ARRET N° .

N° RG 24/00892 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIUMI

AFFAIRE :

Société EARL [B] FILS

C/

M. [N] [L]

JP/MS

Autres demandes relatives à un bail rural

Grosse délivrée à M^e Bertrand VILLETTE, M^e Mélanie COUSIN, le 22-05-25.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 22 MAI 2025

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Le vingt deux Mai deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Société EARL [B] FILS, demeurant [Adresse 25]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 18 NOVEMBRE 2024 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TULLE

ET :

Monsieur [N] [L]

né en à , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 01 Avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assistée de M^me Mandana SAFI, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Johanne PERRIER, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant un bail à ferme du 25 novembre 1999, M. [N] [L] a donné à bail à Mme [F] des parcelles situées sur la commune de [Localité 26], cadastrées section BE n°[Cadastre 23],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],et [Cadastre 3] et section BD n° [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], et [Cadastre 22] pour une superficie totale de 18ha 8a 87ca, et comprenant pour le bâti une ferme et une grange.

Par acte sous seing privés du 1er janvier 2006, Mme [F] épouse [B] a mis ces biens à la disposition de l’EARL [B] et Fils.

Mme [F] a informé M. [L] de cette mise à disposition par un acte du 6 novembre 2006.

Par un acte du 17 novembre 2017, M. [N] [L] a régularisé un bail avec l’EARL [B] et Fils portant les parcelles antérieurement prises à bail par Mme [F], outre des parcelles supplémentaires cadastrées section BE n°[Cadastre 21], [Cadastre 2] et BD n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], le tout pour une superficie totale de 20ha 69a 62ca. Ce bail a été conclu en contrepartie d’un fermage annuel de 3.022 euros payable en deux termes semestriels.

Par lettre recommandée du 2 mars 2023, distribuée le 14 mars 2023, M. [N] [L] a mis en demeure l’EARL [B] et Fils de lui régler la somme de 3.149 euros en paiement du fermage de l’année 2022 en visant les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural tendant à la résiliation du bail.

Par un courrier en réplique du 17 mars 2023, l’EARL [B] et Fils a soutenu avoir suspendu le paiement du fermage à raison d’un défaut d’entretien incombant au bailleur et notamment de l’état de vétusté de la grange située sur les parcelles prises à bail.

Le bailleur a obtenu sur requête une ordonnance du président du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle désignant un huissier de justice pour dresser un état exhaustif et détaillé des biens loués, notamment quant à leur entretien et exploitation. Cette ordonnance a été signifiée à l’EARL [B] et Fils par acte du 30 mars 2023 et a reçu exécution le 04 avril 2023 par maître [C], commissaire de justice.

Le 9 mai 2023, M. [L] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle aux fins d’obtenir la résiliation du bail rural consenti à l’EARL [B] et Fils, son expulsion des parcelles prises à bail et sa condamnation au paiement d’une somme de 3.149 euros au titre du fermage 2022 avec intérêts à compter du 2 mars 2023.

Le 30 novembre 2023, l’EARL [B] et Fils a fait adresser par son conseil un chèque à l’ordre de M. [L] d’un montant de 3.149 euros en paiement du fermage et le 06 janvier 2024, elle lui a adressé un second chèque d’un montant de 1.532 euros.

Le 25 janvier 2024, l’EARL [B] et Fils a fait dresser un procès-verbal d’huissier aux fins de faire constater l’état de vétusté et les difficultés d’accès à un bâtiment agricole situé sur la parcelle n° [Cadastre 23] appartenant à M. [L].

Par un acte notarié du 24 septembre 2024, M. [Y] [L] a acquis après de la commune de [Localité 26] un ancien chemin rural cadastré Section BE n°[Cadastre 5], au lieudit [Localité 24], qui avait été déclassé du domaine public suite à sa désaffection. Ce chemin se situe en face des parcelles n°[Cadastre 15] et [Cadastre 23], données à bail à l’EARL [B], et jouxte la parcelle n°[Cadastre 13], propriété de M. [Y] [L].

