Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 27 mars 2025, n° 24/00565

CA Limoges
Infirmation 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Souscription d'une assurance contre les risques locatifs
La cour a constaté que le locataire avait effectivement souscrit une assurance habitation, rendant inapplicable la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Accepté
Inapplicabilité de la clause résolutoire
La cour a jugé que la carence dans la production d'un justificatif d'assurance ne pouvait pas justifier la résiliation du bail, et a donc débouté la S.A. NOALIS de ses demandes.
Accepté
Équité dans la répartition des dépens
La cour a décidé que la S.A. NOALIS devait supporter les dépens d'appel, en raison de la décision rendue en faveur de Monsieur [I] [S].

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 27 mars 2025, n° 24/00565
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	24/00565
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand VILLETTE
Cabinet(s) :	SCP P DUBOIS A DUDOGNON B VILLETTE
Parties :	S.A. NOALIS

Texte intégral

ARRET N°

N° RG 24/00565 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIS6M

AFFAIRE :

M. [I] [S]

S.A. NOALIS

CB/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 27 MARS 2025

— --==oOo==---

Le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [I] [S]

né le 21 Juin 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Anne-sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 26 JUIN 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

S.A. NOALIS,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 Février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 27 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2021, la SA NOALIS a donné à bail à Monsieur [I] [S] un appartement à usage d’habitation sis à [Localité 3], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 526,97 ', outre une provision sur charges de 28,10 '.

Suivant acte d’huissier en date du 7 juillet 2023, Monsieur [I] [S] s’est vu signifier par sa bailleresse un commandement de payer la somme de 8637,70 ' au titre des loyers et charges impayés au 29 juin 2023, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Soutenant que ledit commandement était resté infructueux, la SA NOALIS a par acte de Commissaire de Justice en date du 16 octobre 2023, assigné Monsieur [I] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment :

— voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à ce dernier par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— le voir condamner :

— au paiement de la somme provisionnelle de 12 525,35 ' correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du 3 octobre 2023,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoirement fixée au montant du loyer en cours, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— au paiement d’une indemnité de 300 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— à supporter les entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 26 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— constaté qu’étaient réunies à la date du 8 août 2023, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu entre les parties le 25 juin 2021, et ce après avoir retenu que le locataire n’avait communiqué son attestation d’Assurance Habitation qu’en date du 9 février 2024, pour en déduire que le commandement du 7 juillet 2023 était demeuré infructueux pendant plus d’un mois,

— ordonné à Monsieur [I] [S] de libérer les lieux loués et de restituer les clés, en précisant qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la SA NOALIS serait autorisée à faire procéder à son expulsion, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté la SA NOALIS de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [S] au paiement de la somme de 19 403,01 ', après avoir constaté que les loyers et charges étaient systématiquement réglés chaque mois par le locataire,

— condamné Monsieur [I] [S] à payer à la SA NOALIS :

— à titre provionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 594,96 ', et ce à compter du 8 août 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieu et la restitution des clés,

— une somme de 200 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Monsieur [I] [S] à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX de la Haute-Vienne, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 23 juillet 2024, Monsieur [I] [S] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée pour être jugée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 17 octobre 2024, Monsieur [I] [S] demande en substance à la Cour :

— de réformer l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu’elle a notamment constaté qu’étaient réunies à la date du 8 août 2023, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans son contrat de bail du 25 juin 2021,

— de constater qu’il a souscrit une assurance contre les risques locatifs depuis la conclusion de son contrat de location, et en conséquence :

— de dire que ne sont pas réunies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire,

— de dire n’y avoir lieu à constater la résiliation de son contrat de location,

— de débouter la SA NOALIS de toutes ses demandes, et de la condamner à lui verser la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2024, la SA NOALIS demande à la Cour :

— de débouter Monsieur [I] [S] de son appel ,

— de confirmer la décision déférée,

— de condamner Monsieur [I] [S] au paiement d’une indemnité de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les parties s’opposent quant à la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [S] le 25 juin 2021, par le jeu de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de location.

