Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C (anciennement dénommée 1° Chambre Section D) ARRET DU 10 JANVIER 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 14/06143 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 MAI 2014 COUR D’APPEL DE MONTPELLIER N° RG 11/2714 APPELANTS : Monsieur Y X né le XXX à XXX MAI 2015 représenté et assisté de M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Monsieur F-G X né le XXX à XXX représenté et assisté de M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : EURL LA PART DES ANGES immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 503 704 488 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège XXX représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistée de M^e Jérôme PASCAL de la SELARL CSC AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant PARTIE INTERVENANTE FORCEE : Monsieur D E 1 Quai Léopold Suquet 34200 SETE (disjonction par ordonnance du CME du 04/10/2016) ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Octobre 2016 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2016, en audience publique, monsieur Philippe GAILLARD, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Martine ROS, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * ** Par acte du 4 mars 2008, Y et son fils F-G X ont donné à bail commercial à la société La part des Anges un local situé au rez-de-chaussée d’une copropriété, pour l’exploitation d’une activité de « salon de thé, petite restauration à l’exclusion de tout autre ». À l’occasion de travaux avant l’ouverture du commerce, la locataire constatant que le conduit d’extraction de la fumée avait été condamné a installé une hotte avec des filtres à charbon, raccordée vers une fenêtre donnant dans une cour attenante. En avril 2009, le propriétaire du premier étage se plaignait des odeurs de cuisine provenant de la fenêtre d’évacuation. Cependant le preneur ne parvenait pas à finaliser un accord avec son bailleur pour installer un autre système d’extraction des fumées. Par acte du 29 septembre 2009, la société La part des Anges assignait les bailleurs pour obtenir leur condamnation à effectuer sous astreinte des travaux de mise en conformité du conduit d’extracteur de fumée. Le jugement rendu le 31 mars 2011 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif : • Dit les locaux non conformes à la destination du bail en l’absence d’un conduit extracteur de fumée. • Condamne Y et F-G X à effectuer les travaux de mise en conformité du local par la mise en place d’un conduit d’extraction de fumée dans un délai de 15 jours, sous astreinte de 100 € par jour de retard. • Condamne Y et F-G X à payer à la société La part des Anges la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Y et F-G X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 avril 2011. Un arrêt rendu le 2 mai 2012 a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire afin de pouvoir se prononcer au regard de la destination du bail sur la suffisance des équipements existants et les travaux nécessaires à leur mise en fonction, ou sur la nécessité d’équipements nouveaux ou complémentaires, en chiffrant dans tous les cas le coût des travaux. La cour a retenu dans ses motifs que la clause contractuelle selon laquelle la locataire prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme à la destination du bail. L’expert désigné a déposé son rapport le 14 mai 2013. Une ordonnance en référé rendue le 4 juillet 2013 a désigné à la demande des consorts X le même expert pour procéder aux mêmes investigations en présence de D E, au motif que celui-ci a effectué pour le compte de la locataire les travaux d’aménagement des locaux prétendus non conformes aux règles de l’art. Une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 15 mai 2014 a prononcé la radiation de l’affaire du rôle pour défaut de diligence des parties à conclure sur le rapport d’expertise déposé. L’affaire a été à nouveau enrôlée par acte du 12 août 2014 déposé par la société La part des Anges. Y X est décédé le 1^er mai 2015. Faisant observer que le décès de Y X qui était usufruitier du bien a réuni la pleine propriété au bénéfice de F-G X qui en était nu-propriétaire, le conseil de la société La part des Anges demande dans un courrier du 9 juillet 2015 la poursuite de l’instance sans besoin de rechercher d’autres éventuels héritiers. Par une ordonnance du 16 juillet 2015, le magistrat chargé de la mise en état a enjoint au conseil de F-G X de communiquer l’acte de décès, un certificat d’hérédité, et de se positionner sur la poursuite de l’instance au regard des observations de son confrère. Dans un courrier du 24 juillet 2015, celui-ci communique l’acte de décès, mais indique qu’il pourrait y avoir une s’ur également concernée et demande le renvoi de l’affaire. Dans un nouveau courrier du 19 septembre 2016 il demande le renvoi à la mise en état au motif d’une part qu’il va faire appeler au procès D E en l’état des investigations de l’expert judiciaire, d’autre part qu’il a fait désigner un administrateur judiciaire provisoire de la copropriété pour régulariser la procédure également