Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 12 juin 2025, n° 24/00756

TGI 3 septembre 2024

CA Limoges
Infirmation 12 juin 2025

CASS
Désistement 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation précontractuelle d'information
La cour a jugé que la SCI LES GENETS avait effectivement manqué à son obligation d'information, ce qui a causé un préjudice à la SAS FUEL 19, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a condamné la SCI LES GENETS à verser une indemnité à la SAS FUEL 19 sur le fondement de l'article 700, en raison de la défaite de la SCI LES GENETS.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SAS FUEL 19 a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Tulle qui l'avait déboutée de ses demandes contre la SCI LES GENETS, concernant un manquement à l'obligation précontractuelle d'information sur un empiétement affectant son fonds de commerce. Le tribunal de première instance avait estimé que la SAS FUEL 19 n'avait pas prouvé le préjudice subi. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a conclu que la SCI LES GENETS avait effectivement manqué à son devoir d'information, ce qui a causé un préjudice à la SAS FUEL 19. En conséquence, la cour a infirmé le jugement de première instance et a condamné la SCI LES GENETS à verser 24 121 euros à la SAS FUEL 19, ainsi qu'à payer les dépens et une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. soc., 12 juin 2025, n° 24/00756
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	24/00756
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 3 septembre 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LONGEAGNESandrine BERSAT
Parties :	S.A.S. SAS FUEL 19 c/ S.C.I. SCI LES GENETS

Texte intégral

ARRET N° .

N° RG 24/00756 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITXB

AFFAIRE :

S.A.S. SAS FUEL 19 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Mr [P] [X]

S.C.I. SCI LES GENETS

OJLG/MS

Demande de vente en justice du fonds de commerce

Grosse délivrée à M^e Frédéric LONGEAGNE, M^e Sandrine BERSAT, le 05-06-25.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 12 JUIN 2025

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Le douze Juin deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. SAS FUEL 19 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Mr [P] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

APPELANTE d’une décision rendue le 03 SEPTEMBRE 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

ET :

S.C.I. SCI LES GENETS, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 Avril 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

La SA Armand [Z] et Fils, dont le président du conseil d’administration est M. [K] [Z], possédait et exploitait elle-même un fonds de commerce de vente en gros et au détail de tous combustibles, carburants et produits dérivés.

Elle exploitait ce fonds de commerce sur des parcelles lui étant données à bail commercial par la SCI LES GENETS, dont le gérant est M. [K] [Z], situées à Ussel, lieudit [Adresse 7], cadastrées section YB Le Puy Petit n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5], supportant les installations commerciales.

La parcelle [Cadastre 5] supporte les installations matérielles (pompe et cuve), tandis que la parcelle [Cadastre 3] est à usage d’aire de retournement, les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3] étant situées au bout d’une voie d’accès se terminant en impasse.

Par actes authentique et sous seings privés du même jour, soit du 29 septembre 2017:

— la SCI LES GENETS a vendu à la SCI LA PLATANE, dont le gérant est M. [P] [X], les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5] susvisées, avec intervention de la SA Armand [Z] et Fils pour résilier le bail commercial dont elle bénéficiait et renoncer à tous droits et indemnités de ce chef,

— la SA Armand [Z] et Fils a vendu son fonds de commerce à la SAS FUEL 19 dont le président est M. [P] [X],

— la SCI LA PLATANE a donné à bail commercial à la SAS FUEL 19 les parcelles et installations qu’elle venait d’acquérir.

En 2019, un membre de l’indivision [B], propriétaire de la parcelle YB [Cadastre 4] contiguë aux parcelles cédées, a informé la société La Platane de ce qu’une partie de l’aire de retournement empiétait sur leur parcelle, l’aire étant en fait d’une surface plus étendue que la parcelle [Cadastre 3].

Suite à cette information, un procès verbal de bornage a été régularisé entre les parties, aux termes duquel ont été formalisées les limites résultant du plan de division parcellaire du 28 juin 2002.

