COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2021

N° 2021/ 20

Rôle N° RG 19/10957 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BER44

SARL RESTAURATION PORTUGAISE

C/

DE LA SCP F F G E

SCI RELBAS

SELARL BG & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL RICHARD & ASSOCIES AVOCATS

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 03 Juin 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02920.

APPELANTE

SARL RESTAURATION PORTUGAISE, demeurant […]

représentée par M^e Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD & ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Massimo LOMBARDI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

LA SCP F G E Mandataire Judiciaire, représentée par Maître G-E F,, prise en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, suivant jugement du Tribunal de Commerce de Nice en date du 4 juillet 2018, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE, plaidant

SCI RELBAS Pris en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

SELARL BG & ASSOCIES prise en la personne de Y Z désignée en qualité d’administrateur avec mission d’assistance à la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, demeurant […]

Assignée en étude d’huissier le 18/09/2019

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 26 octobre 1964, les héritiers de Mr A B aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SCI RELBAS, ont donné en location un local commercial dépendant d’un immeuble dénommé « LE SANCY '' sis 27, boulevard de la République à BEAUSOLEIL (Alpes-Maritimes) à M^me C D épouse X, aux droits de laquelle s’est trouvée la SARL LA VERANDA et se trouve à présent la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, pour une période de 9 ans maximum, laquelle a été renouvelée régulièrement, pour y exploiter un fonds de commerce de 'RESTAURANT- BAR avec grande licence" , moyennant un loyer annuel de 2120 francs payable par trimestres (739,15 euros outre 272 euros de charges au quatrième trimestre 2018).

Suivant exploit d’huissier en date du 25 mars 2009, la SCI RELBAS a donné congé à la S.A.R.L. LA VERANDA avec offre de renouvellement du bail, et a manifesté son intention de voir déplafonner le loyer ; le 3 juin 2009, la SARL LAVERANDA a déclaré accepter le principe du renouvellement offert pour une durée de neuf ans à compter du 30 septembre 2009, tout en contestant le principe de déplafonnement du loyer.

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 mai 2014, la SARL RESTAURATION PORTUGAISE a acquis le fonds de commerce et le droit au bail de la S.A.R.L. LAVERANDA.

Suivant jugement du 19 janvier 2017, le tribunal de commerce de Nice a prononcé l’ouverture

d’une procédure de redressement judiciaire de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE désignant en tant qu’administrateur la SELARL BG&ASSOCIES prise en la personne de Maître Y Z avec une mission d’assistance et la SCP F, mandataire judiciaire, représentée par Maître G E F.

Suivant exploit d’huissier en date du 4 mai 2016, la SCI RELBAS a attrait devant la présente

juridiction la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et suivant exploits d’huissier en date

du 7 et du 9 mars 2017, la SCI RELBAS a assigné en intervention forcée la SELARL BG&ASSOCIES prise en la personne de Maître Y Z et la SCP F, mandataire judiciaire, représentée par Maître G E F ; les deux instances ont

été jointes sous le numéro 16/02920.

Suivant jugement du 4 juillet 2018, le tribunal de commerce de Nice a arrêté un plan de continuation au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et a désigné la SCP

F représentée par Maître G E F en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement en date du 3 juin 2019, le Tribunal de Grande Instance de NICE, saisi par la S.C.I. RELBAS a statué ainsi :

— CONSTATE l’intervention volontaire de la SCP F prise en la personne de Maître F en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la S.A.R.L.

RESTAURATION PORTUGAISE.

— DECLARE irrecevable la demande de condamnation de la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE à payer à la S.C.I. RELBAS une provision pour un arriéré de loyers et de charges antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 19 janvier 2017.

