ARRET N° .

RG N° : N° RG 24/00693 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITQP

AFFAIRE :

Société LA SCI DE L'[Adresse 6]

C/

M. [I] [Y], Mme [W] [Y] épouse [Y]

JP/MS

Autres demandes relatives à un bail rural

Grosse délivrée à M^e Jean VALIERE-VIALEIX, M^e Philippe CHABAUD , le 12-06-25

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 12 JUIN 2025

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Le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ la CHAMBRE économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Société LA SCI DE L'[Adresse 6], demeurant Chez Mme [Z] [L] – [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Marc PETITJEAN, avocat au barreau d’AURILLAC

APPELANTE d’une décision rendue le 11 OCTOBRE 2019 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’AURILLAC

ET :

Monsieur [I] [Y]

né le 13 Février 1956 à [Localité 14] (15), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [W] [Y] épouse [Y]

née le 26 Avril 1959 à [Localité 12] (12), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Sur renvoi de cassation : jugement du TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’AURILLAC en date du 11 OCTOBRE 2019 – arrêt de la cour d’appel de RIOM en date du 27 septembre 2022 – arrêt de la cour de Cassation en date du 11 juillet 2024

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Avril 2025.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, et de Madame Johanne PERRIER, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistées de M^me Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Johanne PERRIER, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par deux baux ruraux séparés des 14 novembre 1952 et 24 décembre 1959, les époux [M] [X]-[H] ont donné à bail aux époux [U] [Y] leur propriété agricole, située dans le Cantal sur les communes de [Localité 8] et [Localité 13], d’une contenance de 223ha 31a 56ca, constituée :

— d’une maison d’habitation,

— de prés, pâtures, terres, landes et bâtiments d’exploitation,

— de deux montagnes herbagères.

Lors de leur renouvellement en date du 20 septembre 1967, ces deux baux ont été regroupés en un seul périodiquement renouvelé les 29 mars 1987, 15 mars 1996, 25 mars 2004, puis tacitement le 25 mars 2013.

A la suite du décès de M. [X], c’est la SCI Famille [X] – depuis devenue SCI de l'[Adresse 6] (ci-après SCI Famille [X]) – qui est intervenue en qualité de bailleresse et, à la suite de la cessation d’activité des époux [U] [Y] , ce sont les époux [I] et [W] [Y] qui ont pris la qualité de preneurs.

A compter du 15 septembre 1993, ces parcelles ont été exploitées par l’EARL [Adresse 7], créée par les époux [Y] qui ont mis les biens affermés à sa disposition.

Un état des lieux , qui avait été dressé le 24 mars 1960, a été repris le 08 juillet 1996 lors du renouvellement du bail en date du 15 mars 1996 au profit des époux [I] et [W] [Y].

L’EARL [Adresse 7] a été transformée en GAEC [Adresse 7], dont les membres ont été les époux [I] et [W] [Y] et leurs deux fils, [O] et [R] [Y], en qualité de nouveaux associés, ce dont la SCI Famille [X] a été informée par lettre recommandée du 12 mai 2008.

Dans le cadre de contentieux ayant opposé la SCI Famille [X] et les consorts [Y], sont intervenus: :

— un premier jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac du 2 mai 2002 ayant rejeté une première demande de résiliation judiciaire du bail rural présentée par la SCI Famille [X], et ordonné le retranchement d’une certaine somme du loyer de fermage en cas de persistance de l’indisponibilité aux preneurs de la maison d’habitation située sur les parcelles louées ;

— un jugement de ce même tribunal du 16 février 2006 ayant fixé le prix du bail renouvelé au vu d’un rapport d’expertise déposé le 06 novembre 2004 par M. [S] qui en avait reçu mission par jugement du 18 mars 2004.

Le 19 septembre 2011, la SCI Famille [X] a notifié aux époux [Y] un congé des parcelles louées à effet au 25 mars 2013 aux motifs pris :

— d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

— de la violation des dispositions en matière de contrôle des structures.

Le 29 décembre 2011, les époux [Y] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation de ce congé.

Par un jugement du 23 mai 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné avant dire droit une nouvelle expertise confiée à Mme [T], laquelle a déposé son rapport définitif le 22 juin 2015.

A compter du 12 octobre 2015, M. [O] [Y] a quitté le GAEC [Adresse 7] dont il était gérant et cette fonction a été reprise par son père M. [I] [Y].