En appliquant une photo aérienne sur le plan de bornage, il en résulte indéniablement un empiètement de l’aire de retournement sur la propriété de l’indivision [B].

La société La Platane a formulé plusieurs offres à l’indivision [B] pour tenter d’acquérir la surface empiétée, en vain.

Par courrier de son conseil du 23 novembre 2020, la société La Platane a dénoncé auprès de la société Les Genets un manquement à son obligation précontractuelle d’information, en ce qu’elle ne l’a pas informée de cet empiétement, dont elle avait nécessairement connaissance, ce qui a rendu sa situation précaire. En effet, si l’indivision [B] tolère cet empiétement, elle n’a pas souhaité le pérenniser. En conséquence, la société La Platane a demandé à la société Les Genets de l’indemniser à hauteur de 22 500 euros, soit la moitié de la perte de valeur de son fonds de commerce en cas de revente.

Par lettre recommandée du 22 janvier 2021, la société Les Genets a contesté avoir été de mauvaise foi, mettant en avant les bons rapports qu’elle entretenait avec l’indivision [B], qui devaient perdurer après la cession. Elle a souligné qu’il appartenait à la société La Platane de vérifier les limites du terrain, celle-ci disposant des plans du cadastre.

Par procès-verbal d’huissier du 26 mai 2021, la société La Platane a fait constater que les poids-lourds ne pouvaient accéder aux cuves de fuel situées sur les parcelles louées sans empiéter sur la parcelle appartenant à l’indivision [B] , sauf à procéder à une manoeuvre malaisée les obligeant à 'riper’ sur l’aire de retournement, risquant d’endommager tant leurs pneumatiques que le revêtement de l’aire.

Par exploit d’huissier du 28 septembre 2022, la société Fuel 19 a saisi le tribunal judiciaire de Tulle aux fins d’obtenir la condamnation de la société La Platane pour défaut à son obligation précontractuelle d’information, et d’obtenir indemnisation de son préjudice de dépréciation de son fonds de commerce, outre taxation dont elle fera l’objet.

Par jugement du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Tulle a :

Débouté la SAS FUEL 19 de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI LES GENETS ;

Débouté la SAS FUEL 19 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS FUEL 19, qui succombe, aux entiers dépens ;

Condamné la SAS FUEL 19 à payer à la SCI LES GENETS la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelé que la présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 15 octobre 2024, la société Fuel 19 a interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 27 mars 2025, la société Fuel 19 demande à la cour de :

Recevant l’appel de la SAS FUEL 19 et le disant bien-fondé :

Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de TULLE en date du 3 Septembre 2024 et la Cour d’appel de céans statuant à nouveau :

Dire et juger que la SCI LES GENETS a manqué à son obligation précontractuelle d’information vis-à-vis de la SCI LA PLATANE.

Dire et juger que ce manquement cause un préjudice à la SAS FUEL 19.

En conséquence :

Condamner la SCI LES GENETS à payer à la SAS FUEL 19 la somme de 24 121 € au titre de la dépréciation de la valeur de son fonds de commerce, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 Novembre 2020.

Condamner la SCI LES GENETS à payer à la SAS FUEL 19 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance (comprenant le coût des sommations interpellatives) que d’appel, en accordant à M^e BERSAT le bénéfice de l’Article 699 du Code de procédure civile.

La société Fuel 19 soutient que la société les Genets a manqué à son devoir d’information pré-contractuelle, en négligeant de lui indiquer lors de la cession des parcelles YB56 et YB [Cadastre 3] que l’aire d’approvisionnement située sur ces parcelles ne pouvait être exploitée sans empiéter sur le fonds appartenant aux consorts [B], possédant la parcelle YB190. Elle souligne que cet empiétement était connu de la SCI Les Genets, tel qu’il ressort de son courrier du 22 janvier 2021. Or, selon la société Fuel 19, bien que les consorts [B] tolèrent cet empiétement, il rend précaire son occupation, cette tolérance pouvant être révoquée à tout moment.

