ARRET N° 357

N° RG 22/00840 – N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMRB

AFFAIRE :

Mme [P] [Z], Mme [E] [X], M. [V] [M], M. [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] & CONVERT, S.C.I. MAFA représentée par son gérant Monsieur [Y] [H]-[L], né le 10 septembre 1956 à [Localité 15]

C/

M. [O] [G] [K], S.C.P. LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE

GS/LM

Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

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Le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [P] [Z]

née le 19 Mai 1954 à [Localité 11] (87), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE

Madame [E] [X]

née le 07 Décembre 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE

Monsieur [V] [M]

né le 11 Décembre 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE

Monsieur [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] & CONVERT

né le 15 Janvier 1966 à [Localité 14] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE

S.C.I. MAFA représentée par son gérant Monsieur [Y] [H]-[L], né le 10 septembre 1956 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE

APPELANTS d’une décision rendue le 25 OCTOBRE 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET

ET :

Monsieur [O] [G] [K]

né le 17 Janvier 1955 à [Localité 10] (Maroc), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

S.C.P. LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 19 Septembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2024.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Par arrêt infirmatif du 25 janvier 2017, la cour d’appel a désigné M. [C] [D], aux lieu et place de la société coopérative Maison Familiale Creusoise (la MFC), en qualité d’administrateur provisoire de la Copropriété Résidence [13] située à [Localité 12] (23), avec pour mission de convoquer dans les six mois une assemblée générale pour la désignation d’un syndic.

Le 27 juin 2017, cette assemblée générale a désigné à nouveau la MFC en qualité de syndic.

Le 7 septembre 2017, des copropriétaires ont assigné la MFC devant le tribunal judiciaire de Guéret en annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2017. Ils ont été débouté de leur action par jugement du 12 février 2019, le tribunal judiciaire ayant estimé que cette action ne pouvait être dirigée qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le 29 septembre 2020, M. [V] [M], M. [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] et Convert, la SCI Mafa, Mme [E] [X] et Mme [P] [Z], copropriétaires, ont assigné la MFC et le préposé de celle-ci, M. [O] [K], en réparation de leurs préjudices causés par leurs fautes dans la gestion de la copropriété, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal judiciaire a débouté les copropriétaires de leur action en l’absence de preuve d’une faute de gestion.

Les copropriétaires ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 6 mars 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré que cet appel n’encourt pas la caducité,

— déclaré régulières et recevables les conclusions d’appel des copropriétaires appelants déposées le 21 février 2023,

— déclaré régulières et recevables les conclusions de la MFC déposées les 22 mai, 27 juin et 19 octobre 2023,

— rejeté la demande de production de pièces formée par les appelants.

M. [V] [M], M. [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] et Convert, la SCI Mafa, Mme [E] [X] et Mme [P] [Z] ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Les appelants demandent, au visa de l’article 117, alinéa3, du code de procédure civile, de déclarer nulles et irrecevables les conclusions déposées par la MFC. Sur le fond, ils reprochent à M. [K] et à la MFC d’avoir engagé de manière prématurée des travaux d’isolation, ce qui a eu pour conséquence de les priver du bénéfice de la subvention de l’Agence Nationale de l’Habitat (l’ANAH) et il demandent à être indemnisés à ce titre. Ils ajoutent que les intimés ont décidé abusivement, à des fins personnelles, le licenciement du gardien de la résidence afin de s’approprier sa loge et ils réclament des dommages-intérêts à ce titre. Ils sollicitent le remboursement d’honoraires indus d’administration provisoire et de charges indues.

M. [K] et la MFC concluent à la confirmation du jugement.

MOTIFS

Sur la validité et la recevabilité des conclusions déposées par la MFC.

Par ordonnance du 6 mars 2024, le conseiller de la mise en état, statuant sur la demande de nullité et d’irrecevabilité des conclusions déposées par la MFC au motif que celle-ci serait dépourvue de représentant légal, a déclaré régulières et recevables ces écritures, après avoir retenu qu’il n’existait aucun élément tangible de nature à établir que cette personne morale serait frappée d’une incapacité juridique à agir en justice. Cette décision, qui n’a été frappée d’aucun recours, est désormais définitive.

Sur l’exécution des travaux d’isolation et la perte de subvention de l’ANAH.