M. [I] [Y] a fait valoir ses droits à la retraite au 1er juillet 2019, et une assemblée générale du 19 juillet 2019 du GAEC [Adresse 7] a entériné la cession de ses parts à son épouse, Mme [W] [Y]. L’agrément du GAEC, nouvellement constitué à part égales entre Mme [W] [Y] et M. [R] [Y], a été maintenu par décision administrative du 17 octobre 2019.

Dans le cadre de l’instance suivie devant le tribunal paritaire des baux ruraux et antérieurement à la cessation d’activité de M. [I] [Y] , ce dernier et Mme [W] [Y] ont sollicité de la SCI Famille [X], par application de l’article L. 411-35 du code rural, l’autorisation d’associer leur fils, M. [R] [Y], au bail rural.

Par un jugement du 19 juillet 2019, complété par un jugement rectificatif du 05 août 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant sur la saisine des époux [Y] du 29 décembre 2011:

— a annulé le congé en refus de renouvellement délivré le 19 septembre 2011 par la SCI Famille [X] aux époux [Y] ;

— a débouté la SCI Famille [X] de toutes ses demandes ;

— a condamné la SCI Famille [X] à faire réaliser sous astreinte des travaux sur la maison d’habitation, ainsi que sur une loge aux cochons ;

— a autorisé M. et Mme [Y] à associer leur fils [R] [Y] au bail en qualité de co-preneur ;

— a ordonné une expertise portant sur la maison d’habitation ;

— a condamné la SCI Famille [X] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise [T], et à payer aux époux [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Par un arrêt du 25 septembre 2022, la cour d’appel de Riom :

— a confirmé le jugement du 19 juillet 2019, rectifié d’une erreur matérielle le 5 août 2019, uniquement en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac a annulé le congé délivré le 19 septembre 2011 par la SCI Famille [X] à M. [Y] et à son épouse Mme [Y], et autorisé les époux [Y] à associer leur fils [R] [Y] au bail en qualité de co-preneur ;

— a infirmé le jugement pour le reste ;

— a débouté les parties de leurs autres demandes ;

— a dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel;

— a dit que chaque partie gardera ses dépens de première instance et d’appel ;

— a dit que les frais de l’expertise judiciaire de Mme [T] du 22 juin 2015 seront partagés par moitié entre la SCI Famille [X] d’une part et les époux [Y] d’autre part.

La SCI Famille [X] a formé un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel de Riom, et par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation, au visa des articles L. 411-35 et L 331-2 du code rural et de la pêche maritime :

— a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il autorise M. Et Mme [Y] à associer leur fils au bail en qualité de copreneur et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 27 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Riom;

— a remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Limoges ;

— a condamné M. Et Mme [Y] aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné M. et Mme [Y] à payer à la société civile immobilière Famille [X] la somme de 3.000 euros.

Le 18 septembre 2024, la SCI Famille [X] a saisi la cour d’appel de renvoi.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses écritures du 10 avril 2025, oralement soutenues à l’audience, la SCI Famille [X] demande à la cour :

'd’annuler, infirmer et réformer le jugement du 19 juillet 2019, ainsi que son jugement rectificatif du 5 aout 2019 en ce qu’il a :

— autorisé Mr et Mme [Y] à associer leur fils [R] [Y] au bail en qualité de co-preneur :

— condamné la SCI Famille [X] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise [T] .

— condamné la SCI Famille [X] à payer à Mr et Mme [Y] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

'd’ordonner que les époux [Y] ne pourront être autorisés à associer leur fils [R] [Y] au bail à ferme consacré par la SCI Famille [X] ;.

— de débouter les consorts [Y] [I] et [W] [Y] de toutes leurs prétentions contraires aux présentes demandes ;.

— de condamner les époux [Y] à lui verser une somme de 15.000 euros de dommages-intérêts pour lui avoir fait supporter de nombreux soucis, perte de temps et démarches en raison de la nécessité de s’opposer à l’association au bail sollicitée ;

— de condamner les époux [Y] à lui verser une somme de 20.000 euros de dommages-intérêts en application de l’article 700 du code de procédure civile pour lui avoir fait supporter d’injustes frais irrépetibles ;

— de condamner les mêmes en tous les dépens ainsi qu’à la moitié des frais d’expertise judiciaire [T].

