ont posé un film opaque sur la porte vitrée, aménagement que les consorts [E] considèrent insuffisant d’autant que cette porte resterait habituellement ouverte.

Cependant, il résulte du courrier rédigé le 25 janvier 2024 par Me [G] [B], notaire rédacteur de l’acte de vente du 24 mai 2016, qu’un accord est intervenu entre les parties à cet acte sur la pose d’un simple film opaque sur la vitre de la porte afin d’occulter la vue, outre la pose d’une grille par les consorts [E] destinée à éviter toute intrusion dans leur jardin.

Par ailleurs, l’attestation par laquelle M. [D] [Y] indique avoir constaté, à l’occasion d’une réunion de famille, que la porte vitrée de l’immeuble vendu était ouverte, se borne à faire état d’un événement ponctuel et ne fait donc pas la preuve que cette porte reste habituellement ouverte, étant au surplus observé que le propre d’une porte est de pouvoir s’ouvrir…!

Aucun motif légitime ne justifie donc la mesure d’expertise réclamée par les consorts [E] du chef de ce premier grief.

Sur le remplacement d’un volet par une fenêtre dans le grenier.

Le premier juge des référés a écarté ce grief des consorts [E] en se fondant sur les stipulations de l’acte de vente notarié du 24 mai 2016 figurant sous la rubrique 'Création de servitudes réciproques de vue'.

Cependant, dans un courrier du 4 octobre 2023, le notaire rédacteur de cet acte, Me [G] [B], vient confirmer l’analyse des consorts [E] selon laquelle cette rubrique, qui correspond à la reprise des stipulations relatives aux servitudes contenues dans un précédent acte du 1er octobre 2015 portant vente d’immeubles contigus à des tiers, n’est pas applicable à l’immeuble vendu aux époux [S] qui sont seulement soumis aux 'Conditions particulières’ de leur acte d’acquisition du 24 mai 2016 qui leur fait seulement interdiction 'de création d’ouverture sur la parcelle [Cadastre 7] conservée par les consorts [E]'.

Or, il est constant que l’immeuble vendu aux époux [S] comportait, à la date de sa vente, une ouverture au niveau du grenier qui était obstruée par un volet.

Les consorts [E] soutiennent que les époux [S] n’ont pas respecté cette interdiction puisqu’ils ont créé une nouvelle vue à partir de cette ouverture, en violation de leur propre engagement contenu dans un courrier du 8 décembre 2022 adressé au conciliateur de justice.

Tout d’abord, le courrier du 8 décembre 2022 ne comporte aucun engagement des époux [S] puisque, dans ce courrier, Mme [I] [S] se borne à informer le conciliateur de justice de son projet initial d’agrandir cette ouverture et à expliquer qu’elle et son mari ont finalement renoncé à ce projet pour se limiter à remplacer la menuiserie à dimension identique en respectant la position d’origine de l’ouverture.

Enfin et surtout, sur ce dernier point, les consorts [E] ne rapportent pas la preuve d’une modification de l’ouverture initiale quant à sa dimension ou sa position.

En l’absence de tout commencement de preuve de la création d’une ouverture nouvelle, c’est à juste titre que le premier juge des référés a considéré qu’il n’existait pas de motif légitime à la mesure d’expertise réclamée par les consorts [E].

Sur la demande des époux [S] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le seul fait que la demande d’expertise des consorts [E] apparaisse non fondée ne peut suffire à caractériser leur intention de nuire aux époux [S]. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par ces derniers pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 19 juillet 2023, rectifiée le 30 août 2023, par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [W] épouse [E], Mme [N] [E], Mme [A] [E], Mme [T] [E] et M. [U] [E] à payer aux époux [S] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [O] [W] épouse [E], Mme [N] [E], Mme [A] [E], Mme [T] [E] et M. [U] [E] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.