Par un jugement du 18 novembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle:

' a prononcé la résiliation du bail à ferme signé le 17 novembre 2017 entre M. [N] [L] et l’EARL [B] et Fils pour défaut d’exploitation, à effet au 18 novembre 2024, jour du prononcé de la présente décision ;

— a ordonné l’expulsion de l’EARL [B] FILS des parcelles données à bail, à savoir les parcelles cadastrées comme suit sur la commune de [Localité 26] :

— BE [Cadastre 21], BE [Cadastre 7], BE [Cadastre 8], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 10], BE [Cadastre 11], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3],

— BD [Cadastre 12], BD [Cadastre 14], BD [Cadastre 15], BD [Cadastre 16], BD [Cadastre 17], BD [Cadastre 18], BD [Cadastre 19], BD [Cadastre 20] et BD [Cadastre 22],

avec le cas échéant l’assistance de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la date de notification de la présente décision ;

— a condamné l’EARL [B] et Fils à payer à M. [N] [L], en deniers et quittance, la somme de 8.919,53 euros au titre des loyers impayés des années 2022 et 2023 ainsi que de la période courant du 1er janvier au 18 novembre 2024 ;

En suite de quoi et sauf meilleur accord des parties :

— a dit que M. [N] [L] devra restituer à l’EARL [B] et Fils son chèque périmé n° 0725452 de 3.149 euros émis le 17 novembre 2023 sur la banque LCL, et qu’il sera autorisé à encaisser directement le chèque n° 0725461 de 1.532 euros émis le 6 janvier 2024 sur la même banque;

— a dit en conséquence que l’EARL [B] FILS devra payer à M.[N] [L] la somme nette de 7.387,53 euros ;

— a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 3 149euros et à compter du prononcé de la présente décision sur le solde net restant à devoir, soit la somme de 4.238,53euros ;

' avant dire droit sur les demandes respectives des parties portant sur l’état de la chose louée, a ordonné une expertise confiée à M. [P] [X], demeurant [Adresse 1], avec pour mission notamment ,conformément aux dispositions habituellement appliquées en matière d’expertise et aux frais avancés de 2.000 euros à la charge de M. [N] [L] :

— de se rendre sur les lieux et y entendre contradictoirement les parties ainsi que leurs conseils respectifs;

— de visiter et décrire les terres, propriétés bâties et non bâties, objet du bail ;

— de comparer l’état de cette propriété agricole à l’entrée et à la sortie du preneur;

— de dire si le preneur a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué; dans l’affirmative, de chiffrer l’indemnité qui lui est due en vertu de l’article L.411-69 du code rural;

— de dire s’il apparait une dégradation du bien loué ; dans l’affirmative, chiffrer l’indemnité due au bailleur en vertu de l’article L.411-72 du code rural ;

— d’une manière générale, donner tous éléments paraissant utiles à la solution du litige ;

' a condamné l’EARL [B] et Fils aux dépens,, en ce compris le coût du constat d’huissier de justice du 4 avril 2023 ;

' a condamné l’EARL [B] et Fils à payer à M. [N] [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 12 décembre 2024, l’EARL [B] & Fils a relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 5 février 2025, l’EARL [B] & Fils demande à la cour de la dire recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit :.

— de réformer le Jugement entrepris,

— de débouter M. [L] de l’intégralité de ses demandes. ;

— de condamner M. [L] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [L] aux entiers dépens.

L’EARL [B] & Fils fait valoir :

— qu’elle n’a pas délaissé les parcelles louées ;

— que sa rétention des loyers de fermage est justifiée par l’inexécution de son bailleur de ses obligations d’assurer les grosses réparations, et de lui assurer la libre jouissance des lieux loués en ne lui permettant pas d’utiliser normalement la grange située sur les parcelles, compte tenu de son état de délabrement constaté par le procès-verbal du 25 janvier 2024 et en posant, en bordure de route à proximité de la parcelle sur laquelle se situe la grange, une vaste clôture de piquets en bois, diminuant la largeur du passage et rendant impossible l’accès de ses camions de transport d’animaux.