La SCI Famille [X] fait valoir :

' s’agissant de la règle du contrôle des structures prévue par le schéma régional de la région Rhône-Alpes-Auvergne :

— que les conditions à remplir afin de fonder une demande d’association au bail d’un descendant en qualité de co-preneur s’apprécient au jour de la demande en justice, soit, en l’espèce , au 11 octobre 2018 ;

— que la schéma directeur régional du 27 mars 2018, applicable au jour de la demande, a prévu que toute mise en valeur d’un bien dépassant 59 ha nécessitait une autorisation préalable d’exploiter;

— que, pour l’application de cette règle du contrôle des structures, les actifs ne sont pris en compte que jusqu’à l’âge minimum légal de la retraite qui, au jour de la demande des consorts [Y], était de 62 ans, de sorte que M. [I] [Y], alors âgé de 63 ans pour être né le 13 février 1956, ne pouvait été pris en compte au sein du GAEC [Adresse 7];

— que la surface louée étant de plus de 223ha, cette autorisation était obligatoire pour le GAEC [Adresse 7] au sein duquel la présence de deux actifs seulement générait le dépassement du seuil de 59ha pour l’application du contrôle des structures ;

— que les consorts [Y] n’avaient, avant leur demande d’association de leur fils au bail, ni sollicité, ni obtenu une quelconque autorisation d’exploiter et cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

' s’agissant des manquements commis par les consorts [I] et [W] [Y], que l’autorisation d’associer le fils au bail peut être refusée même si ces manquements n’ont pas été de nature à entraîner la résiliation du bail et qu’elle est fondée à s’opposer à la demande d’autorisation des preneurs d’associer leur fils en qualité de co-preneur du bail rural à raison de leurs nombreux manquements et défaillances dans l’exploitation des biens loués, démontrant leur mauvaise foi ; que les preneurs ont tardé à payer leur fermage sur l’année 2007-2008 et, surtout, ils ont commis de multiples dégradations dont la cour peut se convaincre au regard de l’état des lieux du 24 mars 1960, reconduit lors du renouvellement du bail le 08 juillet 1996, et de l’expertise [B] du 06 novembre 2004, soit :

— en privant la propriété de droits d’eau, en bouchant des chaussées et rigoles devenues inutilisables, en abandonnant l’irrigation qui existait à partir de la rivière du 'Goul’ et en détournant, par manque d’entretien, l’écoulement d’une source, ce qui compromet la valeur des fonds ;

— en arrachant, sans son autorisation, des solives et des planchers dans une grange-étable, ce qui a aggravé la poussée de la toiture sur les murs et leur dégradation, ainsi que dans une grange-écurie transformée sans son autorisation en stabulation ;

— en ne l’informant pas des désordres affectant le gros-oeuvre de trois bâtiments ;

— en détériorant un bois, avec arrachage et vol de chênes et de hêtres pour créer une piste sans aucune information, ni son accord ;

— en installant une chaudière à bois qui provoquera un incendie et la destruction partielle d’une toiture qui lui sera dissimulée ;

— en détériorant des huisseries et menuiseries de la maison d’habitation ;

— en dégradant deux burons et une porte de grange.

' s’agissant de la capacité entrepreneuriale de M. [R] [Y] :

— qu’alors que Mme [W] [Y], âgée de 64 ans, ne peut continuer à valoriser une propriété de 223ha, M. [R] [Y] n’a aucune capacité entrepreneuriale pour la reprise de cette l’exploitation ;

— que M. [R] [Y] ne bénéficiait pas d’une autorisation d’exploiter au moment de la demande des époux [Y] et, s’il l’a reçue postérieurement, ceci est sans effet sur la solution du litige ;

— que l’association de ce dernier au bail nuit à son intérêt légitime de confier l’ exploitation de son fonds à une famille de jeunes agriculteurs.

*

* *

Aux termes de leurs dernières écritures du 9 janvier 2025, soutenues oralement à l’audience, les consorts [Y] demandent à la cour :

' de débouter la SCI de l'[Adresse 6] de son appel visant à voir annuler, informer et réformer le jugement rendu le 19 juillet 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac et sa décision rectificative du 05 août 2019 en ce qu’il a :

— autorisé M. et Mme [Y] à associer leur fils [R] [Y] au bail en qualité de copreneur ;

— condamné la SCI Famille [X], devenue depuis Sci de l'[Adresse 6], aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise [T] ;

— condamné la SCI Famille [X] à payer à M. Et Mme [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné que les époux [I] et [W] [Y] ne pourront être autorisés à associer leur fils [R] [Y] au bail à ferme consacré par la SCI Famille [X];