— PRONONCE la résiliation du bail commercial renouvelé le 30 septembre 2009 liant les parties concernant les locaux, sis 27, boulevard de la République à Beausoleil (06 240), pour violation de l’obligation d’user raisonnablement de la chose louée par la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE et manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de bail,

— ORDONNE l’expulsion des lieux de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de

Maître Y Z en qualité d’administrateur et de Maitre G-E F

en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

et d’un serrurier si nécessaire ;

— CONDAMNE la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maitre Y Z en qualité à l’administrateur et de la SCP F représentée par Maitre G-

E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS une indemnité d’occupation trimestrielle à compter de la présente décision ,et ce jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant de 1100 euros par trimestre, payable le premier jour de chaque trimestre;

— DÉBOUTE la S.C.I. RELBAS de sa demande de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maître G-

E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires;

— CONDAMNE la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maitre Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maitre G- E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, aux entiers dépens.

Le tribunal, après avoir rappelé que les défauts de paiement du loyer antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ne pouvait donner lieu à résiliation du bail, a jugé au visa des articles 1184, 1741 et 1728 du code civil que si la locataire avait manqué à ses obligations contractuelles en payant avec retard les loyers pour la période du 3^e trimestre 2017 au 4^e trimestre 2018 mais en considérant qu’au vu de la procédure collective dont elle faisait l’objet et des paiements intervenus dans le mois de leur exigibilité, les manquements n’étaient pas suffisamment graves pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. La demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance a été rejetée en raison de la justification d’un contrat d’assurance en cours par la locataire. Sur la demande de résiliation judiciaire pour utilisation privative des parties

communes, le tribunal a retenu le manquement grave du locataire à son obligation d’user raisonnablement des lieux loués et à son obligation de bonne foi, en ce qu’il utilise dans un cabanon en bois abritant une rôtissoire en activité et installé dans la cour intérieure de l’immeuble, usant ainsi d’une superficie supérieure à celle du local loué, ayant exposé le bailleur à la mise en cause de sa responsabilité dans une autre procédure, et a ainsi décidé de la résiliation du bail.

Par déclaration en date du 5 juillet 2019, la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du bail commercial renouvelé le 30 septembre 2009 liant les parties concernant les locaux, sis 27, boulevard de la République à Beausoleil (06 240), pour violation de l’obligation d’user raisonnablement de la chose louée par la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE et manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de bail,

— ordonné l’expulsion des lieux de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en qualité d’administrateur et de Maitre G-E F

en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamné la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maitre Y Z en qualité al’administrateur et de la SCP F représentée par Maitre G-

E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS une indemnité d’occupation trimestrielle à compter de la présente décision ,et ce jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant de 1100 euros par trimestre, payable le premier jour de chaque trimestre;

— condamné la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maître G-

E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires;

[Uniquement en ce qu’elle déboute la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive]

— condamné la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maitre Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maitre G-

E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 30 OCTOBRE 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE demande de :

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il prononce la résiliation du bail commercial renouvelé le 30 septembre 2009 liant les parties concernant les locaux, sis […]), pour violation de l’obligation d’user raisonnablement de la chose louée par la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de bail ;

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il ordonne

l’expulsion des lieux de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en qualité d’administrateur et de Maître G-E F en

qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de

redressement, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et

d’un serrurier si nécessaire ;

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il condamne la

SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maitre Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maitre G- E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTIJGAISE, à payer à la SCI RELBAS une indemnité d’occupation trimestrielle à compter du jugement, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant de 1100 € par trimestre, payable le premier jour de chaque trimestre;

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il condamne la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maître G- E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il déboute la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de sa demande reconventionnelle de dommages et

intérêts pour procédure abusive ;

- INFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il condamne la

SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée des organes de la procédure, aux entiers

dépens.