La société Fuel 19 conteste avoir eu connaissance de cet empiétement, malgré le bail commercial du 29 septembre 2017, et le plan cadastral annexé à l’acte de vente, puisqu’il s’agissait d’une surface goudronnée. Ainsi, elle n’a donc pas manqué à son devoir de renseignement ou son obligation de prudence, d’autant que la société Les Genets a sciemment dissimulé cet empiétement en signant l’acte de vente mentionnant que 'le vendeur déclare qu’il n’y a aucun empiétement sur le fonds voisin'.

La société Fuel 19 soutient avoir subi un préjudice de ce manquement, car elle n’aurait pas acquis le fonds dans les mêmes conditions si elle avait connu cet empiétement et car elle a subi une dépréciation de la valeur de son fonds de commerce dans le cadre d’une revente.

Aux termes de ses dernières écritures du 21 janvier 2025, la société Les Genets demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Débouter la SAS FUEL 19 de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions présentées à l’encontre de la SCI LES GENETS,

Condamner la SAS FUEL 19 à verser à la Société SCI LES GENETS une indemnité d’un montant de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SAS FUEL 19 aux entiers dépens d’appel en accordant à M^e LONGEAGNE, avocat le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société Les Genets soutient que la société Fuel 19 ne démontre ni que l’empiétement sur le fonds voisin de l’aire de retournement aurait été une information déterminante dans son consentement, ni qu’elle ait fait preuve d’une diligence raisonnable.

La société Les Genets souligne que l’acquéreur ne pouvait ignorer la configuration des parcelles, qui figurait au cadastre, et alors que la société Fuel 19, dans son bail commercial avec la SCI La Platane, avait déclaré bien connaître les lieux loués.

Au demeurant, selon cette société, aucun empiétement sur le fonds voisin n’est constaté dans le procès verbal de bornage établi le 22 mai 2019, et les manoeuvres des poids lourds sont possibles dans les limites des parcelles louées, tel qu’il ressort du procès verbal du 26 mai 2021. La société Fuel 19 ne démontre aucunement avoir subi un préjudice direct et certain en raison de la dépréciation de son fonds de commerce, ni qu’elle ait subi une perte de chance équivalent à 60% de la marge poids lourds de son activité. Elle ne démontre pas plus de lien de causalité entre le manquement d’information précontractuelle dont elle se prévaut et les préjudices allégués.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Selon les dispositions de l’article 1112-1 du code civil

'[Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

La société Fuel 19 recherche la responsabilité délictuelle de la société Les Genêts pour avoir manqué à son obligation d’information envers la société Les Platanes lorsqu’elle lui a vendu les parcelles supportant l’exploitation du fonds de commerce.

Bien que les actes préparatoires n’aient pas été produits, il est incontestable que les ventes des parcelles d’une part et du fonds d’autre de commerce d’autre part, étaient des ventes interdépendantes, et que la société Les Genêts a toujours su que la société Les Platanes acquérait les parcelles afin de les donner à bail à l’acquéreur du fonds de commerce de son ancien locataire.

La société Les Genêts savait donc que l’exploitation paisible du fonds de commerce du locataire était un élément déterminant du consentement de la société Les Platanes pour acquérir.

Elle ne peut soutenir dans ses conclusions qu’il n’est pas démontré que l’aire de retournement empiète sur le fonds voisin, puisqu’elle l’a immédiatement reconnu dans son courrier du 22 janvier 2021 répondant à la mise en demeure du 23 novembre 2020.

Elle ne peut non plus soutenir utilement dans ces mêmes conclusions qu’il ne serait pas démontré que l’empiètement soit nécessaire à l’exploitation du fonds, alors qu’elle le reconnaissait dans ce même courrier.

Elle écrivait ainsi:

'je n’ai été aucunement de mauvaise foi sachant que j’entretenais de très bon rapports avec l’indivision [B] depuis 15 ans et il me semblait tout naturel que cela continue avec mon successeur. En effet, l’empiètement était réel et nous devions solutionner le problème en faisant une entrée propre sur le pré de l’indivision. Cette solution à l’époque paraissait arranger tout le monde'.

Ces termes sont une reconnaissance tout à la fois de l’empiètement et de son utilité.

Ensuite, il ne peut non plus être utilement soutenu qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner sur les limites cadastrales.

La photo aérienne versée aux débats permet de s’apercevoir que l’aire de retournement est visible comme étant une surface goudronnée majoritairement entourée de champs, contigue sur une petite limite à la parcelle [Cadastre 5] supportant les installations commerciales.

Il en résulte que lorsque les acquéreurs ont visité le fonds de commerce et les parcelles, ils ont vu une surface goudronnée à usage d’aire de retournement dont ils n’avaient aucune raison de soupçonner qu’elle empiétait sur les champs voisins.

Par ailleurs, l’empiètement est limité et pour sa majeure partie, la surface goudronnée coincide avec la surface de la parcelle numéro [Cadastre 3].

En d’autres termes, seules deux circonstances de fait auraient permis à la société La Platane d’avoir connaissance du fait qu’elle n’acquérait pas l’intégralité de l’aire de contournement:

— que la société Les Genêts lui explique que la réelle limite de la parcelle numéro [Cadastre 3] n’était pas la surface goudronnée, mais une ligne située à l’intérieur de celle-ci,

— que soient superposées sur un document les limites cadastrales et la photo aérienne de l’installation; or, il est constant que le notaire n’a joint qu’un plan cadastral simple à son acte.

Dès lors, la société Les Genêts, qui détenait une information déterminante du consentement de la société La Platane, à savoir que les terrains vendus ne permettaient pas une exploitation paisible et aisée du fonds de commerce de la société titulaire du bail, a manqué à son devoir d’information pré-contractuelle envers son acquéreur, la société La Platane.

Un tiers peut engager la responsabilité délictuelle d’une partie ayant manqué à son engagement contractuel envers une autre partie si ce manquement lui cause un préjudice.

En l’occurence, il est démontré tant par le constat d’huissier que par les termes du courrier déjà cité de la société Les Genêts que l’empiètement est nécessaire au retournement des poids-lourds, sauf à procéder à des manoeuvres malaisées, de nature à décourager les clients potentiels.

Certes, pour le moment, l’indivision voisine continue de faire preuve de tolérance mais lorsqu’elle a reçu les offres d’achat de la société La Platane, certains de ses membres ont clairement indiqué qu’ils ne souhaitaient pas se déposséder d’une partie de leurs terres non plus que pérenniser l’empiètement.

D’autre part, la société Fuel 19 a acquis le fonds de commerce pour un prix de 370.000 euros et la société Les Platanes a acquis les immeubles pour un prix de 135.000 euros, soit une opération globale d’un montant non négligeable de 505.000 euros devant conduire les acquéreurs à pouvoir assurer une exploitation pérenne et paisible du fonds.

Enfin, la société Fuel 19 justifie par des attestations de son expert comptable que sa marge brute est constituée à 75% par les ventes aux poids-lourds, les données étant issues de son logiciel de comptabilité analytique.

Le préjudice invoqué, soit 24.121 euros, correspondant à une perte de valeur du fonds de commerce, apparaît constitué au regard de la valeur d’achat du fonds, et est certain puisqu’il est constitué par la précarité de l’usage possible de toute la surface goudronnée.

Il est par conséquent fait droit à la demande et la société Les Genêts est condamnée au paiement de la somme de 24.121 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et non de la mise en demeure, s’agissant de dommages et intérêts de nature délictuelle.

Enfin, la société Les Genêts supportera la charge des dépens et paiera à la société Fuel 19 une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau:

Condamne la SCI Les Genêts à payer à la SAS Fuel 19 la somme de 24.121 euros à titre de dommages et intérêts.

Dit que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt.

Rejette les autres demandes.

Condamne la SCI Les Genêts aux dépens.

Condamne la SCI Les Genêts à payer à la SAS Fuel 19 la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC;