COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 9 JANVIER 2026

N° 2026/1

Rôle N° RG 21/04263

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHE6J

[T], [N], [A] [C] épouse [E]

[X], [D] [E]

C/

[L], [H] [G] divorcée [J]

[U], [Y] [G]

[K], [B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Cécile LEGOUT

— M^e Vanessa AVERSANO

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01290.

APPELANTS

Madame [T], [N], [A] [C] épouse [E]

née le 26 février 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X], [D] [E]

né le 30 mars 1966 à [Localité 8] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Cécile LEGOUT de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [L], [H] [G] divorcée [J]

née le 07 septembre 1966 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

Madame [U], [Y] [G]

née le 06 février 1968 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [K], [B] [G]

né le 10 octobre 1970 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025 puis au 9 janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique en date du 31 janvier 2012, Mme [L] [G] épouse [J], Mme [U] [G] et M. [K] [G] (les consorts [G]) ont vendu à M. [X] [E] et Mme [T] [C], son épouse, au prix de 630 000 euros, une maison à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 10] construite par leur père, [F] [G].

Un procès-verbal de réception des travaux a été signé au contradictoire de la société Entreprise Vignolo le 30 juin 2010.

Après leur aménagement, M. et Mme [E] ont signalé divers désordres sur le système d’assainissement aux vendeurs ainsi qu’au Service Public de l’Assainissement Non Collectif (le SPANC) et ils ont fait réaliser des devis pour la reprise de ces désordres.

Statuant sur assignation du 7 mai 2014 par une ordonnance le 1er juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a accueilli leur demande d’expertise et désigné M. [P] en qualité d’expert judiciaire mais a rejeté leur demande de provision.

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 24 septembre 2018, les acquéreurs ont mis les vendeurs en demeure de réaliser divers travaux de reprise préconisés dans le rapport définitif déposé par cet expert le 28 février 2017.

Par acte des 18 janvier, 13 février et 6 mars 2019, les époux [E] ont assigné les consorts [G] en paiement des sommes suivantes (avec majoration par les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 septembre 2018 pour les quatre premières)':

—  1 540 euros au titre du défaut d’étanchéité de la toiture avant la maison,

—  1 320 euros au titre du défaut d’étanchéité de la toiture terrasse du porche d’entrée,

—  5 919,65 euros au titre des désordres et malfaçons du système d’assainissent non collectif,

—  42 033.20 euros au titre des désordres du mur de soutènement,

—  2 262 euros au titre des frais d’expertise de diagnostics et d’huissier exposés,

—  8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6'439,80 euros TTC.

Par acte en date du 11 octobre 2019, les consorts [G] ont alors dénoncé la procédure à la société Entreprise Vignolo qu’ils ont assignée en garantie.

Les deux procédures ont été jointes dans le cadre de la mise en état et, par jugement en date du 12 janvier 2021 expressément assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a':

— condamné in solidum les consorts [G], pris ensemble, à payer à M. et Mme [E], tous deux pris ensemble, les sommes suivantes avec TVA applicable au jour du jugement et intérêts aux taux légal à compter du jugement :

—  1'400 euros HT en réparation du désordre affectant l’étanchéité de la toiture avant de la maison,

—  1 200 euros HT en réparation du désordre affectant l’étanchéité de la toiture-terrasse du porche d’entrée,

—  5 231,50 euros HT en réparation du désordre affectant le système d’assainissement,

—  688,20 euros TTC au titre des diagnostics nécessaires,

— 'condamné la société Entreprise Maçonnerie Vignolo à garantir les consorts [G], pris ensemble, du paiement des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise des désordres d’étanchéité de la toiture avant de la maison et de la toiture terrasse du porche d’entrée,

— 'condamné in solidum les consorts [G], pris ensemble, à payer à M. et Mme [E], tous deux pris ensemble, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— 'condamné la société Entreprise Maçonnerie Vignolo à payer aux consorts [G], pris ensemble, une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— 'débouté les parties de toutes autres demandes,

— 'condamné in solidum les consorts [G] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé dont la moitié des frais d’expertise judiciaire, l’autre moitié restant à la charge de M. et Mme [E].

M. et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement par une déclaration du 22 mars 2021 intimant’les consorts [G], et ces derniers ont formé appel incident par le biais de leurs uniques conclusions en date du 14 septembre 2021.

