COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 OCTOBRE 2024

N° RG 23/01848 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VX2L

AFFAIRE :

Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH EPIC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[Y] [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2023 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 11-22-215

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/24

à :

M^e Franck LAFON

M^e Sarah ANNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH EPIC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 46

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20230110

APPELANTE

****************

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sarah ANNE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location du 26 juin 2012 prenant effet le 1er juillet 2012, l’Office Public Départemental de l’habitat des Hauts-de-Seine au droit duquel vient Hauts-de- Seine Habitat OPH a donné à bail à M. [Y] [U] un logement situé à [Adresse 13], logement n°56, moyennant un loyer principal mensuel d’un montant de 380,22 euros.

Consécutivement à une plainte pour manquement à l’obligation de jouissance paisible émanant du gardien de l’immeuble, Hauts-de- Seine Habitat – 0PH a, par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2022, fait assigner M. [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de :

— de se voir déclarer recevable et bien-fondé en ses prétentions,

— voir constater les manquements par M. [U] à ses obligations contractuelles et légales de jouir paisiblement des lieux loués sans nuire à la tranquillité du voisinage,

en conséquence,

— voir ordonner la résiliation judiciaire du bail liant les parties concernant les locaux sis à [Localité 12] [Adresse 4],

— voir ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement qu’il occupe sis à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 2], logement n°56, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est, selon les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls des susnommé, selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner M. [U] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— voir condamner M. [U] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 2 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne- Billancourt a :

— déclaré valide le contrat de location conclu le 1er juillet 2012- entre l’Office Public Départemental de L’habitat des Hauts-de- Seine, aux droits duquel vient Hauts- de- Seine Habitat OPH,

— débouté M. [U] de sa demande tendant à la remise d’un bail conforme,

— débouté Hauts-de- Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— dit que Hauts- de- Seine Habitat OPH et M. [U] supporteront chacun par moitié les entiers dépens de l’instance.

Par déclaration déposée au greffe le 20 mars 2023, Hauts-de- Seine Habitat OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 novembre 2023, Hauts-de- Seine Habitat OPH, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondée son appel,

y faisant droit,

— infirmer la décision du 2 février 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne- Billancourt en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dit qu’elle supporterait avec M. [U] chacun par moitié les entiers dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de son appel incident,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail de M. [U], portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 12],

— ordonner l’expulsion de M. [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier le cas échéant des locaux [Adresse 5] à [Localité 12] assortie d’une astreinte de 150 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à venir en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— être autorisée à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais risques et périls de M. [U], conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyers de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [U], à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyers de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés,

— confirmer la décision du 2 février 2023 du juge des contentieux de la protection en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande tendant à la remise d’un bail à durée indéterminée,

— condamner M. [U], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de M^e Lafon, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 août 2023, M. [U], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Hauts- de- Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir déclarer le bail illégal et à se voir remettre un bail conforme sous astreinte,

statuant à nouveau,

— de déclarer le bail conclu le 26 juin 2012 illégal,

— d’ordonner à Hauts- de- Seine Habitat OPH de lui remettre un bail conforme prévoyant une durée indéterminée et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation de frais irrépétibles de première instance et en ce qu’il l’a condamné à payer une partie des dépens,

statuant à nouveau,

— de condamner Hauts- de- Seine Habitat OPH à lui payer la somme de 1 800 euros nets sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— mettre à la charge exclusive de Hauts- de- Seine Habitat OPH l’ensemble des dépens de première instance et d’appel,

en tout état de cause,

— de débouter Hauts-de- Seine Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Hauts- de- Seine Habitat OPH à payer à M. [U] la somme de 1 800 euros nets sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel de l’établissement public Hauts-de- Seine Habitat-OPH EPIC.

— Sur la demande de confirmation de la décision du 2 février 2023 du juge des contentieux de la protection en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande tendant à la remise d’un bail à durée indéterminée.

L’établissement public Hauts-de- Seine Habitat-OPH poursuit la confirmation de décision du 2 février 2023 du juge des contentieux de la protection en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande tendant à la remise d’un bail à durée indéterminée, alors que le locataire conclut à l’infirmation du jugement sur ce point.

M. [U] maintient en cause d’appel que le bail qui lui a été consenti par l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH est illégal en raison de sa durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, ce qui est contraire au principe du droit au maintien dans les lieux en matière de logement social.

Sur ce,

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé que l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la durée, à la reconduction et au renouvellement d’un bail d’habitation ne s’applique pas aux logements sociaux.

En effet, s’agissant des logements sociaux, les dispositions spécifiques de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation renvoient à celles du titre premier de la loi du 1er septembre 1948, lesquelles prévoient le principe du droit au maintien dans les lieux. Il s’ensuit que la durée des baux consentis aux locataires des organismes HLM n’est pas soumise à un minimum, compte tenu précisément du droit au maintien dans les lieux dont ils bénéficient en vertu de ces textes.

