ARRET N°

N° RG 24/00399 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISI6

AFFAIRE :

Mme [Y] [T] épouse [W]

M. [C] [W]

C/

S.A. SCALIS

GS/IM

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 JUIN 2025

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Le VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [Y] [T] épouse [W]

née le 05 Avril 1984 à [Localité 7] Maroc,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024006351 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [C] [W]

né le 09 Novembre 1987 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024006350 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

APPELANTS d’une décision rendue le 19 MARS 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

S.A. SCALIS,

dont le siège socila est au [Adresse 1]

représentée par M^e Océane LEGER de la SELARL G-M. L.D., avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 Mai 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Le 24 mars 2021, la société SCALIS (le bailleur) a donné à bail aux époux [W] (les locataires) un logement avec garage situé n° [Adresse 2] [Localité 6] (87) moyennant un loyer mensuel de 425,33 euros, hors charges.

Se plaignant de la présence d’insectes parasites dans les lieux loués, les locataires, agissant tant en leurs noms personnels qu’en qualité de représentants légaux de leurs trois enfants mineurs [S], [E] et [L] [W], ont assigné leur bailleur, le 3 août 2023, devant le tribunal judiciaire de Limoges pour obtenir réparation de leurs préjudices.

Le bailleur a soulevé la nullité de l’assignation, et subsidiairement sur le fond, a conclu au rejet des demandes des locataires, et a réclamé reconventionnellement, des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire a :

— rejeté la demande de nullité de l’assignation,

— débouté les locataires de leur action,

— rejeté la demande reconventionnelle du bailleur.

Les locataires ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Les locataires concluent à la condamnation de leur bailleur à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices matériel, de jouissance et moral. Ils exposent que leur bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement en bon état d’usage et réparations, et exempt d’insectes parasites, et qu’il n’a pas fait preuve de loyauté et de bonne foi à leur égard. Ils se prévalent d’une expertise diligentée par leur assureur de protection juridique pour soutenir que le logement loué présentait des désordres et un taux d’humidité excessif ayant provoqué l’apparition et le développement de psoques que le bailleur a tardé à faire traiter.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement, sauf à lui allouer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

MOTIFS

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a rejeté la demande du bailleur tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation. Ce chef de décision sera confirmé.

Sur l’appel principal des locataires.

Les demandes des locataires sont fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de leur délivrer un logement en bon état d’habitation.

Il est constant que la maison louée était une construction neuve. Les locataires ont pris possession des clefs le 15 avril 2021, avant d’emménager progressivement dans les lieux où ils se sont installés à la mi-juillet 2021. Il sera dès à présent précisé que cette occupation effective n’a duré que six mois puisque les locataires ont définitivement quitté les lieux le 11 février 2022.

Le 18 juin 2021, avant même leur installation effective, les locataires ont adressé à leur bailleur un courriel pour se plaindre :

— de non-façons : absence d’un tuyau de gaz,..

— de divers désordres : mauvais emplacement de prises électriques, fuite d’eau, VMC défectueuse, …

— d’un taux d’humidité excessif et de la présence d’insectes noirs.

Le bailleur a fait procéder à certains travaux de reprise et une réunion s’est tenue dans les lieux loués en présence des locataires le 18 août 2021.

Dans un courrier du 24 août 2021 adressé aux locataires, le bailleur a considéré que le problème d’humidité était désormais réglé, la fuite d’eau ayant été entre-temps réparée, et que les insectes parasites (cloportes) seraient très prochainement traités par une entreprise spécialisée, la société Sapian, qui est son prestataire habituel pour ce type de problème.

Les locataires se prévalent d’un rapport d’expertise amiable rédigé le 13 décembre 2021 par le Cabinet Saretec, mandaté par leur assureur de protection juridique, le bailleur étant représenté lors des opérations d’expertise.

Il résulte de ce rapport que le défaut de tuyau de raccord de gaz a été réglé dès l’été 2021 d’accord entre les parties, les locataires ayant acheté la pièce manquante et le bailleur leur ayant consenti une remise d’un montant correspondant.

Il en va de même en ce qui concerne les prises électriques et un interrupteur qui ont été déplacés le 7 octobre 2021 (rapport d’expertise p. 10).

Concernant l’humidité, l’expert amiable a constaté la pose d’un grille de ventilation et le réglage d’une porte – fenêtre intervenus le 5 octobre 2021.