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2021 pour les époux [E], aux fins de voir :

— 'réformer le jugement déféré en ce qu’il a’rejeté leurs demandes en paiement à l’encontre des consorts [G] au titre de l’affaissement du mur de soutènement, soit les demandes suivantes':

—  42'033,20 euros TTC au titre des travaux de reprise du mur de soutènement suivant devis de la société SCTTP annexé au rapport d’expertise de M. [W],

—  717,60 euros TTC au titre des frais du rapport de diagnostic du mur de soutènement Ecibat et 308,88 euros TTC au titre des frais de constat d’huissier de la SCP [S] du 23 septembre 2013,

et en ce qu’il a’condamné in solidum les consorts [G] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé dont la moitié des frais d’expertise judiciaire – l’autre moitié restant à leur charge – et à leur payer, ensemble, une indemnité de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Et, statuant à nouveau :

— condamner les consorts [G] à leur payer les sommes suivantes :

—  42 033,20 euros TTC, suivant devis de la société SCTTP annexé au rapport de l’expert [P], ou 38 212 euros HT avec TVA applicable à la date de l’arrêt qui sera rendu, au titre des travaux de reprise des désordres du mur de soutènement,

—  717,60 euros TTC au titre des frais du rapport de diagnostic du mur de soutènement Ecibat,

—  547,35 euros TTC au titre des frais de constat d’huissier de la SCP [S] du 23 septembre 2013,

—  6'439,80 euros TTC correspondant au montant total des frais d’expertise judiciaire de M. [P],

—  8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel,

— condamner les consorts [G] aux dépens de première instance et d’appel ces derniers distraits au profit de M^e Hubert Legout qui y a pourvu,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes,

Vu les uniques conclusions notifiées le 14 septembre 2021 pour les consorts [G] qui demandent à la cour’en substance de :

— confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il les a condamnés à payer aux consorts [E] les sommes suivantes :

—  5'231,50 euros HT, outre la TVA applicable au jour du jugement et avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation du désordre affectant le système d’assainissement,

—  688,20 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des diagnostics nécessaires,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la moitié des dépens,

— après avoir déclaré recevable leur appel incident, réformer le jugement de ces derniers chefs,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes,

En toutes hypothèses :

— condamner les époux [E] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture date du 24 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, les parties présentes ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe. Elles ont été informées par le greffe du prorogé du délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS :

— Sur les limites de la saisine de la cour

L’appel de M. et Mme [E] tend à la réformation du jugement du 12 janvier 2021 en ce qu’il a :

— rejeté leur demande de paiement des sommes de':

—  42'033,20 euros TTC au titre des travaux de reprise du mur de soutènement suite à l’affaissement de ce dernier,

—  717 60 euros TTC au titre des frais du rapport de diagnostic du mur de soutènement Ecibat et 308, 88 euros TTC au titre des frais de constat d’huissier de la SCP [S] du 23 septembre 2013,

— condamné in solidum les consorts [G] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé dont la moitié des frais d’expertise judicaire, l’autre moitié restant à leur charge,

— condamné in solidum les consorts [G], pris ensemble, à leur payer la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Quant à l’appel incident des consorts [G], il tend seulement à la réformation du jugement dont appel en ce qu’il les a condamnés à payer aux époux [E] les sommes de':

—  5'231,50 euros HT, outre la TVA applicable au jour du jugement et avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation du désordre affectant le système d’assainissement,

—  688,20 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des diagnostics nécessaires,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la moitié des dépens.

Le jugement est donc définitif en ce qu’il a':

— 'condamné in solidum les consorts [G], pris ensemble, à payer à M. et Mme [E], tous deux pris ensemble, les sommes suivantes, avec TVA applicable au jour du jugement et intérêts aux taux légal à compter du jugement :

—  1'400 euros HT en réparation du désordre affectant l’étanchéité de la toiture avant de la maison,

—  1 200 euros HT en réparation du désordre affectant l’étanchéité de la toiture-terrasse du porche d’entrée,

— 'condamné la société Entreprise Maçonnerie Vignolo à':

— garantir les consorts [G], pris ensemble, du paiement des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise des désordres d’étanchéité de la toiture avant de la maison et de la toiture terrasse du porche d’entrée,

