ARRET N°369.

N° RG 23/00498 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIO7C

AFFAIRE :

Mme [B] [Y] [F], M. [C] [I]

C/

M. [X] [T] [L] [H] [A] [T] [L] [H] [A] [E], Mme [U] [V] épouse [E]

CB/LM

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

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Le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [B] [Y] [F]

née le 13 Janvier 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Amélie WILD-PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [C] [I]

né le 08 Mai 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Amélie WILD-PASTAUD de la SELARL PASTAUD – WILD PASTAUD – ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 06 AVRIL 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [X] [T] [L] [H] [A] [T] [L] [H] [A] [E]

né le 10 Décembre 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine DUDOGNON, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [U] [V] épouse [E]

née le 20 Août 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine DUDOGNON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 Octobre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 septembre 2024.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 2017 par Maître [N] [R] Notaire à [Localité 4], Monsieur [X] [E] et Madame [J] [V] épouse [E] ont acquis de Monsieur [C] [I] et de Madame [B] [F] épouse [I] un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] composé d’une maison d’habitation et d’une dépendance moyennant le prix de 363 000 €, sachant que l’acte notarié de vente comporte notamment un paragraphe intitulé 'Assainissement’ libellé en ces termes :

« Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur

ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation

qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes ».

Arguant de ce que l’immeuble par eux acquis n’était pas raccordé au réseau public d’assainissement, les époux [E] ont successivement :

— informé leurs vendeurs de cette difficulté, lesquels ont nié tout problème d’évacuation

— face à l’attitude de leurs vendeurs, adressé à ces derniers deux mises en demeure, dont la dernière en date du 3 avril 2018 par l’intermédiaire de leur Conseil.

Lesdites mises en demeure étant restées infructueuses, les époux [E] ont par acte d’huissier en date du 1er août 2019, assigné devant le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F], pour :

— au visa des articles 1602 et suivants du Code Civil, et des articles L 217-7 et suivants du Code de la Consommation

* voir dire et juger que l’absence de raccordement de leur immeuble au réseau public d’assainissement est un défaut de conformité imputable à leurs vendeurs les époux [I]

* les voir condamner solidairement à leur régler

° la somme de 16 198,89 € en réparation de leur préjudice pour manquement de ceux-ci à leur obligation de délivrance conforme

° la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice de jouissance

— les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

C’est dans ce contexte :

— que les époux [E] ont obtenu par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2020 l’organisation d’une mesure d’expertise confiée à Monsieur [M] [P], en lui donnant notamment pour mission de décrire le système d’assainissement de l’immeuble des requérants, de dire s’il est raccordé au 'tout à l’égout', de déterminer s’il existait au moment de la vente du 9 mai 2017 un raccordement de cette habitation au réseau d’assainissement par 'tout à l’égout', de dire quelles sont les causes du dysfonctionnement actuel, de décrire les travaux réalisés par les époux [E] au niveau de la fosse septique et de tous autres éléments du système d’assainissement de la maison et de dire s’ils ont eu une incidence sur le dysfonctionnement du système d’assainissement existant, d’indiquer les modalités de réparation et d’évaluer leur coût, ainsi que les préjudices subis par les époux [E]

— qu’au résultat de ladite mesure d’expertise ayant débouché sur l’établissement d’un rapport définitif déposé le 12 mai 2021, les époux [E] ont obtenu du Tribunal Judiciaire de LIMOGES un jugement du 6 avril 2023 ayant notamment

* condamné solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] à leur payer

° la somme de 12 417,17 € au titre de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2019

° la somme de 300 € au titre de leur préjudice de jouissance

° la somme de 1500 € au titre de leur préjudice moral

* condamné in solidum Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] à leur verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens incluant les frais d’expertise et ce, après avoir retenu que l’immeuble vendu aux époux [E] était raccordé au réseau d’assainissement public au moyen d’une fosse septique intermédiaire non neutralisée, et considéré que l’immeuble délivré à ces derniers ne correspondait pas aux stipulations contractuelles impliquant que ses évacuations soient directement raccordées au réseau public.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 29 juin 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] ont interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 4 septembre 2024.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 27 septembre 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] (ci-après dénommés les Consorts [C] [I]/ [B] [F]) demandent en substance à la Cour :

— de réformer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf en ce qu’il a débouté les époux [E] de leur demande d’indemnisation tirée d’un manquement à leur obligation d’information

— statuant à nouveau,

* de débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, en faisant notamment valoir

° qu’aux termes de l’acte notarié de vente, ils s’étaient seulement engagés à délivrer un immeuble raccordé au réseau d’assainissement, sans toutefois avoir déclaré que l’immeuble serait directement raccordé au réseau d’assainissement, ni avoir garanti la conformité de l’installation avec les normes en vigueur

° que la délivrance de l’immeuble vendu aux époux [E] est parfaitement conforme aux stipulations contractuelles de l’acte notarié de vente

* de condamner solidairement les époux [E] à leur régler la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise.