— accueilli les prétentions contraire des époux [I] et [W] [Y],

— condamné les époux [I] et [W] [Y] à verser à la SCI Famille [X] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et 20 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens ainsi qu’à la moitié des frais d’expertise judiciaire de l’expert [T];

En conséquence,

' de confirmer le jugement du Tribunal Paritaire d’Aurillac du 19 juillet 2019 et sa décision rectificative du 5 août 2019 en ce qu’il a :

— autorisé M. Et Mme [Y] à associer leur fils [R] [Y] au bail en qualité de copreneur,

— condamné la SCI Famille [X] à payer à M.. et Mme [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Famille [X] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise [T],

Y ajoutant,

— de condamner la SCI Famille [X] à payer et porter M. et Mme [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI Famille [X] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise [T] ;

Y ajoutant,

— de condamner la SCI Famille [X] à payer et porter à M. et Mme [Y] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en complément des sommes déjà allouées

— de condamner la SCI Famille [X] , aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise [T] ;

— de rejeter toutes demandes, fins et conclusions en sens contraire.

Les consorts [Y] font valoir :

— que les manquements à leurs obligations nées du bail, déjà rejetés comme pouvant fonder un refus de renouvellement du bail, ne sont pas justifiés ;

— que M. [X], qui a pu être présent sur l’exploitation jusqu’en 2017, a été parfaitement informé de son état et que ses filles, dès leur prise de fonction en qualité de co-gérantes de la SCI Famille [X], ont procédé à une visite de la propriété ;

— que l’expert Mme [T] fait état dans son rapport d’une bonne mise en valeur de l’exploitation;

— que M. [R] [Y] dispose des diplômes agricoles nécessaires à son installation, d’autant qu’il est depuis 2008 membre du GAEC exploitant les parcelles louées et que le GAEC [Adresse 7] a recours à l’embauche d’un salarié ;

— que M. [R] [Y] a soumis une demande préalable d’autorisation d’exploiter les parcelles louées, à laquelle ne s’est pas opposée la direction départementale des territoires, ce document valant ainsi autorisation d’exploiter à partir du 9 janvier 2025.

— que Mme [Y] n’a pas été dans l’obligation de solliciter l’autorisation de poursuivre le bail suite à la retraite de son conjoint le 1er juillet 2019, puisqu’elle avait droit au renouvellement du bail en vertu de l’article L.411-46 du code rural.

SUR CE,

En suite de l’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, la cour de renvoi est saisie du litige portant :

— sur l’autorisation à accorder aux époux [I] et [W] [Y] d’associer M. [R] [Y] en qualité de co-preneur du bail à eux consenti par la SCI Famille [X];

— sur la charge des dépens et des frais exposés devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac et devant les cours d’appel de Riom et de ce siège.

SUR L’ASSOCIATION DE M. [R] [Y] AU BAIL :

Les époux [I] et [W] [Y], qui ont formulé leur demande en justice d’associer leur fils M. [R] [Y] au bail à la date non contestée d’une audience tenue le 11 octobre 2018, fondent cette prétention sur l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime qui dispose :

' Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.'

Par son arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a retenu que l’autorisation d’association d’un membre de la famille au bail est soumise à la même condition de la cession du bail tenant à la bonne foi du preneur, tenu de s’acquitter des obligations du bail, et que cette condition de bonne foi doit être appréciée à la date de la demande judiciaire d’autorisation.

Elle a ensuite considéré que si M. [I] [Y] avait quitté l’exploitation pour prendre sa retraite le 1er juillet 2019 sans que la SCI Famille [X], en violation de la formalité prévue à l’article L. 435-35 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime, n’en ait été officiellement informée, ce manquement du preneur ne pouvait été pris en considération comme étant postérieur à la demande judiciaire d’autorisation.

Le pourvoi formé par la SCI Famille [X] n’a pas porté sur les autres manquements reprochés aux époux [I] et [W] [Y], examinés par la cour d’appel de Riom, mais il revient à la cour de renvoi, saisie de l’ensemble des moyens soutenant les prétentions des parties relatives à l’autorisation judiciaire d’association de M. [R] [Y] au bail, de les examiner à nouveau.

Ces moyens, soumis à l’examen de la cour de renvoi, portent :

— sur la conformité de la situation au contrôle des structures ;

— sur les manquements des époux [Y] à leurs obligations légales ou conventionnelles résultant du bail ;

— sur la capacité entrepreneuriale de M. [R] [Y] .

