RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00565 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GLEX

[C]

C/

[C], [C], [C], [C]

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Mars 2025, enregistrée sous le n° 51-23-03

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – Baux Ruraux

ARRÊT DU 27 MAI 2026

APPELANT :

Monsieur [H] [C]

[Adresse 1]

Non comparant et représenté par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

Madame [I] [C] épouse [Q]

[Adresse 2]

Non comparante et représentée par M^e Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ substituée par M^e Florian WASSERMAN, avocat au barreau de METZ

Madame [X] [C] épouse [S]

[Adresse 3]

Non comparante et représentée par M^e Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ substituée par M^e Florian WASSERMAN, avocat au barreau de METZ

Madame [M] [C] épouse [J]

[Adresse 4]

Non comparante et représentée par M^e Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ substituée par M^e Florian WASSERMAN, avocat au barreau de METZ

Madame [D] [C] épouse [U]

[Adresse 5]

Non comparante et représentée par M^e Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ substituée par M^e Florian WASSERMAN, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 31 octobre 1984, M. [W] [C] et Mme [L] [K] épouse [C] ont consenti à leur fils, M. [H] [C], un bal à ferme d’une durée de 18 ans portant sur plusieurs parcelles situées à [Localité 1].

[W] [C] et [L] [K] sont décédés le 6 octobre 2007 et le 30 avril 2018 et depuis lors un certain nombre de parcelles font l’objet d’une indivision entre Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U], Mme [M] [C] épouse [J] (ci-après Mmes [C]) et M. [H] [C].

Par requête enregistrée au greffe le 28 février 2023, Mmes [C] ont fait convoquer leur frère M. [H] [C] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation des baux ruraux dont il est preneur sur le ban de la commune d’Hettange-Grande et portant sur les parcelles section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], à titre subsidiaire dire et juger qu’il occupe sans droit ni titre ces parcelles, à titre infiniment subsidiaire prononcer la nullité du bail portant sur ces parcelles et condamner M. [C] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] a demandé au tribunal de déclarer ces prétentions irrecevables, en tout cas non fondées et les rejeter, outre le paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 mars 2025, le tribunal a :

— constaté que M. [C] est occupant sans droit ni titre sur les parcelles suivantes sur le ban de la commune d'[Localité 2] :

. section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] d’une surface de 1 hectare, 4 ares et 17 centiares

. section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] d’une surface de 79 ares et 5 centiares

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3] d’une surface de 10 hectares, 85 ares et 11 centiares

— prononcé la résiliation du bail conclu le 31 octobre 1984 à effet du 1er novembre 1984 entre [W] [C] et [L] [K] épouse [C] d’une part et M. [H] [C] d’autre part, portant sur les parcelles suivantes sur le ban de la commune de [Localité 2] :

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 5] d’une surface de 72 ares et 33 centiares

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 6] d’une surface de13 ares et 34 centiares

— constaté que les demandes de Mmes [C] ne portent sur aucune autre parcelle et que l’expulsion n’a pas été demandée

— condamné M. [C] à payer à Mmes [C] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée adressée au greffe le 28 mars 2025, M. [C] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a constaté que les demandes de Mmes [C] ne portent sur aucune autre parcelle et que l’expulsion n’a pas été demandée.

A l’audience du 26 mars 2026, l’appelant représenté par son avocat s’est référé aux conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’il est occupant sans droit ni titre sur les parcelles situées sur le ban de la commune d'[Localité 2] section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3], prononcé la résiliation du bail conclu le 31 octobre 1984 à effet du 1er novembre 1984 portant sur les parcelles situées sur le ban de la commune de [Localité 2] section [Cadastre 4] n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], l’a condamné aux dépens et à payer à Mmes [C] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les demandes de Mmes [C] ne portent sur aucune autre parcelle et que l’expulsion n’a pas été demandée

— déclarer les demandes irrecevables en tout cas non fondées et débouter Mmes [C] de l’ensemble de leurs demandes