En l’état de leurs dernières conclusions déposées le 21 décembre 2023, Monsieur [X] [E] et son épouse Madame [J] [V] (ci-après dénommés les époux [E]) demandent en substance à la Cour :

— de confirmer le jugement entrepris, excepté

* en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation du manquement des vendeurs à leur obligation d’information,

* en ce qu’il a limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à la somme de 300 € euros

* et en ce qu’il a omis de préciser que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation

— d’infirmer le jugement déféré de ces chefs, et statuant à nouveau

* de condamner solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] à leur payer

° la somme de 5000 € au titre de leur préjudice de jouissance

° la somme de 5000 € au titre de leur préjudice pour manquement de ces derniers à leur obligation d’information

° la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel

* de dire et juger que l’ensemble des condamnations portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation

— de débouter Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] de l’ensemble de leurs demandes

— de condamner solidairement ou in solidum Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de l’action indemnitaire engagée par les époux [E] à l’encontre de leurs vendeurs les Consorts [C] [I]/ [B] [F], pour manquement de ces derniers à leur obligation de délivrance conforme concernant le système d’évacuation équipant l’immeuble vendu par ces derniers selon acte notarié du 9 mai 2017.

I) Sur la caractérisation d’un manquement des Consorts [C] [I]/[B] [F] à leur obligation de délivrance conforme :

Au soutien de leur action, les époux [E] dénoncent le fait que l’immeuble par eux acquis auprès des Consorts [C] [I]/[B] [F] n’est pas entièrement raccordé au réseau d’assainissement collectif.

Des investigations menées par l’expert judiciaire, il ressort clairement :

— qu’il existe dans la cave de l’immeuble vendu par les Consorts [C] [I]/[B] [F] une fosse septique faisant obstruction aux fonctionnalités des effluents, avec la précision que les effluents de la maison ne sont pas raccordés en ligne directe par une canalisation rectiligne entre le domaine privé et public, d’où une migration des effluents dans une partie du sous-sol (mur arrière du congélateur)

— que l’origine des désordres dont s’agit est un raccordement de l’assainissement autonome en assainissement collecctif par un by-pass sans déconnexion et vidange de la fosse septique, dispositif entraînant une saturation d’un assainissement autonome non transformé en totalité en assainissement collectif.

De ces investigations expertales, il s’évince que lors de sa vente, l’immeuble des Consorts [C] [I]/[B] [F] était équipé d’un système d’assainissement qui n’était ni constitutif d’un raccordement direct au réseau d’assainissement collectif, ni constitutif d’un dispositif d’assainissement autonome, mais qui était constitutif d’un dispositif d’assainissement autonome non transformé en totalité en assainissement collectif.

Il s’ensuit la caractérisation d’un manquement des Consorts [C] [I]/[B] [F] à leur obligation de délivrance conforme, la Cour considérant à la lumière des énonciations de l’acte notarié de vente, que les époux [E] étaient en droit d’attendre que l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir était effectivement raccordé au réseau d’assainissement collectif au moyen d’un dispositif efficient leur garantissant une évacuation des eaux usées, sans déversement dans une fosse septique intermédiaire et non déconnectée, et ce sans pouvoir se voir opposer le fait que leurs vendeurs :

— ne garantissaient pas la conformité de l’installation aux normes en vigueur, dès lors que l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur lui impose de délivrer un bien correspondant au but recherché par l’acquéreur à la lumière des stipulations de l’acte de vente, en dehors de toute référence aux normes administratives applicables

— auraient selon leurs dires, toujours ignoré l’existence de la fosse septique présente dans la cave de l’immeuble qu’ils avaient acquis en mars 2013 avant de décider de sa revente au cours de l’année 2017, dès lors que l’obligation de délivrance qui pesait sur les Consorts [C] [I]/[B] [F] en leur qualité de vendeurs a la nature d’une obligation de résultat dont la violation est sanctionnable indépendamment de toute appréciation ayant trait à la bonne ou mauvaise foi du vendeur défaillant.

Au vu de ces observations, il convient de juger les époux [E] bien fondés à poursuivre le manquement des Consorts [C] [I]/[B] [F] à leur obligation de délivrance conforme, au moyen de l’action indemnitaire engagée à l’encontre de ces derniers à l’effet d’obtenir la réparation des divers préjudices qu’ils ont subis en lien avec la faute contractuelle de leurs vendeurs.