— 'payer aux consorts [G], pris ensemble, une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’affaissement du mur de soutènement

Le jugement’a débouté les époux [E] de leur demande en paiement d’une somme de 42'033,20 euros TTC au titre des travaux de reprise du mur de soutènement suite à l’affaissement de ce dernier après avoir constaté que :

— l’expert précise que le mur situé en lisière Nord du terrain est un épais vieux mur de grosses pierres appareillées à joints secs non maçonnés de hauteur variable de 1,10 à 1,40 m en ses parties visibles au travers de la végétation dense, destiné au soutènement de la terre de la partie de la frange Nord du terrain avant la construction de la villa, lequel est surmonté d’un muret construit à cette occasion, en agglomérés dits «'à bancher'» sur semelle de béton, destiné à soutenir la frange de terre apportée entre la villa et la lisière Nord du terrain,

— 'il constate que le linéaire sommital du muret maçonné présente un faux aplomb de plus de 6 cm par rapport à sa semelle d’assise, dû à la mise en 'uvre approximative du muret plus qu’à une déformation ultérieure provoquée par une poussée de terre et que le faux aplomb participe à la fragilité générale du muret et aggrave sa tenue à terme,

— il conclut à l’existence du désordre suivant': affaissement constaté du vieux mur de pierre avec éboulement de certaines pierres avec risque d’effondrement progressif et total de ce vieux mur, inévitablement accompagné de celui du muret maçonné, du fait de ces éboulements ponctuels, du poids du muret maçonné supporté par le vieux mur de pierres et de la masse de terre qu’il soutient,

— la cause du désordre est en lien avec la nature et l’âge du mur en pierre avec inévitable dégradation du fait de la charge apportée par la mise en 'uvre du mur maçonné et de sa terre soutenue,

— si le muret mis en 'uvre par le père des défendeurs constitue bien un ouvrage de construction au sens de l’article 1792 du code civil, pour autant, les désordres affectant le mur et le risque d’éboulement à terme étaient déjà présents et visibles lors de l’acquisition du bien en 2012,

— il appartenait aux acquéreurs de prendre connaissance de l’état du bien dans son ensemble et si la végétation se trouvait devant le mur, ainsi que cela résulte des photographies produites, il était cependant aisé de l’évacuer même partiellement pour prendre connaissance de l’état du mur qui comportait à l’évidence des dégradations visibles en 2012 et ce, sans être sachant en la matière,

— le procès-verbal de constat de Me [S] huissier de justice en date du 23 septembre 2013 démontre qu’il était aisé de se rendre compte de l’état du mur qui comportait des dégradations déjà manifestement anciennes,

— il ne peut être retenu qu’il s’agissait d’un vice caché, c’est-à-dire dissimulé, involontairement s’il s’agissait d’un endroit inaccessible, ce qui n’était pas le cas, ou volontairement par des man’uvres de type travaux d’embellissement, ce qui n’était pas non plus le cas.

— la responsabilité décennale du constructeur ne peut être engagée et il n’est pas justifié d’un caché ou dissimulé au sens de l’article 1641 du code civil.

Au soutien de leur appel, les époux [E] font valoir que':

— 'le caractère décennal des désordres affectant le mur de soutènement est établi au regard des constatations de l’expert judiciaires ainsi que ses conclusions, confirmées par le bureau d’études Ecibat, eu égard au risque d’effondrement avéré de ce mur, qui avait été réalisé par superposition sur l’ancien mur en pierres sèches et compte tenu également de l’apport de terre,

— les consorts [G] venant aux droits de leur père qui avait fait réaliser ce mur et qui était réputé constructeur au sens de l’article 1792 du code civil, ne peuvent opposer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente,

— en effet, les constatations de l’expert, réalisées 3 ans après la vente, ne correspondent pas à l’état du mur «'observable'» depuis le terrain [G] lors de la vente, alors que seule la partie sommitale du mur maçonné était visible en l’état de la végétation luxuriante et les ronces qui envahissait le mur depuis sa partie basse située en contrebas (dans le fossé situé sur la parcelle voisine appartement à M. et Mme [I], qui atteste que la taille des ronces a été effectuée à l’automne 2012 puis chaque année depuis lors, à sa demande,