ET, STATUANT A NOUVEAU,

- PRONONCER la nullité de la résiliation judiciaire à défaut de manquement caractérisé à l’obligation d’user raisonnablement de la chose louée par la SARL RESTAURATION

PORTUGAISE ;

- DIRE ET JUGER que compte tenu du comportement du bailleur et de son manquement à

l’obligation de délivrance, il n’y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail de la SARL

RESTAURATION PORTUGAISE, en l’absence de manquements d’une gravité suffisante de

la part de la locataire ;

- DIRE ET JUGER que la SARL RESTAURATION PORTUGAISE est fondée à se maintenir dans les lieux ;

- DIRE ET JUGER que la SCI RELBAS a manqué à son obligation de bonne foi dans

l’exécution du contrat ;

En conséquence,

- DIRE ET JUGER que la Société civile immobilière RELBAS irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

- CONDAMNER la SCI REBLAS à payer à la SARL LA RESTAURATION PORTUGAISE la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONSTATER que la Société RESTAURATION PORTUGAISE est à jour dans le règlement des loyers ;

- CONSTATER que la Société RESTAURATION PORTUGAISE est titulaire d’un contrat

d’assurance pour les locaux pris à bail aux fins d’y exercer son activité ;

- CONSTATER que le cabanon n’est plus installé dans la cour de la copropriété,

- CONSTATER que rien ne s’oppose aujourd’hui à la poursuite du bail commercial.

- REFORMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il prononce la

résiliation du bail commercial renouvelé le 30 septembre 2009 liant les parties concernant les

locaux, sis […]), pour violation de l’obligation

d’user raisonnablement de la chose louée par la SARL RESTAURATION PORTUGAISE et manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de bail.

- DECIDER qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, en raison notamment de l’absence de manquements d’une

gravité suffisante.

- DECIDER que la SARL RESTAURATION PORTUGAISE n’a pas violé son obligation

d’user raisonnablement de la chose louée et n’a pas manqué à son obligation d’exécution de

bonne foi du contrat de bail ;

POUR LE SURPLUS,

- CONFIRMER le jugement entrepris du 3 juin 2019 RG n°16/02920 en ce qu’il a :

- Constaté l’intervention volontaire de la SCP F prise en la personne de M^e G-E F en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE ;

- Déclaré irrecevable la demande de condamnation de la SARL RESTAURATION

PORTUGAISE à payer à la SCI RELBAS une provision pour un arriéré de loyers et de charges antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 19 janvier 2017 ;

- Débouté la SCI RELBAS de sa demande de dommages et intérêts ;

- Débouté la SCI RELBAS de ses demandes plus amples ou contraires ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- CONDAMNER la Société civile immobilière RELBAS à payer la somme de 3.000 euros en

application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la Société civile immobilière RELBAS aux entiers dépens ;

- DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Maître Jean-Luc RICHARD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans

en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE demande confirmation du débouté de la demande de résiliation judiciaire pour le défaut d’assurance et les retards dans les paiements des loyers et indique être à jour de ces paiements. Elle ajoute qu’il n’est pas prouvé qu’elle ait édifié le cabanon litigieux ni qu’elle l’utilise pour son commerce, qu’une procédure est pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Nice s’agissant de la question de l’empiétement abusif sur les parties communes et que sa responsabilité fondée sur un usage privatif et fautif des parties communes ne saurait être engagée. Elle précise qu’il n’appartenait pas au tribunal de se prononcer sur l’existence et l’étendue de sa faute susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires, de conclure à l’utilisation privative des parties communes et de fonder la résiliation du bail sur ce moyen. Elle ajoute qu’il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 mars 2020 que le cabanon ne serait plus installé dans La cour et aurait été enlevé. Elle ajoute que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en donnant le local à bail sans cave contrairement à ce qui était prévu dans le bail. Elle sollicite réparation du préjudice subi du fait d’une procédure abusive.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 10 novembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. RELBAS demande de :

- révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 4 novembre 2020 pour cause grave au vu des écritures adverses notifiées le 30 octobre 2020,

- Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE du 3 juin 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI RELBAS quant à la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour non-paiement et retards récurrents dans le paiement des loyers et charges, mais également pour absence de justification d’assurance par le locataire.

- Dire et juger que les non-paiements et les retards récurrents dans le paiement des loyers et charges par la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, notamment postérieurement au jugement d’ouverture du 19 janvier 2017 du Tribunal de commerce de Nice constituent un manquement fautif avéré du locataire à ses obligations découlant du bail justifiant la résiliation judiciaire.