Les travaux d’isolation en cause, qui représentent un montant total de 760 920,25 euros TTC, ont été régulièrement approuvés, à l’unanimité des votants, par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2012 (résolution n° 10). Cette résolution n’a fait l’objet d’aucun recours en annulation dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il ne peut donc être fait reproche à la MFC, administrateur de la copropriété qui n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la régularité de cette résolution, d’en avoir assuré l’exécution, d’autant plus que les travaux en cause permettaient de réaliser des économies de chauffage substantielles (cf rapport d’expertise de M. [A] [S] du 3 juillet 2001) et présentaient de ce fait un caractère urgent.

Une demande de subvention a été déposée le 17 septembre 2012 auprès de l’ANAH par la MFC. Le dépôt de cette demande, dont l’ANAH a accusé réception le 4 octobre 2012, a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2013 (résolution n° 3).

Par courrier du 28 décembre 2012, l’ANAH a fait savoir à la MFC que la copropriété n’était pas éligible à ses aides. Cette décision est motivée, non par la date d’engagement des travaux, mais par le fait que la résolution n° 10 du 29 juin 2012 n’autorisait pas la MFC à déposer une demande de subvention, ni à ouvrir un compte de travaux, et surtout parce que le cadre juridique de l’intervention de la MFC, désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Guéret du 19 juillet 2012, était imprécis.

La MFC a alors saisi le président de ce même tribunal qui, par ordonnance du 21 décembre 2012, a précisé que la mission de cet administrateur s’étendait aux mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement de la copropriété, et notamment, de ses difficultés financières consécutives à l’assemblée générale du 29 juin 2012.

Cette nouvelle ordonnance a été remise à l’ANAH qui, après instruction de la demande de subvention, a, par courrier du 25 avril 2013, signifié à la MFC qu’elle confirmait son refus de subvention au motif que tant les éléments techniques (niveau de dégradation du bâti) que les aspects économiques et sociaux de la copropriété, qui lui ont été communiqués, s’opposaient à l’octroi d’une subvention.

Il en résulte que le refus de subvention n’est pas la conséquence d’une faute de gestion imputable à la MFC, qui a répondu à toutes les demandes faites par l’ANAH dans le cadre de l’instruction de son dossier de demande d’aide, mais tient aux caractéristiques techniques et économiques de la copropriété.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté toute faute de gestion de ce chef.

Sur le licenciement du gardien et la vente de la loge.

Le licenciement pour motif économique du gardien a été décidé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2012 (résolution n° 13). Cette résolution, prise avant la désignation de la MFC en qualité d’administrateur provisoire, n’a fait l’objet d’aucun recours. Les intimés n’encourent aucun reproche du fait de ce licenciement.

Concernant la loge, sa vente a été décidée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2011 (résolution n°9) et cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours.

Conformément à cette résolution n° 9, le service du domaine a procédé à une estimation de la loge qui a été évaluée 8 600 euros le 19 décembre 2011, l’avis de ce service précisant qu’il s’agit d’un appartement de type T 3 en mauvais état et inoccupé depuis une vingtaine d’année.

Le 4 juin 2012, le conseil syndical a décidé de vendre cette loge à la MFC au prix estimé de 8 600 euros.

Cette vente a donc été décidée, alors que la MFC n’avait pas encore été désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Les appelants, qui prétendent que cette vente fait suite à des manoeuvres de la MFC, n’en rapportent pas la preuve.

En tout état de cause, les appelants ne démontrent pas en quoi cette vente leur a causé un préjudice. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes indemnitaires à ce titre.

Les honoraires indus d’administrateur provisoire.

Les appelants soutiennent que les honoraires et frais afférents à l’administration provisoire de la MFC sont indus par suite de son remplacement par M. [D], décidé par l’arrêt infirmatif du 25 janvier 2017.

Cependant, c’est à bon droit que le tribunal judiciaire a retenu que, nonobstant ce remplacement, les honoraires et frais afférents à l’exécution par la MFC des décisions prises par les assemblées générales des copropriétaires restaient dus puisque ces décisions devaient être mises en oeuvre en l’absence de recours formé à leur encontre dans le délai légal de deux mois.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 25 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Guéret ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [M], M. [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] et Convert, la SCI Mafa, Mme [E] [X] et Mme [P] [Z] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1500 euros à la société coopérative la Maison Familiale Creusoise,

— la somme de 1500 euros à M. [O] [K] ;

CONDAMNE M. [V] [M], M. [B] [T] agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l’indivision [T] et Convert, la SCI Mafa, Mme [E] [X] et Mme [P] [Z] aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN Corinne BALIAN.