N° RG 23/00286 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OXAK

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 28 octobre 2022

RG : 22/01715

[F]

[F]

C/

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [K] [F]

né le 07/08/1972 à [Localité 4] (29)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Mme [Z] [F]

née le 10/05/1940 à [Localité 5] (58)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Pierre-marie DURADE-REPLAT de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 794

INTIMÉE :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 3] à [Localité 7] ayant pour mandataire la SASU CITYA VENDOME LUMIERE dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège social.

Représentée par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2019, à effet au 6 avril 2019, Mme [N] [C] a consenti à M. [K] [F] et Mme [Z] [F] le bail d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.400 € hors taxes et hors charges (43 € de charges locatives).

Par acte du 28 janvier 2022, Mme [N] [C] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme en principal de 2.946,24 €, au principal, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit du 12 janvier 2022, Mme [N] [C] a fait assigner M. et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en constat de la résiliation du bail et expulsion des locataires.

Par jugement réputé contradictoire du 28 octobre 2022, ce tribunal a :

— Condamné solidairement Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] la somme de 6.134,34 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2022 selon état de créance du 13 octobre 2022 ;

— Constaté que le bail consenti par Mme [N] [C] à Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] est résilié depuis le 29 mars 2022 ;

— Dit que Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamné solidairement Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] :

o une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

o la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes de Mme [N] [C] ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamné in solidum Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 janvier 2022.

Le tribunal a retenu en substance que :

les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière ;

au regard de l’importance de la dette, de la faiblesse des ressources des locataires M. [K] [F] et Mme [Z] [F], il n’est pas établi que les locataires sont en situation de régler leur dette dans les délais légaux en sorte qu’il n’y a pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

que pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

Par déclaration enregistrée le 12 janvier 2023, M. et Mme [F] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 6 septembre 2023 (conclusions récapitulatives), les appelants demandent à la cour de :

— Réformer le Jugement rendu par le Juge des contentieux et de la protection en date du 28 octobre 2022 en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] la somme de 6.134,34 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2022 selon état de créance du 13 octobre 2022,

— Constaté que le bail consenti par Mme [N] [C] à Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] est résilié depuis le 29 mars 2022,

— dit que Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] :

o Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

o La somme de 300 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes de Mme [N] [C], Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

condamné in solidum Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 janvier 2022.

Statuant à nouveau,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ont été payées et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail d’habitation conclu au profit de Monsieur et Mme [F] ;

— Accorder des délais de paiements sur 24 mois à Monsieur et Mme [F] pour régler la dette locative de 9.291,76 € arrêtée au 3 juillet 2023 ;

— Laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elles ont engagé pour défendre leurs intérêts.

Ils exposent qu’en l’état de l’apurement de la dette locative au visa de laquelle le commandement du 28 janvier 2022 visant la clause résolutoire avait été délivré, attestant de leur bonne foi, les causes de ce commandement de payer ont désormais disparu, en sorte qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail. Ils soutiennent les manquements passés à leur obligation de payer les loyers s’expliquent exclusivement par les problèmes de santé auxquels il a été confronté et qui l’ont empêché de poursuivre normalement l’exercice de son activité professionnelle libérale, avec des hospitalisations répétées et une diminution de son bénéfice de moitié entre 2018 et 2022 le conduisant à envisager une reconversion professionnelle.

Ils ajoutent que l’apurement de leur dette les a placés dans une situation délicate qui ne leur permet pas à ce jour d’apurer en une seule fois la dette de loyers qui s’est accumulée depuis janvier 2023 à hauteur de 9.291,76 €, en sorte qu’ils sollicitent des délais de paiement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 3 juillet 2023 (conclusions récapitulatives), l’intimée demande à la cour :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LYON en son Pôle de la Proximité et de la Protection du 28 octobre 2022 en ce qu’il a fait droit aux demandes de Mme [N] [C] ;

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] ;

— Condamner Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel ;

Elle fait valoir que les locataires ont cessé de s’acquitter de la totalité de leur loyer à compter du mois de janvier 2022 et que le commandement de payer du 28 janvier 2022 n’a pas été suivi de paiement dans les deux mois en sorte que la clause résolutoire est acquise, la dette étant de 5.886,58 €, au jour de l’assignation, raison pour laquelle leur condamnation au paiement et leur expulsion ont été prononcées, sans pour autant qu’ils quittent les lieux, ni ne s’acquittent de la totalité de leur dette.

Elle précise que, s’ils ont réglé une partie de leur dette par deux virements du 4 janvier 2023, ils n’ont depuis effectué aucun règlement de loyer et ne se sont pas manifestés auprès du propriétaire ou de la société Cytia, gestionnaire du bien, leur dette s’élevant à 9.291,76 € selon décompte arrêté au 3 juillet 2023.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’actualisation de la créance locative :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [C] verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 3 juillet 2023. Ce faisant, Mme [C] rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 9.291,76 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois de juillet 2023.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. et Mme [F] à la somme de 9.291,76 € représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance de juillet 2023, incluse.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CAPEX), le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 4 avril 2019 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2022 pour la somme en principal de 2.946,24 €. M. et Mme [F] ne contestent pas ne pas s’être acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement de payer, en conséquence de quoi la résiliation du bail est belle et bien acquise le 29 mars 2022.

S’il ressort des pièces produites aux débats que M. et Mme [F], au moment de la déclaration d’appel du 12 janvier 2023, avaient apuré l’intégralité des sommes dues au titre de l’arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation mensuelle par deux virements de 10.640 € et de 180 € effectués le 5 janvier 2023, il n’en demeure pas moins que les causes du commandement de payer n’ont pas disparu dans le délai de deux mois, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que le bail consenti par Mme [C] à Monsieur [K] [F] et Mme [Z] [F] est résilié depuis le 29 mars 2022, par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de suspension de effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Bien que les locataires aient régularisé la situation en janvier 2023, ils ont de nouveau immédiatement contracté une dette de loyers plus importante encore et ne justifient nullement de leur capacité à l’apurer, en plus du loyer courant dont ils n’ont pas repris le paiement, ne s’étant pas davantage manifestés auprès du bailleur ou de son mandataire.

En conséquence, M. [K] [F] et Mme [Z] [F] sont déboutés de leur demande de suspension de la clause résolutoire et le jugement attaqué confirmé, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [K] [F] et Mme [Z] [F] des lieux loués et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers courants et charges locatives.

Sur les demandes accessoires

Les appelants succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné M. [K] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens de première instance et à payer à la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

M. [K] [F] et Mme [Z] [F] sont également condamnés aux dépens d’appel.

En équité, la cour condamne solidairement M. [K] [F] et Mme [Z] [F] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation à la somme de 9.291,76 €, correspondant au montant des indemnités d’occupation arrêté au 3 juillet 2023, échéance de juillet incluse ;

Y ajoutant,

Déboute M. [K] [F] et Mme [Z] [F] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement ;

Condamne M. [K] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne M. [K] [F] et Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [C] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT