ARRET N°212 .

N° RG 24/00511 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISWW

AFFAIRE :

D.R.F.P. DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE

C/

Mme [W] [D], M. [Z] [D], M. [N] [D]

GS/LM

Demande en décharge ou en réduction des taxes douanières fiscales, parafiscales et taxes annexes

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 03 JUILLET 2025

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Le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

D.R.F.P. DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 17 MAI 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TULLE

ET :

Madame [W] [D]

née le [Date naissance 5] 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [Z] [D]

né le [Date naissance 3] 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [N] [D]

né le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Mai 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

La SCI [Adresse 10] a été créée le 1er octobre 2011 et son capital social comprend notamment les 375 parts sociales d’une SCI Le Parc apportées le 14 janvier 2012 par M. [S] [D] pour une valeur de 3 750 000 euros.

Par acte de donation-partage du 16 mai 2012, enregistré auprès de l’administration fiscale le 22 mai 2012, M. [S] [D] a donné à chacun de ses trois enfants, [W], [Z] et [N] [D] (les consorts [D]), la nue propriété de 40 000 parts sociales de la SCI [Adresse 10], évaluée à 120 000 euros.

La SCI Le Nouveau Parc a été transformée en SAS le 15 avril 2013. Cette société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’initiative de la [Adresse 9] (la DRFP) qui a retenu une minoration des titres objets de la donation.

Une proposition de rectification fiscale a été adressée le 15 décembre 2015 par la DRFP à chacun des trois donataires, lesquels ont fait valoir leurs observations le 12 février 2016.

Le 20 décembre 2018, la DRFP a mis en recouvrement les rectifications proposées, chacune pour un montant de 24 339 euros incluant des intérêts de retard.

Le 7 janvier 2019, les consorts [D] ont chacun déposé une réclamation contentieuse qui a été rejetée le 10 août 2020.

Le 12 octobre 2020, les consorts [D] ont assigné la DRFP devant le tribunal judiciaire de Tulle pour être déchargés des rappels d’imposition, en contestant la sous évaluation des titres, leur contestation étant notamment étayée par des expertises privées établies par M. [M] [F] [E], expert foncier.

Par jugement du 17 mai 2024, le tribunal judiciaire a accueilli la demande des consorts [D].

La DRFP a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

La DRFP conclut au rejet de la contestation des consorts [D] et à la confirmation de sa décision de rectification. Elle expose qu’en l’absence d’élément de comparaison, elle a apprécié la valeur des parts sociales, objets de la donation, en combinant plusieurs méthodes d’évaluation: l’approche patrimoniale qui détermine la valeur mathématique (VM) des actifs des sociétés après déduction des dettes, l’approche par la rentabilité au regard des flux financiers générés par les valeurs de productivité (VP) et de rendement. L’approche par la marge brute d’autofinancement (MBA) a été écartée comme non pertinente pour une SCI. Elle explique avoir appliqué une formule de pondération entre la valeur mathématique et la valeur de productivité, soit: (4 VM + 1 VP) / 5. Elle affirme avoir tenu compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Les consorts [D] concluent à la confirmation du jugement.

MOTIFS

Il résulte de l’article L.17 du livre des procédures fiscales que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L.55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. Lorsqu’elle opère une rectification, cette administration doit justifier le bien- fondé de ses évaluations.

Il incombe toutefois au contribuable, lorsqu’il a estimé opportun de produire d’autres éléments de comparaison de nature à infirmer l’évaluation faite par l’administration, d’en justifier concrètement la pertinence au regard du litige.

Il sera ici rappelé que la valeur d’un titre non côté en bourse -comme c’est le cas de parts de SCI- peut être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

En l’absence de transaction antérieure portant sur des titres de la même SCI ou de sociétés comparables, il n’existe pas de termes de comparaison susceptibles de servir de base d’évaluation. Cette méthode d’évaluation ne pouvait donc qu’être écartée, ce que les parties ne contestent d’ailleurs pas.

L’administration a, à juste titre, écarté la méthode d’évaluation des titres par la marge brute d’autofinancement (MBA). En effet, cette méthode, qui permet d’apprécier la capacité bénéficiaire d’une entreprise sur la base des disponibilités dégagées sur une période déterminée, ne peut être utilisée que pour des sociétés importantes qui recourent à des investissements importants, ce qui n’est pas le cas des SCI du groupe [D].