II) Sur l’indemnisation des préjudices occasionnés aux époux [E] en lien avec la faute contractuelle des Consorts [C] [I]/[B][F] :

1) sur la demande des époux [E] aux fins d’indemnisation de leur préjudice matériel :

Les époux [E] sont bien fondés à obtenir le remboursement des divers frais qu’ils ont dû engager en lien :

— d’une part, avec la découverte du défaut de conformité affectant le réseau d’évacuation des eaux usées en provenance de l’immeuble par eux acquis auprès des Consorts [C] [I]/[B] [F]

— d’autre part, avec les préconisations de l’expert judiciaire ayant recommandé de réaliser un branchement neuf avec déconnexion et vidange de la fosse septique + remplissage en sable, des travaux de reprise de maçonnerie, dalle béton …, ainsi que des travaux de raccordement Privé/Public.

Au vu des justificatifs produits par les époux [E], le premier juge leur a accordé la somme qu’ils sollicitaient pour un montant total de 12 417,17 € TTC.

La nature des frais invoqués par les époux [E] (recherche fonctionnement réseau par pression et caméra, préparation de trame de fond, pompage et nettoyage d’une fosse, nettoyage dessus fosse septique, modification de la vidange des toilettes de l’étage avec PVC passant par l’extérieur de la maison, mise en conformité du réseau d’assainissement avec suppression de la fosse septique, branchement au réseau collectif d’assainissement) justifie qu’ils soient représentatifs du préjudice matériel occasionné à ces derniers par suite de la défaillance contractuelle des Consorts [C] [I] /[B] [F] dans le respect de leur obligation de délivrance conforme, et ce tel que l’a décidé à bon droit le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef, sauf à dire que ladite somme de 12 417,17 € portera intérêt au taux légal à compter du jugement déféré.

2) sur la demande des époux [E] aux fins d’indemnisation de leur préjudice de jouissance :

Le fait pour les époux [E] d’avoir pris possession d’un immeuble équipé d’un réseau d’évacuation non transformé en totalité en assainissement collectif, qui par sa présence a entraîné la migration des eaux usées de leur maison dans une partie du sous-sol, leur a occasionné un préjudice de jouissance qui sera équitablement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1000 € en considération des divers désagréments inhérents à la présence d’un assainissement autonome saturé.

Le jugement querellé sera donc réformé en ce sens avec condamnation solidaire des Consorts [C] [I]/[B] [F] au paiement de ladite somme qui portera intérêt au taux légal à compter dudit jugement.

3) sur la demande des époux [E] aux fins d’indemnisation d’un préjudice revendiqué pour cause de manquement des vendeurs à leur obligation d’information :

Les époux [E] seront déboutés de ce chef de demande, la Cour :

— considérant que leurs vendeurs les Consorts [C] [I]/[B] [F], étaient tenus à leur égard d’une obligation d’information générale, et inhérente à la loyauté et à bonne foi devant présider aux relations contractuelles

— retenant la défaillance des époux [E] dans l’administration de la preuve de la connaissance par leurs vendeurs les Consorts [C] [I]/[B] [F] du caractère non efficient du dispositif d’évacuation des eaux usées en provenance de l’immeuble qu’ils projetaient de revendre.

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Pour avoir succombé en leur recours, les Consorts [C] [I]/[B] [F] seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judidiaire de Monsieur [M] [P], ce qui exclut par ailleurs qu’ils puissent bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il serait par contre inéquitable de laisser les époux [E] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu’ils se verront allouer une indemnité de 2800 € pour leurs frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 2500 € octroyée par le premier juge, avec condamnation in solidum des Consorts [C] [I] / [B] [F] au paiement de ladite indemnité.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Monsieur [C] [I] et Madame [B] [F] ;

Réforme partiellement le jugement rendu le 6 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement les Consorts [C] [I]/[B] [F] à régler aux époux [E] la somme de 1000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance, et dit que ladite somme portera intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus, sauf à dire que la somme de 12 417,17 € allouée aux époux [E] en indemnisation de leur préjudice matériel portera intérêt au taux légal à compter dudit jugement ;

Y ajoutant,

Dit que les époux [E] étaient en droit d’attendre que l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir était effectivement raccordé au réseau d’assainissement collectif au moyen d’un dispositif efficient leur garantissant une évacuation des eaux usées, sans déversement dans une fosse septique intermédiaire et non déconnectée ;

Juge les époux [E] bien fondés à poursuivre le manquement des Consorts [C] [I]/[B] [F] à leur obligation de délivrance conforme, au moyen de l’action indemnitaire engagée à l’encontre de ces derniers à l’effet d’obtenir la réparation des divers préjudices qu’ils ont subis en lien avec la faute contractuelle de leurs vendeurs ;

Dit que les indemnités allouées aux époux [E] pour des montants de 12 417,17 € et de 1500 € en réparation des préjudices qu’ils ont subis en lien avec la faute contractuelle de leurs vendeurs les Consorts [C] [I]/[B] [F], porteront intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance ;

Condamne in solidum les Consorts [C] [I]/[B] [F] à verser aux époux [E] la somme de 2800 € pour leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum les Consorts [C] [I]/[B] [F] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judidiaire de Monsieur [M] [P].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.