ARRET N° 306/2025

N° RG 25/00151 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVEN

AFFAIRE :

Mme [O] [V], M. [P] [S]

C/

M. [C] [R]

GS/IM

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

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Le CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [O] [V]

née le 08 Octobre 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES ayant pour avocat postulant M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Hugo CARDONA, avocat au barreau de LIMOGES,

Monsieur [P] [S]

né le 18 Octobre 1955 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES ayant pour avocat postulant M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Hugo CARDONA, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTS d’une décision rendue le 24 mai 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

ET :

Monsieur [C] [R],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie ROUX de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Faits et procédure

Par acte du 1er août 2022, monsieur [C] [R] (le bailleur) a donné un bail d’habitation à madame [O] [V] et à monsieur [P] [S] (les locataires) un logement situé n° [Adresse 1] à [Localité 6] (87).

Le 26 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, cet acte visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné ses locataires, par actes des 3 et 4 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Limoges aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— paiement de l’arriéré de loyers et charges ainsi que de dommages-intérêts.

Les locataires ont conclu à la résiliation du bail au 27 novembre 2022 et à la restitution de leur dépôt de garantie. Ils se sont opposés au surplus des demandes de leur bailleur, et ont sollicité des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 24 mai 2024, rectifié par jugement du 29 juillet 2024 pour réparer une erreur matérielle sur le montant de l’arriéré de loyers, le tribunal judiciaire a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 27 novembre 2022,

— condamné solidairement les locataires à payer à leur bailleur des sommes au titre de l’arriéré de loyers, de préjudice de jouissance, de frais de préservation des lieux, de préjudice moral,

— condamné le bailleur à restituer à ses locataires le dépôt de garantie,

— rejeté les autres demandes du bailleur (indemnité d’occupation et dommages-intérêts pour résistance abusive).

Les locataires ont relevé appel du jugement du 24 mai 2024 (appel du 26 juin 2024) et du jugement rectificatif du 29 juillet 2024 (appel du 5 août 2024).

Par ordonnance du 27 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— ordonné la jonction des instances,

— ordonné la radiation de l’instance d’appel au motif que les appelants n’avaient pas exécuté les décisions entreprises.

L’affaire a été réinscrite au rôle de la cour d’appel après constat de cette exécution.

Moyens et prétentions

Les locataires soutiennent l’irrecevabilité de la requête en rectification d’erreur matérielle de leur bailleur en raison de l’effet dévolutif attaché à l’appel formé par eux contre le jugement du 24 mai 2024. Ils concluent à la résiliation du bail au 27 novembre 2022 et au rejet des demandes de leur bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués. Subsidiairement, ils demandent de limiter au montant de 4 424,31 euros le montant de leur dette locative correspondant aux loyers échus entre le 1er août et le 27 novembre 2022.

Le bailleur conclut à la confirmation des jugements, sauf à ajouter la condamnation des locataires à lui payer la somme de 1 617,65 euros correspondant aux factures de gaz et d’électricité sur la période de mars 2023 à avril 2024.

Motifs

Sur l’irrecevabilité de la requête en rectification d’erreur matérielle du bailleur, soulevée par les locataires.

Les locataires, qui étaient représentés par leur avocat devant le tribunal judiciaire saisi de la requête en rectification, ne justifient pas avoir soulevé l’irrecevabilité de cette requête lors de cette instance. Ils ne sont pas recevables à soulever cette exception pour la première fois en cause d’appel.

À toutes fins, il sera rappelé que l’appel formé contre un jugement ne prive pas le juge qui l’a rendu de rectifier une erreur matérielle affectant sa décision.

Sur le fond

Le bailleur produit le commandement de payer qu’il a fait délivrer à ses locataires le 26 septembre 2022 pour obtenir paiement d’une somme de 2 119,73 euros correspondant à un arriéré locatif, cet acte reproduisant la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er août 2022.

Les locataires n’ont pas réglé les causes de ce commandement de payer dans les deux mois de la signification de cet acte.

Pour s’opposer aux prétentions de leur bailleur, les locataires opposent l’exception d’inexécution en soutenant que celui-ci ne leur a pas remis les clefs des lieux loués et que ces lieux étaient indécents.

Cependant, il résulte de l’attestation rédigée le 5 octobre 2023 par monsieur [W] [T] qu’un accord était intervenu le 20 juillet 2022 entre les parties sur la date du 31 juillet 2022 à 18h pour l’état des lieux et la remise des clefs aux locataires, lesquels ne se sont pas présentés à ce rendez-vous (attestation de monsieur [T] du 18 janvier 2023). L’absence de remise des clefs, qui procède de la défaillance des locataires, ne peut être reprochée au bailleur.