- Dire et juger que l’absence de justification d’assurance par la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, constitue un manquement fautif avéré du locataire à ses obligations découlant du bail justifiant la résiliation judiciaire.

- S’entendre confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NICE qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant la SARL RESTAURATION PORTUGAISE à la SCI RELBAS pour violation de l’obligation d’user raisonnablement de la chose louée et manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de bail.

- Dire et juger que l’utilisation privative des parties communes par la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, constitue un manquement fautif avéré du locataire à ses obligations découlant du bail justifiant la résiliation judiciaire.

- Prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.

- Débouter la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E H I en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Débouter la SCP F, prise en la personne de Maître G E F, en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Débouter la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de ses demandes fins et conclusions tendant à voir s’opposer à la résiliation du bail liant les parties et à sa demande de maintien dans les lieux.

Sur les demandes particulières formulées en cause d’appel par la SARL RESTAURATION PORTUGAISE :

- débouter la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de sa demande d’avoir à se maintenir dans les lieux,

- débouter la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de sa demande tendant à soutenir que la SCI RELBAS aurait manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat,

- débouter la SARL RESTAURATION PORTUGAISE de sa demande tendant à prétendre que le bailleur aurait manqué à l’obligation de délivrance.

EN CONSEQUENCE,

- Ordonner l’expulsion de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de

Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

- Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

- S’entendre condamner la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, de 4 000 €

- S’entendre condamner la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 30 000 €

- S’entendre condamner la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, au paiement de la somme de 3 000 euros,

- S’entendre condamner la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, assistée de Maître Y Z en qualité d’ Administrateur et de Maître G E F en qualité de Mandataire judiciaire et de Commissaire à l’exécution du plan de redressement, aux entiers dépens de l’instance.

- S’entendre condamner conjointement et in solidum les requis aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Sébastien BADIE, Avocat

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que le tribunal s’est prononcé sur l’exception d’irrecevabilité tirée de l’article L.622-21 du code de commerce et fait valoir que les retards et défauts de paiement systématiques de sa locataire ont eu des conséquences morales et financières graves justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute que le retard mis par la locataire pour produire son contrat d’assurance après des mises en demeure et une assignation constitue un manquement à ses obligations contractuelles et à son obligation de bonne foi justifiant la résiliation du bail. Elle demande confirmation du jugement s’agissant de la résiliation du bail pour l’usage du cabanon, ajoutant qu’en attestant avoir enlevé ce cabanon dont elle contestait l’usage, la locataire vient ruiner son argumentation visant à contester la matérialité des faits. Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance et de bonne foi rappelant à ce titre la motivation retenue par le Tribunal de Grande Instance de Nice saisi de la question du loyer dans le cadre du renouvellement du bail dans un jugement en date du 16 mai 2019. Elle demande réparation de son préjudice moral et matériel subi du fait du comportement inacceptable de la locataire.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 14 octobre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SCP F demande de :

- DONNER ACTE à la SCP F ès qualités de ce qu’elle s’associe aux écritures de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE.

- INFIRMER le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de condamnation de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE à payer à la SCI RELBAS une provision pour un arriéré de loyers et de charges antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 19 janvier 2017.

- DEBOUTER la SCI RELBAS de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

- STATUER ce que de droit sur les dépens.

Par acte d’huissier en date du 18 septembre 2019, la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à étude à la SELARL BG ET ASSOCIES. Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2019, une assignation à comparaître devant la cour et les conclusions de la S.C.I RELBAS ont été signifiées à étude à la SELARL BG ET ASSOCIES. Elle n’a pas constitué avocat. Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2020 signifié à étude, les conclusions de la S.C.I. RELBAS ont été signifiées à la la SELARL BG§ASSOCIES.