— un travail sur plusieurs jours et une débroussailleuse ont été nécessaires depuis le terrain voisin situé en contrebas, ce qui leur a permis de voir la double composition du mur et notamment le muret en agglos maçonnés surélevant le mur en pierre sèches, non prévu au permis de construire qui était visé à l’acte de vente,

— outre le fait qu’il s’est avéré que la limite de propriété était au pied du mur et non au milieu du ru, de sorte que le débroussaillage incombait en réalité à M. et Mme [I], l’état du mur relevait de la définition même du vice caché puisqu’il ne pouvait pas être décelable sans l’action de l’homme,

— le délai de prescription décennale a été interrompu par leur assignation en référé expertise et provision des époux [E] en date du 7 mai 2014 conformément à l’article 2241 du code civil et il a été suspendu pendant les opérations d’expertise jusqu’au dépôt du rapport, le 28 février 2017, et il n’était donc pas expiré à la date de l’assignation le 18 janvier 2018,

— 'enfin, le rapport d’expertise judiciaire ainsi que celui établi par M. [O] démontrent que le défaut d’entretien du mur de pierres relevé par les vendeurs n’est pas la cause des désordres, qui réside dans les défauts de conception et de réalisation du mur maçonné de 1 m en surplomb du vieux mur de pierres sèches dont l’intégrité a été condamnée.

Les consorts [G] contestent l’existence d’un vice caché du fait de la non visibilité de l’état du mur et de ses dégradations et objectent que':

— les photos produites par les époux [E] ne retranscrivent pas l’état des ronces au jour de la vente le 31 janvier 2012 mais au 19 août 2012 ce qui, sans aucune taille des ronces réalisée, représenterait une pousse non contrariée de 7 mois, c’est-à-dire un état des ronces non comparable avec celui de janvier 2012,

— les conclusions de M. [O], expert conseil requis par les acquéreurs dont les constatations datent du 16 mars 2017, ne sont pas probantes,

— 'il appartenait aux époux [E] de prendre connaissance de l’état du bien dans son ensemble et il leur était aisé d’évacuer même partiellement la végétation pour prendre connaissance de l’état du mur avant de se porter acquéreurs,

— 'il n’est pas justifié de la réalisation de travaux d’entretien de la restanque et il a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire que les acquéreurs n’avaient procédé à aucun entretien du mur en pierres, ni au débroussaillage de l’épais roncier qui l’envahit, ce qui les exonère de toute responsabilité

— 'le rapport de la société ATM, expert géomètre, a été réalisé le 11 juin 2021 sur des vues aériennes qui sont imprécises et réalisées en surplomb du mur qui ne permet donc pas d’apprécier l’état et la densité de la végétation,

— il est fait référence à des clichés datant des mois d’avril et mai 2011, soit 9 ou 10 mois avant la vente,

— la hauteur des végétaux n’a rien à voir avec la densité de la végétation et le fait que le mur soit occulté en son entier,

— la restanque en pierres n’a pas été édifiée par leurs parents et date de plusieurs dizaines d’années, de sorte que lors la responsabilité ne saurait être recherchée sur le fondement de la garantie décennale,

— 's’agissant du mur édifié par leurs parents, l’huissier mandaté par les acquéreurs ne fait état d’aucune dégradation ou affaissement de cet ouvrage et le délai de garantie décennale a expiré depuis 2016.

Pour sa part, la cour constate que les appelants ne produisent aucun élément de preuve contredisant les constatations de l’expert judiciaire quant au désordre présenté comme étant «'l’affaissement constaté du vieux’mur de pierres avec éboulement produit de certaines de ses pierres'», qui observe un «'vieux mur de pierres, fortement envahi par une végétation grimpante et arbustive (de toute apparence installée de longue date) présent(ant) de façon aléatoire, des alternances':

— 'de bonne planéité et de bonne tenue de ses pierres,

— 'de surfaces ventrues, avec amorces de déchaussements aléatoires de certaines ou totalité de ses pierres en sa parties hautes et/ou basse, d’aspect caractéristique d’une dégradation amorcée de très longue date,

— 'de zones d’effondrement, partiel ou total, d’aspect idem caractéristique d’une dégradation amorcée de très longue date'»,

et précise que «'ces ventres, déchaussements, effondrements sont caractéristiques d’un état de faiblesse de la plupart des murs de pierres (voir nos campagnes), notamment de soutènement et appareillées à joints secs, laissés sans entretien et aux agressions de la nature (notamment végétations et poussées de la terre qu’ils soutiennent) sans qu’il ne soit besoin de lui appliquer de charge complémentaire (tel que ce muret maçonné et sa masse de terre)'».