Aux termes de ses dernières écritures du 7 mars 2025, M. [L] demande à la cour de débouter l’EARL [B] et Fils de son appel et de l’ensemble de ses contestations :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail à ferme signé le 17 novembre 2017 pour défaut d’exploitation, à effet au 18 novembre 2024 ;,

— - ordonné l’expulsion de l’EARL [B] et Fils des parcelles données à bail, avec le cas échéant l’assistance de la force publique, et sous astreinte de 100euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la date de notification de la présente décision, ;

— condamné l’EARL [B] et Fils à lui payer , en deniers et quittance, la somme de 8.919,53 euros au titre des loyers impayés des années 2022 et 2023 ainsi que de la période du 1 er janvier au 18 novembre 2024, Ensuite de quoi et sauf meilleur accord des parties :

— dit qu’il devra restituer à l’EARL [B] et Fils son chèque périmé n°0725452 de 3149euros émis le 17 novembre 2023 sur la banque LCL, et qu’il sera autorisé à encaisser directement le chèque n°0725461 de 1532euros émis le 6 janvier 2024 sur la même banque,

— dit en conséquence que l’EARL [B] et Fils devra lui payer la somme nette de 7387,53euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 sur la somme de 3149euros et à compter du prononcé de la présente décision sur le solde net restant à devoir soit la somme de 4238,53euros ;

' ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [P] [X], avec mission identique,

' condamné l’EARL [B] et Fils aux dépens en ce compris le coût du constat d’huissier de justice du 4 avril 2023,

— ' condamné l’EARL [B] et Fils à lui payer à la somme de 1.000euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure ;

Y ajoutant:

— de Juger que la résiliation portera également sur les parcelles sises commune de [Localité 26] BE [Cadastre 23] et BE [Cadastre 6] omises dans le dispositif du jugement entrepris, ceci relevant d’une erreur purement matérielle ;

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation sur le fondement du non paiement des fermages, la demande étant recevable et justifiée;

— de condamner l’EARL [B] et Fils à lui verser à une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ainsi qu’en tous les dépens d’appel.

M. [L] fait valoir :

— que la mise en demeure adressée au preneur visait deux termes impayés de fermage, soit les deux termes semestriels de l’année 2022 et elle a été établie conformément aux dispositions de l’article L411-31 du code rural ;

— que le bail doit être résilié à raison du défaut d’exploitation par l’EARL [B] et Fils des parcelles prises à bail, et à raison du défaut de paiement des loyers de fermage.

— qu’il a été constaté sur ces parcelles une végétation sauvage envahissante, des clôtures non entretenues ou disparues, la présence de matériel ancien abandonné, et l’absence de cheptel, hormis deux ânes laissés à l’abandon et divaguant sur la voie publique;

qu’il en résulte des risques d’incendies, ainsi que la perte de valeur des parcelles, leur état d’abandon compromettant la bonne exploitation du fonds.

— que l’EARL [B] et Fils ne peut lui opposer une absence d’entretien de la grange pour ne pas procéder au paiement des fermages ; que l’EARL jouit des parcelles depuis l’année 1999, sans s’être plainte auparavant de l’état de la grange et que l’absence de raccordement électrique et au système d’eau ne pouvait justifier que le preneur n’entretienne pas la grange louée ;

— que n’étant pas le propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 13], il n’est pas à l’origine de la pose de la clôture qui lui est reprochée, au demeurant récente (été 2023) et n’entraînant aucune gêne de passage ou d’accès aux parcelles louées.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail :

M. [L], tout en demandant à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la résiliation du bail pour défaut d’exploitation du fonds loué par l’EARL [B] et Fils à effet du 18 novembre 2024, en sollicite la réformation en ce que, dans ses motifs uniquement, il a rejeté cette même demande formée sur le fondement de l’absence de paiement des fermages.

Si les motifs de résiliation judiciaire d’un bail rural s’apprécient au jour de la demande en justice, il a été reconnu par la Cour de cassation (cf Civ 3ème 12 janvier 2022 – n°20-20.968) que la résiliation judiciaire d’un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce, de sorte que la cour d’appel, saisie de cette prétention par le bailleur, peut être amenée à confirmer cette résiliation comme prenant effet au 18 novembre 2024, jour du jugement dont appel.