La S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE s’est opposée à la procédure sans audience. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2020, a été révoquée et la clôture a été prononcée à nouveau le 18 novembre 2020. L’affaire a été plaidée le 18 novembre 2020 et mise en délibéré au 21 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement en date du 4 juillet 2018, le tribunal de commerce de NICE a arrêté le plan de redressement de la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE, a mis fin à la mission de l’administrateur la SELARL BG§ASSOCIES prise en la personne de Maître Z et a désigné la SCP F représentée par Maître G E F en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Sur la résiliation du bail commercial pour défaut et retard dans le paiement des loyers

Les parties ne contestent pas l’application par le tribunal de l’article L. 622-1 du code de commerce interdisant que la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture intervenue en l’espèce le 19 janvier 2017 soit prononcée et ne forment pas de demande à ce titre.

En vertu de l’obligation de paiement des loyers prévue par l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il lui appartient d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, s’agissant des retards dans le paiement des loyers survenus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, ils ne sont pas contestés par la locataire. En effet, les loyers du 3^e trimestre de l’année 2017, 1^er, 2^e, 3^e et 4^e de l’année 2018 qui devaient être payés le 1^er jour de chaque trimestre, ainsi que stipulé dans le bail commercial, ont tous été payés avec retard. Cependant, ils ont tous été payés dans le mois de leur exigibilité et sont expliqués par les difficultés économiques et financières que connaissait le restaurant ainsi qu’il résulte de la procédure collective et notamment du jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 4 juillet 2018 relevant un passif définitif à apurer de l’ordre de

284 000 euros mais décidant de la poursuite de l’activité avec un plan de redressement. Ce plan est d’ailleurs toujours en oeuvre et le locataire écrit être à jour du paiement de ses loyers ce qui n’est pas contesté par la bailleresse. Au vu de ces éléments, quand bien même ces retards et cette procédure ont occasionné des frais et des tracas pour la bailleresse, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que ces manquements n’étaient pas d’une gravité telle qu’ils justifiaient la

résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

La locataire a justifié de son contrat multi-risques professionnel pour la période du 1^er juillet 2015 au 1^er juillet 2016 puis, par la production de deux attestations émanant de la compagnie ALLIANZ en date du 25 février 2019 et 12 mars 2020, de contrats toujours en cours. Dans ces conditions, quand bien même ces justificatifs ont été produits avec retard obligeant la bailleresse à effectuer des démarches contraignantes et à engager des frais, ce manquement ne justifie par la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail pour manquement contractuel et utilisation privative fautive des parties communes

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il lui appartient d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’existence du cabanon litigieux, en tout cas avant son démontage en 2020, n’est pas contestée par la locataire qui en conteste l’installation et l’usage, la bailleresse affirmant l’inverse.

S’agissant de l’installation de ce cabanon, il importe de noter que la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE a acquis le fonds de commerce et le droit au bail le 14 mai 2014. La bailleresse produit son assignation en date du 8 septembre 2016- et celle de la locataire- délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Sancy devant le Tribunal de Grande Instance de Nice, laquelle expose que la S.C.I. RELBAS ou sa locataire, a installé un cabanon sur la cour commune de l’immeuble et vise un premier procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 septembre 2013 pour établir l’existence de ce cabanon. Il résulte par conséquent de cette pièce et de ces éléments que la S.A.R.L. PORTUGAISE n’a pas installé ce cabanon et que c’est vraisemblablement la S.C.I. LA VERANDA, locataire-gérant des lieux depuis 2006, titulaire du fonds de commerce depuis 2008, et qui cédera le fonds de commerce et le droit au bail en 2014 à la S.A.R.L. LA RESTAURATION PORTUGAISE, qui a installé ce cabanon ainsi que l’affirme cette dernière.

S’agissant de l’usage de ce cabanon par la locataire, il résulte clairement du procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 mai 2016 mentionnant qu’une rôtissoire en activité est installée dans ce cabanon. Cependant, le constat n’établit pas que figurent également dans ce cabanon des frigidaires et congélateurs utilisés par le restaurateur comme l’affirme la bailleresse, l’huissier mentionnant au contraire que ces appareils sont entreposés dans la cour même et dans le passage conduisant à une sortie de secours, ainsi que cela figure également dans l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires. Enfin, il convient d’ajouter que la locataire a produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 mars 2020 établi à sa demande et constatant que le cabanon en bois a été enlevé par ses soins, attestant ainsi officieusement qu’elle n’est pas étrangère à ce cabanon et à son usage.

Il n’est pas contesté par ailleurs par la locataire que ce cabanon ne fait pas partie du bail commercial.

L’existence d’un litige pendant opposant le syndicat des copropriétaires à la bailleresse et à la locataire ne fait pas obstacle à ce que soit examinée l’existence d’une faute imputable à la locataire et de nature à résilier le bail dans la mesure où la locataire est également partie à ce litige et pourra voir sa responsabilité recherchée au moins pour l’usage du cabanon pour lequel elle a exposé la bailleresse à des poursuites. Par ailleurs, il importe de relever que la locataire qui fait état de cette procédure et de l’existence d’un risque de décisions contradictoires, ne demande pas pour autant le

sursis à statuer mais conclut à une absence de faute de sa part quant à l’utilisation privative des parties communes, attestant par là du peu de conséquences qu’elle tire de cette procédure en cours.

Il est regrettable que ne soient pas produits aux débats des photos d’ensemble de ce cabanon ainsi que des éléments quant à sa superficie. Quoiqu’il en soit, s’il est établi que la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE a utilisé, pour les besoins de son activité, ce cabanon qui ne faisait pas partie du bail et qu’elle a de ce fait étendu l’assiette du bail, ce manquement n’est pas d’une gravité telle qu’il justifie la résiliation du bail. En effet, ce manquement n’a consisté qu’en la poursuite de l’usage de ce cabanon, abritant juste une rôtissoire au vu des pièces produites, et non en son installation, et dans le respect de l’activité de restauration prévue par le bail. Il importe d’ajouter, quand bien même cela n’enlève rien à l’appréciation de l’existence de la faute au moment où le tribunal a statué, que la locataire s’est enfin résolue à enlever ce cabanon litigieux.

La locataire arguait d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance relative à une cave pour l’exonérer de sa propre responsabilité contractuelle mais sans en tirer de prétention autonome. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’examiner ce manquement, sauf à rappeler que le manquement de la bailleresse, s’il avait été avéré, n’aurait pas enlevé à la faute commise par la locataire son caractère de gravité.

Au vu de ces développements, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des lieux et fixé une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement en dommages et intérêts formée par la S.C.I. RELBAS

Si les manquements de la locataire ne justifient pas la résiliation du bail, ils ont occasionné à la bailleresse un préjudice matériel évident en la contraignant à de multiples démarches et procédures pour obtenir les justificatifs utiles et le respect des obligations contractuelles que la locataire a souvent tardé à mettre en oeuvre. Dans ces conditions, la somme de 10 000 euros lui sera attribué à ce titre.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A.R.L. LA RESTAURATION PORTUGAISE

Il ne résulte pas des pièces que la S.C.I. RELBAS ait usé abusivement de son droit en estant la S.A.R.L. LA RESTAURATION PORTUGAISE dont le comportement a justifié les procédures ainsi que rappelée plus haut et cette dernière sera déboutée de cette demande formée de ce chef.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, la S.A.R.L. LA RESTAURATION PORTUGAISE sera tenue au paiement de la somme de 3 000 euros à ce titre et déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par moitié par chacune des parties et il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par défaut, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné la SARL RESTAURATION PORTUGAISE assistée de Maître Y Z en

qualité d’administrateur et de la SCP F représentée par Maître G-E F en qualité de mandataire judiciaire et désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté au bénéfice de la SARL RESTAURATION PORTUGAISE, à payer à la SCI RELBAS la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE assistée de la SCP F représentée par Maître F, commissaire à l’exécution du plan, à payer la somme de 10 000 euros à la S.C.I. RELBAS.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la S.A.R.L. RESTAURATION PORTUGAISE assistée de la SCP F représentée par Maître F, commissaire à l’exécution du plan, à payer la somme de 3 000 euros à la S.C.I. RELBAS en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE les parties à supporter par moitié les dépens qui seront recouvrés si besoin en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,