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros pour la première instance et 2.000 euros en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Sur la demande de résiliation du contrat de location, il fait valoir que le tribunal a rejeté à juste titre les griefs tirés de la sous location du terrain cadastré section [Cadastre 8] n°[Cadastre 9] à M. [N] [E], de la cession du bail de certaines parcelles à son épouse ou à son fils et du défaut de paiement des fermages, indiquant sur ce dernier point que l’absence de mise en demeure entraîne l’irrecevabilité de la demande de résiliation et que les fermages ont toujours été réglés. Il conteste le grief tiré du défaut d’exploitation des parcelles n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], observe que de tels motifs ne peuvent être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes et souligne qu’aucune mise en demeure n’a été adressée. Pour la parcelle n°[Cadastre 5], il précise que selon les informations figurant au répertoire SIREN, son entreprise agricole est active depuis le 1er janvier 1985 et qu’un procès-verbal de constat ainsi que des attestations démontrent que cette parcelle clôturée pour la protection de deux chevaux, est exploitée. Pour la parcelle n°[Cadastre 6], il explique qu’elle a été cédée par l’indivision en 2011 à la commune d'[Localité 2] qui y a construit une partie de l’école, un préau et un parking, de sorte que même si la mutation n’a pas été transcrite au livre foncier, on ne peut lui reprocher un défaut d’exploitation, cette situation caractérisant à l’évidence la force majeure.

Sur l’occupation sans droit ni titre, il indique que si les terres visées dans le contrat de location du 31 octobre 1984 ont pu faire l’objet de renumérotation ou de remembrements et ne se retrouvent plus à l’identique sur les documents cadastraux ou fonciers actuels, il ressort en revanche des extraits du plan cadastral et des copies du livre foncier relatifs aux parcelles section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3], que le bail est bien inscrit à son nom dans le paragraphe 'autre charge', ajoutant que le maire de la commune atteste qu’il exploite bien ces terres.

Mmes [C], représentées par leur avocat, se sont référées aux conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions

— ordonner l’expulsion de M. [C] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, des parcelles suivantes :

. section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] d’une surface de 1 hectare, 4 ares et 17 centiares

. section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] d’une surface de 79 ares et 5 centiares

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3] d’une surface de 10 hectares, 85 ares et 11 centiares

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 5] d’une surface de 72 ares et 33 centiares

. section [Cadastre 4] n°[Cadastre 6] d’une surface de 13 ares et 34 centiares

. section [Cadastre 8] n°[Cadastre 9] d’une surface de 83 ares et 59 centiares

— condamner M. [C] à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la demande de résiliation du bail à ferme, au visa des articles L.411-31 et L.411-35 du code rural, elles font valoir que l’appelant a sous loué à M. [E] le terrain cadastré section [Cadastre 8] n°[Cadastre 9], qu’il a cédé certaines parcelles à son épouse et/ou à son fils, qu’il n’apporte pas la preuve du paiement des fermages chaque année, qu’il n’utilise pas le fonds selon sa destination et que l’activité équestre qu’il allègue n’est pas considérée comme une activité agricole. Elles ajoutent qu’il ne respecte pas les règles de l’indivision, qu’en 2019 et 2020 il a fait exploiter ses parcelles par M. [P] en contrepartie de livraison de fumier, sans le porter à la connaissance de l’indivision et qu’il perçoit de la commune d'[Localité 2], depuis deux années, des sommes au titre des parts de chasse des terrains, sans pour autant déposer les fonds sur le compte de l’indivision agissant ainsi contre ses intérêts.

Sur l’occupation sans droit ni titre, elles soutiennent qu’il appartient à l’appelant de démontrer l’existence du bail rural à son profit, que les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3] ont fait l’objet d’un bail conclu le 10 mai 2007 entre leurs parents et M. [R] [Q] et qu’à la fin de l’année 2007 l’appelant les a récupérées sans solliciter l’autorisation de sa mère et de ses soeurs. Au visa de l’article L.331-6 du code rural, elles prétendent que le bail est nul au motif que l’appelant n’est ni exploitant ni agriculteur depuis qu’il est parti travailler au Luxembourg en 1997, que l’avis SIREN versé aux débats atteste tout au plus de son enregistrement au répertoire national d’identification des entreprises, qu’il n’a pas de machines agricoles pour exploiter des céréales, qu’il ne démontre ni payer des cotisations à la MSA ni avoir la capacité d’exploiter les parcelles, rappelant qu’il doit être en règle avec les dispositions relatives au contrôle des structures. Elles ajoutent que si l’expulsion de l’appelant n’a pas été demandée initialement dans un esprit d’apaisement, elles la sollicitent en appel, cette demande étant recevable comme étant une conséquence de l’occupation sans droit ni titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Il relevé en liminaire qu’il résulte des déclarations concordantes des parties et des pièces produites, que le bail rural conclu le 31 octobre 1984 a notamment pour objet les parcelles litigieuses qui depuis lors ont changé de désignation cadastrale en raison du remembrement et qui sont évoquées dans la présente instance selon leur nouvelle désignation.