L’expert ajoute que «'sa dégradation originelle (à la date de l’achat (')) inconnue en l’absence de constat établi à ce sujet (mais plausiblement conséquente, compte tenu de la nature des dégradations) n’a pu que s’aggraver et ne peut que continuer de s’aggraver compte tenu de la nature originelle de ce mur, encore aggravée par la forte charge complémentaire qui lui a été appliquée (mur maçonné et forte masse de terre)'», précisant encore que «'le mur maçonné récent, qui a résisté jusqu’à ce jour à la poussée de sa terre, présente une apparente stabilité'; cette stabilité (et l’éventuelle bonne ou insuffisante mise en 'uvre structurelle) ne change en rien l’action de déstabilisation que la masse générale de ce mur maçonné et de la terre qu’il soutient, communique à ce vieux mur de pierres'», cela pour en déduire que la cause du désordre est'« (la)'nature et( l')âge de ce mur en pierres, avec inévitable dégradation du fait de la charge apportée par la mise en 'uvre du mur maçonné et de sa terre soutenue'».

A aucun moment, il n’est question d’un désordre actuel affectant le mur maçonné construit par [F] [G] tandis que la dégradation du vieux mur en pierres sèches est ancienne («'amorcée de très longue date'») et était observable lors de l’achat de la villa en 2012': comme justement relevé par le tribunal, le procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2013 par Maître [S], Huissier de justice, démontre au contraire que le vieux mur comportait des dégradations déjà manifestement très anciennes, tandis que les photographies produites par les époux [E] ne retranscrivent pas l’état des ronces au jour de la vente le 31 janvier 2012 mais au 19 août 2012 et elles n’établissent pas qu’il leur était matériellement impossible de prendre connaissance de l’état du bien dans son ensemble.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté l’existence d’un vice caché puisqu’il n’est pas démontré qu’il s’agissait d’un endroit inaccessible ou que l’état du mur avait été dissimulé par des man’uvres de la part des vendeurs.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire des époux [E] au titre des travaux de remise en état du mur de soutènement et – par voie de conséquence – de leur demande en paiement des sommes de 717,60 euros TTC au titre des frais du rapport de diagnostic du mur de soutènement établi à leur demande par la société Ecibat et de 308,88 euros TTC correspondant au coût du constat d’huissier dressé par la SCP [S] le 23 septembre 2013.

— Sur le désordre affectant le système d’assainissement non collectif

Dans le cadre de l’appel incident formé par les consorts [G], la cour est également saisie de leur condamnation in solidum par le tribunal envers les époux [E] au paiement des sommes – majorées de la TVA applicable au jour du jugement et des intérêts aux taux légal à compter du jugement – de 5 231,50 euros HT en réparation du désordre affectant le système d’assainissement et 688,20 euros TTC au titre des diagnostics nécessaires.

Pour prononcer la première condamnation, fondée sur la garantie des vices cachés des vendeurs, le tribunal a retenu que':

— l’expert a relevé que le réseau d’assainissement était constitué d’une station de relevage, ouvrage nécessaire lorsque l’évacuation des eaux usées ne peut se faire par gravité naturelle et d’une fosse «'toutes eaux'» recevant l’ensemble des eaux usées avant de les traiter puis les rejeter par digestion et clarification dans un réseau d’épandage qui les dispersait dans le terrain par 5 drains,

— 'il a constaté que le système d’assainissement était affecté de deux types de désordres apparus suite à l’achat de la maison par les époux [E] après les premiers temps d’occupation de la maison, à savoir': l’affaissement du sol au contour et à proximité de la cuve et la rupture de la canalisation d’évacuation à mi-parcours entre la station de relevage et la fosse de traitement,

— il a également observé que le système d’assainissement était affecté d’insuffisances, à savoir': l’absence de chambre de décompression entre la pompe de relevage et la fosse (créant à terme un risque de dysfonctionnement de celle-ci), une pompe extrêmement corrodée (très plausiblement existante lors de l’achat), la boite de raccordement électrique de la pompe placée dans le regard semblant non étanche (puisque prenant l’eau à chaque pluie), une canalisation du réseau non placée hors gel (ce qui n’était pas prescrit par le DTU), le défaut d’équipement d’une ventilation à l’entrée de la fosse toutes eaux (ce qui générait un risque de fonctionnement incorrect de l’évacuation des eaux des équipements sanitaires et de production d’odeurs d’égout dans la maison), le regard de répartition des effluents dans les tranchées pas tout à fait horizontal (incidence nulle sur l’épandage) et la présence d’arbustes au droit des tranchées d’épandage (ce qui ne générait aucun désordre),

— s’agissant de l’absence de chambre de décompression entre la pompe de relevage et la fosse créant à terme un risque de dysfonctionnement de celle-ci, ce vice n’était pas connu des acquéreurs puisqu’ils ignoraient même l’existence d’une station de relevage,

— 'en effet, le rapport du SPANC en date du 22 décembre 2011 avec plan qui était annexé à l’acte de vente ne mentionnait pas l’existence d’une pompe de relevage,

— 'dans la mesure où l’existence de cette installation n’avait pas été portée à la connaissance des acquéreurs, les vendeurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause d’exonération des vices cachés par application des articles 1641 et suivants du code civil, une telle clause ne pouvait trouver application dès lors que les vendeurs qui avaient la qualité de constructeurs et avaient établis un procès-verbal de réception des travaux relatifs au système d’assainissement sans réserve, avaient parfaitement connaissance de ce que le système d’assainissement mis en place n’était pas celui qui avait été prévu au permis de construire porté à la connaissance des acquéreurs par l’acte de vente.

Le tribunal a parallèlement jugé que le coût du diagnostic du SPANC en date du 5 avril 2012 (150 euros) et celui du rapport d’audit du système d’assainissement du CIEL du 9 octobre 2013 (538,20 euros) qui avaient mis en évidence une mare d’eau permanente dans un affaissement du sol progressivement formé dans la zone de la station de relevage, devaient incomber aux vendeurs s’agissant de démarches nécessaires à la solution du litige.

Au soutien de leur appel incident, les consorts [G] font valoir pour l’essentiel que':

— 'si l’expert retient une absence de chambre de décompression entre le la pompe de relevage et la fosse créant à terme un risque de dysfonctionnement de celle-ci et s’il chiffre le coût des travaux de reprise, il précise que ce système ne cause en l’état actuel aucun préjudice,

— le tribunal ne pouvait leur reprocher de ne pas avoir porté à la connaissance des acquéreurs l’existence de la pompe de relevage, qui ne constitue pas en soi le désordre retenu par l’expert judiciaire et alors que c’était l’ouvrage ou équipement intermédiaire qui était en cause,

— 'l’expert judiciaire précise qu’ils n’avaient pas connaissance de la station de relevage au moment de la vente, à fortiori d’une absence de chambre de décompression entre la pompe de relevage et la fosse,

— leur responsabilité ne peut donc être recherchée sur le fondement de la garantie du vice caché, qui nécessite de rapporter la preuve de l’antériorité du vice ainsi que sa connaissance par les vendeurs au jour de la vente,

— l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en ces termes': « l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles des garanties susceptibles d’être encore mises en jeu », et stipule que « le vendeur ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises »,

— ils n’avaient pas la qualité de constructeurs, étant eux-mêmes profanes en matière immobilière, et la maison construite par leurs parents n’avait jamais habitée avant la vente,

— pour écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie, l’acquéreur doit démontrer la mauvaise foi du vendeur profane conformément à une jurisprudence constante tandis que pour établir l’existence d’un vice caché, il ne suffisait pas de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice': il fallait établir qu’il l’avait effectivement connu, puis dissimulé à son acquéreur, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce où ils ont fait confiance au SPANC dont le rapport établi le 22 décembre 2011 avant la vente ne mentionne pas l’existence de la station de relevage et ne signale pas une non-conformité du système avec le permis de construire,

— il ne pouvait leur être formulé aucun reproche dans ce contexte, alors surtout qu’aucun dysfonctionnement de l’assainissement n’était à déplorer depuis que les époux [E] avaient acquis la maison en janvier 2012, hormis la rupture de la canalisation qui relevait d’un phénomène accidentel après que les acquéreurs aient fait intervenir des véhicules lourds circulant au-dessus du réseau d’assainissement (ce qui constituait une sollicitation anormale des sols),

— une fois réparée, la canalisation ne s’est d’ailleurs plus rompue bien qu’aucune intervention n’ait été faite sur la cuve de relevage, ce qui démontre le caractère ponctuel de la dégradation, les demandeurs étant défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe': soit d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit d’une impropriété à sa destination.

Les époux [E] objectent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et invoquent que':

— 'le diagnostic réalisé par le SPANC le 4 avril 2012 a mis en évidence la présence d’une station de relevage affectée de défauts structurels importants après avoir relevé pour la première fois l’existence de ce poste de relevage situé contre l’habitation qui n’avait jamais été identifié jusqu’alors et que les précédents propriétaires avaient réalisé un système d’assainissement non collectif antigravitaire avec station de relevage (et non en gravitaire comme prévu au permis de construire initial de 2006 et visé à l’acte de vente),

— 'cette installation n’avait donc pas été portée à leur connaissance et n’avait d’ailleurs pas été constatée par le SPANC lors du diagnostic effectué el 22 décembre 2011 entre le compromis et la date de la vente en l’état de la configuration des lieux (la partie sommitale de la station de relevage étant située à -20 cm sous le niveau du terrain naturel et recouvert par du tout-venant compacté avec impossibilité d’y accéder sans un travail de fouille préalable,

— 'les vendeurs avaient donc vendu la maison avec un système d’assainissement non conforme aux dispositions contractuelles l’acte de vente.

Ils font également valoir que l’expertise judiciaire menée par M. [P] a révélé l’existence de désordres et de non conformités affectant la station de relevage, cachée lors de la vente (enfouissement notamment incorrect de la cuve ayant entrainé son affaissement et la rupture de la canalisation) ainsi qu’un certain nombre d’anomalies d’insuffisance du système mis en place, dès l’origine de la construction. Les désordres constituent des vices cachés puisqu’ils n’étaient pas visibles lors de la vente et ils ont engendré des lettres de mise en demeure de la part de la mairie de [Localité 9] le 28 juin 2016, compte tenu du risque sanitaire. Quant aux non-conformités et malfaçons constatées dans la réalisation de la station de relevage, que l’expert a qualifié «'d’insuffisances de mise en 'uvre'» (absence de chambre de décompression entre la pompe et la fosse, boîte de raccordement électrique de la pompe placée dans un regard d’une non étanchéité évidente, absence de ventilation en entrée fosse), elles ont été révélées par les rapports du SPANC du 4/04/12 et du [Localité 6] du 9/10/13 qu’ils ont faits réaliser après leur acquisition et constitue donc également de vices antérieurs à la vente et cachés lors de celle-ci puisque les consorts [G] «'ont caché que le système d’assainissement de la maison ne correspondait pas à celui prévu au permis de construire mentionné l’acte de vente et ont donc manqué à leur obligation de délivrance conforme, mais au surplus, le système d’assainissement présentait des désordres et malfaçons constitutifs de vices cachés que les vendeurs-constructeurs étaient incontestablement tenu de réparer au titre de leur obligations légales et contractuelles rappelées précédemment, sur le fondement de l’article 1641 du code civil'».

En réponse à l’argumentation des époux [E], ils objectent notamment que':

— 'c’est tout le système d’assainissement non collectif dans son ensemble réalisé pour cette maison qui a été analysé par l’expert judiciaire (système composé d’une cuve enterrée avec pompe de relevage et tous ses équipements et raccordements) et que l’ensemble des «'désordres » et non conformités, qualifiées par l’expert judiciaire « d’insuffisances de mises en 'uvre » de ce système d’assainissement ont été listés sur 5 pages de son rapport d’expertise (en pages 11 à 16 du rapport de l’expert) et ne se résument pas à une simple absence d’une chambre de décompression,

— les consorts [G] ne peuvent valablement soutenir qu’ils seraient vendeurs «'profanes'» non tenus à la garantie des vices cachés’dès lors qu’ils viennent aux droits de leurs parents décédés, antérieurement à la vente, lesquels avaient entrepris la construction de leur maison, et qu’ils ont poursuit les travaux qu’ils ont poursuivis au décès de ces derniers et ont eux-mêmes réceptionné les travaux, en leur qualité de maitre d’ouvrage, suivant procès-verbal de réception des travaux signé le 30 juin 2010,