Ce n’est donc qu’en cas d’infirmation de ce chef, que la cour aura à se prononcer sur une demande en résiliation pour défaut de paiement qui n’est pas demandée par M. [N] [L] pour prendre effet à une date antérieure au 18 novembre 2024.

C’est à la suite d’une exacte analyse des faits de la cause, non utilement contredits par l’EARL [B] et Fils, appelante, et par des motifs que la cour fait siens que le tribunal paritaire des baux ruraux a retenu à sa charge des manquements compromettant la bonne exploitation du fonds rural et portant préjudice à l’exploitation laissée en l’état d’abandon, après avoir notamment relevé, au vu du procès-verbal de constat établi le 04 avril 2023 par maître [C], commissaire de justice et de sa comparaison avec le constat dressé à la demande de l’EARL [B] et Fils le 25 février 2024 après qu’elle ait partiellement nettoyé le devant de la grange :

— que les parcelles ne sont pas exploitées, qu’elles ne sont pas fauchées et envahies par de nombreuses ronces et fougères, ainsi que par des genêts et du lierre ;

— que les bordures ne sont pas entretenues et que des clôtures sont par terre ;

— que la végétation a envahi la grange et que des ronces et du lierre pénètrent à l’intérieur de ce bâtiment présumé, en application de l’article 1731 du code civil, avoir été reçu en bon état en 1999 par Mme [F] au titre du bail qu’elle a ensuite mis à la disposition de l’EARL [B] et Fils au sein de laquelle elle était associée, et qui a été repris dans les mêmes conditions par l’EARL [B] et Fils en 2017;

— que l’EARL [B] et Fils n’avait pas, avant l’introduction de la présente instance judiciaire, informé M. [L] de la vétusté de la toiture de ce bâtiment afin qu’il y remédie.

Il sera ajouté:

— que l’EARL [B] et Fils ne peut raisonnablement avancer que la vétusté de la grange serait en relation avec le délaissement des parcelles, alors que l’envahissement de la végétation est tel qu’il ne permet même plus à un engin agricole d’y pénétrer aisément et qu’il met en évidence un défaut d’entretien manifeste de ce bâtiment pendant plusieurs années, qui est de son fait ;

— qu’aucun grief ne peut être fait à M. [N] [L] d’avoir porté atteinte à la libre jouissance des lieux pour avoir posé en bordure de route des piquets réduisant, pour des camions, leur marge de manoeuvre pour faire demi-tour lors de l’accès à la grange alors que ces piquets ont été posés en 2023 seulement par une personne autre que le bailleur, propriétaire de la parcelle voisine BE n°[Cadastre 13] ayant usé du droit de se clore, et que l’état du bâtiment est tel qu’avant même cette pose, il avait été rendu inexploitable du fait de l’EARL [B] et Fils elle-même.

Il convient par suite de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions portant sur la résiliation du bail pour défaut d’exploitation et l’expulsion de l’EARL [B] et Fils sous astreinte, sauf à y ajouter, en application de l’article 462 du code de procédure civile et en rectification de l’erreur matérielle l’affectant, que ces dispositions portent également sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 26] section BE n° [Cadastre 23] et [Cadastre 6].

Ce jugement sera également confirmé en ses dispositions portant condamnation de l’EARL [B] et Fils au paiement de l’arriéré de fermages.

Sur la mesure d’expertise :

Les conclusions déposées par les parties ne remettent pas en cause l’utilité de cette mesure pour établir les comptes entre les parties et le jugement entrepris mérite également confirmation de ce chef.

Sur les frais et dépens :

L’EARL [B] et Fils succombe en son appel, elle doit en supporter les dépens et il est de l’équité de la condamner à payer à M. [N] [L] une somme complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle en date du 18 novembre 2024 ;

Vu l’article 462 du code de procédure civile,

Dit que ses dispositions portant sur la résiliation du bail pour défaut d’exploitation et l’expulsion de l’EARL [B] et Fils sous astreinte portent également sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 26] section BE n° [Cadastre 23] et [Cadastre 6] ;

Y ajoutant,

Condamne l’EARL [B] et Fils aux dépens de l’appel et à payer à M. [N] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.