S’agissant de l’état des lieux loués, il résulte des échanges de courriels entre les parties que l’état du logement a suscité des discussions tout au long des mois de juin et juillet 2022. Les locataires se sont déplacés sur place pour visiter les lieux au moins à deux reprises les 11 et 19 juillet 2022 (attestation de monsieur [W] [T] du 18 janvier 2023). C’est au prétexte du mauvais état des lieux que les locataires se sont désistés de leur offre de prendre ceux-ci en location le 22 juillet 2022. Des négociations se sont alors tenues, le bailleur s’enageant à consentir une baisse sur le loyer du mois d’août et à procéder à des travaux de rénovation ce même mois. Un accord est intervenu sur cette base puisque le bail a été signé le 1er août 2022.

Le bailleur produit une facture d’achat de matériaux de juillet 2022, ainsi que des attestations par lesquelles monsieur [B] [U] et monsieur [E] [J] témoignent de la réalité des travaux effectués à l’initiative du bailleur.

En tout état de cause, les désordres déplorés par les locataires en p. 10 de leur conclusions d’appel (trous de fixation dans les murs, vétusté d’un meuble de cuisine, dysfonctionnement d’un interrupteur, traces d’humidité) ne sont pas de nature à rendre le logement inhabitable. C’est à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance.

En l’état du défaut de paiement des causes du commandement de payer du 26 septembre 2022 dans les deux mois de cet acte, c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 27 novembre 2022. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La dette locative correspondante aux loyers échus entre le 1er août et le 27 novembre 2022, rectifiée au montant de 4 424,31 euros, n’est pas contestée et sera confirmée, tout comme la condamnation du bailleur à la restitution du dépôt de garantie.

Le chef de décision rejetant la demande du bailleur en paiement d’une indemnité d’occupation n’est pas critiqué et sera également confirmé.

Les locataires sont condamnés au paiement des loyers et charges jusqu’au 27 novembre 2022, date de la résiliation du bail. Le bailleur leur réclame, en sus, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et le remboursement de frais d’entretien et de préservation du logement (frais de gaz et d’électricité) pour la période postérieure à cette résiliation.

Or, il est constant que les locataires n’ont jamais occupé le logement dont ils n’ont pas pris les clefs. Ils n’ont jamais revendiqué la poursuite du bail après le 27 novembre 2022, le litige principal se limitant aux sommes dues en cours de bail. Le bailleur, qui disposait des clefs du logement, ne justifie pas avoir été empêché d’accèder à celui-ci ou de le relouer après le constat de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement des loyers et charges visés dans le commandement de payer. Dès lors, la preuve d’un préjudice de jouissance subi par le bailleur n’est pas rapportée.

Pour le même motif tiré de la reprise des lieux loués, le bailleur n’est pas fondé à réclamer aux locataires le remboursement des factures de gaz et d’électricité pour la période postétérieure à la résiliation du bail.

Le jugement sera infirmé de ces deux chefs.

Il le sera également en ce qu’il accorde au bailleur des dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral, faute de démonstration de la réalité d’un tel préjudice.

Le jugement sera, en revanche, confirmé en ce qu’il rejette la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, ce chef de décision n’étant pas sujet à critique.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombe, au moins partiellement, en ses prétentions. Les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DECLARE irrecevable l’exception soulevée par madame [O] [V] et monsieur [P] [S] tendant à voir déclarer irrecevable la requête en rectification d’erreur matérielle déposée le 27 juin 2024 par monsieur [C] [R] ;

CONFIRME le jugement du 24 mai 2024, rectifié par jugement du 29 juillet 2024, rendu par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf en ses dispositions condamnant solidairement madame [O] [V] et monsieur [P] [S] à payer à monsieur [C] [R] :

—  19 984 euros en réparation d’un préjdice de jouissance subi après la résiliation du bail,

—  1 156,51 euros au titre de l’entretien et de la préservation du logement,

—  500 euros en réparation d’un préjudice moral,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

REJETTE les demandes formées par monsieur [C] [R] en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, de remboursement de frais d’entretien et de préservation du logement et de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT masse des dépens de première instance et d’appel et DIT que ceux-ci seront supportés par moitié par madame [O] [V] et monsieur [P] [S], d’une part et par monsieur [C] [R] d’autre part.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.