Les infiltrations d’eau par la porte – fenêtre de la chambre n’ont pas été constatées par l’expert amiable (rapport p. 7) en sorte que la réalité de ce désordre n’est pas établie. Le bailleur soutient que le déséquilibre d’aspiration des bouches de la VMC se situe dans les normes applicables. L’expert reste dubitatif sur ce sujet puisqu’il se borne à indiquer que « le taux d’humidité constaté sans occupation du logement nous paraît confirmer que l’obligation de résultat de cette ventilation n’est pas assurée » (rapport p. 10). En outre, le bailleur fait très justement valoir que l’humidité d’un logement est tributaire des conditions de son occupation, notamment de son aération régulière. Ce désordre n’apparaît donc pas caractérisé en l’espèce.

Reste le problème des insectes parasites dont la présence dans les lieux loués n’est pas contestée. Lorsqu’il a été informé de ce désordre par le courriel des locataires en date du 18 juin 2021, le bailleur a sollicité l’intervention de son prestataire de service habituel, la société Sapian, qui s’est rendue sur le lieux le 27 août 2021. Cependant aucun traitement n’a été effectué à cette date puisque les techniciens de cette entreprise ont exercé leur droit de retrait compte tenu de l’attitude agressive de monsieur [W] à leur égard.

Pour contester avoir eu une attitude agressive envers les techniciens de cette entreprise, le locataire se prévaut du témoignage d’une voisine, madame [H] [N], qui indique n’avoir eu aucun problème avec le technicien de la société Sapian, lequel n’a pu intervenir pour traiter ses plinthes, faute de directives méthodologiques.

Cependant, madame [N] qui est éloignée d’une rue du domicile des locataires, ne peut témoigner que des faits qu’elle a personnellement constatés. Or, elle ne prétend pas avoir été présente au domicile des locataires lorsque ceux-ci ont reçu la visite des techniciens de la société Sapian. Elle ne peut dès lors attester du comportement de monsieur [W] à cette occasion.

Il ne peut être reproché au bailleur qui est un bailleur social d’avoir privilégié l’intervention de son prestataire de service habituel pour le traitement des parasites, à savoir la société Sapian avec laquelle on peut supposer qu’il entretient des relations commerciales anciennes et qui le fait bénéficier à ce titre de prix avantageux. Pour autant, le bailleur ne s’est pas opposé à l’intervention d’une autre entreprise, sauf pour les locataires à supporter alors le coût de la prestation de désinsectisation.

En sa qualité de bailleur social, la société Scalis n’est pas nécessairement avertie en matière de désinsectisation, sauf preuve contraire non rapportée en l’espèce. Il ne peut dès lors être reproché à ce bailleur de s’être mépris sur la nature des insectes en cause (psoques ou cloportes).

Il ne peut pas davantage lui être fait grief d’avoir envisagé que les parasites aient pu être transportés dans les effets personnels des locataires, dès lors qu’il est constant que ces derniers avaient été confrontés à un problème identique dans leur précédente location, rendant cette hypothèse plausible.

De même, saisi de questions de ses locataires portant sur la méthode de traitement des insectes et ses conséquences sur le mobilier et la santé des occupants des lieux, c’est légitimement que le bailleur s’est tourné vers la société Sapian pour obtenir des réponses et renseigner ceux-ci.

Ce n’est que le 14 janvier 2022 que les locataires ont finalement donné leur accord pour la désinsectisation de leur logement, opération qui a été effectuée par la société Sapian le 26 janvier suivant.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune déloyauté ou mauvaise foi ne peut être imputée au bailleur, qui a au contraire satisfait à ses obligations contractuelles, en mettant en oeuvre des solutions propres à remédier aux désordres constatés dans les lieux loués.

Enfin, les locataires recherchent la responsabilité de leur bailleur à raison de la dégradation de leurs biens mobiliers consécutivement à la mise en oeuvre par la société Sapian du traitement de désinsectisation. Cependant, cette société prestataire de service est une entreprise indépendante du bailleur dont il n’est pas prétendu qu’il exercerait un pouvoir de direction ou d’encadrement sur son activité ou un contrôle sur la bonne exécution de la prestation fournie. Dès lors, la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée au titre des conséquences d’une éventuelle faute de la société Sapian à l’occasion de l’exécution des opérations de désinsectisation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute les locataires de leur action en responsabilité dirigée contre leur bailleur.

Sur l’appel incident du bailleur.

C’est à juste titre et au terme d’une motivation pertinente que la cour d’appel adopte, que le premier juge a rejeté la demande du bailleur en réparation d’un préjudice moral, qui au demeurant, n’est aucunement caractérisé.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu le 19 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges.

CONDAMNE les époux [W] à payer à la société Scalis une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE les époux [W] aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.