Il sera observé à titre liminaire que, dans le cadre de l’association d’un membre de la famille au bail en qualité de co-preneur, le bailleur conserve au moins l’un des preneurs originairement choisis et que l’atteinte au caractère 'intuitu personae’ du bail étant moindre qu’en cas de cession du bail, les conditions de l’association n’ont pas à être examinées plus strictement qu’en cas de cession du bail.

S’agissant du contrôle des structures:

Il n’est pas contesté qu’à l’instar de ce qui se pratique en matière de cession de bail, l’association d’un membre de la famille au bail en qualité de co-preneur est conditionnée au respect du contrôle des structures et que cette condition doit s’apprécier au jour de la demande.

Si, pendant un temps, la Cour de cassation a retenu que le cessionnaire, titulaire du bail, devait être titulaire d’une autorisation personnelle d’exploiter, en application de l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction issue d’une ordonnance du 13 juillet 2006 et disposant désormais que,' lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société', elle a, dans plusieurs décisions ( cf 3ème Civ. 04 mars 2009 n°08-13-697, 27 mai 2009 n°08-14.982 et 06 janvier 2010 n°08-20.928), étendu cette dispense à la matière de cession de bail en jugeant que l’autorisation dont bénéficie un GAEC pour exploiter les terres louées mises à sa dispositions par le preneur dispense le bénéficiaire de la cession consentie par le preneur atteignant l’âge de la retraite d’obtenir lui-même cette autorisation dès lors qu’il est membre du GAEC, que l’opération ne conduit ni à une installation, ni à un agrandissement, ni à une réunion d’exploitation agricole, et la diminution du nombre total d’associés exploitants au sein du GAEC n’étant plus soumise à autorisation préalable.

Cette analyse doit au plus fort recevoir application en matière d’association d’un membre du GAEC au bail en qualité de co-preneur.

Il s’en suit, ainsi que l’expose d’ailleurs la SCI Famille [X], que M. [R] [Y] n’a pas été tenu personnellement d’être titulaire d’une autorisation d’exploiter, autorisation qu’il a cependant sollicitée le 23 septembre 2024 .

Les époux [I] et [W] [Y] produisent en pièce n° 85 l’autorisation préalable d’exploiter qui a été délivrée par l’autorité administrative le 09 juillet 2008 au GAEC [Adresse 7], comprenant alors comme membres actifs M. [I] [Y], Mme [W] [Y], M. [R] [Y] et M. [O] [Y], pour l’exploitation d’une SAU d’un peu plus de 246ha, dont les biens loués par la SCI Famille [X], et cette autorisation d’exploiter n’avait pas à être renouvelée après le départ du GAEC de M. [O] [Y].

L’activité du GAEC [Adresse 7] ayant été conforme à la réglementation sur le contrôle des structures à la date du 11 octobre 2018, la SCI Famille [X] n’est pas fondée à s’opposer à l’association au bail de M. [R] [Y] au motif pris de cette absence de conformité.

S’agissant des manquements des preneurs à leurs obligations nées du bail

Pour se déterminer, la cour dispose des deux rapports d’expertise judiciaire de M. [S] en date du 08 novembre 2004 et de Mme [T] en date du 22 juin 2015.

La SCI Famille [X] produit un rapport critique de l’expertise de Mme [T] établi 19 septembre 2016 par M. [B], expert agricole, lequel était déjà intervenu pour établir en son soutien deux rapports en 2004 et en 2010 et les époux [I] et [W] [Y] produisent de leur côté un constat qu’ils ont fait dresser par un huissier de justice le 13 décembre 2016 ; ces éléments, bien qu’établis non contradictoirement, ne sont pas à écarter des débats, et la cour est à même d’en apprécier la valeur probante.

' La perte du droit d’eau :

Pour ce qui est du droit d’eau en provenance de la rivière du Goul, l’état des lieux de 1960, repris tel quel en 1996, a mentionné dans une clause nommée 'Irrigation’ :

' Les principales rigoles sont faites dans l’ensemble du domaine et dégazonnées.

Au pré de la rivière, une chaussée en état et ses deux écluses de prise d’eau. Les écluses de l’intérieur du pré sont en mauvais état.

Les berges du Goul: il n’a pas été tenu compte des excavations, elles seront laissées dans leur état actuel.'