1) Sur la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [S] le 25 juin 2021, par le jeu de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de location :

A cet égard, il convient :

— à titre liminaire, d’observer

— que le premier juge a ordonné l’expulsion de Monsieur [I] [S], après avoir considéré que se trouvaient réunies à la date du 8 août 2023, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans son contrat de location, et ce

— non pas pour cause de défaillance du locataire dans le règlerment de ses loyers,

— mais au seul motif que le locataire n’avait communiqué son attestation d’assurance Habitation qu’en date du 9 février 2024, soit après l’expiration du délai d’un mois à lui imparti par le commandement du 7 juillet 2023 pour justifier d’une telle assurance,

— qu’en cause d’appel, la SA NOALIS n’a pas contesté le motif ainsi retenu par le premier Juge, pour considérer que la clause résolutoire figurant dans le bail consenti à Monsieur [I] [S] pouvait produire ses effets et justifier la résiliation dudit contrat de location et l’expulsion de ce dernier,

— à l’examen des pièces produites par Monsieur [I] [S], de constater qu’en cause d’appel, celui-ci fournit une ATTESTATION D’ASSURANCE RESPONSABILITE LOCATIVE établie par la MACIF en date du 29 juillet 2024, dont l’analyse révèle que Monsieur [I] [S] a souscrit un contrat d’assurance Habitation à effet du 23 juin 2021et renouvelable par tacite reconduction au 1er avril, pour " les dommages matériels d’incendie, explosion ou dégâts des eaux causés à l’habitation située [Adresse 2] [Localité 3] ".

Il s’ensuit :

— que Monsieur [I] [S] ne peut se voir reprocher d’avoir failli à son obligation de souscrire une assurance du logement à lui donné à bail le couvrant contre les risques locatifs,

— que la carence de Monsieur [I] [S] dans la production d’un justificatif attestant de l’existence d’une assurance Habitation concernant le logement à lui donné à bail et qui soit en cours de validité, ne peut constituer un motif légitime de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location, dont le libellé révèle qu’elle peut s’appliquer notamment en cas « de non-souscription d’une assurance des risques locatifs ».

De ces observations, il s’évince que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location de Monsieur [I] [S] n’étaient pas réunies lors de l’examen de l’affaire par le premier juge, et ce contrairement à l’appréciation de la situation qu’en a faite ce dernier.

En conséquence, il y a lieu :

— de considérer qu’il n’y a pas lieu de sanctionner Monsieur [I] [S] en constatant la résiliation du bail consenti à son profit par la SA NOALIS,

— de débouter la SA NOALIS de sa demande aux fins d’expulsion de Monsieur [I] [S], et de l’ensemble de ses autres prétentions se rattachant à la résiliation du bail conclu avec ce dernier,

— de réformer en ce sens le décision querellée.

2) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l’une quelconque des parties, tant en première instance, qu’en cause d’appel.

Le fait pour Monsieur [I] [S] d’avoir prospéré en son recours justifie de faire supporter les dépens d’appel par la SA NOALIS.

Par contre, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés en première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par Monsieur [I] [S] ;

Réforme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES.

Statuant à nouveau,

Dit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location de Monsieur [I] [S] n’étaient pas réunies lors de l’examen de l’affaire par le premier juge ;

Dit n’y avoir lieu de sanctionner Monsieur [I] [S] en constatant la résiliation du bail consenti à son profit par la SA NOALIS ;

Déboute la SA NOALIS de sa demande aux fins d’expulsion de Monsieur [I] [S], et de l’ensemble de ses autres prétentions se rattachant à la résiliation du bail conclu avec ce dernier ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l’une quelconque des parties, tant en première instance, qu’en cause d’appel ;

Condamne la SA NOALIS à supporter les dépens de la présente instance d’appel, et dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagés en première instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.