Il est observé que les extraits du livre foncier produits pour chacune des parcelles précisent expressément (C1 'autres charges') qu’elles restent grevées par le bail à ferme du 31 octobre 1984 dont la résiliation en tout ou partie, antérieure à la présente procédure, n’est ni justifiée, ni même alléguée. En conséquence, c’est à tort que le premier juge a estimé que l’appelant n’est pas titulaire d’un bail sur les parcelles section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3] au motif qu’un autre bail a été conclu, postérieurement le 10 mai 2007, sur ces terrains au profit de M. [R] [Q]. En l’absence de terme ou de résiliation du contrat de location du 31 octobre 1984, celui-ci se poursuit et la conclusion par la suite d’un second bail à ferme sur les mêmes parcelles n’a aucunement pour effet d’en occulter l’existence et de le remplacer. En conséquence, le jugement est infirmé et les intimés sont déboutées de leur demande tendant à voir dire et juger que l’appelant est occupant sans droit ni titre des parcelles situées à [Localité 2], cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2] et section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3].

Selon l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut se prévaloir du motif tiré de l’absence de paiement du fermage sans avoir préalablement mis en demeure le preneur, cette mise en demeure préalable conditionnant la recevabilité de la demande en résiliation. En l’espèce, les intimées ne justifient d’aucune mise en demeure adressée à l’appelant avant l’introduction de la procédure. En conséquence, la demande de résiliation fondée sur le défaut de paiement du fermage est déclarée irrecevable.

En revanche, le texte ne subordonne pas la demande de résiliation fondée sur des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, à une mise en demeure préalable, de sorte que c’est en vain que la demande de résiliation fondée sur l’article L.411-31 2° est recevable.

Sur le fond, le prononcé de la résiliation en application de ces dispositions est conditionnée par la commission d’actes fautifs du preneur ayant pour conséquence de préjudicier gravement à l’exploitation du fond. La charge de la preuve de ces agissements et de leurs conséquence incombe au bailleur.

En l’espèce, sil est reproché a l’appelant d’avoir sous-loué la parcelle n°[Cadastre 9] section [Cadastre 8] située à [Localité 2] à M. [N] [E], les intimées ne versent aucune pièce de nature à établir la réalité de cette sous-location. Il est démontré en revanche que l’appelant a informé chacune des intimées par lettre recommandée du 12 décembre 2022, qu’il a consenti un échange en jouissance de cette parcelle à M. [E]. Les dispositions de l’article L.411-39 du code rural prévoient la possibilité d’un tel échange qui n’est donc pas constitutif d’une faute et il est relevé qu’il n’est fait état d’aucune opposition des co-indivisaires à cette opération dans le délai de deux mois imparti par le texte. Il n’est pas établi non plus que l’appelant fait cultiver des terres par M. [O] [P] ou M. [N] [Z]. En effet, si le premier de ces témoins explique 'avoir fait de la fauche et du pressage’ en 2019 et 2020 pour M. [C], il ne désigne pas les terrains sur lesquels ces travaux ont été effectués. Quant à M. [Z], il indique avoir exploité d’autres terrains que ceux qui sont évoqués dans le présent litige et dont on peut d’autant moins considérer qu’ils concernent le bail du 31 octobre 1984 que le témoin précise qu’ils lui ont été loués en 1997 par M. et Mme [W] [C].

Le grief tiré de la cession de tout ou partie des terres à l’épouse ou au fils de l’appelant n’est pas plus fondé faute par les intimées d’en établir la réalité. C’est également en vain qu’elles invoquent le non respect des règles de l’indivision. Il résulte en effet des développements qui précèdent que la preuve de l’exploitation par M. [P] de parcelles comprises dans le bail à ferme du 31 octobre 1984 n’est pas rapportée. Il n’est pas davantage démontré que la commune de [Localité 2] verse à l’appelant des sommes au titre de parts de chasse des terrains en indivision, ni même que les terrains concernés font l’objet de la location consentie le 31 octobre 1984 comme le soutiennent Mmes [C] sans verser au débat le moindre élément susceptible d’étayer leur accusation tenant à la conservation par le preneur de fonds revenant à l’indivision.