à l’égard du syndicat des copropriétaires en ce que les parties communes sont concernées pour l’installation des conduits d’évacuation de fumée préconisée par l’expert. Par courrier du 22 septembre 2016, le conseil de la société La part des Anges s’oppose au renvoi de l’instance au motif du caractère tardif des mises en cause. Par ordonnance rendue le 4 octobre 2016, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la disjonction de l’assignation en intervention forcée de D E délivrée par F-G X, laquelle poursuivra une instance distincte sous le numéro de répertoire général 16/7258. Après avoir formalisée un rappel chronologique de la mise en état de l’affaire depuis le jugement déféré du 31 mars 2011, l’ordonnance retient le motif suivant : Il résulte de cette chronologie que l’intervention forcée de D E par acte du 27 septembre 2016, et encore moins les intentions formulées le 21 septembre 2016 de mettre en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ou l’absence constatée à ce jour de réponse à l’injonction du 16 juillet 2015 de produire un certificat d’hérédité, ne sont pas de nature à remettre en cause la fixation de l’affaire pour plaidoiries alors que le rapport de l’expertise ordonnée par la cour a été déposé le 14 mai 2013, et que Y X est décédé le 1^er mai 2015, sans que le conseil de l’appelant ne procède aux diligences mises à sa charge par la cour ou souhaitées par lui-même jusqu’à quelques semaines seulement avant l’audience fixée. La mise en cause de D E ouvrant nécessairement à son bénéfice le délai de trois mois pour conclure en application des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile, il convient pour une bonne administration de la justice d’ordonner la disjonction de l’assignation de D E. La clôture de la procédure d’appel a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2016. Les dernières écritures pour F-G X ont été déposées le 18 octobre 2016. Les dernières écritures pour la société La part des Anges ont été déposées le 1^er août 2016. Le dispositif des écritures de F-G X énonce : • Au principal, constater d’une part que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’est pas au procès et que le conduit est une partie commune, d’autre part que D E n’a pas été assigné en tant qu’entreprise qui a réalisé les travaux pour le preneur, et ordonner le renvoi de la procédure à la mise en état. • Dire que le preneur a été autorisé par Monsieur X au mois de janvier 2008 à effectuer les travaux nécessaires pour rendre conforme les lieux avec son activité, que la société preneuse a été en possession du local plus de deux mois avant la signature du bail, et qu’elle a accepté de faire effectuer les travaux par l’entreprise de son choix. • Dire que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance en l’état des clauses du bail et de l’autorisation préalable. • Infirmer la décision déférée, débouter la société preneur de ses prétentions, la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel, et à 20'000 € de dommages-intérêts, et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. • Dire que les frais d’expertise seront supportés par l’intimée. F-G X expose que le bail mentionne expressément que le preneur prend les lieux dans leur état actuel qu’il connaît parfaitement sans pouvoir exiger aucune réparation. Il soutient qu’il ne peut être tenu au titre d’une condamnation de son père Y X, décédé dont il n’est pas le seul héritier. Il expose pour fonder la demande de renvoi à la mise en état que la société La part des Anges a effectué des travaux nécessaires à l’ouverture conforme de son commerce à ses frais en choisissant les entreprises, et notamment D E, le conjoint de sa gérante, et que le rapport d’expertise a relevé que l’intervention professionnelle de ce dernier notamment pour les équipements d’extraction de l’air vicié par l’humidité et les polluants de cuisson n’était pas conforme à la réglementation en vigueur. Sur le fond, il expose que le courrier du bailleur du 9 janvier 2008 a autorisé le nouveau locataire à effectuer avant le début du bail les travaux nécessaires à sa future activité selon les normes en vigueur. Le preneur s’est donc engagé à prendre les lieux en l’état d’une mise en conformité par des travaux à sa charge. Si la cour devait maintenir une obligation à la charge du bailleur, il conviendra de surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause du syndicat des copropriétaires puisque les travaux nécessitent selon l’expert l’usage des parties communes de l’immeuble. Il constate que depuis le début de la procédure l’activité du bail s’exerce normalement sans plainte de la copropriété, de sorte que le preneur ne produit aucune justification de sa demande en dommages-intérêts. Le dispositif des écritures de la société La part des Anges énonce : • Confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la société La part des Anges de sa demande de dommages-intérêts pour délivrance non conforme et trouble de jouissance. • Ajouter à la condamnation des bailleurs la précision de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire: – mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée double flux pour utilisation tertiaire, mise en place de réseaux d’air neuf/air vicié avec bouche de soufflages/extraction dans la salle de restaurant (hors création d’un faux plafond), – création d’un réseau d’extraction de la VMC jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation, – création d’un réseau d’extraction hotte cuisine jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation. • Condamner les bailleurs solidairement à la somme de 10'000 € de dommages-intérêts au titre de leur manquement à leur obligation de délivrance conforme, et à la somme de 10'000 € de dommages-intérêts pour trouble de jouissance persistant depuis 2008. • Les condamner solidairement au paiement de la somme supplémentaire en appel de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. La société La part des Anges expose qu’elle a effectué des travaux de remise en état des locaux sur une autorisation écrite des bailleurs avant l’ouverture du commerce, et vérifiés par ceux-ci au cours de leur réalisation, l’installation d’une hotte d’évacuation de la fumée des cuisines déviée vers une fenêtre donnant sur une cour ayant été réalisée en urgence lorsque la dépose du faux plafond a révélé que le conduit existant avait été condamné. Lorsque le propriétaire de l’étage supérieur s’est plaint des odeurs la solution envisagée de se raccorder au tuyau d’évacuation d’air extérieur n’a pas pu aboutir en raison de l’exigence inacceptable du bailleur que la mise aux normes ne pourra être cessible avec le bail. L’arrêt de la cour du 2 mai 2012 a définitivement statué sur l’obligation du bailleur d’une délivrance conforme, comportant pour une activité de petite restauration des éléments de chauffe et donc des fumées qui doivent être évacuées, et le rapport d’expertise judiciaire déposé constate que les travaux réalisés ne sont pas conformes à la réglementation. Elle soutient en conséquence que les travaux préconisés par l’expert sont nécessaires pour la mise aux normes d’une activité de petite restauration avec une obligation d’extraction des fumées et odeurs de cuisson. Elle souligne la mauvaise foi des bailleurs qui ont artificiellement entretenu le procès sur la plainte du propriétaire de l’étage membre de leur famille.

MOTIFS Sur l’état du litige L’arrêt de la cour du 2 mai 2012 a définitivement jugé que le bailleur n’était pas déchargé par la clause contractuelle de prise des lieux en l’état de son obligation de délivrance conforme à la destination du bail, et demandé en conséquence à un expert judiciaire d’évaluer les travaux nécessaires à la mise en fonction des équipements existants et ceux d’équipements nouveaux ou complémentaires qui seraient nécessaires au regard de la destination du bail. L’ordonnance rendue le 4 octobre 2016 par le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la disjonction de l’assignation en intervention forcée de D E. Au regard du rappel chronologique de la mise en état de l’affaire dans cette ordonnance, la cour constate que F-G X n’a toujours pas fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans une situation de fait identique depuis son appel formé le 20 avril 2011. Il en sera déduit que la cour devra statuer sur les réponses de l’expert à sa mission sans que F-G X soit fondé à faire renvoyer l’affaire à la mise en état au motif de l’absence dans les débats de D E ou du syndicat des copropriétaires, ou à opposer au contenu de son obligation de délivrance des lieux conforme à la destination du bail commercial les conditions de la réalisation des travaux à l’entrée dans les lieux. Si des travaux mis à sa charge devaient éventuellement nécessiter l’accord du syndicat des copropriétaires, il lui appartiendra de les soumettre à un avis de l’assemblée générale alors qu’il ne démontre pas actuellement une situation de refus de mise en 'uvre. F-G X n’est pas pertinent à invoquer qu’il ne peut être tenu d’une condamnation de son père décédé dont il ne serait peut-être pas le seul héritier, alors qu’il a choisi de ne pas répondre à l’injonction du conseiller de la mise en état par ordonnance du 16 juillet 2015 de communiquer un certificat d’hérédité et de se positionner sur la poursuite de l’instance. Sur la demande de travaux de mise en conformité Le rapport de l’expert judiciaire énonce en conclusions : • l’activité professionnelle constatée nécessite non seulement une extraction des fumées mais également une ventilation des locaux, • les travaux réalisés par la locataire ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur, • cestravaux demandent a priori l’accord de la copropriété au regard de la création de réseaux extérieurs. L’expert relève notamment une absence d’entrée d’air neuf et d’extraction dans la salle de restauration, qu’il n’est pas possible de connaître avec certitude l’origine et l’utilisation initiale des anciens conduits, qu’ils ne seraient en tout cas plus utilisables eu égard à l’existence d’une dalle béton réalisée par le propriétaire du local au-dessus. L’expert préconise des travaux de mise en conformité des locaux décomposés en quatre postes. Poste 