— 'ils sont donc réputés constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil tel que rappelé dans l’acte de vente et ils ont donc la qualité de vendeurs professionnels tenus à la garantie des vices cachés à l’égard des acquéreurs conformément à l’article 1643 du code civil, et non de simples «'profanes'»,

— Au surplus, Mme [G] [J], fille de feu [F] [G], ne peut valablement prétendre qu’elle ignorait tout de l’existence de la station de relevage alors même que suite à la vente elle a remis un ensemble de documents aux acquéreurs contenant notamment des factures d’achat de matériel pour station de relevage de 2008.

Pour sa part, la cour retient, à la lecture du rapport d’expertise, que les désordres et non conformités, ne se résument pas à une simple absence d’une chambre de décompression et sont en effet les suivants':

— stabilisation sommaire (par calage constaté sommaire) de la cuve de relevage avec affaissement du sol au contour et à proximité de cette cuve, l’enfouissement incorrect et aussi peu conforme de la cuve à l’emplacement d’une aire de passage (voire stationnement) de véhicules ayant généré son affaissement entrainant la canalisation d’évacuation qui s’y raccorde et la rupture de celle-ci, à mi-parcours entre la station de relevage et la fosse de traitement,

— l’absence de chambre de décompression entre la pompe et la fosse créant un risque de dysfonctionnement,

— une boîte de raccordement électrique de la pompe placée dans un regard d’une non étanchéité évidente, qui doit être remplacée,

— une absence de ventilation en entrée fosse.

Ces désordres datent des travaux d’origine du réseau et ils ont été révélés après la vente par les diagnostics du SPANC du 4/04/12 et du [Localité 6] du 9/10/13.

Les consorts [G] ne peuvent par ailleurs se prévaloir de la clause d’exonération de garantie alors qu’ils viennent aux droits de leur père [F] qui avait fait réaliser les travaux, qu’ils ont eux-mêmes signé le procès-verbal de réception de ces travaux le 30 juin 2010 en tant que maîtres d’ouvrage venant à la succession de leurs parents, qu’ils sont donc réputés constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil et ne peuvent donc prétendre être des vendeurs «'profanes'» à l’égard de M. et Mme [E].

Du reste, les intimés ne contestent pas l’affirmation de ces derniers selon laquelle Mme [G] [J] leur a remis des factures d’achat de matériel nécessaire à l’installation d’une station de relevage datant du 28 février et 3 avril 2008, factures remises à l’expert judiciaire dans le cadre d’un dire en réponse à ses pré rapports des 8 novembre et 6 décembre 2016.

Par ailleurs, la station de relevage a été cachée aux acquéreurs au moment de la vente puisque l’acte d’achat indique au paragraphe « Assainissement » que « le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement et qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse septique installée au cours de l’année 2006 » et qu’était mentionné au permis annexé à l’acte de vente, la réalisation d’un système d’assainissement en gravitaire avec collecte des eaux usées vers la fosse toutes eaux alors que le dispositif installé est en non gravitaire avec une station de relevage

Or il est justifié que ces vices cachés étaient d’une gravité telle que les époux [E] ont été mis en demeure par la mairie de [Localité 9] d’effectuer les travaux de réhabilitation et de mise en conformité du système d’assainissement les 28 juin 2016 et 1er août 2017.

En l’état de ces éléments, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [G] au paiement d’une somme correspondant au coût de ces travaux tels que chiffrés par M. [P] ainsi que d’une autre en remboursement du prix des diagnostics réalisés par le [Localité 6] et le SPANC qui ont permis de révéler l’existence de la station de relevage ainsi que des désordres en cause.

— Sur les autres demandes

Les époux [E] succombent en leur appel principal et les consorts [G] en leur appel incident, de sorte que les appelants, pris ensemble, et les intimés, pris ensemble, supporteront leurs propres dépens.

En l’état, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel';

Laisse à M. [X] [E] et Mme [T] [C], son épouse, d’une part, et Mme [L] [G] épouse [J], Mme [U] [G] et M. [K] [G], d’autre part, la charge de leurs propres dépens.

Le Greffier, La Présidente,