Il ressort des pièces produites que la prise d’eau permettait, à une époque qui n’est pas précisée par la SCI Famille [X], l’alimentation d’un ancien moulin et l’irrigation des parcelles riveraines du canal de dérivation de la rivière et que ces ouvrages sont depuis inexistants.

L’expert M. [S] relevait déjà en 2004 que l’ancienne rigole d’alimentation du moulin était en l’état de ruine totale, que la dégradation du seuil de la rivière était due à des crues , que le preneur avait disposé en renfort de la chaussée un poteau en béton EDF pour la solidifier et que, si un défaut de curage d’une rigole pouvait être retenu contre le preneur, ceci était sans incidence sur l’exploitation du fonds, en parcelle de prairie naturelle et suffisamment humide car de niveau avec le lit de la rivière.

M. [B] notait lui-même en 2010 que le ciment du barrage de la rivière qui permettait de rendre fonctionnelle la prise d’eau avait été emporté par les courants.

Dans son rapport de 2015, Mme [T] retient en outre :

— que le bailleur n’a pas justifié d’un titre l’autorisant à bénéficier de ce droit d’eau, ce qui n’est toujours pas le cas même si ce droit devait remonter à une époque très ancienne, alors que, sans cette autorisation, ce droit d’eau n’existe pas ;

— que la chaussée d’irrigation étant depuis inexistante, de fait, la sortie de l’eau s’est trouvée condamnée de façon naturelle avec la reprise du cours normal de la rivière et que l’irrigation est devenue obsolète.

Il convient en conséquence de retenir que la situation actuelle trouve sa cause dans l’érosion due aux éléments naturels et qu’en l’absence de clause particulière du bail, qui précise au contraire que les écluses sont en mauvais état et que les excavations des berges de la rivière seront laissées en l’état, le preneur n’a pas eu l’obligation de restaurer le barrage et le chenal de dérivation pour permettre une irrigation des parcelles riveraines, au demeurant dépourvue d’utilité.

Ce grief ne sera donc pas retenu contre les époux [I] et [W] [Y] .

Pour ce qui est du droit d’eau depuis un trop plein d’une source communale située à [Localité 10] et desservant notamment la montagne d’estive de Belle- Viste et ses burons, propriété de la SCI Famille [X], l’état des lieux de 1960 a mentionné la présence de quatre abreuvoirs, dont deux en bois et deux en fer.

L’expert M. [S] indique dans son rapport qu’il existe trois points d’eau permanents et deux autres non permanents, correctement entretenus et réactivés de façon normale par le fermier et, de la même manière, l’expert Mme [T] a noté plus de dix années plus tard la présence de trois points d’eau permanents et de deux autres puits au rendement plus aléatoire.

Si la SCI Famille [X] fait état de l’enlèvement d’un unique abreuvoir, sans d’ailleurs en justifier puisque elle se contente de renvoyer la cour à une ' pièce jointe', non numérotée et non identifiable parmi les quelques 180 pièces qu’elle produit, en toute hypothèse, il est démontré que l’alimentation en eau de cette montagne a été normalement maintenue par les preneurs et elle ne peut être suivie en ce grief.

' La transformation d un bâtiment du [Adresse 11] dit 'grange des prairies':

Il est acquis aux débats que, dans ce bâtiment qui est éloigné des autres bâtiments principaux de l’exploitation, qui est d’un accès plus difficile car se réalisant par un chemin de terre plus ou moins carrossable et qui est utilisé par les époux [Y] uniquement pour le stockage du fourrage, ceux-ci ont procédé à la suppression du compteur d’eau qui permettait auparavant un abreuvement du bétail et d’un plancher en bois qui était posé au sol sur un solivage, destiné à entreposer des bottes de foin et maintenant remplacé par de simples palettes.

Il ressort des rapports produits de part et d’autre que :

— compte tenu de l’évolution des modes de culture, le branchement en eau n’était plus d’aucune utilité pour le fermier, l’enlèvement du compteur a été réalisé afin de ne pas l’exposer inutilement au gel et il appartiendra aux époux [I] et [W] [Y] de procéder à sa remise en place en fin de bail;

— le plancher et son solivage se trouvaient trés détériorés car exposés à l’humidité au sol.

La SCI Famille [X] ne peut été suivie lorsqu’elle avance, sans en justifier, que l’enlèvement de ce plancher, qui était au sol du bâtiment, aurait favorisé une poussée sur la toiture et une dégradation des murs. Une telle assertion apparaît en outre difficilement admissible.