Par ailleurs, si le défaut d’exploitation effective ou encore l’usage du fonds suivant une autre destination que celle qui lui a été donnée sont susceptibles de compromettre la bonne exploitation du fonds et donc de caractériser une faute justifiant le prononcé de la résiliation, il appartient au bailleur d’en établir la réalité. Cette preuve ne peut résulter de simples affirmations des intimées sur l’absence de matériel agricole ou le non paiement de cotisations à la MSA qui ne résultent d’aucune pièce. Il est tout aussi inopérant d’observer que l’appelant ne conteste pas travailler au Luxembourg alors que l’existence de ce travail et le cas échéant son incompatibilité avec l’exploitation des parcelles ne ressort d’aucune pièce. Les assertions des intimées sont d’autant moins avérées que plusieurs témoins attestent avoir 'toujours’ vu M. [C] exploiter les terres litigieuses et qu’aucun élément ne permet de remettre en cause leur objectivé, ni de douter de celle du maire de la commune qui certifie que M. [C] est 'exploitant agricole’ sur les terrains sis à [Localité 3]. Il est également relevé que l’appelant n’argue pas d’une activité équestre comme allégué. Le grief tiré du défaut d’exploitation ou de changement de destination du fonds n’est pas avéré à l’exception toutefois de la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] n°[Cadastre 6]. En effet, il résulte du procès-verbal de constat établi le 12 juin 2025 par commissaire de justice, que cette parcelle est désormais occupée par une partie de l’école de la commune d'[Localité 2], la voirie d’accès au parking de cette école et à l’arrière, une aire de jeux pour les enfants et un préau. Cette occupation est constitutive d’un cas de force majeure au sens de l’article L.411-31 du code rural, faisant obstacle à la culture de la parcelle concernée et ce défaut d’exploitation ne peut dès lors être invoqué au soutien de la demande de résiliation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les intimées ne rapportent pas la preuve d’une faute du preneur de nature à justifier la résiliation du contrat de location liant. En conséquence le jugement est infirmé et Mmes [C] sont déboutées de leur demande de résiliation du bail rural conclu le 31 octobre1984.

Enfin, si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter et que la validité du bail est alors subordonnée à l’octroi de cette autorisation, seul le refus du preneur, après mise en demeure, de se soumettre à la procédure administrative peut entraîner la nullité du bail en application de l’article L.331-6 du code rural invoquée par les intimées. En l’espèce, l’envoi d’une mise en demeure à l’appelant n’est ni justifié ni même allégué, de sorte que les intimées sont déboutées de leur demande de nullité du contrat de bail du 31 octobre 1984.

Par voie de conséquence elles sont également déboutées de leur demande d’expulsion de l’appelant des parcelles situées à [Localité 2], cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2], section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et section [Cadastre 8] n°[Cadastre 9], étant observé qu’au titre de cette dernière parcelle elles n’ont formé aucune demande de résiliation ou nullité du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles infirmées.

Mmes [C], partie perdante, sont condamnées aux dépens d’instance et d’appel. Elles sont déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamnées à payer à M. [C] la somme de 700 euros au titre de la procédure de première instance et de 1.300 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

DÉCLARE irrecevable la demande de résiliation du bail rural conclu le 31 octobre 1984 fondée sur le défaut de paiement des fermages ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail rural conclu le 31 octobre 1984 fondée sur des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

DÉBOUTE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] aux dépens de première instance ;

CONDAMNE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] à payer à M. [H] [C] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

DEBOUTE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] de leur demande d’expulsion de M. [H] [C] des parcelles situées à [Localité 2], cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2], section [Cadastre 4] n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et section [Cadastre 8] n°[Cadastre 9] ;

CONDAMNE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] à payer à M. [H] [C] la somme de 1.300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DEBOUTE Mme [I] [C] épouse [Q], Mme [X] [C] épouse [S], Mme [D] [C] épouse [U] et Mme [M] [C] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT