Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 21/03064

CA Montpellier
Infirmation partielle 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Dol dans la vente
La cour a confirmé que la SARL Le Pradas a effectivement manqué à son obligation d'information, en ne divulguant pas le classement de la parcelle en zone inondable, ce qui a induit les acquéreurs en erreur.
Accepté
Préjudice matériel dû à l'ignorance du risque d'inondation
La cour a jugé que les acquéreurs avaient effectivement subi un préjudice matériel justifiant une indemnisation pour les travaux nécessaires à la prévention des inondations.
Accepté
Dépréciation de la valeur vénale du bien
La cour a reconnu que le classement en zone inondable affecte la valeur vénale du bien et a accordé une indemnisation pour cette dépréciation.
Accepté
Perte de chance d'acquérir le terrain à des conditions plus avantageuses
La cour a estimé que la dissimulation d'informations a entraîné une perte de chance pour les acquéreurs, justifiant une indemnisation.
Accepté
Préjudice moral causé par le dol
La cour a reconnu que le dol a causé un préjudice moral aux acquéreurs, justifiant une indemnisation.
Accepté
Frais engagés en appel
La cour a jugé que les frais engagés par les acquéreurs en raison de l'appel doivent être remboursés par la SARL Le Pradas.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 25 sept. 2025, n° 21/03064
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/03064
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUESLudivine JOSEPHJoseph VAYSSETTES
Cabinet(s) :	SCP BEDEL DE BUZAREINGUES
Parties :	son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social, S.A.R.L. LE PRADAS

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03064 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O7ZS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

N° RG 18/03708

APPELANTE :

S.A.R.L. LE PRADAS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Joseph VAYSSETTES avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [K] [M]

né le 13 Juin 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [B] [W]

née le 05 Novembre 1980 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, devant M. Thierry CARLIER, conseiller chargé du rapport et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 29 juillet 2014, la SARL Le Pradas a vendu à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une parcelle de terrain à bâtir sise à [Adresse 11], cadastrée section F n° [Cadastre 9] et constituant le lot n° [Cadastre 4] de la deuxième tranche de la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Pradas moyennant le prix de 137 365,52 euros.

Par arrêté municipal du 19 septembre 2014, les acquéreurs ont obtenu un permis de construire une maison individuelle sur ladite parcelle.

Se plaignant de n’avoir pas été informés du classement de la parcelle acquise en zone inondable soumise aux prescriptions des zones rouges du plan de prévention du risque inondation (PPRI), Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] ont, par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2018 assigné la SARL Le Pradas devant le tribunal de grande instance de Montpellier en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du dol, subsidiairement de l’obligation précontractuelle d’information et très subsidiairement du vice caché.

Par jugement du 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Ecarté la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir soulevée par la SARL Le Pradas ;

— Condamné la SARL Le Pradas à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice matériel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamné la SARL Le Pradas à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné la SARL Le Pradas à régler à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SARL Le Pradas de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL Le Pradas aux dépens.

Par déclaration remise au greffe le 11 mai 2021, la SARL Le Pradas a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 8 juillet 2021, la SARL Le Pradas demande notamment à la cour d’appel de :

— Réformer en tout point le jugement dont appel ;

— Condamner Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions remises au greffe le 5 octobre 2021, Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que le dol de la SARL Le Pradas est établi ;

A titre subsidiaire :

— Juger que la SARL Le Pradas a manqué à son obligation précontractuelle d’information à l’égard des acquéreurs ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger que le terrain des consorts [M]/[W] est affecté d’un vice caché ;

En conséquence :

— Condamner la SARL Le Pradas à régler aux requérants les sommes suivantes :

* en réparation du préjudice matériel subi :

* 7 080 euros au titre des travaux à réaliser ;

* 20 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien à la revente ;

* Subsidiairement : 10 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le terrain à des conditions plus avantageuses ;

* En tout état de cause 5 000 euros au titre du préjudice moral;

— Condamner la requise à régler aux requérants la somme de 4 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que ces sommes seront assorties d’intérêts au taux légal à compter des présentes ;

— Condamner la requise aux entiers dépens d’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur le dol de la SARL Le Pradas :

D’une part, s’agissant du caractère inconstructible de la parcelle litigieuse, le tribunal a justement relevé qu’il résultait du document ' grille de prix valable jusqu’au 30 mars 2013" ainsi que de la fiche technique afférente au lot de Monsieur [M] et Madame [W] et dont ces derniers ont eu connaissance avant la vente, que la parcelle correspondant au lot portant le n° [Cadastre 4] qu’ils ont acquise comprenait une zone non constructible.

D’autre part, le classement de la parcelle litigieuse en zone inondable est mentionné dans l’acte authentique, ce dernier indiquant que la commune sur laquelle est située le bien est concernée par un plan de prévention des risques naturels approuvé le 9 avril 2004, prenant en compte le risque inondation, mais que le bien est situé hors du périmètre d’exposition délimité par ce plan.

Si la parcelle cadastrée [Cadastre 6], sur laquelle a été aménagé le lot n° [Cadastre 4], est effectivement représentée dans le plan de prévention des risques d’inondation comme se situant en zone blanche correspondant à une zone sans risque prévisible pour la crue de référence, il résulte cependant d’un courrier de la mairie de [Localité 10] du 27 avril 2017 qu’au regard du dossier loi sur l’eau de la [Adresse 15], leur parcelle est implantée dans l’emprise de la bande inconstructible de 10 m à compter du haut des berges du ruisseau des Pousses notamment soumise aux prescriptions de la zone inondable rouge ' R ' du plan de prévention des risques d’inondation, le courrier précisant que l’implantation d’un mur de clôture dans l’emprise de cette zone n’est pas autorisée.

La situation du terrain formant le lot n° [Cadastre 4] au regard du risque d’inondation est encore confirmée par un courrier du Préfet de l’Herault du 8 juin 2018 indiquant:

' Concernant le risque d’inondation, la commune de [Localité 10] est couverte par un plan de prévention des risques naturels d’inondation (PPRI), approuvé par arrêté préfectoral le 9 avril 2004. La parcelle F [Cadastre 1] est située au droit du ruisseau des Pousses, qui n’a pas fait l’objet d’une étude hydraulique spécifique. De ce fait, en référence au règlement du PPRI ( page 5), une bande forfaitaire non aedificandi doit être respectée '.

En effet, il est précisé à la 5ème page du règlement du PPRI que ' pour préserver les axes d’écoulement, une bande non aedificandi de 10 m de part et d’autre des ruisseaux n’ayant pas fait l’objet d’une étude hydraulique spécifique, sera appliquée et classée en zone rouge 'R’ ( à mesurer du haut des berges)'.

Si la SARL le Pradas soutient que la portion du ruisseau des Pousses au bord de laquelle se situe la parcelle [Cadastre 6] est demeurée en zone blanche, force est de constater que cette affirmation est contredite d’une part par la mairie de [Localité 10] qui situe bien le lot [Cadastre 4] dans l’emprise de la bande de 10 m soumise aux prescriptions de la zone inondable rouge du PPRI, d’autre part par le préfet qui précise sans aucune ambiguïté que la parcelle F [Cadastre 2] sur laquelle a été aménagée le lot n° [Cadastre 4] est impactée par la bande non aedificandi visée au règlement du PPRI et classée en zone rouge par ce dernier.

Par conséquent, au regard de ces éléments qui ne sont pas utilement contredits par la SARL Le Pradas, il est incontestable que la zone non constructible acquise par Monsieur [M] et Madame [W] est classée en zone rouge 'R'.

Or, en déclarant dans l’acte de vente que le bien était situé hors du périmètre d’exposition délimité par le PPRI et en remettant aux acquéreurs une grille de prix sur laquelle la parcelle correspondant au lot n° 211 était classée en zone inconstructible et non en zone inondable, la fiche technique du lot n° 211 n’indiquant pas davantage son classement en zone inondable, la SARL Le Pradas s’est rendue coupable de déclarations mensongères et, a minima, de réticences dolosives alors même qu’elle ne pouvait ignorer le caractère inondable d’une partie du terrain vendu résultant du règlement du PPRI, cet élément figurant au dossier loi sur l’eau de la [Adresse 15] dont l’appelante ne conteste pas avoir eu connaissance, concluant simplement que ce dossier n’ajoutait rien aux dispositions du PLU et du PPRI et qu’il n’était pas nécessaire de le communiquer aux acquéreurs.

Enfin, la SARL Le Pradas ne pouvait ignorer que cette information ne pouvait qu’être déterminante pour les acquéreurs alors même que certains secteurs de la zone du Pradas avaient déjà connu des inondations en 2014, soit l’année de la vente de la parcelle litigieuse, tel que cela ressort d’un article du Midi Libre versé aux débats titré ' [Localité 10], comme les communes environnantes, a connu son troisième épisode de fortes pluies'.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré qu’un dol était établi de la part de la société Le Pradas.

Sur les préjudices subis par les consorts [M]/[W] :

Sur le préjudice matériel :

Au préalable, il convient de relever que la SARL Le Pradas ne conclut pas s’agissant des préjudices invoqués par les intimés, ce point n’étant donc pas discuté par l’appelante.

S’agissant d’une part du préjudice matériel, les consorts [M]/[W] apparaissent bien fondés à vouloir prévenir les risques d’inondation par des travaux qu’ils n’ont pas pu réaliser initialement en l’absence de connaissance du caractère inondable d’une partie de leur terrain, étant rappelé que l’année de leur acquisition, la zone du Pradas avait déjà connu des inondations.

Ils produisent aux débats un devis pour la création d’une évacuation Face Nord pour prévenir les débordements du ruisseau des Pousses d’un montant de 7 080 euros TTC.

La SARL Le Pradas sera donc condamnée à leur payer la somme de 7 080 euros TTC à ce titre.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Par ailleurs, si les consorts [M]/[W] font légitimement valoir que le caractère inondable de leur parcelle déprécie considérablement leur bien et sollicitent une somme de 20 000 euros au titre de cette décote, il convient de relever que le montant de cette moins-value doit être apprécié d’une part au regard de la probabilité du risque d’inondation, étant rappelé que la bande de 10 mètres de part et d’autre du ruisseau est une mesure de prévention, conséquence de l’absence d’étude spécifique et qu’il n’est pas démontré que la parcelle litigieuse ait déjà été inondée, d’autre part au regard du système d’évacuation qui sera réalisé par les consorts [M]/[W] destiné justement à prévenir les débordements du ruisseau.

Compte tenu de ces éléments, la SARL Le Pradas sera condamnée à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien à la revente.

Enfin, il n’est pas contestable qu’en l’absence de connaissance du caractère inondable du terrain avant la vente, les consorts [M]/[W] ont perdu une chance de ne pas l’acquérir ou de l’acquérir pour un montant inférieur.

Compte tenu de l’écart de prix de 10 000 euros existant entre des parcelles de surface similaires figurant en zone inconstructible et en zone inondable, il convient d’évaluer la perte de chance des consorts [M]/ [W] à 80 % et de condamner la SARL Le Pradas à leur payer à ce titre une somme de 8 000 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral :

Le dol commis par la SARL Le Pradas portant sur un élément substantiel de la vente a incontestablement causé un préjudice moral aux consorts [M]/[W] qui, après avoir édifié leur maison, ont appris que leur terrain était situé en partie en zone inondable et qu’ils ont fait édifier un mur mitoyen non conforme à la réglementation du PPRI.

La SARL Le Pradas sera condamnée à leur payer à ce titre une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné la SARL Le Pradas à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice matériel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné la SARL Le Pradas à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] une somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau ;

Condamne la SARL Le Pradas à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] les sommes suivantes :

—  7 080 euros au titre des travaux à réaliser ;

—  10 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien à la revente ;

—  8 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le terrain ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la SARL Le Pradas à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne la SARL Le Pradas aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,