En conséquence, le jugement querellé ne peut qu’être confirmé en sa disposition ayant débouté M. [U] de sa demande tendant à voir déclarer illégal le bail qui lui a été consenti par l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH.

— Sur la demande de résiliation du bail consenti à M. [U] et sur les demande subséquentes formées par l’établissement public Hauts-de- Seine Habitat-OPH.

Au soutien de son appel, l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH expose que c’est par une appréciation erronée des droits des parties que le premier juge l’a débouté de sa demande de résiliation du bail consenti à M. [U].

Le bailleur fait valoir que c’est à tort que le tribunal a considéré que, 's’il est indéniable que le comportement violent de M. [U] est incompatible avec une jouissance paisible, il n’en demeure pas moins que les faits ne sont étayés par aucune attestation de témoins et qu’il n’est pas établi que la plainte déposée le 21 juin 2021 par M. [P] alias [K] [T] ait donné lieu à des poursuites', qu’il n’y a jamais eu réitération de tels faits, que d’autres personnes ont mis au contraire l’accent sur le caractère violent du gardien, que les faits de violence ne sont pas suffisamment graves ainsi qu’en atteste le fait que M. [P] a déclaré dans sa plainte qu’il ne désirait pas voir de médecin.

M. [U] réplique que la résiliation du bail ne peut être prononcée, en cas de non -respect du locataire à son obligation de jouissance paisible, qu’une fois les troubles constatés par décision de justice passée en force de chose jugée, qu’il bénéficie du droit au maintien dans les lieux, en sa qualité de locataire d’un logement social, qu’il n’est pas justifié de la réalité de l’agression, qu’à considérer les faits de violence établis, il ne caractériseraient pas un manquement à son obligation de jouissance paisible, que c’est le gardien qui se serait emporté verbalement et physiquement.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH justifie les faits qu’il impute à faute à M. [U] par les différentes pièces qu’il verse aux débats, à savoir :

— le compte-rendu d’agression de M. [P] alias [K] [T] en date du 21 mai 2021,

— le courriel de la responsable de l’antenne de [Localité 11] à M. [T] en date du 25 mai 2021,

— la plainte de M. [T] déposée le jour même de l’agression, le 21 mai 2021,

— la déclaration d’accident de travail en date du 21 mai 2021.

A cet égard, la cour relève que les arguments développés par M. [U] ne sont pas de nature à lui permettre de s’opposer sérieusement à la demande de résiliation du bail : en effet, d’une part, un locataire, auteur d’un acte d’incivilité revêtant le caractère une d’une infraction pénale peut être sanctionné par la résiliation du bail dont il est titulaire, quand bien même il n’aurait pas été jugé ou même condamné pour ces faits, d’autre part, l’argument de M. [U] selon lequel il ne pourrait être expulsé dès lors qu’il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, en sa qualité de locataire d’un logement social, est dénué de toute pertinence car reviendrait à considérer qu’aucun locataire du parc social ne peut jamais faire l’objet d’une expulsion en raison des troubles qu’il provoque ; enfin, la société bailleresse établit bien la réalité de l’agression dont le gardien a été victime en dépit des simples dénégations du locataire (médaillé de jiujitsu brésilien) dont il est justifié par ailleurs qu’il n’en est pas à sa première agression envers une personne chargée d’une mission de service public, selon l’article du journal le Parisien en date du 21 septembre 2015.

Quelle que soit sa situation personnelle, familiale et médicale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l’absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Le comportement excessif de M. [U] constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit, notamment et surtout envers un gardien d’immeuble, chargé d’une mission de service public, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article 222-13 du code pénal, le fait d’exercer des violences sur un agent exerçant pour le compte du bailleur des fonctions de gardiennage ou de surveillance des immeubles à usage d’habitation en application des dispositions de l’article L 271-1 du code de la sécurité intérieure, dans l’exercice ou du fait de ses fonctions, constitue une circonstance aggravante.

La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne – Billancourt doit être infirmé sur ce point, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

Statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail consenti le 22 juin 2022 à M. [U] et portant sur l’appartement sis à [Localité 12], [Adresse 2] aux torts exclusifs du locataire et d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant M. [U] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Lafon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne- Billancourt en sa disposition ayant débouté M. [U] de sa demande tendant à voir déclarer illégal le bail qui lui a été consenti par l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail consenti le 22 juin 2022 à M. [U] et portant sur l’appartement sis à [Localité 12], [Adresse 2] aux torts exclusifs du locataire,

Ordonne l’expulsion de M. [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 14], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992,

Condamne M. [U] à verser à l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH , une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne M. [U] à verser à l’établissement public Hauts- de- Seine Habitat-OPH la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par M^e Lafon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président