Il en reste toutefois que, si l’enlèvement des ces éléments ont pu être justifiés au regard de l’utilisation du bâtiment et de l’état du plancher, les époux [Y] n’en ont ni sollicité, ni obtenu l’accord de la bailleresse et que ceci peut être retenu contre eux.

' La transformation en stabulation d’un appentis à la grange dite 'des boeufs':

Cet appentis, de 20m x 8m, était initialement et uniquement destiné au stockage du fourrage ou à la remise de matériel.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à l’occasion de la réfection des chevrons de la toiture de cet appentis, les époux [Y] ont réalisé une charpente en bois fixée au sol sur des dés de béton et l’implantation sur un seuil bétonné de cornadis, protégés par une avancée en tôle, transformant ainsi une partie de l’appentis en stabulation libre.

Ces travaux, qui sont restés à la charge des preneurs, s’analysent davantage en une amélioration ayant répondu aux exigences des modes d’agriculture actuelle, qu’en une dégradation, et aucun grief ne peut en être fait aux époux [Y] .

' L’absence d’information sur l’état du gros-oeuvre de trois bâtiments :

Ainsi que la SCI Famille [X] le fait elle-même valoir, ni l’expertise M. [S], ni celle de Mme [T] ne mettent en avant des désordres affectant le gros-oeuvre des bâtiments et l’arrêt de la cour d’appel de Riom est définitif en ce qu’il a débouté les époux [I] et [W] [Y] de leurs demandes de prise en charge par la bailleresse de travaux portant sur certains bâtiments.

Faute pour la SCI Famille [X] de justifier d’un dommage affectant la structure des bâtiments et ayant pu être en relation avec ce prétendu défaut d’information, aucun grief ne peut en être fait aux preneurs.

' La dégradation d’une forêt par arrachage et le vol de bois pour créer une piste:

La SCI Famille [X] fonde sa demande sur un constat fait par huissier de justice le 04 septembre 2019 tendant à démonter qu’une piste a été créée au travers de la parcelle boisée B[Cadastre 2], exclue du bail par le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 16 février 2026, pour accéder aux parcelles louées B[Cadastre 3], B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5] qui, contiguës, forment un ensemble et sont par ailleurs desservies par un chemin dit '[Adresse 9]'.

Toutefois, si M. [I] [Y] a reconnu (cf sa pièce n°32) avoir en août 2018 élargi à l’aide d’une mini-pelle ce chemin déjà existant à travers ce bois, pour refaire et rehausser la clôture existante sur le talus du chemin, il a contesté avoir arraché des arbres ou commis des dégradations et la SCI Famille [X] n’en démontre pas la réalité.

Ce grief sera donc également écarté, sauf à retenir que cet entretien du chemin litigieux a été effectué sans en informer la propriétaire et sans son accord.

' L’installation d’ une chaudière à bois ayant provoqué un incendie et la destruction partielle d’une toiture :

La SCI Famille [X] fonde sa demande sur le rapport d’un expert en 'conseil-médiation’ du 17 février 2020 qui, requis sur les indications de sa gérante et après visite des combles de la maison d’habitation, dont une partie était restée à la disposition de la bailleresse, a relevé sur une partie des pièces de charpente des traces, selon lui, de stigmates d’un incendie ayant pu se produire il y a quelques années et dont il n’a pu déterminer l’origine.

Il ne peut être retenu que le sinistre incendie, en admettant sa réalité, a trouvé sa cause dans un comportement fautif du preneur.

En outre, si ce rapport met en évidence que des travaux assez conséquents ont été réalisés sur les bois de charpente, il indique aussi qu’il n’apparaît pas possible d’avoir pu réaliser de tels travaux sans reprise de la volige et de la couverture et il ne peut être jugé que, dans de telles circonstances, les époux [I] et [W] [Y] aient eu l’intention de les dissimuler.

Il peut en revanche être fait grief aux preneurs de ne pas avoir informé la bailleresse de l’existence d’un sinistre et des réparations à effectuer.

' La détérioration des huisseries et des menuiseries de la maison d’habitation :

La SCI Famille [X] soutient que les preneurs auraient supprimé des volets qui n’étaient pas à leur goût, en détériorant les huisseries, mais ce grief n’est d’aucune façon caractérisé.