1': fourniture et mise en place d’une VMC double flux pour utilisation tertiaire, pour un coût total TTC évalué à 2873,33 €. Poste 2': fourniture et mise en place de réseaux d’air neuf/air vicié avec bouches de soufflage/extraction dans la salle de restaurant (hors création d’un faux plafond), pour un coût total TTC évalué à 824,38 €. Poste 3': création d’un réseau d’extraction de la VMC double flux jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation, pour un coût total évalué à 3408,60 €. Poste 4': création d’un réseau d’extraction hotte cuisine jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation, pour un coût total évalué à 4724,20 €. L’expert précise que dans le cas où la canalisation obstruée serait remise en état par la copropriété le poste n°3 ne serait plus à prendre en compte. Le bailleur n’apporte aucune critique particulière aux appréciations techniques de l’expert. La cour constate qu’il résulte des débats et du rapport d’expertise que les lieux loués n’ont pas été délivrés conformes à la réglementation en vigueur pour l’exploitation autorisée dans le bail d’une activité de salon de thé et petite restauration, et ne le sont toujours pas aujourd’hui. En application des motifs retenus dans son arrêt rendu le 2 mars 2012, la cour condamnera en conséquence le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité des locaux avec l’exercice de l’activité commerciale prévue au bail, dans les termes des propositions de l’expert judiciaire. La condamnation à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’est pas compatible avec la confirmation sollicitée dans les écritures de la locataire du jugement déféré dans les termes succincts de son dispositif d’une mise en conformité réduite à la mise en place d’un conduit d’extraction des fumées. Il appartiendra au bailleur de prendre toutes dispositions pour obtenir les éventuels accords nécessaires de l’assemblée générale des copropriétaires, où de justifier de tout obstacle pour y parvenir. Dans ces conditions, la cour ne confirme pas le prononcé d’une mesure d’astreinte qui n’est d’ailleurs pas spécialement sollicitée dans les prétentions en appel à faire réaliser les travaux précisément préconisés par l’expertise judiciaire. Sur les autres prétentions La situation judiciairement reconnue d’une délivrance des lieux non conforme pour l’exercice de l’activité prévue au bail depuis maintenant sept années fonde la prétention à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance du locataire qu’il convient d’évaluer à un montant d’indemnisation de 10'000 €. En revanche, la demande d’une somme supplémentaire de 10'000 € de dommages-intérêts au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est pas justifiée par un préjudice distinct. Il est équitable de confirmer la condamnation prononcée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais également de condamner F-G X au paiement d’une somme de 3000 € au titre de frais non remboursables engagés en appel par la locataire. F-G X supportera la charge des dépens de l’appel comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS La COUR, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; Constate le décès de Y X le 1^er mai 2015 ; Constate la disjonction de l’assignation en intervention forcée de D E prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 4 octobre 2016 ; Rejette la demande de F-G X de renvoi de l’affaire à la mise en état'; Confirme le jugement rendu le 31 mars 2011 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf dans l’énoncé de la condamnation du bailleur à effectuer sous astreinte les travaux de mise en conformité du local par la mise en place d’un conduit d’extraction des fumées ; Et statuant à nouveau : Condamne F-G X à faire réaliser dans les locaux les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert dans les termes suivants : Poste 1': fourniture et mise en place d’une VMC double flux pour utilisation tertiaire, Poste 2': fourniture et mise en place de réseaux d’air neuf/air vicié avec bouches de soufflage/extraction dans la salle de restaurant (hors création d’un faux plafond), Poste 3': création d’un réseau d’extraction de la VMC double flux jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation, Poste 4': création d’un réseau d’extraction hotte cuisine jusqu’en toiture de l’immeuble suivant réglementation, Avec la précision que dans le cas où la canalisation obstruée serait remise en état par la copropriété le poste n°3 ne serait plus à prendre en compte. Dit qu’il appartiendra au bailleur de prendre toutes dispositions pour obtenir les éventuels accords nécessaires de l’assemblée générale des copropriétaires, où de justifier de tout obstacle pour y parvenir. Condamne F-G X à payer à la société La part des Anges une somme de 10'000 € de dommages-intérêts pour l’indemnisation du préjudice de jouissance ; Condamne F-G X à payer à la société La part des Anges une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables engagés en appel ; Condamne F-G X aux dépens de l’appel, qui comprennent le coût de l’expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRESIDENT MM/CR