En l’occurrence, la DRFP a apprécié la valeur des 19 SCI détenues par la SCI [Adresse 11] en combinant deux méthodes: la valeur mathématique (VM), qui correspond à la valeur patrimoniale des parts, et la valeur de productivité (VP), qui correspond à la valeur d’une entreprise déterminée à partir de son bénéfice, avant de pondérer les résultats obtenus selon la formule suivante: (4 VM + 1 VP) / 5.

a) La valeur mathématique (ou patrimoniale) (VM).

Elle s’obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l’actif diminué de la somme des éléments du passif et des provisions, étant ici rappelé que cette valeur vénale doit aussi tenir compte des paramètres permettant d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. L’appréciation de cette valeur mathématique suppose donc un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles.

En l’espèce, le vérificateur de la DRFP a procédé au calcul de la VM en prenant pour base l’actif brut inscrit au bilan de chaque SCI, correspondant à la valeur d’acquisition des terrains et constructions, et des autres postes d’actif, dont il a déduit le passif exigible. Mais il a seulement déduit le montant de travaux de désamiantage et appliqué une décote de holding de 20% tenant au caractère familial de la société (décote de non liquidité), refusant toute déduction au titre de la vétusté ou de la mise en location des biens au mépris des exigences du 'Guide de l’évaluation dans l’entreprise et des titres des sociétés’ -dont la DRFP se prévalait- qui imposent de prendre en compte les caractéristiques propres des bâtiments industriels.

Or, les consorts [D] ont produit des expertises précises et détaillées réalisées par un expert foncier, M. [E], -dont les conclusions ne sont pas contestées par la DRFP- qui, après visite des lieux, a constaté l’état de vétusté de divers biens immobiliers, dont certains sont situés en zone inondable, et pour d’autres, ne correspondent plus aux besoins professionnels actuels, ou nécessitent des travaux de rénovation ou de réhabilitation trop importants pour présenter un intérêt économique dans leur zone d’implantation.

Il s’avère, au surplus, que tous les biens sont donnés à bail commercial aux sociétés du groupe [D]. La circonstance tirée du caractère familial du groupe [D] ne saurait faire obstacle à l’application d’une décote pour location compte tenu de la charge imposée aux éventuels cessionnaires résultant de la présence dans les lieux d’un locataire bénéficiaire d’un titre locatif de longue durée (statut des baux commerciaux), ce qui induit une diminution de la valeur vénale des biens concernés.

Il s’ensuit que la valeur de 5 864 415 euros retenue par la DRFP, après soustraction du coût du désamiantage, ne peut correspondre à une évaluation fiable de la valeur vénale des immeubles des SCI, alors que cette administration a, à tort, refusé de prendre en compte des décotes pour vétusté et location, et qu’après étude détaillée de chaque bien immobilier, l’expert foncier a estimé leur valeur patrimoniale à 3063 022 euros, pour une valeur déclarée dans l’acte de donation- partage de 3132 063 euros.

b) La valeur de productivité (VP).

Il s’agit de la valeur d’une entreprise déterminée à partir de son bénéfice qui s’obtient en capitalisant à l’infini le résultat net courant des trois dernières années, tout en le pondérant de manière à tenir compte d’une dynamique à la hausse.

Pour le calcul de la valeur de productivité, le vérificateur de la DRFP a retenu un taux de capitalisation unique de 6,48%.

Le résultat net courant devant servir de base au calcul de la VP est constitué par la moyenne du résultat net courant sur les trois derniers exercices.

Cependant, la DRFP a, sans justification, calculé cette moyenne d’une manière pondérée qui a pour conséquence de donner plus de poids au dernier exercice comptable. Les premiers juges ont considéré, par une exacte appréciation des éléments de fait du litige, que cette méthode, si elle était avantageuse pour la SCI Les chênes verts, ne l’était pas pour trois autres SCI (Euler 97, Saint Flour 2005 et Premium invest) en conférant de manière injustifiée un poids excessif au dernier exercice.

En l’état des anomalies précédemment relevées dans sa méthode d’évaluation, la DRFP ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une minoration des titres objets de la donation faite aux consorts [D]. Le jugement sera donc confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 17 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Tulles;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNE la [Adresse 9] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.