ARRET N° 387.

N° RG 24/00505 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISVV

AFFAIRE :

M. [X] [M]

C/

Mme [G] [P], S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER

GS/LM

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 05 DECEMBRE 2024

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Le CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [X] [D] [S] [M]

né le 02 Septembre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 14 MAI 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Madame [G] [T] [C] [P]

née le 28 Janvier 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Matthieu GILLET de la SELARL DEMOSTHENE, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC’ARENES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEES

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Suivant ordonnance sur assignation à jour fixe du Premier Président en date du 12 juillet 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Par acte notarié du 5 avril 2022, M. [X] [M] a acquis, par l’entremise de l’agence immobilière Saint Léonard immobilier, une maison d’habitation située à [Localité 4] (87) qui appartenait à Mme [G] [P], qui en avait elle-même fait l’acquisition le 26 février 2021 auprès de ressortissants anglais.

Se plaignant de la présence dans les lieux d’un champignon parasite (mérule), M. [M] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges qui le 14 décembre 2022, a ordonné une expertise confiée à M. [Y] [N], cette mesure étant déclarée commune à l’agence immobilière par ordonnance du 21 juin 2023.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 décembre 2023.

Le 26 février 2024, M. [M] a assigné Mme [P] et l’agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Limoges pour obtenir l’annulation de la vente avec restitution du prix sur le fondement du dol, et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés, et très subsidiairement du manquement à l’obligation de délivrance conforme. Il a également demandé la condamnation in solidum de Mme [P] et de l’agence immobilière à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire a débouté M. [M] de son action, après avoir retenu qu’il ne rapportait pas la preuve de la connaissance ni par Mme [P], ni par l’agence immobilière, de la présence du champignon parasite à la date de la vente, ce qui excluait la dissimulation dolosive alléguée, mais aussi l’application de la garantie des vices cachés en l’état de la clause d’exclusion de cette garantie figurant dans l’acte de vente. Le tribunal a également écarté le manquement à l’obligation de délivrance conforme, les défauts allégués s’analysant en des vices.

Par ordonnance du 12 juillet 2024, le premier président de la cour d’appel a autorisé M. [M] à assigner à jour fixe à l’audience civile de la cour d’appel du 17 octobre 2024 Mme [P] et l’agence immobilière.

MOYENS et PRÉTENTIONS

M. [M] conclut à la nullité de la vente immobilière, avec remboursement du prix, à titre principal sur le fondement juridique du dol à raison de la dissimulation frauduleuse par Mme [P] du champignon parasite,et

subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il conclut également à la responsabilité, sur le fondement délictuel, de l’agence immobilière qui a manqué à ses devoirs d’information et de conseil. Il demande la condamnation in solidum de Mme [P] et de l’agence immobilière à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.

Très subsidiairement, si la vente était maintenue, M. [M] conclut à la condamnation in solidum de Mme [P] et de l’agence immobilière à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts pour perte de chance et réparation de ses divers préjudices matériel et moral, ainsi que de privation de jouissance.

Mme [P] demande qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’issue de la plainte pénale qu’elle a déposée à l’encontre de deux auteurs d’attestations produites par M. [M]. Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement, et subsidiairement, elle demande à être garantie de toutes condamnations par l’agence immobilière qui a manqué à son devoir de conseil à son égard.

L’agence immobilière conclut à la confirmation du jugement.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente.

M. [M] conclut à la nullité de la vente immobilière du 5 avril 2022 à raison de la présence d’un champignon parasite (mérule) qui compromet la bonne habitation dans la maison vendue, sa demande étant fondée à titre principal sur la dissimulation dolosive par Mme [P] de ce parasite, et subsidiairement sur la garantie des vices cachés. Il ne soutient plus, en cause d’appel, le moyen tiré du manquement de la venderesse à son obligation de délivrance conforme

Dans son rapport du 12 décembre 2023, l’expert judiciaire confirme l’infestation de la maison vendue par la mérule, et après analyse de l’évolution des sporophores, retient que ce phénomène existait incontestablement plusieurs mois avant la mise en vente de l’immeuble par Mme [P] (rapport p. 16 et 18).

L’expert judiciaire précise (rapport p. 17 et 22) que les indices de la contamination étaient 'probablement’ détectables, mais uniquement par un professionnel. Or, cette qualité ne peut être reconnue à Mme [P] dont il n’est pas allégué qu’elle aurait une expérience particulière en ce domaine.

Pour soutenir néanmoins que Mme [P] avait connaissance que le bien immobilier qu’elle vendait était infesté par la mérule, M. [M] produit deux attestations rédigées par MM. [R] [L] et [K] [A].

M. [L] se borne à affirmer que le champignon mérule 'existait depuis cinq ans avant l’arrivée de Mme [P]'.

M. [A] atteste pour sa part que la maison vendue 'est attaquée par la mérule depuis les anglais, ce que nous avait dit Mme [P] [G] qui le savait et voulait revendre rapidement'.

Mme [P] a déposé une plainte pénale à l’encontre de ces deux témoins pour fausse attestation, cette plainte motivant sa demande de sursis à statuer.

Cependant, les attestations en cause, qui se limitent à de simples affirmations particulièrement vagues puisque non étayées par des circonstances de fait susceptibles de leur donner crédit, apparaissent dénuées de valeur probante, ce qui rend sans objet la demande de sursis à statuer.

Ni les considérations invoquées par M. [M] tenant à la présence de mobilier dans la cuisine ainsi qu’à l’existence de zones d’humidité, ni les conditions d’occupation de la maison par Mme [P] ne sont de nature à faire la preuve certaine d’une volonté de cette dernière de dissimuler la présence de la mérule dont il n’est même pas établi qu’elle avait conscience de l’existence à la date de la vente.

Il s’ensuit que la demande d’annulation de la vente immobilière pour réticence dolosive ne peut être accueillie.

Elle ne le peut, davantage sur le fondement du vice caché en l’état de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant en p. 6 de l’acte notarié du 5 avril 2022, dont Mme [P] est fondée à se prévaloir dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de la présence de la mérule dans la maison qu’elle vendait.

Sur les demandes subsidiaires de M. [M] en paiement de dommages-intérêts.

M. [M] réclame la condamnation in solidum de Mme [P] et de l’agence immobilière à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices consécutifs à la présence du champignon parasite dans la maison qu’il a acquise.

Le silence de Mme [P] sur la présence de la mérule ne peut lui être imputé à faute, dès lors qu’il a été précédemment retenu qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance, à la date de la vente, de l’existence de ce champignon.Il s’ensuit que sa responsabilité ne peut être engagée.

M. [M] recherche la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière à qui il reproche d’avoir manqué à ses obligations professionnelles d’information et de conseil.

Les premiers juges ont rappelé à bon droit que dans le cadre de son activité d’entremise, l’agence immobilière était tenue, non pas à une obligation de résultat, mais à une simple obligation de moyen et que son devoir d’iformation envers l’acquéreur se limitait aux désordres présentant un caractère apparent. Or, tel n’est pas le cas de l’infestation de l’immeuble par la mérule, dont l’expert judiciaire indique qu’elle n’était décelable que par un professionnel de la construction.

Pour combattre cette motivation, M. [M] fait valoir qu’en l’espèce l’agence Saint Léonard immobilier n’est pas seulement un professionnel de la vente immobilière, mais qu’elle est également un professionnel de la construction puisque son gérant, M. [I] [O], est aussi le dirigeant de la société Altiman ayant pour activité principale, selon son extrait Kbis: 'multiservices petits travaux'.

Tout d’abord, rien ne permet d’affirmer que l’activité de la société Altiman, telle que définie dans son extrait Kbis, s’étende au traitement des parasites pouvant affecter un bien immobilier. Ensuite et surtout, il n’est pas établi que M. [O], gérant de l’agence immobilière qui exerce son activité sous la forme d’une société par actions simplifiée, se soit personnellement chargé des visites du bien acquis par M. [M].

Dès lors, c’est à juste titre et au terme d’une motivation pertinente que la cour d’appel adopte, que les premiers juges ont débouté M. [M] de son action en responsabilité formée à l’encontre de l’agence immobilière.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

CONFIRME le jugement rendu le 14 mai 2014 par le tribunal judiciaire de Limoges ;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.