' La dégradation des portes de deux burons et d’une grange :

Il est établi que la porte d’un buron, décrite par l’expert Mme [T] lors de ses opérations sur place en septembre 2013, comme étant en état d’entretien, s’est retrouvée cassée en partie en septembre 2016, mais la cause de cette détérioration n’est pas déterminée et n’est pas à imputer à faute au fermier.

Il en est de même pour la porte de la grange dite 'des vaches’qui a depuis été remplacée aux frais de la bailleresse.

La dégradation – due au temps – d’un deuxième buron n’est pas établie.

En conséquence, les seuls griefs à retenir contre les époux [I] et [W] [Y] portent sur un défaut d’information, et donc de communication, envers la bailleresse mais qui peut, si ce n’est se justifier, du moins s’expliquer par l’existence de relations contentieuses remontant à plusieurs années et insuffisant à caractériser leur mauvais foi.

En toute hypothèse, ce défaut d’information n’a pas été de nature à porter atteinte à la bonne conservation et à la bonne exploitation du fonds rural et il ne peut être retenu comme devant tenir en échec leur demande d’associer leur fils M. [R] [Y] au bail .

S’agissant de la capacité entrepreneuriale de M. [R] [Y] :

M. [R] [Y], né le 08 mars 1985 , avait antérieurement à sa prise de qualité d’associé au sein du GAEC [Adresse 7] , obtenu le 18 août 2023 un brevet d’études professionnelles agricoles et il a effectué du 1er octobre 2005 au 31 janvier 2006 un stage préalable à son installation comme exploitant agricole.

De plus, depuis 2008, il participe activement, en tant que membre du GAEC [Adresse 7], à l’exploitation du fonds rural donné à bail par la SCI Famille [X] qui ne justifie pas d’une exploitation ayant préjudicié à la valeur du fonds.

Enfin, même si cela n’a pas été déterminant quant au point ci-dessus examiné relatif au contrôle des structures, l’autorisation d’exploiter une surface de 226,53ha lui a été implicitement accordée par l’autorité administrative à effet du 09 janvier 2025.

En conséquence, confirmant de ce chef le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 19 juillet 2019, il convient d’autoriser les époux [I] et [W] [Y] à associer leur fils M. [R] [Y] en qualité de co-preneur au bail qui leur a été consenti par la SCI Famille [X] .

SUR LES AUTRES DEMANDES :

C’est le refus de SCI Famille [X] de consentir à l’association au bail de M. [R] [Y] qui l’a amenée à se défendre contre les époux [Y] et elle doit être déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

S’agissant des frais et dépens de première instance comme d’appel, dont la cour de renvoi est saisie, il y a lieu de rappeler que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 19 juillet 2019, rectifié par jugement du 05 août 2019, a condamné la SCI Famille [X] à payer aux époux [I] et [W] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en condamnant la SCI Famille [X] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expert Mme [T]; que l’arrêt de la cour d’appel de Riom, infirmant de ces chefs le jugement , a dit que les frais et dépens, en ce compris les frais d’ expertise de Mme [T], seront supportés par moitié entre les parties, ceci après avoir débouté les époux [I] et [W] [Y] de leur demande de prise en charge par la bailleresse de travaux sur la maison d’habitation., et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tenant compte de cette disposition devenue définitive de l’arrêt de la cour d’appel de Riom, il sera dit, réformant de ce chef le jugement dont appel, que les frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise de Mme [T], seront supportés pour un tiers par les époux [I] et [W] [Y] et pour deux tiers par la SCI Famille [X].

Enfin, il est de l’équité de mettre à la charge de la SCI Famille [X] , qui a vu rejeter l’ensemble de ses demandes en refus de renouvellement du bail et d’association du fils au bail, le versement aux époux [I] et [W] [Y] d’une somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

VU le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac en date du 19 juillet 2019, rectifié par jugement du 05 août 2019,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 27 septembre 2022 ,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac en date du 19 juillet 2019, rectifié par jugement du 05 août 2019, en ce qu’il a:

— autorisé les époux [I] et [W] [Y] à associer leur fils M. [R] [Y] en qualité de co-preneur au bail à eux consenti par la SCI de l'[Adresse 6] ;

— condamné la SCI de l'[Adresse 6] à payer aux époux [I] et [W] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le réforme en ses dispositions relatives à la charge des dépens ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise de Mme [T], seront supportés dans la proportion d’un tiers par les époux [I] et [W] [Y] et de deux tiers par la SCI Famille [X];

Y ajoutant,

Condamne la SCI de l'[Adresse 6] à payer aux époux [I] et [W] [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.